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Récemment, une communauté de Wuhan, en raison de la pression de l'endettement du promoteur, a cédé certaines maisons à l'entreprise de construction. Récemment, l'entreprise de construction a vendu les « maisons payées par le travail » à bas prix afin de retirer des fonds. Cela a abouti à une maison avec un prix enregistré de 23 000 yuans par mètre carré, en réalité vendue 12 500 yuans par mètre carré.

En réponse à cela, le Bureau municipal du logement et de la rénovation urbaine de Wuhan a déclaré dans une réponse aux médias que « Wuhan n'a pas publié de politiques pertinentes pour limiter la baisse des prix de l'immobilier, et il appartient aux promoteurs de décider de manière indépendante ».

Il n’y a pas que Wuhan. De plus en plus de villes annulent explicitement les prix de vente des logements commerciaux. Selon les statistiques du China Index Research Institute, depuis 2024, des villes comme Zhengzhou, Shenyang, Lanzhou et Ningde n'appliqueront plus de directives sur les prix de vente des nouveaux produits, c'est-à-dire annuleront les limites de prix de vente, tandis que Yangjiang, Zhuhai, Wuhu et d'autres endroits ont optimisé les politiques de limite de prix, telles que raccourcir l'intervalle de temps pour l'ajustement du prix d'inscription, annuler les restrictions de différence de prix plancher, etc.

Dans de nombreux endroits, le marché immobilier a supprimé la « limite de prix » pour les logements neufs. Qu'est-ce que cela signifie ?

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La limite de prix de quinze ans sera-t-elle supprimée ?

Afin de réguler les prix des logements, le système d'enregistrement des prix de vente des logements commerciaux est mis en œuvre depuis 2010. Il s'agit d'un système qui a vu le jour pendant la période de grand développement du marché immobilier chinois.

Wang Yuchen, avocat en chef du cabinet d'avocats Jinliu de Pékin, a déclaré à China News Weekly que lorsque les promoteurs fixent les prix des propriétés à vendre pour la première fois, ils doivent communiquer le prix de vente aux services concernés pour dépôt avant de pouvoir obtenir un pré- permis de vente de logements commerciaux et suivez le processus d'enregistrement pour les ventes de logements existants.

Si l’on considère le système d’enregistrement des prix de vente des logements commerciaux, son introduction repose sur un certain contexte politique. Zhao Xiuchi, doyen de l'Institut de recherche immobilière Pékin-Tianjin-Hebei de l'Université d'économie et de commerce de la capitale et vice-président et secrétaire général de la Société du droit immobilier de Pékin, a déclaré à China News Weekly que la nouvelle politique de limitation des prix des logements est sur la base du phénomène selon lequel le marché du logement est rare et que les prix des logements continuent d'augmenter, c'est pour freiner que les prix des logements ont augmenté trop rapidement et que des politiques correspondantes ont été introduites.

En 2009, la zone de construction et la zone de construction nouvellement lancée sur le marché immobilier chinois ont atteint un sommet historique. Le marché foncier a également connu des changements spectaculaires, avec aucune vente au début de l'année et de fréquentes acquisitions de terrains au cours du second semestre. . ‌En 2010, le marché immobilier a continué à se réchauffer et dans certaines villes, la demande d'investissement représentait une somme d'argent excessive et les prix des logements ont augmenté trop rapidement. C’est dans ce contexte qu’est né le système d’enregistrement des prix de vente des logements commerciaux.

On peut dire que dans le passé, lorsque le marché était chaud, la politique de limitation des prix était d'une grande importance pour stabiliser les prix des terrains et des logements.

Il convient de noter que certaines politiques de limitation des prix limitent à la fois les hausses et les baisses. Du second semestre 2021 au premier semestre 2023, sous la pression à la baisse du marché immobilier, de nombreuses collectivités locales ont émis des « ordonnances à cours limité ». Selon des statistiques incomplètes, au moins 22 villes (ou districts), dont Heze dans le Shandong, Yueyang dans le Hunan, Kunming dans le Yunnan, Tangshan dans le Hebei, Shenyang dans le Liaoning, Jiangyin dans le Jiangsu et Zhuzhou dans le Hunan, ont publié des réglementations pertinentes exigeant que les nouvelles constructions soient les bâtiments commerciaux ne doivent pas être vendus à des prix arbitraires.

Par exemple, en juin 2022, plusieurs départements de la zone expérimentale globale du Fujian Pingtan ont publié conjointement l'« Avis sur la normalisation accrue de l'ordre du marché des ventes de logements commerciaux dans la zone expérimentale », qui mentionnait que lorsque les sociétés de promotion immobilière vendent des logements commerciaux, le le prix de vente réel ne doit pas dépasser 15 % de la fourchette du prix enregistré. Si le prix dépasse la fourchette prescrite, l'enregistrement du visa en ligne ne sera pas traité.

Chen Wenjing, directeur des études de marché du China Index Research Institute, a déclaré à China News Weekly que depuis le second semestre 2021, avec les changements dans l'environnement du marché immobilier, l'impact négatif des politiques de limitation des prix est devenu de plus en plus important. Les promoteurs sont incapables d'ajuster les prix en fonction des conditions du marché en temps réel, ce qui entraîne des inversions de prix entre les maisons neuves et d'occasion dans certaines régions. Cela non seulement augmente la difficulté d'acheter des maisons en fonction de la demande réelle de logements, mais ne reflète pas non plus la demande réelle. conditions réelles du marché, ce qui viole l’intention initiale.

La limitation des prix exercera une certaine pression sur les ventes de logements neufs. Surtout au premier semestre 2024, dans certaines villes, les logements d'occasion auront un impact significatif sur les nouveaux logements, car les marges bénéficiaires des propriétaires de logements d'occasion seront plus élevées au niveau des prix des logements, ce qui entraînera une certaine substitution. effet, ce qui entraînera une différence de prix quelque peu élargie entre les logements de première main et de seconde main.

Selon les données du China Index Research Institute, au premier semestre 2024, le prix des maisons d'occasion dans 100 villes a chuté de 3,61 % de manière cumulée, soit une augmentation de 0,87 point de pourcentage par rapport au prix du neuf au second semestre 2023 ; les logements dans 100 villes ont augmenté structurellement de 1,24 %, soit une expansion de 0,99 point de pourcentage par rapport au second semestre 2023. points de pourcentage.

Par rapport aux logements neufs, l'ampleur des transactions des logements d'occasion, qui repose sur le rapport prix/volume des transactions, est relativement forte. Les données du CRIC montrent qu'au premier semestre 2024, le nombre cumulé de transactions de logements d'occasion dans 20 villes clés du pays a légèrement diminué de 7 % sur un an et augmenté de 5 % sur un mois, tandis que le le nombre cumulé de nouvelles transactions de logements a diminué de 38 % sur un an et de 21 % sur un mois.

Laissons les prix de l’immobilier revenir sur le marché

D'un point de vue pratique, permettre aux prix de l'immobilier de revenir sur le marché est plus propice au développement sain du secteur immobilier.

Li Yujia, chercheur en chef du Centre de recherche sur les politiques de logement de l'Institut provincial de planification urbaine et rurale du Guangdong, a déclaré à China News Weekly que d'une part, certains promoteurs ont considérablement réduit les prix ou ont réduit les prix déguisés en faveur de promotions, rendant ainsi le prix d'origine d'autre part, le pouvoir d'ajuster librement les prix est accordé aux développeurs, ce qui réduit le processus redondant des conditions d'application secondaires, aide les développeurs à mieux échanger les prix contre le volume et atténue la pression sur la chaîne du capital.

Dans le passé, dans le cadre du système d'enregistrement des prix des logements neufs, les promoteurs disposaient d'un long délai pour ajuster le prix des logements neufs. China News Weekly a constaté qu'avant les politiques d'optimisation pertinentes, diverses provinces et villes avaient des dispositions différentes pour le cycle d'ajustement des prix d'enregistrement des nouveaux logements, qui variaient généralement de 3 mois à 1 an. Par exemple, la ville de Sanya à Hainan stipule que pour les projets de logements commerciaux dont l'enregistrement du prix a été approuvé, en principe, le prix enregistré ne peut pas être augmenté dans un délai d'un an.

Le cycle d'ajustement des prix d'enregistrement a considérablement augmenté le coût en temps des ventes de logements neufs. Lorsque les ventes sont entravées, cela exerce également une pression considérable sur les promoteurs immobiliers.

De plus, la levée des limites de prix sur les logements neufs est également considérée comme une étape importante dans le retour des logements commerciaux à leurs attributs de produits de base.

Zhao Xiuchi a présenté que, selon l'esprit du document n° 14 du Conseil d'État de 2023, un système d'offre de logements « sécurité + marché » devrait être établi, avec des logements de sécurité et des logements commerciaux fonctionnant sur deux voies, chacun suivant sa propre voie. Le logement social joue un rôle fondamental, tandis que le logement commercial devrait répondre à des besoins diversifiés en matière de logement. Le logement commercial devrait retrouver sa nature marchande, et les prix des logements devraient également être déterminés par l'offre et la demande.

Wang Yeqiang, chercheur à l'Académie chinoise des sciences sociales et directeur du Comité immobilier de la Société chinoise d'économie urbaine, a en outre expliqué que dans le cadre du système à double voie « marché + sécurité », la plupart des besoins rigides sont résolus par la sécurité. . Dans le cas d'une réduction significative de l'échelle du marché du logement neuf, l'amélioration du logement Le système de marché joue le rôle de mécanisme de guidage des prix et a une importance directrice importante pour la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier.

En prenant Zhengzhou comme exemple, après cet ajustement politique à Zhengzhou, les politiques immobilières restrictives ont été complètement levées et le marché du logement commercial est revenu à des opérations hautement orientées vers le marché. Dans le même temps, Zhengzhou a vigoureusement promu les appartements de talents et les logements abordables de type lotissement, et le modèle d'exploitation de logements à double voie « logement abordable + logement commercial » a été progressivement établi, accélérant la formation d'un nouveau modèle de développement immobilier. à Zhengzhou.

Dans le nouveau contexte du développement, l'annulation du mécanisme de limitation des prix est non seulement propice au « déstockage », mais fait également écho à la politique du « bon logement ».

Chen Wenjing a ajouté qu'au cours des deux dernières années, les autorités de régulation ont souligné à plusieurs reprises la nécessité de construire de « bonnes maisons » et ont besoin d'un soutien politique correspondant. Une fois la limite de prix sur les logements neufs levée, les prix revenant sur le marché seront plus propices aux entreprises pour créer de bons produits répondant aux besoins locaux en matière de logement.

Encore faut-il prêter attention aux retours du marché

Le système d'enregistrement des prix des logements commerciaux nouvellement construits est mis en œuvre au niveau national depuis 15 ans. Il a une forte inertie de mise en œuvre et est relativement important dans le système de réglementation immobilière. Comment se retirer progressivement du système d'enregistrement des prix et comment procéder. une transition en douceur vers une politique de plafonnement des prix est également devenue un problème qui doit être étudié dans la pratique.

Dans le processus de transmission des prix au marché, la surveillance joue un rôle tout aussi important. "Des prix indicatifs de vente pertinents devraient toujours être formulés dans diverses localités. Qu'il s'agisse de maisons neuves ou d'occasion, il devrait y avoir un prix d'ancrage suggéré par Li Yujia."

Wang Yeqiang a déclaré à China News Weekly que si la supervision n'est pas en place, les promoteurs pourraient se lancer dans des opérations illégales, ce qui affectera la délivrance et la confirmation des droits au logement. panique du marché. »

China News Weekly a remarqué que sur le forum des dirigeants du Quotidien du Peuple en ligne, de nombreux citoyens exigeaient une compensation en raison des baisses de prix pratiquées par les développeurs.

Face aux commentaires des acheteurs de maisons selon lesquels les baisses de prix des sociétés de logement ont porté atteinte à leurs propres intérêts, le district de Nansha de la ville de Guangzhou a déclaré : Selon les réglementations en vigueur, les sociétés de développement peuvent bénéficier de droits de tarification indépendants basés sur les conditions du marché et soumettre des demandes de prix ou des ajustements à le département du logement et de la construction ; Baoding, province du Hebei. Le gouvernement populaire municipal a déclaré que le prix des logements commerciaux est un prix réglementé par le marché. Les sociétés de développement peuvent déterminer de manière indépendante le prix de vente en fonction des conditions du marché et de l'offre et de la demande. négocier pour déterminer le prix de vente final de chaque maison et l’inclure dans le contrat entre l’acheteur et le vendeur.

À cet égard, Wang Yuchen a déclaré que, sur la base des dispositions légales actuelles, le comportement de vente des promoteurs est le comportement du marché et que le prix de vente est généralement affecté par le marché. Il est donc difficile pour les acheteurs de maisons de demander une compensation ou uniquement une compensation. car le promoteur réduit le prix après l'achat du support de la maison. Cependant, les acheteurs de maison peuvent choisir de résoudre le problème en communiquant directement avec le promoteur et en vérifiant s'il existe des conditions pertinentes pour l'indemnisation de la réduction de prix.

Face aux nouveaux changements, Wang Yeqiang estime que la levée actuelle des limites de prix sur les logements neufs permet essentiellement aux prix de l'immobilier de revenir sur le marché. Les acheteurs doivent considérer les fluctuations des prix de l'immobilier de manière plus rationnelle et ne pas suivre aveuglément la tendance. "L'annulation de la politique de plafonnement des prix pourrait laisser espérer une baisse des prix des logements neufs et d'occasion à court terme, mais à long terme, des ajustements axés sur le marché contribueront à stabiliser davantage les prix de l'immobilier."

Alors que les villes de second rang continuent de lever les limites de prix sur les logements neufs, de nombreux experts estiment que les villes de premier rang choisiront également de suivre cet exemple.

« Il est en fait plus nécessaire d'annuler la limite de prix pour les logements neufs dans les villes de premier rang, en particulier pour certains produits de haute qualité et haut de gamme. Si la limite de prix n'est pas supprimée, les coûts ne pourront pas être comblés. , les prix de l'immobilier fluctuent fréquemment en fonction du marché. Si la limite de prix n'est pas annulée, le coût sera réduit. " Un processus de demande d'ajustement des prix compliqué est nécessaire et les promoteurs immobiliers des villes de premier rang devront payer des coûts d'ajustement plus élevés. ", estime Li Yujia.

Zhao Xiuchi a déclaré que l'annulation de la limite de prix pour les logements neufs est une tendance de développement et une règle du marché, et que les villes de premier rang ne font pas exception dans la pratique. Après tout, toutes les villes sont confrontées au même problème de déstockage en matière de régulation des prix.

Références

« Les « baisses de prix malveillantes » appartiennent au passé et les limites de prix sur les ventes de logements neufs ont été levées dans de nombreux endroits », 09/08/2024, The Paper

Les « limites de prix » ont disparu du marché immobilier dans de nombreux endroits, et les acheteurs de maisons se sont plaints que les baisses de prix sont inutiles. » 2024-08-12, Jiemian News

« Des « limites de prix garanties » dans certains endroits peuvent-elles stabiliser le marché immobilier ? 》, 2023-12-12, Actualités économiques chinoises

Auteur : Yu Shengmei

Editeur : Yu Yuan