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등록 가격은 23,000이고 거래 가격은 12,500입니다. 많은 곳에서 새 주택을 구입하는 데 가격 제한이 없습니다.

2024-08-14

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최근 우한의 한 커뮤니티는 개발업체의 부채 압박으로 주택 일부를 건설업체에 넘겨주었고, 최근 해당 건설업체는 자금을 빼내기 위해 '근무급 주택'을 헐값에 팔아치웠다. 이로 인해 평방미터당 23,000위안의 등록 가격이 있는 주택이 실제로 평방미터당 12,500위안에 팔렸습니다.

이에 대해 우한 시 주택도시재생국은 언론에 대한 답변에서 “우한은 주택 가격 하락을 제한하기 위한 관련 정책을 발표하지 않았으며, 결정은 개발자의 몫”이라고 밝혔다.

우한뿐만 아니라 점점 더 많은 도시들이 상업용 주택 판매 가격 지침을 명시적으로 취소하고 있습니다. 중국지수연구소 통계에 따르면 2024년부터 정저우, 선양, 란저우, 닝더 등 도시에서는 더 이상 신제품에 대한 판매 가격 지침, 즉 판매 가격 제한을 폐지하고 양장, 주하이, 우후, 다른 곳에서는 등록 가격 조정 시간 간격 단축, 가격 차액 하한 제한 취소 등 최적화된 가격 제한 정책을 시행하고 있습니다.

많은 곳의 부동산 시장이 신규 주택에 대한 "가격 제한"을 취소했다는 것은 무엇을 의미합니까?

그림/그림 곤충 창의력

15년 가격 제한이 철회되나요?

주택가격을 규제하기 위한 수단으로 상업용 주택 매매가격 등록제도가 2010년부터 시행되고 있다. 우리나라 부동산 시장이 크게 발전하던 시기에 만들어진 제도이다.

베이징 Jinliu 법률 사무소의 수석 변호사 Wang Yuchen은 China News Weekly와의 인터뷰에서 개발자가 처음으로 부동산 판매 가격을 설정할 때 사전 승인을 받기 전에 관련 부서에 판매 가격을 보고해야 한다고 말했습니다. 상업용 주택 매매 허가를 받고 기존 주택 매매 등록 절차를 진행합니다.

상업용 주택 매매가격등록제도를 살펴보면, 도입하게 된 데에는 일정한 정책적 배경이 있다. 수도경제상대학 베이징-천진-허베이 부동산 연구소장이자 베이징 부동산법학회 부회장 겸 사무총장인 Zhao Xiuchi는 China News Weekly와의 인터뷰에서 새로운 주택 가격 제한 정책은 다음과 같다고 말했습니다. 주택시장의 공급이 부족하고 주택가격이 계속 오르는 현상에 착안해 주택가격이 너무 빨리 오르는 것을 억제하기 위한 조치다.

2009년 중국 부동산 시장의 건축면적과 신규 착공면적은 한때 사상 최고치를 기록했다. 토지시장 역시 연초에는 매매가 없었고 하반기에는 토지매입이 잦아지는 등 급격한 변화를 겪었다. . ‌2010년에도 부동산시장의 열기는 계속되었고, 일부 도시에서는 투자수요가 과다하여 주택가격이 지나치게 빠르게 상승하였습니다. 이러한 맥락에서 상업용 주택 매매가격등록제도가 탄생하게 되었다.

과거 시장이 뜨거웠던 시절에는 지가와 주택가격을 안정시키는 데 가격제한 정책이 큰 의미를 가졌다고 할 수 있다.

일부 가격 제한 정책은 증가와 감소를 모두 제한한다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 2021년 하반기부터 2023년 상반기까지 부동산 시장 하락 압력으로 인해 많은 지방자치단체가 '제한명령'을 내렸다. 불완전한 통계에 따르면, 산둥성 허쩌, 후난성 악양, 윈난성 쿤밍, 허베이성 탕산, 랴오닝성 선양, 장쑤성 강음, 후난성 주저우 등 최소 22개 시(또는 구)에서 새로 건설할 것을 요구하는 관련 규정을 발표했습니다. 상업용 건물을 임의의 가격으로 판매해서는 안 됩니다.

예를 들어, 2022년 6월, Fujian Pingtan 종합 실험구의 여러 부서는 공동으로 "실험구 내 상업용 주택 판매 시장 질서의 추가 표준화에 관한 통지"를 발표했습니다. 여기에는 부동산 개발 회사가 상업용 주택을 판매할 때 다음과 같이 명시되어 있습니다. 실제 판매 가격은 등록 가격 범위의 15%를 초과할 수 없습니다. 가격이 규정된 범위를 초과하는 경우 온라인 비자 등록이 처리되지 않습니다.

China Index Research Institute의 시장 조사 책임자인 Chen Wenjing은 China News Weekly와의 인터뷰에서 2021년 하반기부터 부동산 시장 환경의 변화로 인해 가격 제한 정책의 부정적인 영향이 점점 더 두드러지고 있다고 말했습니다. 개발업체는 실시간 시장 상황에 따라 가격을 조정할 수 없어 일부 지역에서는 신규 주택과 중고 주택 사이의 가격 역전 현상이 발생합니다. 이는 실제 주택 수요에 따른 주택 구입의 어려움을 증가시킬 뿐만 아니라 주택 수요를 반영하지도 못합니다. 정책을 위반하는 실제 시장 상황.

가격 제한은 신규 주택 판매에 일정한 압력을 가할 것입니다. 특히 2024년 상반기에는 일부 도시에서 중고 주택이 신규 주택에 상당한 전환 영향을 미칠 것입니다. 왜냐하면 중고 주택 소유자의 이윤폭이 주택 가격 수준에서 더 높아져 특정 대체 주택이 발생하기 때문입니다. 이로 인해 중고 주택과 중고 주택의 가격 차이가 다소 확대될 것입니다.

중국 지수 연구소의 데이터에 따르면 2024년 상반기 100개 도시의 중고 주택 가격은 누적 3.61% 하락했으며, 이는 2023년 하반기 대비 0.87% 포인트 증가한 수치입니다. 100개 도시의 주택은 구조적으로 1.24% 증가해 2023년 하반기보다 0.99%포인트 확대됐다.

신축주택에 비해 실거래가 중심의 중고주택 거래규모가 상대적으로 크다. CRIC 자료에 따르면 2024년 상반기 전국 20개 주요 도시의 중고 주택 누적 거래 건수는 전년 동기 대비 소폭 7% 감소, 전월 대비 5% 증가한 반면, 신규주택 누적거래량은 전년 동기 대비 38%, 전월 대비 21% 감소했다.

집값이 시장으로 돌아오게 해주세요

실용적인 관점에서 볼 때 주택 가격이 시장에 복귀하도록 허용하는 것이 부동산 산업의 건전한 발전에 더 도움이 됩니다.

광둥성 도시 및 농촌 계획 연구소 주택 정책 연구 센터의 Li Yujia 수석 연구원은 China News Weekly와의 인터뷰에서 일부 개발자가 판촉을 위장하여 가격을 대폭 낮추거나 인하하여 원래 가격을 유지했다고 말했습니다. 반면에 가격을 자유롭게 조정할 수 있는 권한은 개발자에게 제공되어 2차 적용 조건의 중복 프로세스를 줄이고 개발자가 수량에 대한 가격을 더 잘 교환하는 데 도움이 되며 자본 체인에 대한 압력을 완화합니다.

과거 신규주택가격등록제도 하에서는 시행사가 신규주택 가격을 조정하는 데 오랜 시간이 걸렸다. China News Weekly는 관련 최적화 정책 이전에 여러 성 및 시에서 신규 주택 등록 가격 조정 주기에 대해 일반적으로 3개월에서 1년 범위의 서로 다른 조항을 갖고 있음을 발견했습니다. 예를 들어, 하이난성 싼야시는 원칙적으로 가격 등록이 승인된 상업용 주택 프로젝트는 1년 이내에 등록 가격을 인상할 수 없다고 규정하고 있습니다.

등기가격 조정주기는 신규주택 매매에 소요되는 시간비용을 크게 증가시킨다. 판매가 방해를 받으면 부동산 개발업자에게도 상당한 부담이 됩니다.

뿐만 아니라, 신규 주택에 대한 가격 제한을 해제하는 것도 상업용 주택을 상품 속성으로 되돌리는 중요한 단계로 간주됩니다.

Zhao Xiuchi는 2023년 국무원 문서 14호의 정신에 따라 '보안 + 시장' 주택 공급 시스템을 구축해야 하며 보안 주택과 상업용 주택이 이중 경로로 운영되어 각각 자체 방식으로 운영되어야 한다고 소개했습니다. 사회주택은 기본적 역할을 하는 반면, 상업용 주택은 다양한 주택 수요를 충족해야 하며, 상업용 주택은 상품성으로 돌아가야 하며, 주택 가격도 수요와 공급에 따라 결정되어야 합니다.

중국 사회과학원 연구원이자 중국 도시경제학회 부동산 위원회 이사인 Wang Yeqiang은 "시장 + 보안" 이중 트랙 시스템 하에서 대부분의 엄격한 요구 사항이 보안을 통해 해결된다고 설명했습니다. 신규 주택 시장 규모가 크게 축소되는 경우 주택 개선 시장 시스템은 가격 유도 메커니즘의 역할을 하며 부동산 개발의 새로운 모델을 구축하는 데 중요한 지도적 의미를 갖습니다.

정저우를 예로 들면, 정저우의 이번 정책 조정 이후 제한적인 부동산 정책이 완전히 해제되었고 상업용 주택 시장은 고도로 시장 지향적인 운영으로 돌아왔습니다. 동시에 정저우는 인재 아파트와 할당형 저렴한 주택을 적극적으로 추진했으며, "저렴한 주택 + 상업용 주택"의 이중 트랙 주택 운영 패턴이 점차 확립되어 부동산 개발의 새로운 모델 형성을 가속화했습니다. 정저우에서.

새로운 발전 배경에서 가격 제한 메커니즘을 취소하는 것은 '재고 감축'에 도움이 될 뿐만 아니라 '좋은 주택' 정책에도 부합한다.

Chen Wenjing은 지난 2년 동안 규제 당국이 "좋은 주택" 건설의 필요성과 이에 상응하는 정책 지원이 필요함을 반복적으로 강조해 왔다고 덧붙였습니다. 신규 주택에 대한 가격 제한이 해제된 후, 시장으로 돌아오는 가격은 기업이 지역 주택 수요를 충족하는 좋은 제품을 만드는 데 더 도움이 될 것입니다.

여전히 시장 피드백에 주의를 기울여야 함

신축 상업용 주택에 대한 가격등록제도는 15년 동안 국가 차원에서 시행되어 왔으며, 시행 관성이 강하고 부동산 규제제도에서 어떻게 점진적으로 철회할 것인가와 어떻게 만들 것인가가 중요하다. 가격제한정책으로의 원활한 전환도 실무적으로 해결해야 할 과제로 떠올랐다.

가격을 시장에 전달하는 과정에서 감독도 마찬가지로 중요한 역할을 합니다. "관련 판매 가이드 가격은 여전히 ​​다양한 지역에서 공식화되어야 합니다. 새 주택이든 중고 주택이든 상관없이 Li Yujia는 기준 가격이 있어야 한다고 제안했습니다."

Wang Yeqiang은 China News Weekly와의 인터뷰에서 감독이 이루어지지 않으면 개발자가 불법 운영에 참여할 수 있으며 이는 주택 권리의 전달 및 확인에 영향을 미칠 수 있다고 말했습니다. “도시는 도시별 정책을 시행할 때 시장 위험을 방지하는 데 주의를 기울여야 합니다. 시장 패닉."

차이나뉴스위클리는 인민일보 온라인 지도 게시판에서 개발자들의 가격 인하로 인해 많은 시민들이 보상을 요구하고 있다는 사실을 주목했다.

주택 회사의 가격 인하가 자신의 이익에 해를 끼쳤다는 주택 구매자의 의견에 대해 광저우시 난사구는 다음과 같이 말했습니다. 관련 규정에 따라 개발 회사는 시장 상황에 따라 독립적인 가격 책정 권리를 누릴 수 있으며 허베이성 바오딩시 인민정부는 상업용 주택 가격이 시장 규제 가격이라고 밝혔습니다. 각 주택의 최종 판매 가격을 결정하고 이를 구매자와 판매자 간의 계약에 포함시키기 위해 협상합니다.

이와 관련, 왕위첸은 현행법상 개발자의 매매 행위는 시장 행위이며, 매매 가격은 대개 시장의 영향을 받기 때문에 주택 구매자가 보상이나 보상만을 요구하기는 어렵다고 말했다. 개발자가 주택 지원을 구매한 후 가격을 낮추기 때문입니다. 그러나 주택 구매자는 개발자와 직접 소통하고 가격 인하 보상에 대한 관련 조건이 있는지 확인하여 문제를 해결하는 방법을 선택할 수 있습니다.

새로운 변화에 직면하여 Wang Yeqiang은 현재 신규 주택에 대한 가격 제한이 해제되면 주택 가격이 시장으로 복귀할 수 있게 되었다고 생각합니다. 주택 구매자는 주택 가격 변동을 맹목적으로 추세를 따라가는 것이 아니라 보다 합리적으로 보아야 합니다. “가격제한 정책이 해제되면 단기적으로는 신축·중고주택 가격 하락이 기대될 수 있지만, 장기적으로는 시장지향적인 조정이 집값을 더욱 안정시키는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

2급 도시들이 계속해서 신규 주택 가격 한도를 인상함에 따라, 많은 전문가들은 1급 도시들도 이에 따를 것이라고 믿고 있습니다.

"실제로 1선 도시의 신규 주택 가격 제한을 해제하는 것이 더 필요하며, 특히 일부 고품질, 고 프리미엄 제품의 경우 가격 제한을 해제하지 않으면 비용을 감당할 수 없습니다. 반면에 , 부동산 가격은 시장에 따라 자주 변동합니다. 가격 상한제가 해제되지 않으면 비용이 절감됩니다." 복잡한 가격 조정 신청 절차가 필요하며 1선 도시의 부동산 개발자는 더 많은 조정 비용을 지불해야 합니다. "라고 Li Yujia는 믿습니다.

Zhao Xiuchi는 신규 주택 가격 제한을 취소하는 것은 발전 추세이자 시장 규칙이며 실제로 1선 도시도 예외는 아니라고 말했습니다. 결국 모든 도시는 가격 규제와 관련하여 동일한 재고 감소 문제에 직면해 있습니다.

참고자료

"악의적인 가격 인하"는 과거의 일이며, 신규 주택 매매 가격 제한은 여러 곳에서 해제되었습니다.", 2024-08-09, The Paper

부동산 시장에서는 '가격 제한'이 여러 곳에서 철회됐고, 주택 구매자들은 가격 인하가 소용없다고 불만을 토로했다.

"일부 지역의 "가격 제한 보장"이 부동산 시장을 안정시킬 수 있습니까? 》, 2023-12-12, 중국경제신문

저자: 유성메이

편집자: 유 위안

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