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Recentemente, una comunità di Wuhan, a causa della pressione del debito del costruttore, ha ceduto alcune case alla società di costruzioni. Recentemente, la società di costruzioni ha venduto le "case pagate dal lavoro" a basso prezzo per ritirare i fondi. Il risultato è che una casa con un prezzo registrato di 23.000 yuan al metro quadrato è stata venduta per 12.500 yuan al metro quadrato.

In risposta a ciò, l'Ufficio per l'edilizia municipale e il rinnovamento urbano di Wuhan ha dichiarato in una risposta ai media che "Wuhan non ha emanato politiche pertinenti per limitare il calo dei prezzi delle case, e spetta agli sviluppatori decidere in modo indipendente".

Non si tratta solo di Wuhan. Sempre più città stanno cancellando esplicitamente le indicazioni sui prezzi di vendita per gli alloggi commerciali. Secondo le statistiche del China Index Research Institute, dal 2024 città come Zhengzhou, Shenyang, Lanzhou e Ningde non implementeranno più le indicazioni sui prezzi di vendita per i nuovi prodotti, ovvero annulleranno i limiti di prezzo di vendita, e Yangjiang, Zhuhai, Wuhu e altri luoghi hanno politiche ottimizzate sui limiti di prezzo, come ridurre l'intervallo di tempo per l'adeguamento del prezzo di registrazione, annullare le restrizioni sulla differenza di prezzo minimo, ecc.

Il mercato immobiliare in molti luoghi ha cancellato il "limite di prezzo" per le nuove case. Cosa significa?

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Il limite di prezzo quindicennale verrà revocato?

Come mezzo per regolare i prezzi delle case, dal 2010 è stato implementato il sistema di registrazione dei prezzi di vendita delle case commerciali. Si tratta di un sistema nato durante il periodo di grande sviluppo del mercato immobiliare del mio Paese.

Wang Yuchen, direttore legale dello studio legale Beijing Jinliu, ha dichiarato a China News Weekly che quando gli sviluppatori stabiliscono i prezzi per il primo lancio di proprietà da vendere, devono segnalare il prezzo di vendita ai dipartimenti competenti per l'archiviazione prima di poter ottenere una pre-autorizzazione. licenza di vendita per alloggi commerciali e passare attraverso il processo di registrazione per le vendite di alloggi esistenti.

Guardando indietro al sistema di registrazione dei prezzi di vendita degli immobili commerciali, esiste un certo contesto politico per la sua introduzione. Zhao Xiuchi, preside dell'Istituto di ricerca immobiliare di Pechino-Tianjin-Hebei dell'Università di economia e commercio della Capitale e vicepresidente e segretario generale della Società di diritto immobiliare di Pechino, ha dichiarato a China News Weekly che la nuova politica sui limiti dei prezzi delle case è basato sul fenomeno che il mercato immobiliare scarseggia e i prezzi delle case continuano a salire È per frenare I prezzi delle case sono aumentati troppo rapidamente e sono state introdotte politiche corrispondenti.

Nel 2009, l'area edificabile e quella appena avviata nel mercato immobiliare cinese hanno raggiunto un massimo storico. Anche il mercato fondiario ha vissuto cambiamenti drammatici, con nessuna vendita all'inizio dell'anno e frequenti acquisizioni di terreni nella seconda metà dell'anno. . ‌Nel 2010, il mercato immobiliare ha continuato a surriscaldarsi e in alcune città la domanda di investimenti rappresentava una quantità eccessiva di denaro e i prezzi delle case sono aumentati troppo rapidamente. In questo contesto è nato il sistema di registrazione dei prezzi di vendita delle abitazioni commerciali.

Si può dire che in passato, quando il mercato era caldo, la politica dei limiti di prezzo era di grande importanza per stabilizzare i prezzi dei terreni e delle case.

Vale la pena notare che alcune politiche di limiti di prezzo limitano sia gli aumenti che le diminuzioni. Dalla seconda metà del 2021 alla prima metà del 2023, sotto la pressione al ribasso del mercato immobiliare, molti governi locali hanno emesso "ordini limite". Secondo statistiche incomplete, almeno 22 città (o distretti) tra cui Heze nello Shandong, Yueyang nell'Hunan, Kunming nello Yunnan, Tangshan nell'Hebei, Shenyang nel Liaoning, Jiangyin nel Jiangsu e Zhuzhou nell'Hunan hanno emanato regolamenti pertinenti che richiedono che le nuove costruzioni gli edifici commerciali non devono essere venduti a riduzioni di prezzo arbitrarie.

Ad esempio, nel giugno 2022, diversi dipartimenti della zona sperimentale globale del Fujian Pingtan hanno pubblicato congiuntamente l'"Avviso sull'ulteriore standardizzazione dell'ordine del mercato di vendita di alloggi commerciali nella zona sperimentale", in cui si menzionava che quando le società di sviluppo immobiliare vendono alloggi commerciali, l'effettiva il prezzo di vendita non deve superare il 15% dell'intervallo del prezzo registrato. Se il prezzo supera l'intervallo prescritto, la registrazione del visto online non verrà elaborata.

Chen Wenjing, direttore delle ricerche di mercato del China Index Research Institute, ha dichiarato a China News Weekly che dalla seconda metà del 2021, con i cambiamenti nel contesto del mercato immobiliare, l’impatto negativo delle politiche sui limiti di prezzo è diventato sempre più evidente. Gli sviluppatori non sono in grado di adeguare i prezzi in base alle condizioni di mercato in tempo reale, con conseguenti inversioni di prezzo tra case nuove e di seconda mano in alcune aree. Ciò non solo aumenta la difficoltà di acquistare case in base alla domanda immobiliare reale, ma non riesce nemmeno a rifletterla condizioni reali del mercato, il che viola le politiche originarie.

Il limite di prezzo eserciterà una certa pressione sulle vendite di nuove case. Soprattutto nella prima metà del 2024, in alcune città, le case di seconda mano avranno un significativo impatto di diversione sulle nuove abitazioni, perché il margine di profitto per i proprietari di case di seconda mano sarà maggiore al livello dei prezzi delle case, con conseguente una certa sostituzione effetto, che porterà ad una forbice della differenza di prezzo tra le case di prima mano e quelle di seconda mano in qualche modo ampliata.

Secondo i dati del China Index Research Institute, nella prima metà del 2024, il prezzo delle case di seconda mano in 100 città è diminuito complessivamente del 3,61%, con un aumento di 0,87 punti percentuali rispetto alla seconda metà del 2023; le case in 100 città sono aumentate strutturalmente dell'1,24%, con un'espansione di 0,99 punti percentuali rispetto alla seconda metà del 2023. punti percentuali.

Rispetto alle nuove case, la scala delle transazioni delle case di seconda mano, che si basa sul rapporto prezzo-volume, è relativamente forte. I dati CRIC mostrano che nella prima metà del 2024, il numero cumulativo di transazioni di abitazioni di seconda mano in 20 città chiave del paese è diminuito leggermente del 7% su base annua ed è aumentato del 5% su base mensile, mentre il numero cumulativo di nuove transazioni immobiliari è diminuito del 38% su base annua e del 21% su base mensile.

Lasciamo che i prezzi delle case ritornino sul mercato

Da un punto di vista pratico, consentire il ritorno dei prezzi delle case sul mercato è più favorevole allo sviluppo sano del settore immobiliare.

Li Yujia, capo ricercatore del Centro di ricerca sulle politiche abitative dell'Istituto provinciale di pianificazione urbana e rurale del Guangdong, ha dichiarato a China News Weekly che, da un lato, alcuni sviluppatori hanno ridotto significativamente i prezzi o hanno ridotto i prezzi sotto mentite spoglie per promozioni, rendendo il prezzo originale una guida priva di significato; d'altro canto, agli sviluppatori viene concesso il potere di adeguare liberamente i prezzi, il che riduce il processo ridondante delle condizioni di applicazione secondarie, aiuta gli sviluppatori a scambiare meglio il prezzo con il volume e allenta la pressione sulla catena del capitale.

In passato, con il nuovo sistema di registrazione dei prezzi delle case, i costruttori avevano un lungo periodo di tempo per adeguare il prezzo delle nuove case. China News Weekly ha scoperto che prima delle relative politiche di ottimizzazione, varie province e città avevano disposizioni diverse per il ciclo di aggiustamento dei prezzi di registrazione delle nuove case, che generalmente variava da 3 mesi a 1 anno. Ad esempio, la città di Sanya ad Hainan stabilisce che, in linea di principio, i progetti di edilizia commerciale di cui è stata approvata la registrazione dei prezzi non dovranno aumentare il prezzo registrato entro un anno.

Il ciclo di aggiustamento del prezzo di registrazione aumenta notevolmente il costo temporale delle vendite di nuove case. Quando le vendite vengono ostacolate, si esercita una notevole pressione anche sugli sviluppatori immobiliari.

Non solo, l’abolizione dei limiti di prezzo sulle nuove case è vista anche come un passo importante verso il ritorno degli alloggi commerciali ad attributi di base.

Zhao Xiuchi ha introdotto che, secondo lo spirito del Documento n. 14 del Consiglio di Stato nel 2023, dovrebbe essere istituito un sistema di offerta immobiliare "sicurezza + mercato", con alloggi di sicurezza e alloggi commerciali che operano su un doppio binario, ciascuno seguendo la propria strada. L’edilizia sociale svolge un ruolo dal basso verso l’alto, mentre l’edilizia commerciale dovrebbe soddisfare esigenze abitative diversificate. L’edilizia commerciale dovrebbe tornare alla sua natura di merce, e i prezzi delle case dovrebbero essere determinati anche dalla domanda e dall’offerta.

Wang Yeqiang, ricercatore presso l'Accademia cinese delle scienze sociali e direttore del Comitato immobiliare della China Urban Economics Society, ha inoltre spiegato che nel sistema a doppio binario "mercato + sicurezza", la maggior parte dei rigidi bisogni vengono risolti attraverso la sicurezza. Nel caso di una significativa riduzione della portata del nuovo mercato immobiliare, il miglioramento degli alloggi Il sistema di mercato svolge il ruolo di meccanismo di guida dei prezzi e ha un importante significato guida per la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare.

Prendendo come esempio Zhengzhou, dopo questo aggiustamento politico a Zhengzhou, le politiche immobiliari restrittive sono state completamente revocate e il mercato immobiliare commerciale è tornato a operazioni altamente orientate al mercato. Allo stesso tempo, Zhengzhou ha promosso vigorosamente appartamenti per talenti e alloggi a prezzi accessibili di tipo lottizzazione, e il modello di operazione abitativa a doppio binario di "alloggi a prezzi accessibili + alloggi commerciali" è stato gradualmente stabilito, accelerando la formazione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare a Zhengzhou.

Nel nuovo contesto di sviluppo, l'annullamento del meccanismo del limite di prezzo non solo favorisce la "riduzione delle scorte", ma riecheggia anche la politica del "buon alloggio".

Chen Wenjing ha aggiunto che negli ultimi due anni le autorità di regolamentazione hanno ripetutamente sottolineato la necessità di costruire “buone case” e necessitano di un adeguato sostegno politico. Una volta revocato il limite di prezzo per le nuove case, il ritorno dei prezzi sul mercato sarà più favorevole per le aziende a creare buoni prodotti che soddisfino le esigenze abitative locali.

È ancora necessario prestare attenzione al feedback del mercato

Il sistema di registrazione dei prezzi per gli alloggi commerciali di nuova costruzione è stato implementato a livello nazionale per 15 anni. Ha una forte inerzia di attuazione ed è relativamente importante nel sistema di regolamentazione immobiliare. Come ritirarsi gradualmente dal sistema di registrazione dei prezzi e come fare a Anche la transizione graduale alla politica dei limiti di prezzo deve essere esplorata nella pratica.

Nel processo di consegna dei prezzi al mercato, la supervisione gioca un ruolo altrettanto importante. "I relativi prezzi guida alle vendite dovrebbero ancora essere formulati in varie località. Che si tratti di case nuove o di seconda mano, dovrebbe esserci un prezzo di riferimento suggerito da Li Yujia."

Wang Yeqiang ha dichiarato a China News Weekly che se la supervisione non è in atto, gli sviluppatori potrebbero condurre operazioni illegali, che influenzeranno la concessione e la conferma dei diritti abitativi. “Le città dovrebbero prestare attenzione a prevenire i rischi di mercato quando implementano politiche specifiche per città per evitare di causare mercato panico. "

China News Weekly ha notato che sul forum della leadership del People’s Daily Online, molti cittadini hanno chiesto un risarcimento a causa delle riduzioni dei prezzi da parte degli sviluppatori.

Di fronte ai commenti degli acquirenti di case secondo cui le riduzioni dei prezzi delle società immobiliari danneggiano i loro stessi interessi, il distretto di Nansha, città di Guangzhou, ha dichiarato: Secondo le normative pertinenti, le società di sviluppo possono godere di diritti di determinazione dei prezzi indipendenti in base alle condizioni di mercato e registrare o adeguare i prezzi con le società immobiliari e di costruzione dipartimento; Baoding, provincia di Hebei Il governo popolare municipale ha affermato che il prezzo degli alloggi commerciali è un prezzo regolato dal mercato Le società di sviluppo possono determinare in modo indipendente il prezzo di vendita in base alle condizioni di mercato e gli acquirenti e gli sviluppatori di case possono negoziare per determinarlo prezzo finale di vendita di ciascuna casa e inserirlo nel contratto tra acquirente e venditore.

A questo proposito, Wang Yuchen ha affermato che, in base alle attuali disposizioni legali, il comportamento di vendita degli sviluppatori è un comportamento di mercato e il prezzo di vendita è solitamente influenzato dal mercato, pertanto è difficile per gli acquirenti di case chiedere un risarcimento o solo un risarcimento perché lo sviluppatore riduce il prezzo dopo aver acquistato il supporto della casa. Tuttavia, gli acquirenti di case possono scegliere di risolvere il problema comunicando direttamente con il promotore e verificando se esistono termini rilevanti per il risarcimento della riduzione del prezzo.

Di fronte ai nuovi cambiamenti, Wang Yeqiang ritiene che l'attuale aumento dei limiti di prezzo per le nuove case sia essenzialmente un ritorno dei prezzi delle case al mercato. Gli acquirenti di case devono considerare le fluttuazioni dei prezzi delle case in modo più razionale e non seguire ciecamente la tendenza. "L'abolizione della politica dei limiti di prezzo può portare ad aspettative di un calo dei prezzi delle case nuove e di seconda mano nel breve termine, ma nel lungo periodo gli aggiustamenti orientati al mercato contribuiranno a stabilizzare ulteriormente i prezzi delle case."

Poiché le città di secondo livello continuano ad aumentare i limiti di prezzo sulle nuove case, molti esperti ritengono che anche le città di primo livello sceglieranno di seguire l’esempio.

"In realtà è più necessario cancellare il limite di prezzo per le nuove case nelle città di primo livello, soprattutto per alcuni prodotti di alta qualità e ad alto premio. Se il limite di prezzo non viene cancellato, i costi non possono essere coperti. D'altra parte , i prezzi degli immobili fluttuano frequentemente con il mercato. Se il limite di prezzo non viene annullato, il costo sarà ridotto." È necessario un complicato processo di richiesta di adeguamento dei prezzi e gli sviluppatori immobiliari nelle città di primo livello dovranno pagare maggiori costi di adeguamento. ," crede Li Yujia.

Zhao Xiuchi ha affermato che la cancellazione del limite di prezzo per le nuove case è una tendenza di sviluppo e una regola di mercato, e le città di primo livello non fanno eccezione nella pratica. Dopotutto, tutte le città si trovano ad affrontare lo stesso problema di riduzione delle scorte quando si tratta di regolamentazione dei prezzi.

Riferimenti

“Le “riduzioni dannose dei prezzi” appartengono al passato e in molti luoghi i limiti di prezzo per la vendita di nuove case sono stati eliminati”, 2024-08-09, The Paper

I "limiti di prezzo" sono stati ritirati dal mercato immobiliare in molti luoghi e gli acquirenti di case si sono lamentati del fatto che le riduzioni dei prezzi sono inutili." 2024-08-12, Jiemian News

"I "limiti di prezzo garantiti" in alcuni luoghi possono stabilizzare il mercato immobiliare? 》, 12-12-2023, Notizie economiche dalla Cina

Autore: Yu Shengmei

Editore: Yu Yuan