uutiset

Äskettäin eräs Wuhanissa sijaitseva yhteisö luovutti osan taloista rakennusyritykselle rakennusyritykselle. Tämä johti taloon, jonka rekisteröity hinta oli 23 000 yuania neliömetriltä, ​​ja se myytiin 12 500 yuania neliömetriltä.

Vastauksena tähän Wuhan Municipal Housing and Urban Renewal Bureau totesi tiedotusvälineille antamassaan vastauksessa, että "Wuhan ei ole julkaissut asiaankuuluvia linjauksia asuntojen hintojen laskun rajoittamiseksi, ja rakentajien on päätettävä itsenäisesti."

Se ei koske vain Wuhania. Yhä useammat kaupungit peruvat nimenomaisesti kaupallisten asuntojen myyntihintaohjeistuksen. China Index Research Instituten tilastojen mukaan vuodesta 2024 lähtien Zhengzhoun, Shenyangin, Lanzhoun ja Ningden kaltaiset kaupungit eivät enää ota käyttöön myyntihintaohjeistusta uusille tuotteille eli peruuta myyntihintarajoja, kun taas Yangjiang, Zhuhai, Wuhu ja muissa paikoissa on optimoitu hintarajakäytännöt, kuten lyhennä rekisteröintihinnan muutoksen aikaväliä, peruuta pohjahintaerorajoituksia jne.

Kiinteistömarkkinat ovat monessa paikassa peruneet uusien asuntojen "hintarajan". Mitä tämä tarkoittaa?

Kuva/kuva hyönteisten luovuus

Poistetaanko viidentoista vuoden hintaraja?

Asuntojen hintojen säätelykeinona kaupallinen asuntojen myyntihintojen rekisteröintijärjestelmä on otettu käyttöön vuodesta 2010 lähtien. Se on kotimaani kiinteistömarkkinoiden suuren kehityksen aikana syntynyt järjestelmä.

Beijing Jinliu -lakitoimiston päälakimies Wang Yuchen kertoi China News Weeklylle, että kun kehittäjät asettavat hinnat myytäville kiinteistöille ensimmäistä kertaa, heidän on raportoitava myyntihinta asianomaisille osastoille, ennen kuin he voivat saada ennakkoluvan. kaupallisten asuntojen myyntilupa ja käydä läpi rekisteröintiprosessi olemassa olevaa asuntojen myyntiä varten.

Kun tarkastellaan kaupallista asuntojen myyntihintojen rekisteröintijärjestelmää, sen käyttöönotolle on olemassa tietty poliittinen tausta. Zhao Xiuchi, Capital University of Economics and Businessin Peking-Tianjin-Hebei Real Estate Research Instituten dekaani ja Beijing Real Estate Law Societyn varapuheenjohtaja ja pääsihteeri kertoi China News Weeklylle, että uusi asuntojen hintarajapolitiikka on perustuu ilmiöön, että asuntomarkkinoista on pulaa ja asuntojen hinnat jatkavat nousuaan. Asuntojen hinnat ovat nousseet liian nopeasti ja vastaavat linjaukset on otettu käyttöön.

Vuonna 2009 Kiinan kiinteistömarkkinoiden rakennusala ja äskettäin aloitettu rakennusala saavuttivat historiallisen huipentumansa. Myös maamarkkinoilla tapahtui dramaattisia muutoksia, sillä vuoden alussa ei myyntiä ja toisella vuosipuoliskolla ostettiin toistuvasti maata. . ‌Vuonna 2010 kiinteistömarkkinoiden lämpeneminen jatkui, ja joissakin kaupungeissa investointikysyntä muodosti liikaa rahaa ja asuntojen hinnat nousivat liian nopeasti. Tässä yhteydessä syntyi kaupallinen asuntojen myyntihintojen rekisteröintijärjestelmä.

Voidaan sanoa, että ennen markkinoiden kuumana hintarajapolitiikalla oli suuri merkitys maan hintojen ja asuntojen hintojen vakauttamiseksi.

On syytä huomata, että jotkin hintarajapolitiikat rajoittavat sekä korotuksia että laskuja. Vuoden 2021 toiselta puoliskolta vuoden 2023 ensimmäiselle puoliskolle monet paikallishallinnot antoivat "rajoitusmääräyksiä" kiinteistömarkkinoiden laskupaineen alla. Epätäydellisten tilastojen mukaan ainakin 22 kaupunkia (tai piirikuntaa), mukaan lukien Heze Shandongissa, Yueyang Hunanissa, Kunming Yunnanissa, Tangshan Hebeissä, Shenyang Liaoningissa, Jiangyin Jiangsussa ja Zhuzhou Hunanissa ovat antaneet asiaankuuluvat määräykset, jotka edellyttävät, että hiljattain rakennettu liikerakennuksia ei saa myydä mielivaltaiseen hintaan.

Esimerkiksi kesäkuussa 2022 useat Fujian Pingtan Comprehensive Experimental Zonen osastot julkaisivat yhdessä "Tiedonnoituksen kaupallisten asuntojen myyntimarkkinoiden järjestyksen jatkamisesta kokeellisella alueella", jossa mainittiin, että kun kiinteistökehitysyhtiöt myyvät kaupallisia asuntoja, Todellinen myyntihinta ei saa ylittää 15 % rekisteröidyn hinnan vaihteluvälistä Jos hinta ylittää määrätyn alueen, online-viisumin rekisteröintiä ei käsitellä.

China Index Research Instituten markkinatutkimusjohtaja Chen Wenjing kertoi China News Weeklylle, että vuoden 2021 jälkipuoliskosta lähtien kiinteistömarkkinaympäristön muutosten myötä hintarajapolitiikan kielteiset vaikutukset ovat tulleet yhä näkyvämmiksi. Rakennuttajat eivät pysty sopeuttamaan hintoja reaaliaikaisten markkinaolosuhteiden mukaan, mikä johtaa uusien ja käytettyjen talojen välisiin hintoihin joillakin alueilla. Tämä ei ainoastaan ​​lisää asuntojen ostamisen vaikeutta todellisen asuntokysynnön perusteella, vaan se ei myöskään heijasta asuntojen kysyntää todellisia markkinaolosuhteita, mikä rikkoo alkuperäistä tarkoitusta.

Hintaraja luo tiettyjä paineita uusien asuntojen myyntiin. Varsinkin vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla joissakin kaupungeissa käytetyllä asunnolla on merkittävä hajautusvaikutus uusiin asuntoihin, koska käytettyjen asuntojen omistajien voittomarginaalit ovat asuntojen hintatasolla suuremmat, mikä johtaa tiettyyn korvautumiseen. vaikutus, joka johtaa saksien hintaeroon ensikäden ja käytettyjen asuntojen välillä.

China Index Research Instituten tietojen mukaan vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla käytettyjen talojen hinnat laskivat 3,61 % kumulatiivisesti, mikä on 0,87 prosenttiyksikköä nousua vuoden 2023 toisesta puoliskosta talot 100 kaupungissa kasvoivat rakenteellisesti 1,24 %, kasvua 0,99 prosenttiyksikköä vuoden 2023 toisesta puoliskosta. prosenttiyksikköä.

Uusiin asuntoihin verrattuna käytettyjen asuntojen volyymi-hintaan perustuva kaupankäyntiasteikko on suhteellisen vahva. CRIC-tiedot osoittavat, että vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla käytettyjen asuntokauppojen kumulatiivinen määrä 20 avainkaupungissa eri puolilla maata laski hieman 7 % vuoden takaisesta ja kasvoi 5 % kuukausittain, kun taas uusien asuntojen kauppojen kumulatiivinen määrä laski 38 % vuoden takaisesta ja 21 % kuukaudesta.

Anna asuntojen hintojen palata markkinoille

Käytännön näkökulmasta asuntojen hintojen palautuminen markkinoille edistää kiinteistöalan tervettä kehitystä.

Li Yujia, Guangdongin provinssin kaupunki- ja maaseutusuunnitteluinstituutin asuntopolitiikan tutkimuskeskuksen päätutkija, kertoi China News Weeklylle, että toisaalta jotkut kehittäjät ovat alentaneet hintoja merkittävästi tai alentaneet hintoja naamioituessaan kampanjoihin, mikä tekee alkuperäisestä hinnasta. toisaalta opastus merkityksetöntä, valta vapaasti säätää hintoja Se annetaan kehittäjille, mikä vähentää toissijaisten sovellusehtojen turhaa prosessia, auttaa kehittäjiä vaihtamaan hintaa paremmin volyymiin ja helpottaa pääomaketjuun kohdistuvaa painetta.

Aiemmin uuden asuntojen hintojen rekisteröintijärjestelmän mukaan rakentajilla oli pitkä aika sopeuttaa uusien asuntojen hintoja. China News Weekly havaitsi, että ennen asianmukaista optimointipolitiikkaa eri maakunnilla ja kaupungeilla oli erilaisia ​​säännöksiä uusien asuntojen rekisteröintihintojen säätösyklistä, joka vaihteli yleensä 3 kuukaudesta 1 vuoteen. Esimerkiksi Hainanin Sanya Cityssä määrätään, että hintarekisteröintiin hyväksyttyjen kaupallisten asuntojen osalta rekisteröityä hintaa ei periaatteessa voida korottaa vuoden sisällä.

Rekisteröintihinnan säätösykli on lisännyt huomattavasti uusien asuntojen myynnin aikakustannuksia. Kun myynti estyy, se aiheuttaa myös huomattavia paineita kiinteistökehittäjille.

Sen lisäksi, että uusien asuntojen hintarajojen nostaminen nähdään myös tärkeänä askeleena kaupallisten asuntojen palauttamisessa hyödykeominaisuuksiin.

Zhao Xiuchi esitteli, että valtioneuvoston vuoden 2023 asiakirjan nro 14 hengen mukaisesti tulisi perustaa "turvallisuus + markkina" asuntotarjontajärjestelmä, jossa turva-asunnot ja kaupalliset asunnot toimivat kahdella raiteella, kukin omalla tavallaan. Sosiaalinen asunto on tärkeä rooli, kun taas liikeasuntojen tulisi vastata monipuolisiin asuntotarpeisiin Liikeasuntojen tulee palata hyödykeluonteeseensa, ja myös asuntojen hinnat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan mukaan.

Wang Yeqiang, Kiinan yhteiskuntatieteiden akatemian tutkija ja Kiinan kaupunkitalousyhdistyksen kiinteistökomitean johtaja, selitti lisäksi, että "markkinat + turvallisuus" -kaksoisratajärjestelmässä suurin osa jäykistä tarpeista ratkaistaan ​​turvallisuuden avulla. Mikäli uusien asuntojen markkinoiden mittakaava pienenee merkittävästi, asumisen parantaminen Markkinajärjestelmä toimii hintaa ohjaavana mekanismina ja sillä on tärkeä ohjaava merkitys uuden kiinteistökehitysmallin rakentamisessa.

Zhengzhoun esimerkkinä voidaan todeta, että tämän Zhengzhoun politiikan mukauttamisen jälkeen rajoittavat kiinteistöpolitiikat on poistettu kokonaan ja kaupalliset asuntomarkkinat ovat palanneet erittäin markkinalähtöiseen toimintaan. Samaan aikaan Zhengzhou on voimakkaasti edistänyt lahjakkuuksia asuntoja ja siirtolatyyppisiä kohtuuhintaisia ​​asuntoja, ja "edullinen asunto + kaupallinen asunto" on vähitellen vakiinnuttanut kaksiraitaisen asumisen toimintamallin, joka nopeuttaa uuden kiinteistökehitysmallin muodostumista. Zhengzhoussa.

Uuden kehitystaustan alla hintarajamekanismin purkaminen ei edistä vain "varastojen purkamista", vaan myös toistaa "hyvän asumisen" politiikkaa.

Chen Wenjing lisäsi, että viimeisten kahden vuoden aikana sääntelyviranomaiset ovat toistuvasti korostaneet tarvetta rakentaa "hyviä taloja" ja tarvitsevat vastaavaa poliittista tukea. Uusien asuntojen hintarajan nostamisen jälkeen markkinoille palaavat hinnat kannustavat yrityksiä luomaan hyviä, paikallisia asumistarpeita vastaavia tuotteita.

Markkinoiden palautteeseen on silti kiinnitettävä huomiota

Uusien liikeasuntojen hintarekisteröintijärjestelmä on ollut käytössä valtakunnallisesti 15 vuotta Sillä on vahva toteutus-inertia ja se on suhteellisen tärkeä kiinteistöjen sääntelyjärjestelmässä sujuva siirtyminen hintarajapolitiikkaan on myös noussut kysymyksiksi, jotka vaativat käytännön ratkaisua.

Hintojen luovutusprosessissa markkinoille valvonta on yhtä tärkeässä roolissa. "Myynnin ohjehinnat pitäisi silti muotoilla eri paikkakunnilla. Olipa kyseessä uusia tai käytettyjä taloja, niille pitäisi olla ankkurihinta."

Wang Yeqiang kertoi China News Weeklylle, että jos valvonta ei ole paikallaan, rakennuttajat voivat ryhtyä laittomiin toimiin, mikä vaikuttaa asumisoikeuksien toimittamiseen ja vahvistamiseen. ”Kaupunkien tulee kiinnittää huomiota markkinariskien ehkäisyyn kaupunkikohtaisia ​​politiikkoja toteuttaessaan välttääkseen aiheuttamisen markkinapaniikki".

China News Weekly huomasi, että People’s Daily Onlinen johtajuuden viestitaululla monet kansalaiset vaativat korvauksia kehittäjien hinnanalennuksista.

Ottaen huomioon asunnonostajien kommentit siitä, että asunto-osakeyhtiöiden hinnanalennukset ovat vahingoittaneet heidän omia etujaan, Guangzhoun kaupungin Nanshan piirikunta sanoi: Asianmukaisten määräysten mukaan kehitysyhtiöt voivat nauttia itsenäisistä markkinaolosuhteisiin perustuvista hinnoitteluoikeuksista ja toimittaa hintailmoituksia tai oikaisuja asunto- ja rakennusosasto, Hebein maakunta Kunnan kansanhallitus totesi, että asuntojen hinta on markkinoiden sääntelemä neuvotella kunkin talon lopullisen myyntihinnan määrittämiseksi ja sisällyttää se ostajan ja myyjän väliseen sopimukseen.

Tältä osin Wang Yuchen sanoi, että nykyisten lakisäännösten perusteella kehittäjien myyntikäyttäytyminen on markkinakäyttäytymistä, ja myyntihintaan vaikuttaa yleensä markkinatilanne koska rakennuttaja alentaa hintaa asunnon ostamisen jälkeen. Asunnon ostajat voivat kuitenkin ratkaista ongelman ottamalla yhteyttä suoraan rakennuttajaan ja tarkistamalla, onko hinnanalennuskorvaukselle olemassa asiaankuuluvia ehtoja.

Uusien muutosten edessä Wang Yeqiang uskoo, että nykyinen uusien asuntojen hintarajojen nostaminen mahdollistaa asuntojen hintojen palaamisen markkinoille kodin ostajien on tarkasteltava asuntojen hintojen vaihtelua järkevämmin eikä sokeasti seurata trendiä. "Hintarajapolitiikan purkaminen voi johtaa odotuksiin uusien ja käytettyjen asuntojen hintojen laskusta lyhyellä aikavälillä, mutta pitkällä aikavälillä markkinalähtöiset sopeutukset auttavat edelleen vakauttamaan asuntojen hintoja."

Kun toisen tason kaupungit jatkavat uusien asuntojen hintarajojen nostamista, monet asiantuntijat uskovat, että myös ensimmäisen tason kaupungit valitsevat perässä.

"Ensikerroksisissa kaupungeissa uusien asuntojen hintaraja on itse asiassa tärkeämpää purkaa, varsinkin joidenkin korkealaatuisten, korkealuokkaisten tuotteiden osalta. Jos hintarajaa ei peruuteta, kustannuksia ei voida ylittää. Toisaalta , kiinteistöjen hinnat vaihtelevat usein markkinoiden mukaan Jos hintarajaa ei peruuteta, kustannukset laskevat." Tarvitaan monimutkainen hintojen oikaisuhakemus, ja ensiluokkaisten kaupunkien kiinteistökehittäjät joutuvat maksamaan suurempia sopeutuskuluja. ", Li Yujia uskoo.

Zhao Xiuchi sanoi, että uusien asuntojen hintarajan purkaminen on kehitystrendi ja markkinasääntö, eivätkä ensiluokkaiset kaupungit ole käytännössä poikkeus. Loppujen lopuksi kaikilla kaupungeilla on sama varastojen purkamisongelma hintasääntelyn suhteen.

Viitteet

""Haitalliset hinnanalennukset" ovat menneisyyttä ja uusien asuntojen myynnin hintarajoituksia on nostettu monin paikoin", 2024-08-09, The Paper

"Hintarajat" ovat vetäytyneet kiinteistömarkkinoilta monin paikoin, ja asunnon ostajat valittivat, että hinnanalennukset ovat turhia." 2024-08-12, Jiemian News

"Voivatko "taatut hintarajat" joissain paikoissa vakauttaa kiinteistömarkkinoita? 》, 12.12.2023, China Business News

Kirjailija: Yu Shengmei

Toimittaja: Yu Yuan