νέα

Πρόσφατα, μια κοινότητα στο Wuhan, λόγω της πίεσης του χρέους του κατασκευαστή, έδωσε μερικά από τα σπίτια στην κατασκευαστική εταιρεία. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα ένα σπίτι με εγγεγραμμένη τιμή 23.000 γιουάν ανά τετραγωνικό μέτρο που πωλήθηκε στην πραγματικότητα για 12.500 γιουάν ανά τετραγωνικό μέτρο.

Σε απάντηση σε αυτό, το Δημοτικό Γραφείο Στέγασης και Αστικής Ανανέωσης της Γουχάν δήλωσε σε απάντηση στα μέσα ενημέρωσης ότι «η Γουχάν δεν έχει εκδώσει σχετικές πολιτικές για τον περιορισμό της πτώσης των τιμών των κατοικιών και εναπόκειται στους προγραμματιστές να αποφασίσουν ανεξάρτητα».

Δεν είναι μόνο η Γουχάν Όλο και περισσότερες πόλεις ακυρώνουν ρητά τις οδηγίες για τις τιμές πώλησης για εμπορικές κατοικίες. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του China Index Research Institute, από το 2024, πόλεις όπως οι Zhengzhou, Shenyang, Lanzhou και Ningde δεν θα εφαρμόζουν πλέον καθοδήγηση τιμών πώλησης για νέα προϊόντα, δηλαδή ακυρώνουν τα όρια τιμών πώλησης, ενώ οι Yangjiang, Zhuhai, Wuhu και άλλα μέρη έχουν βελτιστοποιημένες πολιτικές ορίων τιμών, όπως Συντόμευση του χρονικού διαστήματος για προσαρμογή τιμής εγγραφής, ακύρωση περιορισμών διαφοράς κατώτατης τιμής κ.λπ.

Η αγορά ακινήτων σε πολλά μέρη έχει ακυρώσει το «όριο τιμής» για νέες κατοικίες Τι σημαίνει αυτό;

Δημιουργικότητα εντόμων με εικόνα/εικόνα

Θα αποσυρθεί το δεκαπενταετές όριο τιμής;

Ως μέσο ρύθμισης των τιμών των κατοικιών, το σύστημα εγγραφής τιμών πώλησης εμπορικών κατοικιών εφαρμόζεται από το 2010. Είναι ένα σύστημα που δημιουργήθηκε την περίοδο της μεγάλης ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων της χώρας μου.

Ο Wang Yuchen, επικεφαλής δικηγόρος της δικηγορικής εταιρείας Beijing Jinliu, δήλωσε στο China News Weekly ότι όταν οι προγραμματιστές καθορίζουν τις τιμές για τα ακίνητα που πρόκειται να πουληθούν για πρώτη φορά, πρέπει να αναφέρουν την τιμή πώλησης στα αρμόδια τμήματα για κατάθεση προτού λάβουν προ- άδεια πώλησης για επαγγελματική στέγη και περάστε από τη διαδικασία εγγραφής για υφιστάμενες πωλήσεις κατοικιών.

Ανατρέχοντας στο σύστημα καταχώρισης τιμών πώλησης εμπορικών κατοικιών, υπάρχει ένα συγκεκριμένο υπόβαθρο πολιτικής για την εισαγωγή του. Ο Zhao Xiuchi, πρύτανης του Ερευνητικού Ινστιτούτου Ακίνητης Περιουσίας Beijing-Tianjin-Hebei του Capital University of Economics and Business και αντιπρόεδρος και γενικός γραμματέας του Beijing Real Estate Law Society, δήλωσε στο China News Weekly ότι η νέα πολιτική ορίου τιμών κατοικίας είναι με βάση το φαινόμενο ότι η αγορά κατοικιών παρουσιάζει έλλειψη και οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται.

Το 2009, η περιοχή κατασκευής και η περιοχή κατασκευής που ξεκίνησε πρόσφατα στην αγορά ακινήτων της Κίνας έφτασαν κάποτε σε ιστορικό υψηλό Η αγορά γης γνώρισε επίσης δραματικές αλλαγές, χωρίς πωλήσεις στην αρχή του έτους και συχνές εξαγορές γης το δεύτερο εξάμηνο του έτους. . Το 2010, η αγορά ακινήτων συνέχισε να θερμαίνεται και σε ορισμένες πόλεις, η ζήτηση για επενδύσεις αντιπροσώπευε υπερβολικό χρηματικό ποσό και οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πολύ γρήγορα. Σε αυτό το πλαίσιο, δημιουργήθηκε το σύστημα καταχώρησης τιμών πώλησης εμπορικών κατοικιών.

Μπορεί να λεχθεί ότι στο παρελθόν, όταν η αγορά ήταν καυτή, η πολιτική ορίων τιμών είχε μεγάλη σημασία για τη σταθεροποίηση των τιμών της γης και των τιμών των κατοικιών.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ορισμένες πολιτικές ορίων τιμών περιορίζουν τόσο τις αυξήσεις όσο και τις μειώσεις. Από το δεύτερο εξάμηνο του 2021 έως το πρώτο εξάμηνο του 2023, υπό την καθοδική πίεση της αγοράς ακινήτων, πολλές τοπικές αρχές εξέδωσαν «οριακές εντολές». Σύμφωνα με ελλιπή στατιστικά στοιχεία, τουλάχιστον 22 πόλεις (ή περιοχές) συμπεριλαμβανομένων των Heze στο Shandong, Yueyang στο Hunan, Kunming στο Yunnan, Tangshan στο Hebei, Shenyang στο Liaoning, Jiangyin στο Jiangsu και Zhuzhou στο Hunan έχουν εκδώσει σχετικούς κανονισμούς που απαιτούν το νεόδμητο τα εμπορικά κτίρια δεν πρέπει να πωλούνται σε αυθαίρετες τιμές.

Για παράδειγμα, τον Ιούνιο του 2022, πολλά τμήματα της Περιεκτικής Πειραματικής Ζώνης Fujian Pingtan εξέδωσαν από κοινού την «Ειδοποίηση για περαιτέρω τυποποίηση της παραγγελίας της αγοράς εμπορικών πωλήσεων κατοικιών στην πειραματική ζώνη», η οποία ανέφερε ότι όταν οι εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων πωλούν εμπορικές κατοικίες, Η πραγματική τιμή πώλησης δεν θα υπερβαίνει το 15% του εύρους της εγγεγραμμένης τιμής, εάν η τιμή υπερβαίνει το προβλεπόμενο εύρος, η ηλεκτρονική εγγραφή θεώρησης δεν θα υποβληθεί σε επεξεργασία.

Ο Chen Wenjing, διευθυντής έρευνας αγοράς του China Index Research Institute, δήλωσε στο China News Weekly ότι από το δεύτερο εξάμηνο του 2021, με τις αλλαγές στο περιβάλλον της αγοράς ακινήτων, ο αρνητικός αντίκτυπος των πολιτικών ορίων τιμών γίνεται όλο και πιο εμφανής. Οι προγραμματιστές δεν μπορούν να προσαρμόσουν τις τιμές σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς σε πραγματικό χρόνο, με αποτέλεσμα αντιστροφές τιμών μεταξύ νέων και μεταχειρισμένων κατοικιών σε ορισμένες περιοχές. πραγματικές συνθήκες της αγοράς, που παραβιάζει την αρχική πρόθεση.

Το όριο τιμής θα ασκήσει κάποια πίεση στις πωλήσεις νέων κατοικιών. Ειδικά το πρώτο εξάμηνο του 2024, σε ορισμένες πόλεις, η μεταχειρισμένη στέγαση θα έχει σημαντικό αντίκτυπο εκτροπής στις νέες κατοικίες, επειδή τα περιθώρια κέρδους για τους ιδιοκτήτες μεταχειρισμένων κατοικιών θα είναι μεγαλύτερα στο επίπεδο των τιμών των κατοικιών, με αποτέλεσμα μια ορισμένη υποκατάσταση αποτέλεσμα, το οποίο θα οδηγήσει σε μια διαφορά τιμής μεταξύ του πρώτου και του μεταχειρισμένου περιβλήματος.

Σύμφωνα με στοιχεία από το China Index Research Institute, το πρώτο εξάμηνο του 2024, η τιμή των μεταχειρισμένων κατοικιών σε 100 πόλεις μειώθηκε κατά 3,61% σωρευτικά, σημειώνοντας αύξηση 0,87 ποσοστιαίων μονάδων από το δεύτερο εξάμηνο του 2023 κατοικίες σε 100 πόλεις αυξήθηκαν διαρθρωτικά κατά 1,24%, αύξηση 0,99 ποσοστιαίες μονάδες από το δεύτερο εξάμηνο του 2023. ποσοστιαίες μονάδες.

Σε σύγκριση με τις νέες κατοικίες, η κλίμακα συναλλαγών των μεταχειρισμένων κατοικιών, η οποία βασίζεται στις συναλλαγές τιμής προς όγκο, είναι σχετικά ισχυρή. Τα στοιχεία της CRIC δείχνουν ότι το πρώτο εξάμηνο του 2024, ο αθροιστικός αριθμός συναλλαγών μεταχειρισμένων κατοικιών σε 20 βασικές πόλεις της χώρας μειώθηκε ελαφρά κατά 7% σε ετήσια βάση και αυξήθηκε κατά 5% σε μηνιαία βάση, ενώ Ο σωρευτικός αριθμός των συναλλαγών νέων κατοικιών μειώθηκε κατά 38% σε ετήσια βάση και 21% σε μηνιαία βάση.

Αφήστε τις τιμές των κατοικιών να επιστρέψουν στην αγορά

Από πρακτική άποψη, η επιστροφή των τιμών των κατοικιών στην αγορά συμβάλλει περισσότερο στην υγιή ανάπτυξη του κλάδου των ακινήτων.

Ο Λι Γιούτζια, επικεφαλής ερευνητής του Κέντρου Ερευνών Πολιτικής Στέγασης του Επαρχιακού Ινστιτούτου Αστικού και Αγροτικού Σχεδιασμού του Γκουανγκντόνγκ, είπε στο China News Weekly ότι από τη μία πλευρά, ορισμένοι προγραμματιστές μείωσαν σημαντικά τις τιμές ή μείωσαν τις τιμές μεταμφιεσμένων για προσφορές, καθιστώντας την αρχική τιμή Η καθοδήγηση χωρίς νόημα, από την άλλη πλευρά, η εξουσία να προσαρμόζουν ελεύθερα τις τιμές Δίνεται στους προγραμματιστές, γεγονός που μειώνει την περιττή διαδικασία των δευτερευουσών συνθηκών εφαρμογής, βοηθά τους προγραμματιστές να ανταλλάσσουν καλύτερα την τιμή για τον όγκο και μειώνει την πίεση στην αλυσίδα κεφαλαίων.

Στο παρελθόν, στο πλαίσιο του νέου συστήματος καταγραφής τιμών κατοικιών, οι προγραμματιστές είχαν μεγάλο χρονικό διάστημα για να προσαρμόσουν την τιμή των νέων κατοικιών. Το China News Weekly διαπίστωσε ότι πριν από τις σχετικές πολιτικές βελτιστοποίησης, διάφορες επαρχίες και πόλεις είχαν διαφορετικές διατάξεις για τον κύκλο προσαρμογής των τιμών εγγραφής νέων κατοικιών, οι οποίες γενικά κυμαίνονταν από 3 μήνες έως 1 έτος. Για παράδειγμα, η πόλη Sanya στο Χαϊνάν ορίζει ότι για τα εμπορικά έργα στέγασης που έχουν εγκριθεί για καταχώριση τιμών, καταρχήν, η εγγεγραμμένη τιμή δεν μπορεί να αυξηθεί εντός ενός έτους.

Ο κύκλος προσαρμογής της τιμής εγγραφής έχει αυξήσει σημαντικά το κόστος χρόνου των πωλήσεων νέων κατοικιών. Όταν οι πωλήσεις εμποδίζονται, ασκεί επίσης σημαντική πίεση στους κατασκευαστές ακινήτων.

Όχι μόνο αυτό, η άρση των ορίων τιμών στις νέες κατοικίες θεωρείται επίσης σημαντικό βήμα για την επιστροφή των εμπορικών κατοικιών στα χαρακτηριστικά των εμπορευμάτων.

Ο Zhao Xiuchi εισήγαγε ότι σύμφωνα με το πνεύμα του εγγράφου του Κρατικού Συμβουλίου Νο. 14 το 2023, θα πρέπει να δημιουργηθεί ένα σύστημα προμήθειας κατοικιών "ασφάλεια + αγορά", με κατοικίες ασφαλείας και εμπορικές κατοικίες να λειτουργούν σε διπλή τροχιά, το καθένα να ακολουθεί το δικό του δρόμο. Η κοινωνική στέγαση παίζει βασικό ρόλο, ενώ η εμπορική στέγαση θα πρέπει να ανταποκρίνεται στις διαφοροποιημένες ανάγκες στέγασης Η εμπορική στέγαση θα πρέπει να επιστρέψει στην εμπορευματική της φύση και οι τιμές των κατοικιών θα πρέπει επίσης να καθορίζονται από την προσφορά και τη ζήτηση.

Ο Wang Yeqiang, ερευνητής στην Κινεζική Ακαδημία Κοινωνικών Επιστημών και διευθυντής της Επιτροπής Ακίνητης Περιουσίας της China Urban Economics Society, εξήγησε περαιτέρω ότι στο πλαίσιο του συστήματος διπλής τροχιάς "αγορά + ασφάλεια", οι περισσότερες από τις άκαμπτες ανάγκες επιλύονται μέσω της ασφάλειας. Σε περίπτωση σημαντικής μείωσης της κλίμακας της νέας στεγαστικής αγοράς, η βελτίωση της στέγασης Το σύστημα της αγοράς διαδραματίζει τον ρόλο του μηχανισμού καθοδήγησης των τιμών και έχει σημαντική καθοδηγητική σημασία για την οικοδόμηση ενός νέου μοντέλου ανάπτυξης ακινήτων.

Λαμβάνοντας ως παράδειγμα το Zhengzhou, μετά από αυτήν την προσαρμογή της πολιτικής στο Zhengzhou, οι περιοριστικές πολιτικές ακινήτων έχουν πλήρως αρθεί και η εμπορική αγορά κατοικιών έχει επιστρέψει σε λειτουργίες ιδιαίτερα προσανατολισμένες στην αγορά. Ταυτόχρονα, η Zhengzhou προώθησε δυναμικά τα ταλέντα διαμερίσματα και οικονομικά προσιτές κατοικίες τύπου allotment, και σταδιακά έχει καθιερωθεί το μοτίβο λειτουργίας στέγασης διπλής διαδρομής «προσιτή στέγαση + εμπορική στέγαση», επιταχύνοντας τη διαμόρφωση ενός νέου μοντέλου ανάπτυξης ακινήτων. στο Zhengzhou.

Στο νέο αναπτυξιακό υπόβαθρο, η ακύρωση του μηχανισμού ορίου τιμών δεν ευνοεί μόνο την «αποθεματοποίηση», αλλά απηχεί και την πολιτική της «καλής στέγασης».

Ο Chen Wenjing πρόσθεσε ότι τα τελευταία δύο χρόνια, οι ρυθμιστικές αρχές έχουν επανειλημμένα τονίσει την ανάγκη να χτιστούν «καλά σπίτια» και χρειάζονται αντίστοιχη πολιτική υποστήριξη. Μετά την άρση του ορίου τιμών για τις νέες κατοικίες, οι τιμές που επιστρέφουν στην αγορά θα είναι πιο ευνοϊκές για τις εταιρείες να δημιουργήσουν καλά προϊόντα που καλύπτουν τις τοπικές στεγαστικές ανάγκες.

Πρέπει να δώσετε προσοχή στα σχόλια της αγοράς

Το σύστημα καταχώρησης τιμών για νεόδμητες εμπορικές κατοικίες εφαρμόζεται σε εθνικό επίπεδο εδώ και 15 χρόνια Έχει ισχυρή αδράνεια εφαρμογής και είναι σχετικά σημαντικό στο σύστημα ρύθμισης των τιμών Η ομαλή μετάβαση στην πολιτική ορίων τιμών έχουν γίνει επίσης ζητήματα που πρέπει να διερευνηθούν στην πράξη.

Στη διαδικασία παράδοσης των τιμών στην αγορά, η εποπτεία παίζει εξίσου σημαντικό ρόλο. "Οι σχετικές τιμές-οδηγοί πωλήσεων θα πρέπει να διαμορφώνονται σε διάφορες τοποθεσίες. Είτε καινούργια είτε μεταχειρισμένα σπίτια, θα πρέπει να υπάρχει μια τιμή άγκυρας.

Ο Wang Yeqiang είπε στο China News Weekly ότι εάν δεν υπάρχει εποπτεία, οι προγραμματιστές ενδέχεται να συμμετάσχουν σε παράνομες λειτουργίες, οι οποίες θα επηρεάσουν την παράδοση και την επιβεβαίωση των δικαιωμάτων στέγασης πανικός στην αγορά».

Το China News Weekly παρατήρησε ότι στον πίνακα μηνυμάτων της People's Daily Online, πολλοί πολίτες ζήτησαν αποζημίωση λόγω περικοπών τιμών από τους προγραμματιστές.

Ενόψει των σχολίων από αγοραστές κατοικιών ότι οι μειώσεις των τιμών των εταιρειών κατοικιών έχουν βλάψει τα δικά τους συμφέροντα, η περιφέρεια Nansha της πόλης Guangzhou είπε: Σύμφωνα με τους σχετικούς κανονισμούς, οι εταιρείες ανάπτυξης μπορούν να απολαμβάνουν ανεξάρτητα δικαιώματα τιμολόγησης με βάση τις συνθήκες της αγοράς και να υποβάλλουν δηλώσεις τιμών ή προσαρμογές σε Το τμήμα στέγασης και κατασκευής του Μπάοντινγκ, επαρχία Χεμπέι δήλωσε ότι η τιμή των εμπορικών κατοικιών είναι μια τιμή που ρυθμίζεται από την αγορά διαπραγματευτείτε να καθορίσετε την τελική τιμή πώλησης κάθε κατοικίας και να την συμπεριλάβετε στη σύμβαση μεταξύ αγοραστή και πωλητή.

Από αυτή την άποψη, ο Wang Yuchen είπε ότι με βάση τις τρέχουσες νομικές διατάξεις, η συμπεριφορά πωλήσεων των προγραμματιστών είναι συμπεριφορά της αγοράς και η τιμή πώλησης επηρεάζεται συνήθως από την αγορά, επομένως είναι δύσκολο για τους αγοραστές κατοικιών να ζητήσουν αποζημίωση ή αποζημίωση επειδή ο προγραμματιστής μειώνει την τιμή μετά την αγορά του σπιτιού. Ωστόσο, οι αγοραστές κατοικιών μπορούν να επιλέξουν να λύσουν το πρόβλημα επικοινωνώντας απευθείας με τον προγραμματιστή και ελέγχοντας εάν υπάρχουν σχετικοί όροι για αποζημίωση μείωσης τιμής.

Ενόψει των νέων αλλαγών, ο Wang Yeqiang πιστεύει ότι η τρέχουσα άρση των ορίων τιμών στα νέα σπίτια ουσιαστικά επιτρέπει στις τιμές των κατοικιών να επιστρέψουν στην αγορά οι αγοραστές κατοικιών πρέπει να βλέπουν τις διακυμάνσεις των τιμών των κατοικιών πιο ορθολογικά και να μην ακολουθούν τυφλά την τάση. «Η ακύρωση της πολιτικής ορίων τιμών μπορεί να οδηγήσει σε προσδοκίες για πτώση των τιμών των καινούργιων και μεταχειρισμένων κατοικιών βραχυπρόθεσμα, αλλά μακροπρόθεσμα, οι προσαρμογές προσανατολισμένες στην αγορά θα βοηθήσουν στην περαιτέρω σταθεροποίηση των τιμών των κατοικιών».

Καθώς οι πόλεις δεύτερης κατηγορίας συνεχίζουν να αίρουν τα όρια τιμών στα νέα σπίτια, πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι οι πόλεις πρώτης κατηγορίας θα επιλέξουν επίσης να ακολουθήσουν το παράδειγμά τους.

"Είναι στην πραγματικότητα πιο απαραίτητο να ακυρωθεί το όριο τιμής για νέες κατοικίες σε πόλεις πρώτης κατηγορίας, ειδικά για ορισμένα προϊόντα υψηλής ποιότητας και υψηλής ποιότητας. Εάν δεν ακυρωθεί το όριο τιμής, το κόστος δεν μπορεί να γεφυρωθεί. Από την άλλη πλευρά , οι τιμές των ακινήτων ποικίλλουν συχνά ανάλογα με την αγορά Εάν το όριο τιμής δεν ακυρωθεί, το κόστος θα μειωθεί." Απαιτείται μια περίπλοκη διαδικασία προσαρμογής των τιμών και οι κατασκευαστές ακινήτων σε πόλεις πρώτης κατηγορίας θα πρέπει να πληρώσουν μεγαλύτερο κόστος προσαρμογής. », πιστεύει ο Λι Γιούτζια.

Ο Zhao Xiuchi είπε ότι η ακύρωση του ορίου τιμών για νέες κατοικίες είναι μια αναπτυξιακή τάση και ένας κανόνας της αγοράς, και οι πόλεις πρώτης κατηγορίας δεν αποτελούν εξαίρεση στην πράξη. Εξάλλου, όλες οι πόλεις αντιμετωπίζουν το ίδιο πρόβλημα αποθεμάτων όσον αφορά τη ρύθμιση των τιμών.

Αναφορές

"Οι "κακόβουλες μειώσεις τιμών" ανήκουν στο παρελθόν και τα όρια τιμών στις πωλήσεις νέων κατοικιών έχουν αρθεί σε πολλά μέρη", 2024-08-09, The Paper

Τα "όρια τιμών" έχουν αποσυρθεί από την αγορά ακινήτων σε πολλά μέρη και οι αγοραστές κατοικιών παραπονέθηκαν ότι οι περικοπές τιμών είναι άχρηστες." 2024-08-12, Jiemian News

«Μπορούν τα «εγγυημένα όρια τιμών» σε ορισμένα σημεία να σταθεροποιήσουν την αγορά ακινήτων; 》, 2023-12-12, China Business News

Συγγραφέας: Yu Shengmei

Επιμέλεια: Yu Yuan