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Desde 2024, el mercado inmobiliario en su conjunto se ha mantenido en un nivel bajo.

Los datos del CRIC muestran que en los primeros siete meses, el volumen total de transacciones en 30 ciudades clave fue de 72,29 millones de metros cuadrados, una disminución interanual acumulada del 36%. A nivel corporativo, el desempeño acumulado de las 100 principales empresas inmobiliarias en los primeros siete meses fue de 2.130,9 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 37,5%, y la caída se redujo en 2 puntos porcentuales.

En este contexto, se ha profundizado la diferenciación del mercado en diferentes ciudades y regiones, siendo el mercado de la vivienda de segunda mano significativamente más activo que el de la vivienda nueva. A través de la estructura de transacciones del mercado en la primera mitad del año, encontramos que diferentes ciudades tienen diferentes características de desempeño.

Entre ellos, las transacciones en algunas ciudades se concentran en ambos extremos del mercado, con compradores de nivel medio a alto en un extremo y compradores “viejos, rotos y pequeños” en el otro, y los dos grupos están claramente diferenciados en Shanghai. es un ejemplo típico.

En general, el mercado actual está básicamente dominado por propietarios-ocupantes, y la demanda está volviendo a "productos" y "rentabilidad". Para los compradores de viviendas, "tanto quieren como quieren" es la norma. Para las empresas, cómo construir áreas centrales. y capacidades del producto El foco se centra en proyectos con ventajas sólidas, rentables y complejas.

Desde 2024 hasta ahora, el mercado de gama media a alta ha estado obviamente activo, con proyectos de gran venta en muchas ciudades, como Shanghai, Nanjing, Shenzhen, Xi'an, etc.

En febrero, el proyecto Xi'an Xinda·Yan Xiyunju se lanzó al mercado y se vendió bien después de su primer lanzamiento, convirtiéndose en un nuevo punto de referencia para el mercado residencial de calidad en la parte sur de Xi'an.

En marzo, China Overseas Shunchang Jiuli abrió en Xintiandi, Shanghai. Las ventas de 19,65 mil millones de yuanes ese día establecieron un nuevo récord para las aperturas de bienes raíces en China.

El 27 de junio, Greentown Huafa·Jinling Yuehua, con un precio inicial de 13,2 millones de RMB, abrió repentinamente por la noche. 174 grupos de familias compitieron por 116 suites y se sortearon números en la primera inauguración.

El 28 de junio, el Proyecto Shenzhen Zhonghai Shenwan Jiuxu, ubicado en Mangrove Bay, Distrito de Nanshan, fue también el primer terreno residencial en la Super Sede de la Bahía de Shenzhen en los últimos 22 años. Logró ventas de 10 mil millones en tres horas después de su apertura. .

A partir de los datos de ventas en ciudades clave, también podemos encontrar que en la primera mitad de 2024, la tendencia de casas nuevas más grandes y productos mejorados se mantendrá sin cambios, y la proporción de transacciones de productos de gran superficie en las principales ciudades generalmente aumentará.

Los datos del CRIC muestran que en el primer semestre de 2024, la cuota de mercado de productos con una superficie de más de 140 metros cuadrados en ciudades clave ha aumentado significativamente.Entre ellos, el segmento de área de 140-160 metros cuadrados aumentó en 2 puntos porcentuales del 7% en 2019 al 9%, y el volumen de transacciones de más de 180 metros cuadrados aumentó del 4% en 2019 al 8%, que fue el más alto. incremento entre todos los segmentos del área.La proporción de transacciones de más de 180 metros cuadrados en Shanghai y Hangzhou superó el 10%

A juzgar por los proyectos más vendidos, las razones principales son las siguientes:No.Una es el área central,La mayoría de ellos son proyectos de mejoramiento, principalmente ubicados en áreas centrales urbanas, y la oferta es relativamente escasa;El segundo es el fuerte poder del producto y el atractivo de la marca.Basándose en el poder blando del desarrollador, como la reputación de la marca y la solidez del producto, algunos proyectos han logrado buenos resultados de ventas;No.En tercer lugar, tiene una ventaja de precio.

Las ventas calientes no son un factor único, los compradores de viviendas prefieren los proyectos con múltiples ventajas. Por ejemplo, el proyecto Zhonghai Lingdi·Jiusu lanzado en Shanghai en "Sunlight" tardó menos de 90 minutos en liquidarse y el precio medio registrado del proyecto fue de 146.100 yuanes por metro cuadrado. ubicado en la zona de Xuhui Riverside y la oferta del sector es muy escasa. Por otro lado, hay una evidente inversión de precios con los proyectos circundantes. Por ejemplo, en el proyecto Yunjin Oriental en la misma zona, el precio de cotización actual del segundo. -Las casas hechas a mano cuestan alrededor de 200.000 yuanes por metro cuadrado, y el precio invertido llega a 50.000 yuanes por metro cuadrado.

A juzgar por Shanghai, que tiene el desempeño más activo en el mercado de gama media a alta desde 2024 hasta ahora, según el Centro de Investigación CRIC, que realizó múltiples grupos de entrevistas en profundidad a clientes a través de empresas inmobiliarias, intermediarios, instituciones y En otros canales, se descubrió que la fuerza principal actual de compradores de viviendas en el mercado de gama media a alta ha pasado de " El cambio de los nacidos en los años 60 y 70 a los nacidos en los años 80 y 90. La mayoría de los Las fuentes de financiación para este grupo de advenedizos son sus padres, pero tienen plenos derechos de elección y preferencias específicas en cuanto a ubicación, tipo de casa, círculo y Feng Shui.

Por ejemplo, la Sra. Zhou, de 33 años, trabajó en una empresa extranjera durante muchos años después de regresar de estudiar en el extranjero. He vivido y crecido en el distrito de Huangpu desde que era niña. Actualmente comparto dos casas con mis padres en el distrito de Huangpu, una para mí y otra para alquilar. Siento un profundo afecto por el centro de la ciudad y la mayoría de mis compañeros y amigos de la infancia vivían cerca. Al ver que el núcleo urbano se renovaba y el paisaje urbano cambiaba cada día, mis padres siempre han tenido la idea de reemplazar y mejorar la casa de alquiler. Este año la Sra. Zhou planea casarse y formar una familia. "Después del matrimonio, planeo mejorar y reemplazar una casa de lujo en la misma área. La ubicación y el distrito escolar cumplen con los requisitos. La vida es conveniente y está cerca de mis padres. "

Al dividir las casas de lujo por el precio total, los más de 50 millones de clientes de lujo son principalmente propietarios de negocios privados y su "segunda generación" básicamente tiene experiencia en estudios en el extranjero, y las empresas en Zhejiang representan la proporción más alta. Jiangsu y Anhui prefieren áreas centrales con una mayor preservación del valor, como Bund, Xintiandi y Lujiazui, y tienen un cierto grado de lealtad a la marca. Por ejemplo, la tasa de recompra de Sunac Bund No. 1 Fase II alcanzó el 20%.

A la edad de 26 años, el Sr. Gao acababa de regresar de estudiar en el Reino Unido. Antes vivía con sus padres. Sus padres le ofrecieron comprarle una casa. Eligió la ubicación central y no le importó mucho el tipo de casa ni la orientación. y ecologización comunitaria. "Para mí, la ubicación es una necesidad social. Puedo disfrutar de todas las instalaciones de apoyo en el centro de la ciudad cuando salgo. Además, no me gusta la misma decoración en todas las casas. Espero que el desarrollador pueda proporcionar una decoración personalizada. Necesidad y respeto a la individualidad, incluso hasta la personalización de la fragancia”.

El perfil de los clientes de viviendas de lujo por valor de 30 millones a 50 millones de RMB es más diverso, incluidos jóvenes emprendedores, ejecutivos de empresas, tiranos de la demolición y familias adineradas con cierta acumulación de riqueza. Estos grupos de clientes son más sensibles al precio total y. región, prefiere elegir la zona donde vive o trabaja.

El Sr. Song, de 53 años, actualmente trabaja como ejecutivo en una conocida empresa manufacturera en Shanghai. Actualmente es propietario de una propiedad residencial en Shanghai. En los últimos años, ha acumulado una cierta cantidad de fondos a través de inversiones y trabajo, y ha sido relativamente conservador en la asignación de activos. El Sr. Song cree que las casas de lujo en Shanghai son activos de relativamente alta calidad que pueden usarse tanto de manera ofensiva como. defensivamente en el futuro, y también son una garantía para sus hijos. En un contexto de aumento de la oferta de viviendas de lujo en Shanghai, pretenden convertir el efectivo acumulado en bienes inmuebles, centrándose en los grandes pisos del anillo interior.

Además del mercado de gama media a alta, el volumen de transacciones de "viejos, rotos y pequeños" en las áreas centrales de algunas ciudades ha vuelto a aumentar.

Los datos del CRIC muestran que la tendencia cambiante de la estructura de las transacciones de viviendas de segunda mano es significativamente diferente de la de las casas nuevas. Los productos de superficie pequeña con una superficie de menos de 80 metros cuadrados son el pilar de las transacciones de viviendas de segunda mano.

Tomando a Beijing como ejemplo, los compradores activos actuales de casas de segunda mano están dominados por aquellos que compran productos de una y dos habitaciones y aquellos que sólo necesitan mejorar, lo que representa el 75% en total. Seguidos por los compradores por primera vez de productos de tres dormitorios, que representan el 22%.

Especialmente después de que Beijing emitiera el New Deal 430, el entusiasmo y la actividad de los clientes que desean ingresar al mercado aumentaron. La proporción de transacciones de clientes con menos de 3 millones de yuanes aumentó en 3 puntos porcentuales y la proporción de clientes que eligen. Las viviendas con menos de 60 metros cuadrados han aumentado en 2 puntos porcentuales.

Otro ejemplo es Shanghai, basado en el análisis cruzado del volumen de visualización de viviendas de segunda mano y el segmento de precios totales después del 527 New Deal en 2024., la actividad de los clientes en el segmento de precios total de 2 a 6 millones es relativamente alta y el número de visitas llega al 57%. Aproximadamente el 50% de este grupo de clientes se centra en el anillo exterior y tiene atributos de demanda rígidos obvios.

Desde la perspectiva de la estructura de la transacción,La primera es el área central "vieja, rota y pequeña", que puede lograr un equilibrio entre el trabajo y la vivienda.Especialmente si el sector está lejos del grupo de industrias circundantes y el sector está maduro, la primera opción para proyectos de bajo presupuesto son los viejos y pequeños del sector.Seguidas por las cinco principales ciudades nuevas,Debido a sus ventajas de planificación y precio, sigue siendo la opción principal para quienes sólo necesitan comprar una casa.

El Sr. L, que ha alquilado una casa en Shanghai durante diez años, se mudó con éxito a Shanghai este año. Ha estado alquilando cerca de Baoshan Dahua y su empresa también está allí. Esta vez decidió comprar una casa porque no quería. Para soportar más la molestia del alquiler, por otro lado, era elegible para comprar una casa después del New Deal 527 de Shanghai. Al final, eligió un apartamento de dos habitaciones de más de 60 metros cuadrados con un precio total de menos de. 3 millones.

El Sr. H sólo fue elegible para comprar una casa después del New Deal 527. Había estado viviendo en Huaqiao antes. Acaba de vender su casa en Huaqiao este año y está buscando casas en Shanghai. Su presupuesto es de aproximadamente 3 millones para la segunda. casas de segunda mano que se encuentran actualmente en el mercado. Compare las casas "viejas y pequeñas" del distrito con las casas de segunda mano en Anting.

El actual aumento de las transacciones de viviendas de segunda mano en estas ciudades se debe principalmente a dos aspectos: por un lado, la rígida demanda del grupo de clientes es muy sensible a los precios. En el entorno actual del mercado, los propietarios de viviendas de segunda mano han comenzado a ajustar sus precios. expectativas y precios más bajos para los listados, lo que resultó en un aumento en el número de listados Diferentes ciudades El número de nuevos listados se mantuvo en un nivel alto.

Por otro lado, los precios de la vivienda de segunda mano son mucho más bajos que los de la vivienda nueva.Según los datos de seguimiento del CRIC, la diferencia entre los precios de las viviendas de primera y segunda mano en 14 ciudades centrales se ha ampliado a más de 10.000 yuanes por metro cuadrado a finales de junio de 2024. La caída de los precios de las viviendas de segunda mano es significativamente mayor que la el de las casas nuevas, y los clientes tienen una gama más amplia de opciones.Al mismo tiempo, las casas de segunda mano tienen las ventajas de "lo que ves es lo que obtienes", las instalaciones de apoyo se han vuelto maduras y completas y no hay ansiedad por la entrega, lo que las hace más populares entre los clientes que están en; demanda urgente.

En términos generales, los compradores de viviendas actuales en algunos mercados urbanos se dividen principalmente en dos extremos: por un lado, son el mercado de alta gama y, por otro, son casas de segunda mano con un precio total bajo y una superficie pequeña. .

Desde la perspectiva del mercado de alta gama, la demanda de mejora y reemplazo en las áreas urbanas centrales es la categoría más grande.Entre ellos, un número considerable de personas con amplios presupuestos y fuerte poder adquisitivo han tenido monedas durante muchos años, esperando proyectos de viviendas de lujo de mayor calidad en las zonas centrales de la ciudad.

Desde la perspectiva del mercado de gama baja, “precio total bajo y rendimiento de alto costo” son sus características principales.Una gran parte de ellos se deben a la relajación de las políticas restrictivas. Por ejemplo, después de que se relajaron las restricciones de compra en Shanghai, Beijing y otros lugares, son elegibles para comprar casas, por lo que el tipo de apartamento "subir al automóvil" tiene. convertirse en su primera opción.

Además de las típicas transacciones en Beijing y Shanghai, que se concentran en la "gama alta" y "el precio total ronda los 3 millones",También hay algunos residentes urbanos que compran casas principalmente para clientes que tienen una demanda urgente.

Los representantes típicos son Tianjin, Wuhan y Zhengzhou, ya sean viviendas nuevas o de segunda mano, el principal rango de precios total se concentra por debajo de los 2 millones y el índice de transacciones es superior al 50%.Debido a la similitud en la estructura de transacciones entre casas de segunda mano y casas nuevas, la demanda general de casas nuevas se está reduciendo, el volumen de transacciones de casas de segunda mano está aumentando y las casas de primera y segunda mano están "disminuyendo". y aumentando".

Creemos que el mercado actual básicamente ha vuelto por completo a la demanda de vivienda propia, y la elección de proyectos por parte de los compradores de viviendas depende de consideraciones multifacéticas.Las empresas no sólo necesitan hacer frente a la competencia en el mercado de viviendas nuevas, sino también al desafío de las viviendas subnuevas de segunda mano vendidas en años anteriores.En este sentido, las empresas inmobiliarias no sólo necesitan mejorar sus métodos de marketing, sino también innovar en el diseño de apartamentos para atraer el favor de los compradores de viviendas.