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Desde 2024, o mercado imobiliário como um todo se mantém em patamar baixo.

Os dados do CRIC mostram que nos primeiros sete meses, o volume global de transações em 30 cidades principais foi de 72,29 milhões de metros quadrados, uma diminuição acumulada de 36% em relação ao ano anterior. No nível corporativo, o desempenho acumulado das 100 maiores empresas imobiliárias nos primeiros sete meses foi de 2.130,9 bilhões de yuans, uma queda anual de 37,5%, e a queda diminuiu 2 pontos percentuais.

Neste contexto, a diferenciação do mercado em diferentes cidades e regiões emergiu ainda mais, com o mercado da habitação em segunda mão a ser significativamente mais ativo do que a habitação nova. Através da estrutura de transacções de mercado no primeiro semestre do ano, descobrimos que diferentes cidades têm diferentes características de desempenho.

Entre eles, as transacções em algumas cidades estão concentradas em ambos os extremos do mercado, com compradores de gama média a alta num extremo e compradores “antigos, falidos e pequenos” no outro, e os dois grupos são claramente diferenciados em Xangai. é um exemplo típico.

No geral, o mercado atual é basicamente dominado por proprietários-ocupantes, e a demanda está voltando para "produtos" e "custo-benefício". Para os compradores de casas, "querer e querer" é a norma. Para as empresas, como construir áreas centrais. e capacidades do produto Projetos com vantagens fortes, econômicas e complexas são o foco.

De 2024 até agora, o mercado de médio a alto padrão tem estado obviamente ativo, com projetos de grande sucesso em muitas cidades, como Xangai, Nanjing, Shenzhen, Xi'an, etc.

Em Fevereiro, o projecto Xi'an Xinda·Yan Xiyunju foi lançado no mercado e vendido bem depois do seu primeiro lançamento, tornando-se uma nova referência para o mercado residencial de qualidade na parte sul de Xi'an.

Em março, a China Overseas Shunchang Jiuli foi inaugurada em Xintiandi, Xangai. As vendas de 19,65 bilhões de yuans naquele dia estabeleceram um novo recorde para inaugurações imobiliárias na China.

Em 27 de junho, o Greentown Huafa·Jinling Yuehua, com preço inicial de RMB 13,2 milhões, abriu repentinamente à noite. 174 grupos de famílias competiram por 116 suítes, e os números foram sorteados na primeira inauguração.

Em 28 de junho, o Projeto Shenzhen Zhonghai Shenwan Jiuxu, localizado em Mangrove Bay, distrito de Nanshan, também foi o primeiro terreno residencial na Super Sede da Baía de Shenzhen nos últimos 22 anos. Ele alcançou vendas de 10 bilhões em três horas após a inauguração. .

A partir dos dados de vendas nas principais cidades, podemos também descobrir que, no primeiro semestre de 2024, a tendência de novas casas maiores e de produtos melhorados permanecerá inalterada, e a proporção de transacções de produtos de grandes áreas nas grandes cidades aumentará geralmente.

Os dados do CRIC mostram que no primeiro semestre de 2024, a participação de mercado de produtos com área superior a 140 metros quadrados nas principais cidades aumentou significativamente.Entre eles, o segmento de área de 140-160 metros quadrados aumentou 2 pontos percentuais, de 7% em 2019 para 9%, e o volume de transações de mais de 180 metros quadrados aumentou de 4% em 2019 para 8%, que foi o maior aumento entre todos os segmentos da área.A proporção de transações superiores a 180 metros quadrados em Xangai e Hangzhou ultrapassou 10%

A julgar pelos projetos de grande sucesso, os principais motivos são os seguintes:Não.Uma é a área central,A maioria deles são projetos de melhoria, localizados principalmente em áreas centrais urbanas, e a oferta é relativamente escassa;O segundo é o forte poder do produto e o apelo da marca.Contando com o poder brando do desenvolvedor, como a reputação da marca e a força do produto, alguns projetos alcançaram um bom desempenho de vendas;Não.Terceiro, tem uma vantagem de preço.

As vendas intensas não são um fator único; projetos com múltiplas vantagens são preferidos pelos compradores de casas. Por exemplo, o projeto Zhonghai Lingdi·Jiusu lançado em Xangai em "Sunlight" levou menos de 90 minutos para ser liquidado e o preço médio registrado do projeto foi de 146.100 yuans/metro quadrado. Por um lado, isso ocorre porque o projeto é. localizado na zona ribeirinha de Xuhui e a oferta do sector é muito escassa. Por outro lado, existe uma evidente inversão de preços com os projectos envolventes. Por exemplo, no projecto Yunjin Oriental na mesma zona, o actual preço de cotação do segundo. As casas de mão custam cerca de 200.000 yuans/metro quadrado, e o preço invertido chega a 50.000 yuans por metro quadrado.

A julgar por Xangai, que tem o desempenho mais ativo no mercado de médio a alto padrão de 2024 até agora, de acordo com o CRIC Research Center, que conduziu vários grupos de entrevistas aprofundadas com clientes por meio de empresas imobiliárias, intermediários, instituições e outros canais, descobriu-se que a atual principal força de compradores de casas no mercado de médio a alto padrão mudou de "A mudança dos nascidos nos anos 60 e 70 para os nascidos nos anos 80 e 90. A maioria dos As fontes de recursos para esse grupo de iniciantes são seus pais, mas eles têm plenos direitos de escolha e preferências específicas quanto à localização, tipo de casa, círculo e Feng Shui.

Por exemplo, a Sra. Zhou, 33 anos, trabalhou em uma empresa estrangeira por muitos anos depois de retornar de seus estudos no exterior. Moro e cresci no distrito de Huangpu desde criança. Atualmente, divido duas casas com meus pais no distrito de Huangpu, uma para mim e outra para alugar. Tenho um carinho profundo pelo centro da cidade, e a maioria dos meus colegas e amigos de infância moravam nas proximidades. Vendo o núcleo urbano sendo reformado e a paisagem urbana mudando a cada dia que passa, meus pais sempre tiveram a ideia de substituir e modernizar a casa alugada. Este ano, a Sra. Zhou planeja se casar e constituir família. "Depois do casamento, pretendo atualizar e substituir uma casa de luxo na mesma área. A localização e o distrito escolar atendem aos requisitos. A vida é conveniente e perto dos meus pais. "

Dividindo as casas de luxo pelo preço total, os mais de 50 milhões de clientes de luxo são principalmente proprietários de empresas privadas e sua "segunda geração". A "segunda geração" basicamente tem formação no exterior, e as empresas em Zhejiang representam a maior proporção. Jiangsu e Anhui preferem áreas centrais com maior preservação de valor, como Bund, Xintiandi e Lujiazui, e têm um certo grau de fidelidade à marca. Por exemplo, a taxa de recompra do Sunac Bund No.

Aos 26 anos, o Sr. Gao tinha acabado de voltar de estudar no Reino Unido. Ele morava com os pais antes. Seus pais se ofereceram para comprar uma casa para ele. e ecologização comunitária. “Para mim, a localização é uma necessidade social. Posso usufruir de todos os equipamentos de apoio do centro da cidade quando saio. padrões e respeitar a individualidade, até mesmo na personalização da fragrância.”

O perfil dos clientes de casas de luxo no valor de 30 milhões a 50 milhões de RMB é mais diversificado, incluindo jovens empresários, executivos empresariais, tiranos da demolição e famílias ricas com uma certa acumulação de riqueza. região, prefira escolher a área onde mora ou trabalha.

Com 53 anos, o Sr. Song atualmente atua como executivo em uma conhecida empresa de manufatura em Xangai. Atualmente, possui um imóvel residencial em Xangai. Nos últimos anos, ele acumulou uma certa quantia de fundos através de investimentos e trabalho, e tem sido relativamente conservador na alocação de ativos. O Sr. Song acredita que as casas de luxo em Xangai são ativos de qualidade relativamente alta que podem ser usados ​​tanto de forma ofensiva quanto. defensivamente no futuro, e também são uma garantia para seus filhos. Num contexto de aumento da oferta de casas de luxo em Xangai, pretendem converter o dinheiro acumulado em bens imobiliários, visando grandes apartamentos no anel interno.

Além do mercado de médio a alto padrão, o volume de transações de "velhos, quebrados e pequenos" nas áreas centrais de algumas cidades aumentou novamente.

Os dados do CRIC mostram que a tendência de mudança na estrutura de transações de casas usadas é significativamente diferente daquela de casas novas. Produtos de pequena área com área inferior a 80 metros quadrados são a base das transações de casas usadas.

Tomando Pequim como exemplo, os actuais compradores activos de casas em segunda mão são dominados por aqueles que compram produtos de um e dois quartos e por aqueles que apenas necessitam de actualizações, representando 75% no total. Seguido pelos compradores de produtos de três quartos pela primeira vez, representando 22%.

Especialmente depois que Pequim emitiu o 430 New Deal, o entusiasmo e a atividade dos clientes que desejam entrar no mercado aumentaram. A proporção de transações de clientes com menos de 3 milhões de yuans aumentou 3 pontos percentuais e a proporção de clientes que escolhem. casas com menos de 60 metros quadrados aumentou 2 pontos percentuais.

Outro exemplo é Xangai, com base na análise cruzada do volume de visualização de habitação em segunda mão e do segmento de preço total após o New Deal 527 em 2024., a atividade do cliente no segmento de preço total de 2 a 6 milhões é relativamente alta e o número de visualizações chega a 57%. Cerca de 50% desse grupo de clientes concentra-se no anel externo e possui atributos de demanda rígidos óbvios.

Do ponto de vista da estrutura da transação,A primeira é a área central “velha, quebrada e pequena”, que pode alcançar um equilíbrio entre trabalho e habitação.Especialmente se o sector estiver longe do aglomerado de indústrias circundantes e o sector estiver maduro, a primeira escolha para projectos de baixo orçamento são os antigos e pequenos do sector.Seguida pelas cinco principais novas cidades,Pelas vantagens de planeamento e preço, continua a ser a escolha habitual para quem apenas necessita de comprar casa.

L, que alugou uma casa em Xangai por dez anos, mudou-se com sucesso para Xangai este ano. Ele está alugando perto de Baoshan Dahua e sua empresa também está lá. para suportar mais o incômodo de alugar. Por outro lado, ele foi elegível para comprar uma casa após o New Deal 527 de Xangai. No final, ele escolheu um apartamento de dois quartos com mais de 60 metros quadrados e um preço total inferior a. 3 milhões.

O Sr. H só se tornou elegível para comprar uma casa após o New Deal 527. Ele já morava em Huaqiao. Ele acabou de vender sua casa em Huaqiao este ano e está procurando casas em Xangai. casas de mão, que estão atualmente no mercado Compare as casas "velhas e pequenas" do bairro e as casas de segunda mão em Anting.

O actual aumento nas transacções de habitação em segunda mão nestas cidades deve-se principalmente a dois aspectos. Por um lado, o grupo de clientes com procura rígida é altamente sensível aos preços. expectativas e preços mais baixos para listagens, resultando em um aumento no número de listagens Diferentes cidades O número de novas listagens permaneceu em um nível elevado.

Por outro lado, os preços das casas usadas são muito mais baixos do que as casas novas.De acordo com os dados de monitoramento do CRIC, a diferença entre os preços das casas usadas e usadas em 14 cidades principais aumentou para mais de 10.000 yuans/metro quadrado até o final de junho de 2024. O declínio dos preços das casas usadas é significativamente maior do que o de casas novas, e os clientes têm uma gama mais ampla de opções.Ao mesmo tempo, as casas usadas têm as vantagens de “o que você vê é o que você ganha”, as instalações de apoio tornaram-se maduras e completas e não há ansiedade quanto à entrega, tornando-as mais populares entre os clientes que estão em; demanda urgente.

De um modo geral, os actuais compradores de casas em alguns mercados urbanos dividem-se principalmente em dois extremos. Por um lado, são o mercado de gama alta e, por outro lado, são casas de segunda mão com baixo preço total e pequena área. .

Do ponto de vista do mercado de gama alta, a procura de melhoria e substituição nas principais áreas urbanas é a maior categoria.Entre eles, um número considerável de pessoas com orçamentos amplos e forte poder de compra detêm moedas há muitos anos, apenas à espera de projectos habitacionais de luxo de maior qualidade nas áreas centrais da cidade.

Do ponto de vista do mercado de baixo custo, “baixo preço total e alto desempenho de custo” são suas principais características.Uma grande parte deles se deve ao relaxamento de políticas restritivas. Por exemplo, depois que as restrições de compra foram relaxadas em Xangai, Pequim e outros lugares, eles são elegíveis para comprar casas, de modo que o tipo de apartamento “get-on-car” se tornou. torne-se sua primeira escolha.

Além das transações típicas de Pequim e Xangai, que se concentram no “alto padrão” e no “preço total em torno de 3 milhões”,Existem também alguns residentes urbanos que compram casas principalmente para clientes com procura urgente.

Os representantes típicos são Tianjin, Wuhan e Zhengzhou. Quer se trate de habitações novas ou usadas, a principal faixa de preço total está concentrada abaixo de 2 milhões e a taxa de transação é superior a 50%.Devido à semelhança na estrutura de transações de casas usadas e casas novas, a demanda geral por casas novas está diminuindo, o volume de transações de casas usadas está aumentando e as casas usadas e usadas estão "diminuindo e aumentando".

Acreditamos que o mercado atual basicamente voltou totalmente à demanda por auto-ocupação, e a escolha dos projetos pelos compradores de casas depende de considerações multifacetadas.As empresas não só precisam de enfrentar a concorrência no novo mercado doméstico, mas também o desafio das subnovas casas usadas vendidas em anos anteriores.A este respeito, as empresas imobiliárias não só precisam de actualizar os seus métodos de marketing, mas também de inovar no design dos apartamentos para atrair a preferência dos compradores de casas.