новости

С 2024 года рынок недвижимости в целом остается на низком уровне.

Данные CRIC показывают, что за первые семь месяцев общий объем сделок в 30 ключевых городах составил 72,29 миллиона квадратных метров, что означает совокупное снижение на 36% в годовом исчислении. На корпоративном уровне совокупный доход 100 крупнейших компаний недвижимости за первые семь месяцев составил 2 130,9 млрд юаней, что на 37,5% меньше, чем в прошлом году, а спад сократился на 2 процентных пункта.

На этом фоне еще больше обозначилась дифференциация рынка в разных городах и регионах, причем рынок вторичного жилья существенно активнее нового жилья. Анализируя структуру рыночных транзакций в первой половине года, мы обнаружили, что разные города имеют разные характеристики производительности.

Среди них сделки в некоторых городах сконцентрированы на обоих концах рынка: покупатели среднего и высокого класса на одном конце и «старые, сломанные и мелкие» покупатели на другом, и эти две группы четко дифференцированы. является типичным примером.

В целом, на нынешнем рынке в основном доминируют владельцы-арендаторы, и спрос вернулся к «продуктам» и «экономической эффективности». Для покупателей жилья «как хотят, так и хотят» является нормой. Для компаний то, как строить основные районы. и возможности продукта В центре внимания находятся проекты с сильными, экономически эффективными и комплексными преимуществами.

С 2024 года по настоящее время рынок среднего и высокого класса явно активен: популярные проекты во многих городах, таких как Шанхай, Нанкин, Шэньчжэнь, Сиань и т. д.

В феврале проект Xi'an Xinda·Yan Xiyunju был запущен на рынок и продавался хорошо после первого запуска, став новым эталоном на рынке качественного жилья в южной части Сианя.

В марте компания China Overseas Shunchang Jiuli открылась в Синьтянди, Шанхай. Объем продаж в тот день составил 19,65 млрд юаней, что стало новым рекордом по количеству открытий объектов недвижимости в Китае.

27 июня отель Greentown Huafa·Jinling Yuehua со стартовой ценой 13,2 миллиона юаней внезапно открылся ночью. 174 группы семей боролись за 116 номеров, и при первом открытии были разыграны номера.

28 июня проект Shenzhen Zhonghai Shenwan Jiuxu Project, расположенный в Мангровом заливе района Наньшань, также стал первым жилым участком на базе штаб-квартиры в Шэньчжэньском заливе за последние 22 года. Объем продаж в 10 миллиардов был достигнут в течение трех часов после открытия. .

Из данных о продажах в ключевых городах также можно узнать, что в первой половине 2024 года тенденция крупномасштабных новых домов и улучшенных продуктов останется неизменной, а доля сделок с продуктами большой площади в крупных городах в целом увеличится. увеличивать.

Данные CRIC показывают, что в первом полугодии 2024 года доля рынка продукции площадью более 140 квадратных метров в ключевых городах значительно выросла.Среди них сегмент площади 140-160 кв.м увеличился на 2 процентных пункта с 7% в 2019 году до 9%, а объем сделок площадью более 180 кв.м увеличился с 4% в 2019 году до 8%, что стало самым высоким показателем. рост среди всех сегментов территории.Доля сделок площадью более 180 квадратных метров в Шанхае и Ханчжоу превысила 10%

Судя по наиболее продаваемым проектам, основные причины заключаются в следующем:Нет.Одна из них — основная область,Большинство из них представляют собой проекты благоустройства, в основном расположенные в центральных городских районах, и предложение относительно ограничено;Во-вторых, это сильная сила продукта и привлекательность бренда.Опираясь на мягкую силу разработчика, такую ​​как репутация бренда и качество продукта, некоторые проекты достигли хороших показателей продаж;Нет.В-третьих, у него есть ценовое преимущество.

Горячие продажи не являются единственным фактором: покупатели жилья отдают предпочтение проектам с множеством преимуществ. Например, ликвидация проекта Zhonghai Lingdi·Jiusu, запущенного в Шанхае в «Солнечном свете», заняла менее 90 минут, а средняя зарегистрированная цена проекта составила 146 100 юаней за квадратный метр. С одной стороны, это связано с тем, что проект является дешевым. расположен в районе реки Сюйхуэй, и предложение в этом секторе очень ограничено. С другой стороны, существует очевидная инверсия цен с окружающими проектами. Например, в проекте Yunjin Oriental в том же районе текущая котировочная цена составляет секунду. Стоимость ручных домов составляет около 200 000 юаней за квадратный метр, а перевернутая цена составляет до 50 000 юаней за квадратный метр.

Судя по Шанхаю, который с 2024 года по настоящее время демонстрирует наиболее активную деятельность на рынке среднего и высокого класса, по данным Исследовательского центра CRIC, который провел несколько групп углубленных интервью с клиентами через компании по недвижимости, посредников, учреждения и По другим каналам было обнаружено, что нынешняя основная сила покупателей жилья на рынке среднего и высокого класса сместилась от тех, кто родился в 60-х и 70-х годах, к тем, кто родился в 80-х и 90-х годах. Источниками средств для этой группы выскочек являются их родители, но они имеют полное право выбора и имеют определенные предпочтения в отношении местоположения, типа дома, круга общения и фэн-шуй.

Например, 33-летняя госпожа Чжоу много лет проработала в иностранной компании после возвращения из учебы за границей. Я жил и рос в районе Хуанпу с детства. В настоящее время я живу в двух домах со своими родителями в районе Хуанпу: один для себя, а другой сдаю в аренду. Я испытываю глубокую привязанность к центру города, и большинство одноклассников и друзей моего детства жили неподалеку. Видя, как центральная часть города ремонтируется, а городской пейзаж меняется с каждым днем, у моих родителей всегда была идея модернизировать арендуемый дом. В этом году госпожа Чжоу планирует выйти замуж и создать семью: «После замужества я планирую модернизировать и заменить роскошный дом в том же районе. Местоположение и школьный округ соответствуют требованиям. Жизнь удобна и близка к моим родителям. "

Если разделить роскошные дома по общей стоимости, то более 50 миллионов клиентов класса люкс являются в основном владельцами частного бизнеса и их «вторым поколением». «Второе поколение» в основном имеет опыт обучения за границей, а наибольшая доля приходится на предприятия в Чжэцзяне, за которым следует Цзянсу. и Аньхой. Они предпочитают основные районы с более высокой степенью сохранения стоимости, такие как Бунд, Синьтянди и Луцзяцзуй, и имеют определенную степень лояльности к бренду. Например, уровень выкупа Sunac Bund No. 1 Phase II достиг 20%.

В возрасте 26 лет г-н Гао только что вернулся с учебы в Великобритании. Раньше он жил со своими родителями. Родители предложили ему купить дом. Он выбрал центральное расположение и не особо заботился о типе дома и его ориентации. и озеленение сообществ. «Для меня местоположение является социальной необходимостью. Когда я выхожу на улицу, я могу пользоваться всеми вспомогательными удобствами в центре города. Кроме того, мне не нравится одинаковая отделка в каждом доме. Надеюсь, застройщик сможет обеспечить индивидуальную отделку. стандарты и уважение индивидуальности, вплоть до настройки аромата».

Профиль покупателей роскошных домов стоимостью от 30 до 50 миллионов юаней более разнообразен, включая молодых предпринимателей, руководителей корпораций, тиранов, занимающихся сносом, и богатых семей с определенным накоплением богатства. Эти группы клиентов более чувствительны к общей цене и стоимости. регион, предпочитаете выбирать тот район, где живете или работаете.

53-летний г-н Сун в настоящее время работает руководителем известной производственной компании в Шанхае и в настоящее время владеет жилой недвижимостью в Шанхае. За последние несколько лет он накопил определенную сумму средств за счет инвестиций и работы и был относительно консервативен в распределении активов. Г-н Сун считает, что роскошные дома в Шанхае являются относительно высококачественным активом, который можно использовать как в наступательных целях, так и в целях нападения. в будущем, а также являются гарантией для его детей. На фоне увеличения предложения элитного жилья в Шанхае они намерены конвертировать накопленные наличные деньги в недвижимость, ориентируясь на большие квартиры во внутреннем кольце.

Помимо рынка среднего и высокого класса, объем транзакций «старых, сломанных и мелких» в основных районах некоторых городов снова увеличился.

Данные CRIC показывают, что тенденция изменения структуры сделок с подержанным домом значительно отличается от структуры сделок с новыми домами. Основой сделок с подержанным домом являются изделия небольшой площади площадью менее 80 квадратных метров.

Если взять в качестве примера Пекин, то среди нынешних активных покупателей подержанных домов преобладают те, кто покупает однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также те, кому просто необходима модернизация, что в общей сложности составляет 75%. Далее следуют первые покупатели квартир с тремя спальнями, их доля составляет 22%.

Особенно после того, как Пекин объявил «Новый курс 430», энтузиазм и активность клиентов, желающих выйти на рынок, возросли. Доля транзакций клиентов с суммой менее 3 миллионов юаней увеличилась на 3 процентных пункта, а доля клиентов, которые сделали выбор. домов площадью менее 60 квадратных метров увеличилось на 2 процентных пункта.

Другим примером является Шанхай, основанный на перекрестном анализе объема просмотров вторичного жилья и общего ценового сегмента после 527 Нового курса в 2024 году., активность клиентов в общем ценовом сегменте от 2 до 6 миллионов относительно высока, а количество просмотров достигает 57%. Около 50% этой группы клиентов ориентированы на внешнее кольцо и имеют очевидные атрибуты жесткого спроса.

С точки зрения структуры транзакции,Первый — это «старый, сломанный и маленький» основной район, в котором можно достичь баланса между работой и жильем.В частности, если сектор находится далеко от окружающих промышленных кластеров и является зрелым, первым выбором для малобюджетных проектов являются старые и небольшие предприятия в этом секторе.Далее следуют пять крупных новых городов,Благодаря планировке и ценовым преимуществам он по-прежнему остается основным выбором для тех, кому просто нужно купить дом.

Г-н Л., который снимал дом в Шанхае в течение десяти лет, в этом году успешно переехал в Шанхай. Он снимал дом недалеко от Баошань Дахуа, и на этот раз он решил купить дом, потому что не хотел. С другой стороны, он имел право купить дом после «Нового курса 527» в Шанхае. 3 миллиона.

Господин Х. получил право на покупку дома только после Нового курса 527. Раньше он жил в Хуацяо. Он только что продал свой дом в Хуацяо в этом году и присматривается к домам в Шанхае. Его бюджет также составляет около 3 миллионов долларов на секунду. Дома, выставленные на продажу в настоящее время. Сравните «старые и маленькие» дома в этом районе и подержанные дома в Аньтинге.

Текущий рост числа сделок с подержанным жильем в этих городах обусловлен главным образом двумя аспектами. С одной стороны, группа клиентов с жестким спросом очень чувствительна к ценам. В нынешних рыночных условиях владельцы подержанного жилья начали корректировать свои предложения. ожидания и снижение цен на объявления, что привело к резкому увеличению количества объявлений. Различные города Количество новых объявлений осталось на высоком уровне.

С другой стороны, цены на подержанное жилье намного ниже, чем на новые дома.По данным мониторинга CRIC, к концу июня 2024 года разница между ценами на первичное и вторичное жилье в 14 основных городах увеличилась до более чем 10 000 юаней за квадратный метр. Снижение цен на вторичное жилье значительно выше, чем чем новые дома, и у клиентов появляется более широкий выбор.В то же время подержанные дома имеют преимущества: «что видишь, то и получаешь», вспомогательные помещения стали зрелыми и завершенными, и нет необходимости беспокоиться о доставке, что делает их более популярными среди покупателей; срочный спрос.

Вообще говоря, нынешние покупатели жилья на некоторых городских рынках в основном разделены на две части: с одной стороны, это рынок элитного жилья, а с другой стороны, это подержанные дома с низкой общей стоимостью и небольшой площадью. .

С точки зрения рынка элитного жилья спрос на улучшение и замену жилья в основных городских районах является самой крупной категорией.Среди них значительное количество людей с достаточным бюджетом и сильной покупательной способностью держат монеты в течение многих лет, просто ожидая проектов более качественного роскошного жилья в основных районах города.

С точки зрения рынка бюджетных товаров, его основными характеристиками являются «низкая общая цена и высокая эффективность затрат».Большая часть из них связана с ослаблением ограничительной политики. Например, после того, как ограничения на покупку были смягчены в Шанхае, Пекине и других местах, они получили право покупать дома, поэтому квартиры типа «сели на машине» получили распространение. стать их первым выбором.

В дополнение к типичным сделкам в Пекине и Шанхае, которые сосредоточены в «высоком классе» и «общая цена около 3 миллионов»,Есть также некоторые городские жители, которые покупают дома в основном для клиентов, пользующихся острым спросом.

Типичными представителями являются Тяньцзинь, Ухань и Чжэнчжоу. Будь то новое или подержанное жилье, основной общий ценовой диапазон концентрируется ниже 2 миллионов, а коэффициент транзакций составляет более 50%.Из-за сходства структуры сделок со вторичной недвижимостью и новыми домами общий спрос на новые дома сокращается, объем сделок со вторичной недвижимостью увеличивается, а продажи подержанных и подержанных домов «сходят на нет». и увеличивается».

Мы считаем, что нынешний рынок практически полностью вернулся к спросу на самостоятельное проживание, и выбор проектов покупателями жилья зависит от многогранных соображений.Предприятиям придется не только столкнуться с конкуренцией на рынке новых домов, но и столкнуться с проблемой продажи подержанных домов в предыдущие годы.В связи с этим компаниям по недвижимости необходимо не только совершенствовать свои методы маркетинга, но и внедрять инновации в дизайне квартир, чтобы привлечь благосклонность покупателей жилья.