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Seit 2024 verharrt der Immobilienmarkt insgesamt auf niedrigem Niveau.

CRIC-Daten zeigen, dass das Gesamttransaktionsvolumen in 30 wichtigen Städten in den ersten sieben Monaten 72,29 Millionen Quadratmeter betrug, was einem kumulierten Rückgang von 36 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auf Unternehmensebene betrug die kumulierte Leistung der 100 größten Immobilienunternehmen in den ersten sieben Monaten 2.130,9 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 37,5 % gegenüber dem Vorjahr, und der Rückgang verringerte sich um 2 Prozentpunkte.

Vor diesem Hintergrund hat sich die Marktdifferenzierung in verschiedenen Städten und Regionen weiter herausgebildet, wobei der Gebrauchtwohnungsmarkt deutlich aktiver ist als der Neubauwohnungsmarkt. Durch die Markttransaktionsstruktur im ersten Halbjahr haben wir festgestellt, dass verschiedene Städte unterschiedliche Leistungsmerkmale aufweisen.

Unter ihnen konzentrieren sich die Transaktionen in einigen Städten auf beide Enden des Marktes, mit Käufern der mittleren bis oberen Preisklasse auf der einen Seite und „alten, kaputten und kleinen“ Käufern auf der anderen, und die beiden Gruppen sind deutlich differenziert ist ein typisches Beispiel.

Insgesamt wird der aktuelle Markt im Wesentlichen von Eigennutzern dominiert, und die Nachfrage ist auf „Produkte“ und „Kosteneffizienz“ zurückgekehrt. Für Hauskäufer ist „sowohl Wollen als auch Wollen“ die Norm und Produktfähigkeiten Projekte mit starken, kostengünstigen und komplexen Vorteilen stehen im Mittelpunkt.

Von 2024 bis heute war der Markt der mittleren bis oberen Preisklasse offensichtlich aktiv, mit verkaufsstarken Projekten in vielen Städten wie Shanghai, Nanjing, Shenzhen, Xi'an usw.

Im Februar wurde das Projekt Xi'an

Im März eröffnete China Overseas Shunchang Jiuli in Xintiandi, Shanghai. Mit einem Umsatz von 19,65 Milliarden Yuan wurde an diesem Tag ein neuer Rekord für Immobilieneröffnungen in China aufgestellt.

Am 27. Juni wurde Greentown Huafa·Jinling Yuehua mit einem Startpreis von 13,2 Millionen RMB plötzlich in der Nacht eröffnet. 174 Familiengruppen konkurrierten um 116 Suiten, und bei der ersten Eröffnung wurden die Zahlen ausgelost.

Am 28. Juni wurde mit dem Shenzhen Zhonghai Shenwan Jiuxu-Projekt in Mangrove Bay im Bezirk Nanshan auch das erste Wohngrundstück in der Shenzhen Bay Super Headquarters Base seit 22 Jahren innerhalb von drei Stunden nach der Eröffnung erzielt. .

Aus den Verkaufsdaten in den wichtigsten Städten lässt sich zudem ableiten, dass im ersten Halbjahr 2024 der Trend zu großflächigen Neubauten und verbesserten Produkten unverändert bleiben wird und der Anteil großflächiger Produkttransaktionen in den Großstädten generell anhalten wird Zunahme.

CRIC-Daten zeigen, dass im ersten Halbjahr 2024 der Marktanteil von Produkten mit einer Fläche von mehr als 140 Quadratmetern in wichtigen Städten deutlich gestiegen ist.Unter ihnen stieg das Flächensegment von 140–160 Quadratmetern um 2 Prozentpunkte von 7 % im Jahr 2019 auf 9 %, und das Transaktionsvolumen von mehr als 180 Quadratmetern stieg von 4 % im Jahr 2019 auf 8 %, was den höchsten Wert darstellte Anstieg in allen Gebietssegmenten.Der Anteil der Transaktionen über 180 Quadratmeter in Shanghai und Hangzhou überstieg 10 %

Den heiß verkauften Projekten nach zu urteilen, sind die Hauptgründe folgende:NEIN.Einer ist der Kernbereich,Bei den meisten davon handelt es sich um Verbesserungsprojekte, die hauptsächlich in städtischen Kerngebieten angesiedelt sind und deren Angebot relativ knapp ist.Zweitens: starke Produktstärke und Markenattraktivität.Durch die Nutzung der Soft Power des Entwicklers wie Markenreputation und Produktstärke konnten einige Projekte eine gute Verkaufsleistung erzielen.NEIN.Drittens hat es einen Preisvorteil.

Heiße Verkäufe sind kein einzelner Faktor, Projekte mit mehreren Vorteilen werden von Hauskäufern bevorzugt. Beispielsweise dauerte die Abwicklung des in Shanghai in „Sunlight“ gestarteten Zhonghai Lingdi·Jiusu-Projekts weniger als 90 Minuten, und der durchschnittliche registrierte Preis des Projekts betrug 146.100 Yuan/Quadratmeter Das Projekt befindet sich im Xuhui Riverside-Gebiet und das Angebot des Sektors ist sehr knapp. Andererseits gibt es eine offensichtliche Preisumkehr mit umliegenden Projekten. Beispielsweise liegt der aktuelle Listenpreis im selben Gebiet Einfamilienhäuser kosten etwa 200.000 Yuan/Quadratmeter, der umgekehrte Preis liegt bei bis zu 50.000 Yuan/Quadratmeter.

Nach Angaben des CRIC Research Center, das mehrere Gruppen eingehender Kundeninterviews mit Immobilienunternehmen, Vermittlern, Institutionen usw. durchgeführt hat, ist Shanghai von 2024 bis heute die aktivste Stadt im mittleren bis oberen Marktsegment Auf anderen Kanälen wurde festgestellt, dass sich die aktuelle Hauptkraft der Hauskäufer im mittleren bis gehobenen Markt von „Die Verschiebung von denen, die in den 60er und 70er Jahren geboren wurden, zu denen, die in den 80er und 90er Jahren geboren wurden, verlagert hat. Die meisten davon Die Finanzierungsquelle für diese Gruppe von Emporkömmlingen sind ihre Eltern, aber sie haben das volle Wahlrecht und haben spezifische Vorlieben in Bezug auf Standort, Haustyp, Kreis und Feng Shui.

Beispielsweise hat die 33-jährige Frau Zhou nach ihrer Rückkehr von einem Auslandsstudium viele Jahre in einem ausländischen Unternehmen gearbeitet. Ich lebe und bin seit meiner Kindheit im Bezirk Huangpu aufgewachsen. Derzeit teile ich zwei Häuser mit meinen Eltern im Bezirk Huangpu, eines für mich selbst und eines zur Miete. Ich habe eine tiefe Zuneigung zum Stadtzentrum und die meisten meiner Klassenkameraden und Freunde aus meiner Kindheit wohnten in der Nähe. Als meine Eltern sahen, wie der städtische Kernbereich renoviert wurde und sich die Stadtlandschaft mit jedem Tag veränderte, kam ihnen schon immer die Idee, das Mietshaus aufzuwerten. Dieses Jahr plant Frau Zhou zu heiraten und eine Familie zu gründen. „Nach der Heirat plane ich, ein Luxushaus in der gleichen Gegend zu modernisieren und zu ersetzen. Der Standort und das Schulviertel entsprechen den Anforderungen. Das Leben ist bequem und nah an meinen Eltern.“ "

Gemessen an den Gesamtpreisen für Luxusimmobilien sind mehr als 50 Millionen Luxuskunden hauptsächlich Privatunternehmer und deren „zweite Generation“. Die „zweite Generation“ hat im Wesentlichen einen ausländischen Studienhintergrund, wobei Unternehmen in Zhejiang den höchsten Anteil ausmachen, gefolgt von Jiangsu und Anhui. Sie bevorzugen Kerngebiete mit stärkerer Werterhaltung, wie Bund, Xintiandi und Lujiazui, und verfügen über ein gewisses Maß an Markentreue. Beispielsweise erreichte die Rückkaufrate von Sunac Bund Nr. 1 Phase II 20 %.

Im Alter von 26 Jahren war Herr Gao gerade von seinem Studium in Großbritannien zurückgekehrt. Seine Eltern boten ihm an, ein Haus zu kaufen, und die Art und Ausrichtung des Hauses war ihm egal und gemeinschaftliche Begrünung. „Für mich ist der Standort eine gesellschaftliche Notwendigkeit. Wenn ich ausgehe, kann ich alle unterstützenden Einrichtungen in der Innenstadt genießen. Außerdem mag ich nicht in jedem Haus die gleiche Dekoration. Ich hoffe, dass der Entwickler eine maßgeschneiderte Dekoration anbieten kann.“ Standards und Respekt für die Individualität, bis hin zur individuellen Gestaltung des Duftes.“

Das Profil der Kunden für Luxusimmobilien im Wert von 30 bis 50 Millionen RMB ist vielfältiger, darunter Jungunternehmer, Unternehmensleiter, Abrisstyrannen und wohlhabende Familien mit einem gewissen Vermögensaufbau. Diese Kundengruppen reagieren sensibler auf den Gesamtpreis und Wählen Sie lieber die Region, in der Sie leben oder arbeiten.

Herr Song ist 53 Jahre alt, derzeit als leitender Angestellter in einem bekannten Produktionsunternehmen in Shanghai tätig und besitzt derzeit eine Wohnimmobilie in Shanghai. In den letzten Jahren hat er durch Investitionen und Arbeit eine gewisse Menge an Mitteln angesammelt und war bei der Vermögensallokation relativ konservativ. Herr Song ist der Ansicht, dass Luxusimmobilien in Shanghai relativ hochwertige Vermögenswerte sind, die sowohl offensiv als auch offensiv genutzt werden können Er wird auch in Zukunft defensiv agieren und ist auch ein Garant für seine Kinder. Vor dem Hintergrund eines zunehmenden Angebots an Luxusimmobilien in Shanghai beabsichtigen sie, den angesammelten Bargeldbestand in Immobilien umzuwandeln, wobei sie auf große Wohnungen im inneren Ring abzielen.

Neben dem Mid-to-High-End-Markt hat auch das Transaktionsvolumen von „alt, kaputt und klein“ in den Kerngebieten einiger Städte wieder zugenommen.

CRIC-Daten zeigen, dass sich der Trend der Transaktionsstruktur bei Gebrauchthäusern deutlich von dem bei Neubauten unterscheidet. Kleinflächige Produkte mit einer Fläche von weniger als 80 Quadratmetern sind die Hauptstütze bei Transaktionen mit Gebrauchthäusern.

Nehmen wir als Beispiel Peking: Die derzeit aktiven Käufer von Gebrauchthäusern werden von denjenigen dominiert, die Produkte mit einem oder zwei Schlafzimmern kaufen, und denjenigen, die nur ein Upgrade benötigen, was insgesamt 75 % ausmacht. Gefolgt von den Erstkäufern von Drei-Zimmer-Produkten mit einem Anteil von 22 %.

Insbesondere nach der Einführung des 430 New Deal durch Peking sind die Begeisterung und Aktivität der Kunden, die in den Markt eintreten möchten, gestiegen. Der Anteil der Transaktionen von Kunden mit weniger als 3 Millionen Yuan ist um 3 Prozentpunkte gestiegen, und der Anteil der Kunden, die sich dafür entscheiden Häuser mit weniger als 60 Quadratmetern ist um 2 Prozentpunkte gestiegen.

Ein weiteres Beispiel ist Shanghai, basierend auf der Kreuzanalyse des Betrachtungsvolumens von Gebrauchtwohnungen und des gesamten Preissegments nach dem 527 New Deal im Jahr 2024.Die Kundenaktivität im Gesamtpreissegment von 2 bis 6 Millionen ist relativ hoch und die Anzahl der Aufrufe beträgt bis zu 57 %. Etwa 50 % dieser Kundengruppe konzentrieren sich auf den äußeren Ring und weisen offensichtlich starre Nachfragemerkmale auf.

Aus Sicht der TransaktionsstrukturDer erste ist der „alte, kaputte und kleine“ Kernbereich, der eine Balance zwischen Arbeit und Wohnen erreichen kann.Insbesondere wenn der Sektor weit von den umliegenden Industrieclustern entfernt und ausgereift ist, sind die alten und kleinen Unternehmen des Sektors die erste Wahl für Low-Budget-Projekte.Gefolgt von den fünf großen neuen Städten,Aufgrund seiner Planungs- und Preisvorteile ist es immer noch die gängige Wahl für diejenigen, die einfach nur ein Haus kaufen müssen.

Herr L, der seit zehn Jahren ein Haus in Shanghai gemietet hat, ist dieses Jahr erfolgreich nach Shanghai gezogen. Er hat in der Nähe von Baoshan Dahua gemietet, und seine Firma ist auch dort. Er hat sich dieses Mal für den Kauf eines Hauses entschieden Um den Aufwand des Mietens nicht mehr zu ertragen, war er nach Shanghais 527 New Deal berechtigt, ein Haus mit zwei Schlafzimmern und einer Fläche von mehr als 60 Quadratmetern zu einem Gesamtpreis von weniger als zu kaufen 3 Millionen.

Herr H. wurde erst nach dem 527 New Deal berechtigt, ein Haus zu kaufen. Er hat dieses Jahr gerade sein Haus in Huaqiao verkauft und sucht nach Häusern in Shanghai Vergleichen Sie die „alten und kleinen“ Häuser im Bezirk mit den gebrauchten Häusern in Anting.

Der aktuelle Anstieg der Gebrauchtwohnungstransaktionen in diesen Städten ist hauptsächlich auf zwei Aspekte zurückzuführen. Einerseits ist die Nachfragegruppe der Gebrauchtwohnungen im aktuellen Marktumfeld sehr preissensibel Erwartungen und niedrigere Preise für Inserate, was zu einem Anstieg der Anzahl von Inseraten führte. Verschiedene Städte Die Anzahl neuer Inserate blieb auf hohem Niveau.

Andererseits sind die Preise für gebrauchte Häuser viel niedriger als für neue Häuser.Laut CRIC-Überwachungsdaten hat sich der Unterschied zwischen den Preisen für Erst- und Gebrauchthäuser in 14 Kernstädten bis Ende Juni 2024 auf mehr als 10.000 Yuan/Quadratmeter ausgeweitet die von neuen Häusern, und die Kunden haben eine größere Auswahl.; Gleichzeitig haben Gebrauchthäuser den Vorteil „Was Sie sehen, ist was Sie bekommen“, die unterstützenden Einrichtungen sind ausgereift und vollständig und es gibt keine Angst vor der Lieferung, was sie bei den Kunden beliebter macht dringende Nachfrage.

Im Allgemeinen sind die aktuellen Hauskäufer in einigen städtischen Märkten hauptsächlich in zwei Enden unterteilt: Einerseits handelt es sich um den High-End-Markt, andererseits handelt es sich um Gebrauchthäuser mit niedrigem Gesamtpreis und kleiner Fläche .

Aus Sicht des High-End-Marktes ist der Verbesserungs- und Ersatzbedarf in städtischen Kerngebieten die größte Kategorie.Unter ihnen ist eine beträchtliche Anzahl von Menschen mit großem Budget und starker Kaufkraft, die seit vielen Jahren Münzen besitzen und nur auf höherwertige Luxuswohnungsprojekte in den Kerngebieten der Stadt warten.

Aus Sicht des Low-End-Marktes sind „niedriger Gesamtpreis und hohe Kostenleistung“ seine Kernmerkmale.Ein großer Teil davon ist auf die Lockerung der restriktiven Richtlinien zurückzuführen. Beispielsweise sind sie nach der Lockerung der Kaufbeschränkungen in Shanghai, Peking und anderen Orten berechtigt, Häuser zu kaufen, so dass der Wohnungstyp „Einstieg ins Auto“ gilt werden ihre erste Wahl.

Neben den typischen Transaktionen in Peking und Shanghai, die sich auf das „High-End“ und „Gesamtpreis von rund 3 Millionen“ konzentrieren,Es gibt auch einige Stadtbewohner, die Häuser hauptsächlich für Kunden kaufen, die dringend nachgefragt werden.

Typische Vertreter sind Tianjin, Wuhan und Zhengzhou. Ob Neubau- oder Gebrauchtwohnungen, die Hauptpreisspanne liegt unter 2 Millionen und die Transaktionsquote liegt bei über 50 %.Aufgrund der Ähnlichkeit der Transaktionsstruktur von Gebrauchthäusern und Neubauhäusern sinkt die Gesamtnachfrage nach Neubauhäusern, das Transaktionsvolumen von Gebrauchthäusern nimmt zu und die Zahl der Erst- und Gebrauchthäuser „ebbt“ ab und zunehmend".

Wir glauben, dass der aktuelle Markt im Grunde wieder vollständig zur Nachfrage nach Eigenheimen zurückgekehrt ist und die Wahl der Projekte durch Hauskäufer von vielschichtigen Überlegungen abhängt.Unternehmen müssen sich nicht nur der Konkurrenz auf dem Markt für Neubauimmobilien stellen, sondern auch mit der Herausforderung konfrontiert werden, dass in den Vorjahren noch nicht ganz neue Gebrauchtimmobilien verkauft wurden.In dieser Hinsicht müssen Immobilienunternehmen nicht nur ihre Marketingmethoden verbessern, sondern auch Innovationen bei der Wohnungsgestaltung einführen, um die Gunst der Hauskäufer zu gewinnen.