nouvelles

Depuis 2024, le marché immobilier dans son ensemble reste à un niveau bas.

Les données du CRIC montrent qu'au cours des sept premiers mois, le volume global des transactions dans 30 villes clés était de 72,29 millions de mètres carrés, soit une diminution cumulée de 36 % d'une année sur l'autre. Au niveau des entreprises, la performance cumulée des 100 plus grandes sociétés immobilières au cours des sept premiers mois s'est élevée à 2 130,9 milliards de yuans, soit une baisse de 37,5 % sur un an, et la baisse s'est réduite de 2 points de pourcentage.

Dans ce contexte, une différenciation du marché selon les villes et les régions s’est encore accentuée, le marché du logement d’occasion étant nettement plus actif que le marché du logement neuf. Grâce à la structure des transactions sur le marché au cours du premier semestre, nous avons constaté que les différentes villes ont des caractéristiques de performance différentes.

Parmi eux, les transactions dans certaines villes sont concentrées aux deux extrémités du marché, avec d’un côté les acheteurs milieu et haut de gamme et de l’autre les acheteurs « anciens, cassés et petits », et les deux groupes sont clairement différenciés à Shanghai. est un exemple typique.

Dans l'ensemble, le marché actuel est essentiellement dominé par les propriétaires occupants, et la demande revient aux « produits » et à la « rentabilité ». Pour les acheteurs de maisons, « à la fois vouloir et vouloir » est la norme. Pour les entreprises, comment construire des zones centrales. et les capacités des produits. Les projets présentant des avantages solides, rentables et complexes sont au centre de l'attention.

De 2024 à aujourd'hui, le marché du milieu à haut de gamme a été évidemment actif, avec des projets très vendus dans de nombreuses villes, comme Shanghai, Nanjing, Shenzhen, Xi'an, etc.

En février, le projet Xi'an Xinda·Yan Xiyunju a été lancé sur le marché et vendu bien après son premier lancement, devenant ainsi une nouvelle référence pour le marché résidentiel de qualité dans la partie sud de Xi'an.

En mars, China Overseas Shunchang Jiuli a ouvert ses portes à Xintiandi, Shanghai. Ce jour-là, les ventes ont atteint 19,65 milliards de yuans, établissant un nouveau record d'ouvertures immobilières en Chine.

Le 27 juin, Greentown Huafa·Jinling Yuehua, avec un prix de départ de 13,2 millions de RMB, a soudainement ouvert ses portes dans la nuit. 174 groupes de familles se sont affrontés pour 116 suites, et les numéros ont été tirés au sort lors de la première ouverture.

Le 28 juin, le projet Shenzhen Zhonghai Shenwan Jiuxu, situé dans la baie de Mangrove, dans le district de Nanshan, a également été le premier terrain résidentiel de la base du super siège social de la baie de Shenzhen au cours des 22 dernières années. Il a réalisé un chiffre d'affaires de 10 milliards dans les trois heures suivant son ouverture. .

À partir des données de ventes dans les villes clés, nous pouvons également constater qu'au premier semestre 2024, la tendance aux logements neufs plus grands et aux produits améliorés restera inchangée, et la proportion de transactions de produits de grande surface dans les grandes villes augmentera généralement.

Les données du CRIC montrent qu'au premier semestre 2024, la part de marché des produits d'une superficie supérieure à 140 mètres carrés dans les villes clés a considérablement augmenté.Parmi eux, le segment de superficie de 140 à 160 mètres carrés a augmenté de 2 points de pourcentage, passant de 7 % en 2019 à 9 %, et le volume de transactions de plus de 180 mètres carrés a augmenté de 4 % en 2019 à 8 %, ce qui était le plus élevé. augmentation dans tous les segments de la zone.La proportion de transactions de plus de 180 mètres carrés à Shanghai et Hangzhou a dépassé 10 %

À en juger par les projets les plus vendus, les principales raisons sont les suivantes :Non.L'un est la zone centrale,La plupart d'entre eux sont des projets d'amélioration, principalement situés dans les zones urbaines centrales, et l'offre est relativement rare ;Le deuxième est la forte puissance du produit et l’attrait de la marque.S'appuyant sur la puissance douce du développeur, telle que la réputation de la marque et la force du produit, certains projets ont réalisé de bonnes performances commerciales ;Non.Troisièmement, il présente un avantage en termes de prix.

Les ventes à chaud ne sont pas un facteur unique, les projets présentant de multiples avantages sont favorisés par les acheteurs de maison. Par exemple, le projet Zhonghai Lingdi·Jiusu lancé à Shanghai dans « Sunlight » a pris moins de 90 minutes pour être liquidé, et le prix moyen enregistré du projet était de 146 100 yuans/mètre carré. situé dans la région de Xuhui Riverside et l'offre du secteur est très rare. D'un autre côté, il existe une inversion évidente des prix avec les projets environnants. Par exemple, dans le projet Yunjin Oriental dans la même zone, le prix d'inscription actuel est de deuxième rang. -les maisons à main coûtent environ 200 000 yuans/mètre carré, et le prix inversé atteint 50 000 yuans/mètre carré.

À en juger par Shanghai, qui a enregistré les performances les plus actives sur le marché moyen-haut de gamme de 2024 à aujourd'hui, selon le Centre de recherche CRIC, qui a mené plusieurs groupes d'entretiens approfondis avec des clients par l'intermédiaire de sociétés immobilières, d'intermédiaires, d'institutions et d'autres canaux, il a été constaté que la principale force actuelle des acheteurs de maisons sur le marché moyen à haut de gamme est passée de " Le passage de ceux nés dans les années 60 et 70 à ceux nés dans les années 80 et 90. La plupart des Les sources de financement de ce groupe de nouveaux arrivants sont leurs parents, mais ils ont tous les droits de choix et ont des préférences spécifiques en matière d'emplacement, de type de maison, de cercle et de Feng Shui.

Par exemple, Mme Zhou, 33 ans, a travaillé dans une entreprise étrangère pendant de nombreuses années après son retour d'études à l'étranger. J'ai vécu et grandi dans le district de Huangpu depuis que je suis enfant. Actuellement, je partage deux maisons avec mes parents dans le district de Huangpu, une pour moi et une à louer. J'ai une profonde affection pour le centre-ville et la plupart de mes camarades de classe et amis d'enfance vivaient à proximité. Voyant le noyau urbain se rénover et le paysage urbain changer chaque jour qui passe, mes parents ont toujours eu l'idée de remplacer et de moderniser la maison de location. Cette année, Mme Zhou envisage de se marier et de fonder une famille. « Après le mariage, j'ai l'intention de moderniser et de remplacer une maison de luxe dans le même quartier. L'emplacement et le district scolaire répondent aux exigences. La vie est pratique et proche de mes parents. "

En divisant les maisons de luxe par prix total, les plus de 50 millions de clients de luxe sont principalement des propriétaires d'entreprises privées et leur « deuxième génération ». La « deuxième génération » a essentiellement fait des études à l'étranger, et les entreprises du Zhejiang représentent la plus grande proportion, suivies par. Ils préfèrent les zones centrales avec une plus forte préservation de la valeur, comme le Bund, Xintiandi et Lujiazui, et ont un certain degré de fidélité à la marque. Par exemple, le taux de rachat du Sunac Bund n°1 phase II a atteint 20 %.

À l'âge de 26 ans, M. Gao venait de rentrer d'études au Royaume-Uni. Il vivait auparavant avec ses parents. Ses parents lui ont proposé de lui acheter une maison. Il a choisi l'emplacement central et ne se souciait pas beaucoup du type de maison et de son orientation. et l’écologisation des communautés. "Pour moi, l'emplacement est une nécessité sociale. Je peux profiter de toutes les commodités du centre-ville lorsque je sors. De plus, je n'aime pas la même décoration dans chaque maison. J'espère que le promoteur pourra proposer une décoration personnalisée normes et respect de l’individualité, jusqu’à la personnalisation du parfum.

Le profil des clients des maisons de luxe d'une valeur de 30 à 50 millions de RMB est plus diversifié, comprenant de jeunes entrepreneurs, des dirigeants d'entreprise, des tyrans de la démolition et des familles aisées ayant une certaine accumulation de richesse. Ces groupes de clients sont plus sensibles au prix total et. région, préférez choisir la zone où vous vivez ou travaillez.

Agé de 53 ans, M. Song est actuellement cadre dans une entreprise manufacturière bien connue à Shanghai. Il possède actuellement une propriété résidentielle à Shanghai. Au cours des dernières années, il a accumulé une certaine quantité de fonds grâce à l'investissement et au travail, et a été relativement conservateur dans l'allocation d'actifs. M. Song estime que les maisons de luxe à Shanghai sont des actifs de relativement haute qualité qui peuvent être utilisés à la fois de manière offensive et. défensivement à l'avenir, et sont également une garantie pour ses enfants. Dans le contexte d'une augmentation de l'offre de logements de luxe à Shanghai, ils ont l'intention de convertir les liquidités accumulées en biens immobiliers, en ciblant les grands appartements de la couronne intérieure.

En plus du marché moyen et haut de gamme, le volume des transactions « anciennes, cassées et petites » dans les zones centrales de certaines villes a de nouveau augmenté.

Les données du CRIC montrent que l'évolution de la structure des transactions de maisons d'occasion est très différente de celle des maisons neuves. Les produits de petite superficie d'une superficie inférieure à 80 mètres carrés sont le pilier des transactions de maisons d'occasion.

En prenant Pékin comme exemple, les acheteurs actifs actuels de maisons d'occasion sont dominés par ceux qui achètent des produits à une ou deux chambres et ceux qui ont juste besoin d'être modernisés, représentant 75 % au total. Viennent ensuite les primo-accédants de produits trois chambres, qui représentent 22 %.

Surtout après que Pékin a publié le 430 New Deal, l'enthousiasme et l'activité des clients qui souhaitent entrer sur le marché ont augmenté. La proportion de transactions de clients de moins de 3 millions de yuans a augmenté de 3 points de pourcentage et la proportion de clients qui choisissent. les maisons de moins de 60 mètres carrés ont augmenté de 2 points de pourcentage.

Un autre exemple est celui de Shanghai, basé sur l’analyse croisée du volume de visites de logements d’occasion et du segment de prix total après le 527 New Deal en 2024., l'activité des clients dans le segment de prix total de 2 à 6 millions est relativement élevée et le nombre de vues atteint 57 %. Environ 50 % de ce groupe de clients se concentre sur l'anneau extérieur et présente des attributs de demande évidemment rigides.

Du point de vue de la structure des transactions,Le premier est la zone centrale « ancienne, brisée et petite », qui permet de parvenir à un équilibre entre travail et logement.Surtout si le secteur est éloigné du regroupement d'industries environnantes et qu'il est mature, le premier choix pour les projets à petit budget est l'ancien et le petit secteur du secteur.Suivie des cinq grandes villes nouvelles,En raison de ses avantages en termes de planification et de prix, il reste le choix courant pour ceux qui ont juste besoin d'acheter une maison.

M. L, qui loue une maison à Shanghai depuis dix ans, a emménagé avec succès à Shanghai cette année. Il loue près de Baoshan Dahua, et son entreprise est également là. Il a choisi d'acheter une maison cette fois parce qu'il ne voulait pas. Pour supporter plus les tracas de la location, d'un autre côté, il a pu acheter une maison après le 527 New Deal de Shanghai. En fin de compte, il a choisi un appartement de deux chambres de plus de 60 mètres carrés avec un prix total inférieur à. 3 millions.

M. H n'est devenu éligible pour acheter une maison qu'après le 527 New Deal. Il vivait auparavant à Huaqiao. Il vient de vendre sa maison à Huaqiao cette année et cherche des maisons à Shanghai. Son budget est d'environ 3 millions pour la deuxième fois. maisons d'occasion actuellement sur le marché Comparez les maisons « anciennes et petites » du quartier et les maisons d'occasion à Anting.

L'augmentation actuelle des transactions de logements d'occasion dans ces villes est principalement due à deux aspects : d'une part, la clientèle à la demande rigide est très sensible aux prix. Dans l'environnement de marché actuel, les propriétaires de logements d'occasion ont commencé à ajuster leurs prix. attentes et baisse des prix des annonces, entraînant une augmentation du nombre d'annonces Différentes villes Le nombre de nouvelles inscriptions est resté à un niveau élevé.

En revanche, les prix des logements d’occasion sont bien inférieurs à ceux des logements neufs.Selon les données de suivi du CRIC, la différence entre les prix des logements de première main et d'occasion dans 14 villes centrales s'est élargie pour atteindre plus de 10 000 yuans/mètre carré à la fin juin 2024. La baisse des prix des maisons d'occasion est nettement plus élevée que celle des logements d'occasion. celui des maisons neuves, et les clients disposent d'un éventail de choix plus large.Dans le même temps, les maisons d'occasion ont les avantages de « ce que vous voyez est ce que vous obtenez », les installations de soutien sont devenues matures et complètes, et il n'y a aucune inquiétude quant à la livraison, ce qui les rend plus populaires parmi les clients qui sont en demande urgente.

D'une manière générale, les acheteurs actuels de maisons sur certains marchés urbains sont principalement divisés en deux catégories: d'une part, il s'agit du marché haut de gamme et, d'autre part, des maisons d'occasion avec un prix total faible et une petite superficie. .

Du point de vue du marché haut de gamme, la demande d'amélioration et de remplacement dans les zones urbaines centrales constitue la catégorie la plus importante.Parmi eux, un nombre considérable de personnes disposant de budgets suffisants et d’un fort pouvoir d’achat détiennent des pièces depuis de nombreuses années, dans l’attente de projets de logements de luxe de meilleure qualité dans les quartiers centraux de la ville.

Du point de vue du marché bas de gamme, « un prix total faible et des performances de coût élevées » sont ses principales caractéristiques.Une grande partie d'entre eux sont dus à l'assouplissement des politiques restrictives. Par exemple, après l'assouplissement des restrictions d'achat à Shanghai, Pékin et ailleurs, ils sont désormais éligibles à l'achat de maisons, de sorte que le type d'appartement « monter en voiture » a été adopté. devenir leur premier choix.

Outre les transactions typiques de Pékin et Shanghai, concentrées dans le « haut de gamme » et « prix total d'environ 3 millions »,Certains citadins achètent également des maisons principalement pour des clients en demande urgente.

Les représentants typiques sont Tianjin, Wuhan et Zhengzhou. Qu'il s'agisse de logements neufs ou d'occasion, la principale fourchette de prix totale est concentrée en dessous de 2 millions et le taux de transaction est supérieur à 50 %.En raison de la similitude de la structure des transactions entre les maisons d'occasion et les maisons neuves, la demande globale de maisons neuves diminue, le volume des transactions de maisons d'occasion augmente et les maisons d'occasion et d'occasion « diminuent ». et en augmentation ».

Nous pensons que le marché actuel est pratiquement revenu à la demande de logements indépendants et que le choix des projets des acheteurs dépend de considérations à multiples facettes.Les entreprises doivent non seulement faire face à la concurrence sur le marché des logements neufs, mais aussi faire face au défi des maisons d'occasion sous-neuves vendues au cours des années précédentes.À cet égard, les sociétés immobilières doivent non seulement améliorer leurs méthodes de marketing, mais également innover dans la conception des appartements pour attirer les faveurs des acheteurs.