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2024년 이후 부동산 시장 전체는 낮은 수준을 유지하고 있다.

CRIC 데이터에 따르면 처음 7개월 동안 30개 주요 도시의 전체 거래량은 7,229만 평방미터로 전년 대비 누적 감소가 36%에 달했습니다. 기업 차원에서는 100대 부동산 회사의 첫 7개월간 누적 실적이 2조1309억 위안으로 전년 동기 대비 37.5% 감소했고 하락 폭도 2%포인트 줄어들었다.

이러한 배경 속에서 도시와 지역별 시장 차별화가 더욱 심화되어 중고 주택 시장이 신규 주택보다 훨씬 더 활성화되고 있습니다. 상반기 시장 거래 구조를 통해 우리는 도시마다 성과 특성이 다르다는 것을 발견했습니다.

그 중 일부 도시의 거래는 시장 양쪽 끝에 집중되어 있으며, 한쪽에는 중급 및 고급 구매자가 있고 다른 쪽에는 "오래되고 고장난 소규모" 구매자가 있으며 두 그룹이 명확하게 구분됩니다. 전형적인 예이다.

전반적으로 현재 시장은 기본적으로 자가 점유자가 지배하고 있으며, 수요는 '제품'과 '가성비'로 돌아왔습니다. 강력하고 비용 효율적이며 복잡한 장점을 지닌 프로젝트에 중점을 두고 있습니다.

2024년부터 현재까지 상하이, 난징, 선전, 시안 등 많은 도시에서 인기 있는 프로젝트로 중급 및 고급 시장이 활발히 활동하고 있습니다.

지난 2월, 시안 Xinda·Yan Xiyunju 프로젝트가 시장에 출시되어 첫 출시 이후 좋은 판매를 기록하며 시안 남부의 고급 주택 시장에 대한 새로운 벤치마크가 되었습니다.

지난 3월 상하이 신천지에 중국 해외 순창지우리(Shunchang Jiuli)가 오픈해 이날 매출 196억5000만 위안을 기록하며 중국 부동산 오픈 신기록을 세웠다.

6월 27일, 시작 가격이 1,320만 위안인 Greentown Huafa·Jinling Yuehua가 밤에 갑자기 문을 열었습니다. 174개 그룹의 가족이 116개의 스위트룸을 놓고 경쟁했으며 첫 번째 개장에서 숫자가 추첨되었습니다.

6월 28일 난산구 맹그로브 만에 위치한 심천 중해 선완 구쑤 프로젝트도 지난 22년 만에 개장 3시간 만에 100억 달러의 매출을 달성한 심천 만 슈퍼 본부 기지의 첫 주거용지였다. .

주요 도시의 판매 데이터를 보면 2024년 상반기에도 대규모 신규 주택과 개량 제품의 추세는 변함이 없을 것으로 보이며, 주요 도시의 대면적 제품 거래 비중은 전반적으로 증가하다.

CRIC 데이터에 따르면 2024년 상반기 주요 도시에서 면적 140제곱미터 이상 제품의 시장 점유율이 크게 증가한 것으로 나타났다.이 중 140~160㎡ 면적은 2019년 7%에서 9%로 2%포인트 증가했고, 180㎡ 이상 거래량은 2019년 4%에서 8%로 증가해 가장 높았다. 모든 영역 세그먼트에서 증가합니다.상하이와 항저우에서는 180제곱미터 이상 거래 비중이 10%를 넘어섰다.

인기 있는 프로젝트로 판단하면 주요 이유는 다음과 같습니다.아니요.하나는 핵심지역이고,대부분은 개선 프로젝트로 주로 도시 중심 지역에 위치하며 공급이 상대적으로 부족합니다.둘째, 강력한 제품력과 브랜드 매력이다.브랜드 평판, 제품 강점 등 개발자의 소프트 파워에 의지하여 일부 프로젝트는 좋은 판매 성과를 달성했습니다.아니요.셋째, 가격적인 이점이 있다.

뜨거운 판매는 단일 요소가 아니며, 주택 구매자는 여러 가지 장점을 가진 프로젝트를 선호합니다. 예를 들어, "Sunlight"에서 상하이에서 시작된 Zhonghai Lingdi·Jiusu 프로젝트는 청산하는 데 90분도 ​​채 걸리지 않았으며 프로젝트의 평균 등록 가격은 146,100위안/평방미터였습니다. Xuhui Riverside 지역에 위치하며 해당 부문의 공급이 매우 부족한 반면, 주변 프로젝트와의 가격 반전이 뚜렷합니다. 예를 들어 같은 지역의 Yunjin Oriental 프로젝트의 경우 현재 상장 가격이 2위입니다. - 손 주택은 평방 미터당 약 200,000 위안이고 역 가격은 평방 미터당 50,000 위안입니다.

CRIC 리서치센터에 따르면 2024년부터 지금까지 중저가 시장에서 가장 활발한 성과를 보이고 있는 상하이를 기준으로 부동산 회사, 중개인, 기관, 다른 채널을 통해 현재 중저가 시장의 주택 구매자의 주력이 '60~70년대 출생자에서 80~90년대 출생자'로 이동하고 있는 것으로 나타났다. 이 신흥 그룹의 자금 출처는 부모이지만 선택의 모든 권리를 가지며 위치, 주택 유형, 서클 및 풍수에 대한 특정 선호도를 가지고 있습니다.

예를 들어, 33세의 Zhou 씨는 유학을 마치고 귀국한 후 수년간 외국 회사에서 근무했습니다. 저는 어렸을 때부터 황푸구에서 살고 자랐습니다. 현재 황푸구에 있는 집 두 채를 부모님과 함께 쓰고 있습니다. 나는 도심에 대한 깊은 애정을 가지고 있으며 어린 시절 동급생과 친구들이 대부분 근처에 살았습니다. 도시 핵심 지역이 개조되고 날이 갈수록 도시 풍경이 변하는 것을 보면서 부모님은 항상 임대 주택을 업그레이드하려는 생각을 가지고 계셨습니다. 올해 주씨는 결혼해서 가정을 꾸릴 계획입니다. "결혼 후에는 같은 지역의 고급 주택을 업그레이드하고 교체할 계획입니다. 위치와 학군이 요구 사항을 충족합니다. 생활이 편리하고 부모님과 가깝습니다." "

고급 주택을 총 가격으로 나누면 5천만 명 이상의 고급 고객이 주로 개인 사업주이자 그들의 '2세대'입니다. '2세대'는 기본적으로 해외 유학 경력을 갖고 있으며 저장성 기업이 가장 높은 비율을 차지하고 있으며 장쑤성이 그 뒤를 따릅니다. 그들은 Bund, Xintiandi, Lujiazui 등 가치 보존이 강한 핵심 지역을 선호하며 어느 정도 브랜드 충성도를 갖고 있습니다. 예를 들어 Sunac Bund No. 1 Phase II의 재구매율은 20%에 달합니다.

26세의 Mr. Gao는 영국 유학을 마치고 막 돌아왔으며, 그의 부모님은 그에게 집을 사주겠다고 제안했고 주택 유형이나 방향에는 별로 관심이 없었습니다. , 지역사회 녹화. "나에게 위치는 사회적 필요성이다. 외출할 때 도심에 있는 지원시설을 모두 누릴 수 있다. 게다가 집집마다 똑같은 장식은 싫다. 개발자가 맞춤형 장식을 제공해줬으면 좋겠다. 기준을 정하고 개성을 존중해야 합니다. 심지어 향수를 맞춤화하는 것까지요.”

RMB 3,000만~5,000만 위안 규모의 고급 주택 고객 프로필은 젊은 기업가, 기업 임원, 철거 폭군, 일정한 부를 축적한 부유한 가족을 포함하여 더욱 다양합니다. 지역 , 거주하거나 일하는 지역을 선택하는 것을 선호합니다.

53세인 송씨는 현재 상하이의 유명 제조회사에서 임원으로 재직하고 있으며 현재 상하이에 주거용 부동산을 소유하고 있습니다. 지난 몇 년 동안 그는 투자와 일을 통해 일정 금액의 자금을 축적했으며 자산 배분에 있어서 상대적으로 보수적이었습니다. 미래에 방어적으로 행동할 것이며, 그의 자녀들에게도 보장이 될 것입니다. 상하이 고급주택 공급이 늘어나는 가운데, 보유 현금을 부동산으로 전환해 내륜권 대형 아파트를 겨냥한다는 계획이다.

중·고급 시장 외에도 일부 도시 핵심 지역의 '오래되고 부서진 소형' 거래량이 다시 증가했다.

CRIC 자료에 따르면 중고주택 거래구조 변화 추세는 신축주택과 크게 다른 것으로 나타났다.

베이징을 예로 들면, 현재 중고 주택의 적극적인 구매자는 1베드룸 및 2베드룸 제품을 구매하는 구매자와 업그레이드만 필요한 구매자가 전체의 75%를 차지합니다. 그 뒤를 3베드룸 제품 최초 구매자가 22%를 차지했습니다.

특히 베이징이 430뉴딜을 발표한 후 시장 진출을 원하는 고객의 열의와 활동이 증가했으며, 300만 위안 미만 고객의 거래 비율이 3%포인트 증가했고, 이를 선택하는 고객의 비율도 증가했습니다. 60제곱미터 미만 주택은 2%포인트 증가했다.

또 다른 사례로는 상하이를 들 수 있는데, 2024년 527뉴딜 이후 중고주택 조회량과 전체 가격 세그먼트를 교차 분석한 결과다., 200만 ~ 600만 사이의 총 가격 부문에서 고객 활동은 상대적으로 높으며 조회수는 57%에 달합니다. 이 고객 그룹의 약 50%는 외부 링에 중점을 두고 있으며 명백히 엄격한 수요 특성을 가지고 있습니다.

거래구조 측면에서 보면,첫 번째는 일과 주거의 균형을 이룰 수 있는 '오래되고 부서지고 작은' 핵심 지역이다.특히 해당 부문이 주변 산업 클러스터와 멀리 떨어져 있고 해당 부문이 성숙해 있는 경우 저예산 프로젝트의 첫 번째 선택은 해당 부문의 오래되고 소규모입니다.이어 5대 신도시,계획과 가격상의 이점으로 인해 여전히 집을 구입하려는 사람들에게 주류 선택입니다.

10년 동안 상하이에 집을 임대해 온 L씨는 올해 상하이에 성공적으로 입주했다. 그는 바오산다화(寶山大hua) 근처에서 임대를 하고 있는데, 이번에도 집을 사기로 결정했다. 더 이상 임대의 번거로움을 견디기 위해 그는 상하이 527 뉴딜 이후 주택을 구입할 자격이 생겼고 결국 총 가격이 60㎡가 넘는 방 2개짜리 아파트를 선택했다. 300만.

H 씨는 527 뉴딜 이후에야 주택을 살 수 있게 됐다. 그는 이전에 화교에 거주해왔으며 올해 화교에 있는 집을 팔았고, 그의 예산도 2차로 300만 달러 정도다. -현재 시중에 나와 있는 주택. 지역의 "오래되고 작은" 주택과 안팅의 중고 주택을 비교해 보세요.

현재 이들 도시의 중고 주택 거래 증가는 주로 두 가지 측면에 기인합니다. 한편으로는 경직된 수요 고객 그룹이 현재 시장 환경에서 가격에 매우 민감하기 때문에 중고 주택 소유자는 자신의 가격을 조정하기 시작했습니다. 매물에 대한 기대와 낮은 가격으로 인해 매물 수가 급증했습니다. 다른 도시 새로운 매물 수는 여전히 높은 수준을 유지했습니다.

반면 중고주택 가격은 신축주택보다 훨씬 저렴하다.CRIC 모니터링 데이터에 따르면 2024년 6월 말까지 14개 핵심 도시의 중고 주택 가격 차이가 10,000위안/평방미터 이상으로 확대되었습니다. 중고 주택의 가격 하락 폭은 이전보다 훨씬 높습니다. 새집은 고객의 선택의 폭이 넓어집니다.동시에 중고 주택은 "보이는 대로 얻는다"는 장점을 갖고 있으며 지원 시설이 성숙하고 완벽해졌으며 배송에 대한 걱정이 없어 거주하는 고객에게 더욱 인기를 끌고 있습니다. 긴급요구.

일반적으로 현재 일부 도시 시장의 주택 구매자는 주로 고급 시장이고, 다른 한편으로는 총 가격이 낮고 면적이 작은 중고 주택입니다. .

고급 시장의 관점에서 볼 때 핵심 도시 지역의 개선 및 교체에 대한 수요가 가장 큰 범주입니다.그 중에는 넉넉한 예산과 강력한 구매력을 갖춘 상당수의 사람들이 수년 동안 코인을 보유하며 도시 핵심 지역의 고품질 고급 주택 프로젝트를 기다리고 있습니다.

저가형 시장의 관점에서 보면 '낮은 총 가격, 높은 가성비'가 핵심 특징이다.예를 들어, 상하이, 베이징 등지에서 구매 제한이 완화된 후 주택을 구입할 수 있게 되었기 때문에 '승차' 아파트 유형이 생겼습니다. 그들의 첫 번째 선택이 됩니다.

'고급'과 '총 가격 약 300만'에 집중된 베이징과 상하이의 일반적인 거래 외에도긴급 수요가 있는 고객을 위해 주로 주택을 구입하는 도시 거주자도 있습니다.

대표적으로 천진, 우한, 정저우 등이 있으며, 신규주택이든 중고주택이든 주요 총 가격대는 200만 이하에 집중되어 있으며 거래율은 50% 이상이다.중고주택과 신축주택의 거래구조 유사성으로 인해 전체적인 신규주택 수요는 위축되고, 중고주택 거래량은 증가하고 있으며, 중고주택과 중고주택은 '쇠퇴'하고 있다. 그리고 증가하고 있다".

우리는 현재 시장이 기본적으로 자립에 대한 수요로 완전히 회귀했으며 주택 구매자의 프로젝트 선택은 다각적인 고려 사항에 달려 있다고 믿습니다.기업은 새로운 주택 시장에서의 경쟁에 직면할 뿐만 아니라 이전에 판매된 준신규 중고 주택에 대한 도전에도 직면해야 합니다.이런 점에서 부동산 회사는 마케팅 방식을 업그레이드할 뿐만 아니라 주택 구매자의 호감을 끌기 위해 아파트 디자인도 혁신해야 합니다.