berita

Sejak tahun 2024, pasar real estate secara keseluruhan masih berada pada level yang rendah.

Data CRIC menunjukkan bahwa dalam tujuh bulan pertama, keseluruhan volume transaksi di 30 kota utama adalah 72,29 juta meter persegi, penurunan kumulatif tahun-ke-tahun sebesar 36%. Di tingkat korporasi, kinerja kumulatif dari 100 perusahaan real estat teratas dalam tujuh bulan pertama adalah 2.130,9 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 37,5%, dan penurunan tersebut menyempit sebesar 2 poin persentase.

Dengan latar belakang ini, diferensiasi pasar di berbagai kota dan wilayah semakin terlihat, dengan pasar perumahan bekas jauh lebih aktif dibandingkan perumahan baru. Melalui struktur transaksi pasar pada paruh pertama tahun ini, kami menemukan bahwa kota yang berbeda memiliki karakteristik kinerja yang berbeda.

Di antara mereka, transaksi di beberapa kota terkonsentrasi di kedua ujung pasar, dengan pembeli kelas menengah hingga atas di satu sisi dan pembeli “lama, rusak, dan kecil” di sisi lain, dan kedua kelompok tersebut jelas dibedakan di Shanghai adalah contoh yang khas.

Secara keseluruhan, pasar saat ini pada dasarnya didominasi oleh pemilik-penghuni, dan permintaan kembali ke "produk" dan "efektivitas biaya." Bagi pembeli rumah, "keinginan dan keinginan" adalah norma. Bagi perusahaan, bagaimana membangun area inti dan kemampuan produk Proyek dengan keunggulan yang kuat, hemat biaya, dan kompleks menjadi fokusnya.

Dari tahun 2024 hingga sekarang, pasar kelas menengah ke atas jelas aktif, dengan proyek-proyek laris di banyak kota, seperti Shanghai, Nanjing, Shenzhen, Xi'an, dll.

Pada bulan Februari, proyek Xi'an Xinda·Yan Xiyunju diluncurkan ke pasar dan terjual dengan baik setelah peluncuran pertamanya, menjadi tolok ukur baru untuk pasar perumahan berkualitas di bagian selatan Xi'an.

Pada bulan Maret, Shunchang Jiuli Luar Negeri Tiongkok dibuka di Xintiandi, Shanghai. Penjualan sebesar 19,65 miliar yuan pada hari itu memecahkan rekor baru untuk pembukaan real estat di Tiongkok.

Pada tanggal 27 Juni, Greentown Huafa·Jinling Yuehua, dengan harga awal RMB 13,2 juta, tiba-tiba dibuka pada malam hari. 174 kelompok keluarga bersaing untuk mendapatkan 116 suite, dan nomor diundi pada pembukaan pertama.

Pada tanggal 28 Juni, Proyek Shenzhen Zhonghai Shenwan Jiuxu, yang terletak di Teluk Mangrove, Distrik Nanshan, juga merupakan lahan perumahan pertama di Pangkalan Super Teluk Shenzhen dalam 22 tahun terakhir. Proyek ini mencapai penjualan sebesar 10 miliar dalam waktu tiga jam setelah pembukaan. .

Dari data penjualan di kota-kota utama, kita juga dapat menemukan bahwa pada paruh pertama tahun 2024, tren rumah baru yang lebih besar dan produk yang lebih baik tidak akan berubah, dan proporsi transaksi produk dalam skala besar di kota-kota besar secara umum akan meningkat.

Data CRIC menunjukkan pada paruh pertama tahun 2024, pangsa pasar produk dengan luas lebih dari 140 meter persegi di kota-kota besar meningkat signifikan.Diantaranya, segmen luas 140-160 meter persegi meningkat 2 poin persentase dari 7% pada tahun 2019 menjadi 9%, dan volume transaksi lebih dari 180 meter persegi meningkat dari 4% pada tahun 2019 menjadi 8%, yang merupakan yang tertinggi meningkat di semua segmen wilayah.Proporsi transaksi lebih dari 180 meter persegi di Shanghai dan Hangzhou melebihi 10%

Dilihat dari proyek larisnya, alasan utamanya adalah sebagai berikut:TIDAK.Salah satunya adalah area inti,Sebagian besar merupakan proyek perbaikan, sebagian besar berlokasi di kawasan pusat perkotaan, dan pasokannya relatif langka;Yang kedua adalah kekuatan produk dan daya tarik merek yang kuat.Mengandalkan kekuatan lunak pengembang seperti reputasi merek dan kekuatan produk, beberapa proyek telah mencapai kinerja penjualan yang baik;TIDAK.Ketiga, memiliki keunggulan harga.

Penjualan panas bukanlah faktor tunggal, proyek dengan banyak keunggulan disukai oleh pembeli rumah. Misalnya, proyek Zhonghai Lingdi·Jiusu yang diluncurkan di Shanghai pada "Sunlight" membutuhkan waktu kurang dari 90 menit untuk dilikuidasi, dan harga rata-rata terdaftar dari proyek tersebut adalah 146.100 yuan/meter persegi terletak di area Tepi Sungai Xuhui dan pasokan sektor ini sangat langka. Di sisi lain, terdapat inversi harga yang jelas dengan proyek-proyek di sekitarnya, misalnya, dalam proyek Yunjin Oriental di area yang sama, harga listing saat ini berada di urutan kedua -rumah bekas sekitar 200,000 yuan/meter persegi, dan harga terbalik mencapai 50,000 yuan per meter persegi.

Dilihat dari Shanghai, yang memiliki kinerja paling aktif di pasar kelas menengah hingga atas dari tahun 2024 hingga sekarang, menurut CRIC Research Center, yang melakukan beberapa kelompok wawancara mendalam dengan pelanggan melalui perusahaan real estate, perantara, institusi dan saluran lain, ditemukan bahwa kekuatan utama pembeli rumah saat ini di pasar kelas menengah ke atas telah bergeser dari " Pergeseran dari mereka yang lahir di tahun 60an dan 70an ke mereka yang lahir di tahun 80an dan 90an. Sebagian besar Sumber dana untuk kelompok pemula ini adalah orang tua mereka, tetapi mereka memiliki hak penuh untuk memilih dan memiliki preferensi khusus mengenai lokasi, tipe rumah, lingkaran, dan Feng Shui.

Misalnya, Zhou, 33 tahun, bekerja di perusahaan asing selama bertahun-tahun setelah kembali dari belajar di luar negeri. Saya telah tinggal dan besar di Distrik Huangpu sejak saya masih kecil. Saat ini, saya berbagi dua rumah dengan orang tua saya di Distrik Huangpu, satu untuk saya sendiri dan satu lagi untuk disewakan. Saya sangat menyukai pusat kota, dan sebagian besar teman sekelas dan teman masa kecil saya tinggal di dekatnya. Melihat kawasan inti kota direnovasi dan lanskap kota berubah dari hari ke hari, orang tua saya selalu memiliki ide untuk mengganti dan merenovasi rumah sewaan. Tahun ini Zhou berencana untuk menikah dan memulai sebuah keluarga. "Setelah menikah, saya berencana untuk meningkatkan dan mengganti rumah mewah di area yang sama. Lokasi dan distrik sekolah memenuhi persyaratan. Hidup nyaman dan dekat dengan orang tua saya. "

Membagi rumah mewah berdasarkan harga total, lebih dari 50 juta pelanggan mewah sebagian besar adalah pemilik bisnis swasta dan "generasi kedua" mereka. "Generasi kedua" pada dasarnya memiliki latar belakang studi di luar negeri, dan perusahaan di Zhejiang memiliki proporsi tertinggi, diikuti oleh Jiangsu dan Anhui. Mereka lebih menyukai kawasan inti dengan pelestarian nilai yang lebih kuat, seperti Bund, Xintiandi, dan Lujiazui, dan memiliki tingkat loyalitas merek tertentu, misalnya, tingkat pembelian kembali Sunac Bund No. 1 Tahap II mencapai 20%.

Pada usia 26 tahun, Tuan Gao baru saja kembali dari belajar di Inggris. Sebelumnya dia tinggal bersama orang tuanya. Orang tuanya menawarkan untuk membelikannya rumah. Dia memilih lokasi pusat dan tidak terlalu peduli dengan tipe dan orientasi rumah , dan penghijauan komunitas. “Bagi saya, lokasi adalah kebutuhan sosial. Semua fasilitas pendukung di pusat kota bisa saya nikmati saat keluar. Selain itu, saya tidak suka dekorasi yang sama di setiap rumah. Saya berharap pengembang bisa memberikan dekorasi yang disesuaikan dengan kebutuhan. standar dan menghormati individualitas. Perlu, bahkan hingga menyesuaikan wewangian.”

Profil pelanggan rumah mewah senilai RMB 30 juta hingga RMB 50 juta lebih beragam, termasuk pengusaha muda, eksekutif perusahaan, tiran pembongkaran, dan keluarga kaya dengan akumulasi kekayaan tertentu wilayah. , lebih memilih untuk memilih daerah tempat Anda tinggal atau bekerja.

Berusia 53 tahun, Tuan Song saat ini menjabat sebagai eksekutif di sebuah perusahaan manufaktur terkenal di Shanghai. Dia saat ini memiliki properti tempat tinggal di Shanghai. Dalam beberapa tahun terakhir, dia telah mengumpulkan sejumlah dana melalui investasi dan pekerjaan, dan relatif konservatif dalam alokasi aset. Song percaya bahwa rumah mewah di Shanghai adalah aset yang relatif berkualitas tinggi yang dapat digunakan baik secara ofensif maupun tidak membela diri di masa depan, dan juga menjadi jaminan bagi anak-anaknya. Dengan latar belakang peningkatan pasokan rumah mewah di Shanghai, mereka bermaksud mengubah akumulasi uang tunai menjadi real estat, dengan menargetkan flat besar di lingkar dalam.

Selain pasar kelas menengah ke atas, volume transaksi "lama, rusak, dan kecil" di kawasan inti beberapa kota kembali meningkat.

Data CRIC menunjukkan tren perubahan struktur transaksi rumah bekas sangat berbeda dengan rumah baru. Produk kawasan kecil dengan luas kurang dari 80 meter persegi menjadi andalan transaksi rumah bekas.

Dengan mengambil contoh di Beijing, pembeli aktif rumah bekas saat ini didominasi oleh mereka yang membeli produk dengan satu kamar tidur dan dua kamar tidur serta mereka yang hanya perlu melakukan upgrade, yang jumlahnya mencapai 75%. Diikuti oleh pembeli pertama produk tiga kamar tidur, terhitung sebesar 22%.

Apalagi setelah Beijing mengeluarkan 430 New Deal, antusiasme dan aktivitas nasabah yang ingin memasuki pasar meningkat. Proporsi transaksi nasabah dengan kurang dari 3 juta yuan meningkat sebesar 3 poin persentase, dan proporsi nasabah yang memilih rumah dengan luas kurang dari 60 meter persegi telah meningkat sebesar 2 poin persentase.

Contoh lainnya adalah Shanghai, berdasarkan analisis silang volume tampilan perumahan bekas dan total segmen harga setelah 527 New Deal pada tahun 2024., aktivitas pelanggan di segmen harga total 2 hingga 6 juta relatif tinggi, dan jumlah penayangan mencapai 57%. Sekitar 50% dari kelompok pelanggan ini berfokus pada lingkar luar, dan memiliki atribut permintaan yang jelas dan kaku.

Dari perspektif struktur transaksi,Yang pertama adalah kawasan inti yang “tua, rusak, dan kecil”, yang dapat mencapai keseimbangan antara pekerjaan dan perumahan.Terutama jika sektor tersebut jauh dari klaster industri di sekitarnya dan sektor tersebut sudah matang, pilihan pertama untuk proyek beranggaran rendah adalah sektor tua dan kecil di sektor tersebut.Diikuti oleh lima kota besar baru,Karena keunggulan perencanaan dan harganya, rumah ini masih menjadi pilihan utama bagi mereka yang baru ingin membeli rumah.

Tuan L, yang telah menyewa rumah di Shanghai selama sepuluh tahun, berhasil pindah ke Shanghai tahun ini. Dia telah menyewa di dekat Baoshan Dahua, dan perusahaannya juga ada di sana. Dia memilih untuk membeli rumah kali ini karena dia tidak mau untuk menanggung kerumitan menyewa lagi. Di sisi lain, dia memenuhi syarat untuk membeli rumah setelah 527 New Deal di Shanghai. Pada akhirnya, dia memilih apartemen dua kamar tidur seluas lebih dari 60 meter persegi dengan harga total kurang dari 3 juta.

Tuan H baru memenuhi syarat untuk membeli rumah setelah Perjanjian Baru 527. Dia telah tinggal di Huaqiao sebelumnya. Dia baru saja menjual rumahnya di Huaqiao tahun ini dan sedang mencari rumah di Shanghai. rumah bekas, yang saat ini ada di pasaran. Bandingkan rumah "tua dan kecil" di distrik tersebut dan rumah bekas di Anting.

Peningkatan transaksi perumahan bekas di kota-kota ini terutama disebabkan oleh dua aspek: Di satu sisi, kelompok pelanggan dengan permintaan yang kaku sangat sensitif terhadap harga ekspektasi dan harga listing yang lebih rendah, mengakibatkan lonjakan jumlah listing. Di berbagai kota, jumlah listing baru tetap pada tingkat yang tinggi.

Di sisi lain, harga rumah bekas jauh lebih murah dibandingkan rumah baru.Menurut data pemantauan CRIC, perbedaan antara harga rumah bekas dan rumah bekas di 14 kota inti telah meningkat hingga lebih dari 10.000 yuan/meter persegi pada akhir Juni 2024. Penurunan harga rumah bekas jauh lebih tinggi dibandingkan seperti rumah baru, dan pelanggan memiliki lebih banyak pilihan.; permintaan mendesak.

Secara umum, pembeli rumah saat ini di beberapa pasar perkotaan terutama terbagi menjadi dua sisi, di satu sisi, mereka adalah pasar kelas atas, dan di sisi lain, mereka adalah rumah bekas dengan harga total rendah dan luas kecil. .

Dari perspektif pasar kelas atas, permintaan perbaikan dan penggantian di kawasan inti perkotaan merupakan kategori terbesar.Di antara mereka, sejumlah besar orang dengan anggaran besar dan daya beli yang kuat telah memegang koin selama bertahun-tahun, menunggu proyek perumahan mewah berkualitas lebih tinggi di kawasan inti kota.

Dari perspektif pasar kelas bawah, “harga total rendah dan kinerja biaya tinggi” adalah fitur intinya.Sebagian besar disebabkan oleh pelonggaran kebijakan yang membatasi, misalnya setelah pembatasan pembelian dilonggarkan di Shanghai, Beijing, dan tempat lain, mereka berhak membeli rumah, sehingga tipe apartemen "dapatkan di dalam mobil" memilikinya. menjadi pilihan pertama mereka.

Selain transaksi khas di Beijing dan Shanghai, yang terkonsentrasi di "kelas atas" dan "harga total sekitar 3 juta",Ada juga sebagian warga perkotaan yang membeli rumah terutama untuk pelanggan yang permintaannya mendesak.

Perwakilan tipikalnya adalah Tianjin, Wuhan, dan Zhengzhou. Baik itu perumahan baru atau bekas, kisaran harga total utama terkonsentrasi di bawah 2 juta, dan rasio transaksi lebih dari 50%.Karena kesamaan struktur transaksi rumah bekas dan rumah baru, permintaan rumah baru secara keseluruhan menyusut, volume transaksi rumah bekas meningkat, dan rumah bekas dan rumah bekas “surut”. dan meningkat".

Kami percaya bahwa pasar saat ini pada dasarnya telah kembali ke permintaan akan hunian mandiri, dan pilihan proyek oleh pembeli rumah bergantung pada pertimbangan berbagai aspek.Perusahaan tidak hanya perlu menghadapi persaingan di pasar rumah baru, namun juga menghadapi tantangan rumah bekas sub-baru yang dijual pada tahun-tahun sebelumnya.Berkaitan dengan hal tersebut, perusahaan real estate tidak hanya perlu meningkatkan metode pemasarannya, tetapi juga perlu melakukan inovasi dalam desain apartemen untuk menarik minat pembeli rumah.