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Dal 2024 il mercato immobiliare nel suo complesso è rimasto a un livello basso.

I dati CRIC mostrano che nei primi sette mesi, il volume complessivo delle transazioni in 30 città chiave è stato di 72,29 milioni di metri quadrati, con un calo cumulativo anno su anno del 36%. A livello aziendale, la performance cumulativa delle prime 100 società immobiliari nei primi sette mesi è stata di 2.130,9 miliardi di yuan, un calo del 37,5% su base annua e il calo si è ridotto di 2 punti percentuali.

In questo contesto, è emersa ulteriormente la differenziazione del mercato nelle diverse città e regioni, con il mercato delle abitazioni di seconda mano che è significativamente più attivo di quello delle nuove abitazioni. Attraverso la struttura delle transazioni di mercato nella prima metà dell'anno, abbiamo scoperto che città diverse hanno caratteristiche prestazionali diverse.

Tra questi, le transazioni in alcune città sono concentrate su entrambe le estremità del mercato, con acquirenti di fascia medio-alta da un lato e acquirenti “vecchi, rotti e piccoli” dall’altro, e i due gruppi sono chiaramente differenziati a Shanghai è un tipico esempio.

Nel complesso, il mercato attuale è sostanzialmente dominato dai proprietari-occupanti e la domanda sta tornando ai "prodotti" e al "redditività". Per gli acquirenti di case, "sia vogliono che vogliono" è la norma. Per le aziende, come costruire aree centrali e capacità del prodotto Al centro dell'attenzione ci sono progetti con vantaggi forti, economici e complessi.

Dal 2024 ad oggi, il mercato di fascia medio-alta è stato ovviamente attivo, con progetti di grande successo in molte città, come Shanghai, Nanchino, Shenzhen, Xi'an, ecc.

Nel mese di febbraio, il progetto Xi'an Xinda·Yan Xiyunju è stato lanciato sul mercato e venduto ben dopo il suo primo lancio, diventando un nuovo punto di riferimento per il mercato residenziale di qualità nella parte meridionale di Xi'an.

A marzo, China Overseas Shunchang Jiuli ha aperto a Xintiandi, Shanghai. Un fatturato di 19,65 miliardi di yuan ha stabilito un nuovo record per le aperture immobiliari in Cina.

Il 27 giugno, Greentown Huafa·Jinling Yuehua, con un prezzo iniziale di 13,2 milioni di RMB, ha aperto improvvisamente di notte. 174 gruppi di famiglie hanno gareggiato per 116 suite e alla prima apertura sono stati sorteggiati i numeri.

Il 28 giugno, il progetto Shenzhen Zhonghai Shenwan Jiuxu, situato a Mangrove Bay, nel distretto di Nanshan, è stato anche il primo terreno residenziale nella base del super quartier generale della baia di Shenzhen negli ultimi 22 anni. Ha realizzato vendite per 10 miliardi entro tre ore dall'apertura. .

Dai dati di vendita nelle città chiave, possiamo anche scoprire che nella prima metà del 2024, la tendenza delle nuove case più grandi e dei prodotti migliorati rimarrà invariata, e la proporzione delle transazioni di prodotti su vasta scala nelle principali città aumenterà generalmente.

I dati CRIC mostrano che nella prima metà del 2024 la quota di mercato dei prodotti con una superficie superiore a 140 metri quadrati nelle città chiave è aumentata in modo significativo.Tra questi, il segmento di superficie di 140-160 metri quadrati è aumentato di 2 punti percentuali, dal 7% nel 2019 al 9%, e il volume delle transazioni di oltre 180 metri quadrati è aumentato dal 4% nel 2019 all'8%, che è stato il più alto aumento in tutti i segmenti dell’area.La percentuale di transazioni superiori a 180 metri quadrati a Shanghai e Hangzhou ha superato il 10%

A giudicare dai progetti più venduti, i motivi principali sono i seguenti:NO.Una è l'area centrale,Si tratta per la maggior parte di progetti di miglioramento, localizzati soprattutto nelle aree centrali urbane, e l'offerta è relativamente scarsa;Il secondo è il forte potere del prodotto e l’attrattiva del marchio.Facendo affidamento sul soft power dello sviluppatore, come la reputazione del marchio e la forza del prodotto, alcuni progetti hanno ottenuto buone prestazioni di vendita;NO.In terzo luogo, ha un vantaggio in termini di prezzo.

Le vendite elevate non sono un unico fattore, i progetti con molteplici vantaggi sono preferiti dagli acquirenti di case. Ad esempio, il progetto Zhonghai Lingdi·Jiusu lanciato a Shanghai in "Sunlight" ha richiesto meno di 90 minuti per essere liquidato e il prezzo medio registrato del progetto è stato di 146.100 yuan/metro quadrato. Da un lato, questo è perché il progetto è situato nella zona di Xuhui Riverside e l'offerta del settore è molto scarsa. D'altra parte, c'è un'evidente inversione di prezzo con i progetti circostanti. Ad esempio, nel progetto Yunjin Oriental nella stessa area, l'attuale prezzo di quotazione è del secondo le case a due mani costano circa 200.000 yuan al metro quadrato e il prezzo invertito arriva fino a 50.000 yuan al metro quadrato.

A giudicare da Shanghai, che ha registrato la performance più attiva nel mercato di fascia medio-alta dal 2024 ad oggi, secondo il CRIC Research Center, che ha condotto molteplici gruppi di interviste approfondite ai clienti attraverso società immobiliari, intermediari, istituzioni e altri canali, è emerso che l'attuale forza principale degli acquirenti di case nel mercato di fascia medio-alta si è spostata da " Il passaggio dai nati negli anni '60 e '70 ai nati negli anni '80 e '90. La maggior parte dei la fonte di finanziamento per questo gruppo di nuovi arrivati ​​sono i genitori, ma hanno pieno diritto di scelta e preferenze specifiche per l'ubicazione, il tipo di casa, il circolo e il Feng Shui.

Ad esempio, la signora Zhou, 33 anni, ha lavorato in una società straniera per molti anni dopo essere tornata da studi all'estero. Ho vissuto e cresciuto nel distretto di Huangpu fin da quando ero bambino. Attualmente condivido due case con i miei genitori nel distretto di Huangpu, una per me e una in affitto. Ho un profondo affetto per il centro città e la maggior parte dei miei compagni di classe e amici d'infanzia viveva nelle vicinanze. Vedendo il nucleo urbano rinnovarsi e il paesaggio urbano cambiare ogni giorno che passa, i miei genitori hanno sempre avuto l'idea di sostituire e riqualificare la casa in affitto. Quest'anno la signora Zhou ha intenzione di sposarsi e di mettere su famiglia. "Dopo il matrimonio, ho intenzione di ristrutturare e sostituire una casa di lusso nella stessa zona. L'ubicazione e il distretto scolastico soddisfano i requisiti. La vita è comoda e vicina ai miei genitori. "

Dividendo le case di lusso per il prezzo totale, gli oltre 50 milioni di clienti di lusso sono principalmente imprenditori privati ​​e la loro "seconda generazione". La "seconda generazione" ha fondamentalmente studi all'estero, e le imprese nello Zhejiang rappresentano la percentuale più alta, seguite da Jiangsu e Anhui preferiscono aree centrali con una maggiore preservazione del valore, come Bund, Xintiandi e Lujiazui, e hanno un certo grado di fedeltà al marchio. Ad esempio, il tasso di riacquisto di Sunac Bund No. 1 Phase II ha raggiunto il 20%.

All'età di 26 anni, il signor Gao era appena tornato da studi nel Regno Unito. I suoi genitori si erano offerti di comprargli una casa. Ha scelto la posizione centrale e non gli importava molto del tipo di casa e dell'orientamento e il verde comunitario. "Per me, la posizione è una necessità sociale. Quando esco posso godere di tutte le strutture di supporto del centro città. Inoltre, non mi piace la stessa decorazione in ogni casa. Spero che il costruttore possa fornire decorazioni personalizzate standard e rispettare le esigenze individuali, fino alla personalizzazione della fragranza.

Il profilo dei clienti per case di lusso di valore compreso tra 30 e 50 milioni di RMB è più diversificato e comprende giovani imprenditori, dirigenti aziendali, tiranni demolitori e famiglie benestanti con un certo accumulo di ricchezza. Questi gruppi di clienti sono più sensibili al prezzo totale e regione, preferisci scegliere la zona in cui vivi o lavori.

53 anni, il signor Song attualmente ricopre la carica di dirigente in una nota azienda manifatturiera a Shanghai. Attualmente possiede una proprietà residenziale a Shanghai. Negli ultimi anni, ha accumulato una certa quantità di fondi attraverso investimenti e lavoro ed è stato relativamente conservatore nell'allocazione delle risorse. Il signor Song ritiene che le case di lusso a Shanghai siano beni di qualità relativamente elevata che possono essere utilizzati sia in modo offensivo che sulla difensiva in futuro, e sono una garanzia anche per i suoi figli. In un contesto di aumento dell'offerta di case di lusso a Shanghai, intendono convertire la liquidità accumulata in immobili, puntando ai grandi appartamenti nell'anello interno.

Oltre al mercato di fascia medio-alta, il volume delle transazioni di "vecchi, rotti e piccoli" nelle aree centrali di alcune città è nuovamente aumentato.

I dati CRIC mostrano che la tendenza al cambiamento della struttura delle transazioni di case di seconda mano è significativamente diversa da quella delle case nuove. I prodotti di piccola superficie con una superficie inferiore a 80 metri quadrati sono il pilastro delle transazioni di case di seconda mano.

Prendendo come esempio Pechino, gli attuali acquirenti attivi di case di seconda mano sono dominati da coloro che acquistano prodotti con una o due camere da letto e da coloro che hanno solo bisogno di rinnovarsi, rappresentando il 75% del totale. Seguono i primi acquirenti di prodotti con tre camere da letto, pari al 22%.

Soprattutto dopo l'emissione del New Deal 430 da parte di Pechino, sono aumentati l'entusiasmo e l'attività dei clienti che vogliono entrare nel mercato. La percentuale di transazioni dei clienti con meno di 3 milioni di yuan è aumentata di 3 punti percentuali, così come la percentuale dei clienti che scelgono le case con meno di 60 metri quadrati sono aumentate di 2 punti percentuali.

Un altro esempio è Shanghai, basato sull’analisi incrociata del volume di visualizzazione di case di seconda mano e del segmento di prezzo totale dopo il New Deal 527 nel 2024., l'attività dei clienti nel segmento di prezzo totale compreso tra 2 e 6 milioni è relativamente elevata e il numero di visualizzazioni raggiunge il 57%. Circa il 50% di questo gruppo di clienti si concentra sull'anello esterno e ha evidenti caratteristiche di domanda rigida.

Dal punto di vista della struttura della transazione,Il primo è il nucleo “vecchio, rotto e piccolo”, che può raggiungere un equilibrio tra lavoro e alloggio.Soprattutto se il settore è lontano dal cluster delle industrie circostanti ed è maturo, la prima scelta per i progetti a basso budget è quella vecchia e piccola del settore.Seguito dalle cinque principali nuove città,Grazie ai suoi vantaggi in termini di pianificazione e prezzo, è ancora la scelta principale per coloro che devono semplicemente acquistare una casa.

Il signor L, che ha affittato una casa a Shanghai per dieci anni, quest'anno si è trasferito con successo a Shanghai. Ha affittato vicino a Baoshan Dahua, e anche la sua azienda è lì. Questa volta ha scelto di acquistare una casa perché non voleva d'altro canto, dopo il New Deal 527 di Shanghai, aveva diritto ad acquistare una casa. Alla fine, scelse un appartamento con due camere da letto di oltre 60 metri quadrati per un prezzo totale inferiore a 3 milioni.

Il signor H ha avuto diritto ad acquistare una casa solo dopo il New Deal 527. Prima viveva a Huaqiao. Quest'anno ha appena venduto la sua casa a Huaqiao e sta cercando case a Shanghai. Il suo budget è di circa 3 milioni per il secondo. case di seconda mano, che sono attualmente sul mercato. Confronta le case "vecchie e piccole" nel distretto e le case di seconda mano ad Anting.

L'attuale aumento delle transazioni di case di seconda mano in queste città è dovuto principalmente a due aspetti: da un lato, la rigida domanda dei clienti è altamente sensibile al prezzo. Nell'attuale contesto di mercato, i proprietari di case di seconda mano hanno iniziato ad adeguarsi aspettative e prezzi più bassi per gli annunci, con conseguente aumento del numero di annunci. Diverse città Il numero di nuovi annunci è rimasto a un livello elevato.

D’altro canto, i prezzi delle case usate sono molto più bassi rispetto a quelli delle nuove case.Secondo i dati di monitoraggio del CRIC, la differenza tra i prezzi delle case di prima e seconda mano in 14 città principali è aumentata fino a superare i 10.000 yuan/metro quadrato entro la fine di giugno 2024. Il calo dei prezzi delle case di seconda mano è significativamente superiore a quello delle nuove case, e i clienti hanno una gamma più ampia di scelte.Allo stesso tempo, le case di seconda mano hanno i vantaggi del "ciò che vedi è ciò che ottieni", le strutture di supporto sono diventate mature e complete e non c'è alcuna ansia per la consegna, rendendole più popolari tra i clienti che si trovano in domanda urgente.

In generale, gli attuali acquirenti di case in alcuni mercati urbani si dividono principalmente in due fasce: da un lato il mercato di fascia alta e dall'altro le case di seconda mano con un prezzo totale basso e una superficie ridotta. .

Dal punto di vista del mercato di fascia alta, la domanda di miglioramento e sostituzione nelle aree urbane centrali rappresenta la categoria più ampia.Tra questi, un numero considerevole di persone con budget ampi e un forte potere d’acquisto possiedono monete da molti anni, aspettando solo progetti abitativi di lusso di qualità superiore nelle aree centrali della città.

Dal punto di vista del mercato di fascia bassa, “prezzo totale basso e prestazioni ad alto costo” sono le sue caratteristiche principali.Gran parte di questi sono dovuti all'allentamento delle politiche restrittive. Ad esempio, dopo che le restrizioni sull'acquisto sono state allentate a Shanghai, Pechino e in altri luoghi, hanno diritto ad acquistare case, quindi il tipo di appartamento "sali in macchina". diventare la loro prima scelta.

Oltre alle transazioni tipiche di Pechino e Shanghai, che si concentrano nella fascia "alta" e con un "prezzo totale di circa 3 milioni",Ci sono anche alcuni residenti urbani che acquistano case soprattutto per clienti che hanno una domanda urgente.

Rappresentanti tipici sono Tianjin, Wuhan e Zhengzhou, che si tratti di alloggi nuovi o di seconda mano, la fascia di prezzo totale principale è concentrata al di sotto dei 2 milioni e il rapporto di transazione è superiore al 50%.A causa della somiglianza nella struttura delle transazioni tra case di seconda mano e case nuove, la domanda complessiva di case nuove si sta riducendo, il volume delle transazioni di case di seconda mano è in aumento e le case di prima e seconda mano stanno "diminuendo" e in aumento".

Riteniamo che il mercato attuale sia sostanzialmente tornato completamente alla domanda di occupazione autonoma e che la scelta dei progetti da parte degli acquirenti di case dipenda da considerazioni sfaccettate.Le imprese non devono solo affrontare la concorrenza nel nuovo mercato interno, ma anche affrontare la sfida delle case di seconda mano sub-nuove vendute negli anni precedenti.A questo proposito, le società immobiliari non solo devono aggiornare i propri metodi di marketing, ma devono anche innovare nella progettazione degli appartamenti per attirare il favore degli acquirenti di case.