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2024年以降、不動産市場全体は低水準で推移している。

CRIC データによると、最初の 7 か月間の主要 30 都市の全体の取引量は 7,229 万平方メートルで、累計で前年比 36% 減少しました。企業レベルでは、上位100社の不動産会社の最初の7か月間の累計業績は2兆1,309億元で、前年同期比37.5％減少し、減少幅は2ポイント縮小した。

このような背景から、都市や地域ごとの市場の差別化がさらに進み、中古住宅市場は新築住宅市場に比べて著しく活発となっています。今年上半期の市場取引構造を通じて、都市ごとに異なるパフォーマンス特性があることがわかりました。

その中で、一部の都市では、市場の両端に取引が集中しており、一方には中高級品の購入者が、もう一方には「古い、壊れた、小規模な」購入者がおり、この 2 つのグループは明確に区別されています。はその典型的な例です。

全体として、現在の市場は基本的に持ち家が主流であり、住宅購入者にとっては「欲しいものと欲しいものの両方」が求められており、企業にとっては中核となる領域をどのように構築するかが標準となっている。と製品機能 強力で費用対効果が高く、複雑な利点を持つプロジェクトに焦点が当てられます。

2024 年から現在まで、ミッドエンドからハイエンド市場は明らかに活性化しており、上海、南京、深セン、西安などの多くの都市で売れ筋プロジェクトが行われています。

2月に西安新達・燕西雲住プロジェクトが市場に投入され、最初の発売以来順調に売れ、西安南部の高品質住宅市場の新たなベンチマークとなった。

3月には中国海外順昌九莉が上海の新天地にオープンし、その日の売上高は196億5,000万元となり、中国の不動産出店の新記録を樹立した。

6月27日、開始価格1,320万元のグリーンタウン華発・金陵岳花が夜に突然オープンし、174組の家族が116室のスイートを争奪し、最初のオープン時に番号が抽選された。

6月28日、南山区マングローブ湾にある深セン中海神湾九宇プロジェクトは、過去22年間で初めての深セン湾スーパー本社基地の住宅地でもあり、オープンから3時間以内に100億の売上を達成した。 。

主要都市の販売データからは、2024年上半期も新築住宅の大型化や製品の改良傾向に変化はなく、主要都市における広域製品取引の割合が全般的に増加することが分かる。

CRIC データによると、2024 年上半期に主要都市で面積 140 平方メートルを超える製品の市場シェアが大幅に増加しました。このうち、140～160平方メートルの面積セグメントは2019年の7％から9％に2ポイント増加し、180平方メートル以上の取引量は2019年の4％から8％に増加し、最も高かった。全エリアセグメントで増加。上海と杭州では180平方メートル以上の取引割合が10％を超えた

売れ筋プロジェクトから判断すると、主な理由は次のとおりです。いいえ。一つはコアエリア、そのほとんどは都市の中心部に位置する改良プロジェクトであり、供給は比較的不足しています。2つ目は、高い商品力とブランド力です。開発者のブランド力や製品力などのソフトパワーに頼って、良好な販売実績を上げているプロジェクトもあります。いいえ。第三に、価格面でのメリットがあります。

売れ筋は単一の要因ではなく、複数の利点を持つプロジェクトが住宅購入者に好まれます。例えば、上海で「Sunlight」で立ち上げられたZhonghai Lingdi・Jiusuプロジェクトは、清算までに90分もかからず、プロジェクトの平均登録価格は146,100元/平方メートルであったためです。徐匯河畔地域に位置しており、このセクターの供給は非常に不足しています。一方、同じ地域の雲津オリエンタルプロジェクトでは、現在の上場価格が2位となっています。 -ハンドハウスの価格は約20万元/平方メートルで、逆価格は1平方メートルあたり5万元にもなります。

CRIC Research Center によると、2024 年から現在まで中高級品市場で最も活発なパフォーマンスを示している上海から判断すると、不動産会社、仲介業者、金融機関、不動産会社を通じて複数のグループで綿密な顧客インタビューを実施しました。他のチャネルでは、中高級品市場における現在の住宅購入者の主力は、「60 年代および 70 年代生まれの人から 80 年代および 90 年代生まれの人への移行」であることがわかりました。この新興企業グループの資金源は両親ですが、彼らには完全な選択権があり、場所、家の種類、サークル、風水などについて特定の好みがあります。

たとえば、33歳の周さんは留学から帰国後、長年外資系企業で働いていた。私は子供の頃から黄浦区に住み、育ってきました。現在、黄浦区に両親と 2 つの家を共有しており、1 つは自分用、もう 1 つは賃貸です。私は市の中心部に深い愛情を持っており、幼少期のクラスメートや友人のほとんどが近くに住んでいました。都心部が改修され、日々変化していく都市景観を目の当たりにしてきた両親は、以前から賃貸住宅を建て替えてグレードアップしたいと考えていました。周さんは今年結婚して家庭を築く予定で、「結婚後は同じエリアにある高級住宅をアップグレードして買い替える予定です。場所も学区も条件を満たしています。生活も便利で両親にも近いです」と語った。 」

高級住宅を総額で割ると、5,000万人を超える高級住宅の顧客は主に個人事業主とその「二世代」であり、「二世代」は基本的に海外留学経験があり、次いで浙江省の企業が最も多い。江蘇省と安徽省は、外灘、新天地、陸家嘴などの価値維持が強化された中核地域を好み、たとえば、サナック外灘第 1 フェーズ II の再購入率は 20% に達しました。

ガオさんは 26 歳で、以前は両親と一緒に住んでいましたが、家の種類や向きにはあまり気にせず、中心部の場所を選びました。 、地域緑化。 「私にとって、この場所は社会的な必需品です。外出時に市内中心部のすべての補助施設を楽しむことができます。また、どの家でも同じ装飾が好きではありません。開発者がカスタマイズされた装飾を提供できることを願っています」フレグランスのカスタマイズに至るまで、ニーズを尊重し、個性を尊重します。」

3,000 万元から 5,000 万元の高級住宅を購入する顧客のプロファイルは、若い起業家、企業経営者、取り壊しの暴君、ある程度の資産を蓄積した裕福な家族など、より多様です。これらの顧客グループは、総額と金額により敏感です。地域、あなたが住んでいる地域または働いている地域を選択することを好みます。

53 歳のソン氏は、現在、上海の有名製造会社の役員を務めており、現在、上海に住宅不動産を所有しています。宋氏はここ数年、投資や仕事を通じて一定の資金を蓄積しており、上海の高級住宅は攻めにも使える比較的質の高い資産だと考え、資産配分は比較的保守的だった。将来的には守備面でも活躍し、子供たちへの保証にもなる。上海での高級住宅の供給増加を背景に、内環部の大型マンションをターゲットに、蓄積した手元資金を不動産に転換する考えだ。

中高級品市場に加え、一部の都市の中核地域では「古い・壊れた・小型」の取引量が再び増加した。

CRICのデータによると、中古住宅の取引構造の変化傾向は新築住宅のそれとは大きく異なっており、中古住宅取引の主流は面積80平方メートル未満の小面積商品である。

北京を例にとると、現在中古住宅を積極的に購入している人は、1ベッドルームと2ベッドルームの商品を購入する人とアップグレードが必要な人が多く、合わせて75％を占めています。次いで、3 ベッドルーム製品の初めての購入者が 22% を占めています。

特に中国政府が430ニューディールを発令してから、市場参入を希望する顧客の熱意と活動が増加し、300万元未満の顧客の取引割合が3ポイント増加し、選択する顧客の割合が増加した。 60平方メートル未満の住宅は2ポイント増加した。

もう 1 つの例は上海で、2024 年の 527 ニューディール後の中古住宅閲覧量と合計価格セグメントのクロス分析に基づいています。、合計価格 200 万から 600 万のセグメントの顧客アクティビティは比較的高く、ビュー数は 57% にも達しており、この顧客グループの約 50% は外環に焦点を当てており、明らかな厳格な需要属性を持っています。

取引構造の観点から見ると、1つ目は、仕事と住居の両立が可能な「古くて壊れていて狭い」コアエリアです。特に、そのセクターが周囲の産業集積から遠く離れており、そのセクターが成熟している場合、低予算プロジェクトの最初の選択肢は、そのセクター内で古くて小規模なプロジェクトになります。5大新都市に続き、プランニングと価格の利点により、住宅を購入するだけの人にとっては依然として主流の選択肢です。

上海で10年間家を借りていたLさんは、今年、宝山大華の近くに家を借りており、会社もそこにあるため、今回は家を買うことにしました。その一方で、上海の527ニューディール政策を受けて、彼は合計価格が2ベッドルーム以下の60平方メートル以上のアパートを購入する資格を得た。 300万。

H さんは 527 ニューディールの後、初めて家を買う資格を得ました。彼は以前華橋に住んでいたのですが、今年、華橋の家を売却したばかりで、2 番目の住宅を検討しています。現在売りに出ている中古住宅と同区の「古くて小さい」住宅と安亭の中古住宅を比較してみよう。

これらの都市における現在の中古住宅取引の増加は、主に 2 つの側面によるものです。1 つは、現在の市場環境において、需要が非常に高い顧客層であり、中古住宅の所有者が価格を調整し始めていることです。期待と物件価格の低下により、物件数が急増しました。 新規物件数は高水準を維持しました。

一方で、中古住宅の価格は新築に比べてかなり安くなります。CRICのモニタリングデータによると、14の中核都市における中古住宅価格と中古住宅価格の差は、2024年6月末までに1平方メートル当たり1万元以上に拡大した。中古住宅の価格下落幅は、住宅価格の下落幅を大きく上回っている。新築住宅の選択肢が広がり、お客様の選択肢が広がります。一方で、中古住宅は「見たままが手に入る」というメリットがあり、サポート設備も充実しており、引き渡しの不安もないため、ご入居中のお客様からの人気も高まっています。緊急の需要。

一般的に、一部の都市市場における現在の住宅購入者は主に 2 つに分かれており、一方では高級住宅市場であり、他方では総額価格が低く面積が小さい中古住宅です。 。

ハイエンド市場の観点から見ると、中核都市部の改修・更新需要が最も大きいカテゴリーとなります。その中でも、潤沢な予算と強い購買力を持った相当数の人々が、都市の中心部でより質の高い高級住宅プロジェクトが建設されるのを待って、長年にわたりコインを保有している。

ローエンド市場から見ると、「トータル価格の安さとコストパフォーマンスの高さ」が特徴です。その大部分は制限政策の緩和によるもので、例えば上海や北京などでは購入制限が緩和され、住宅購入の資格が得られるようになり、「乗用車」タイプのマンションが増えた。彼らの第一選択になります。

「高級品」「総額300万程度」に集中する北京や上海での典型的な取引に加え、都市部在住者の中には、急ぎの需要がある顧客を中心に住宅を購入する人もいます。

代表的なのは天津、武漢、鄭州で、新築・中古住宅を問わず、主な合計価格帯は200万以下に集中しており、取引比率は50％を超えている。中古住宅と新築住宅の取引構造が類似しているため、新築住宅全体の需要は縮小し、中古住宅の取引量は増加しており、中古住宅と中古住宅の「衰退」が進んでいる。そして増加しています。」

現在の市場は基本的に自己居住需要に完全に戻っており、住宅購入者のプロジェクトの選択は多面的な考慮事項に依存していると当社は考えています。企業は新築住宅市場での競争に直面するだけでなく、前年に販売された新築に満たない中古住宅という課題にも直面する必要がある。この点で、不動産会社はマーケティング手法をアップグレードするだけでなく、住宅購入者の支持を集めるためにアパートの設計にも革新を加える必要があります。