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Autor: Yu Fei

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Wuhan también ha abierto su límite inferior

En Wuhan también se ha levantado el límite de precios de la vivienda.

Según Financial Associated Press:

Recientemente, un propietario en el "Tablero de mensajes de la ciudad de Wuhan" informó que el proyecto Wanhe Optics Valley ha experimentado importantes reducciones de precios y pidió a los departamentos pertinentes que lo supervisen. Dijo que "se inaugurará en la primera mitad de 2022, con un registro". precio de 23.000 yuanes por metro cuadrado y un descuento de 19.000 yuanes". El precio actual de Wanhe Optics Valley por metro cuadrado es de 12.000 yuanes por metro cuadrado. ¿Es razonable la reducción de precio? ¿Se podrá entregar según lo prometido en el futuro? "

La respuesta de la Oficina de Planificación y Recursos Naturales de la Zona de Desarrollo de Nuevas Tecnologías del Lago Este de Wuhan es:

La reducción de precio del proyecto se debe principalmente a la disputa de deuda entre la empresa y la parte constructora, y parte del trabajo de construcción se transfirió al lado de la construcción. Recientemente, para recaudar fondos, el lado de la construcción vendió el trabajo de construcción. a un precio bajo, con una reducción máxima de precio de 6.000 yuanes/metro cuadrado.El ajuste de los precios de las viviendas comerciales por parte de las empresas de acuerdo con las condiciones del mercado está dentro del alcance del funcionamiento independiente de las entidades del mercado y no viola las disposiciones prohibitivas de las leyes y reglamentos.

Esta respuesta atrajo inmediatamente la atención de los internautas, y la discusión sobre la cancelación de la orden de límite de precios por parte de Wuhan rápidamente se salió del círculo.

Ya sabes, el año pasado, muchos proyectos inmobiliarios en Wuhan fueron reportados por antiguos propietarios debido a las reducciones de precios, y los proyectos finalmente se cerraron.

Por ejemplo, el año pasadoEn octubre, Xingang Linjianghuida, ubicada en el distrito de Hanyang, Wuhan, vendió casas a precio reducido después de que los antiguos propietarios defendieran sus derechos, el departamento de ventas cerró durante una semana y emitió un comunicado de disculpa durante el evento a los clientes que realizaron transacciones. el evento se comunicará entre sí uno por uno para reembolsar el dinero y contratará a una persona dedicada para manejar los asuntos del reembolso.

El pasado mes de noviembre,Ubicado en la zona de alta tecnología de Wuhan East Lake (área del valle óptico)Weixing Optics Valley Xingyue Plaza fue cerrada debido a reducciones excesivas de precios y los antiguos propietarios defendieron sus derechos.

El cambio de actitud actual en Wuhan puede entenderse como un compromiso con la realidad. Después de todo, la actual tendencia a la baja de los precios de la vivienda se ha vuelto imparable.

Hay muchos otros que también transigen con la realidad.

El 24 de mayo de este año, el Gobierno Popular de la ciudad de Baoding, provincia de Hebei, respondió a mensajes de compradores de viviendas que informaban que las reducciones de precios de las empresas inmobiliarias perjudicaban sus propios intereses, diciendo que el precio de la vivienda comercial es un precio regulado por el mercado y que el desarrollo Las empresas pueden determinar de forma independiente el precio de venta en función de las condiciones del mercado y la oferta y la demanda. Los compradores y desarrolladores de viviendas pueden negociar para determinar el precio de venta final de cada casa e incluirlo en el contrato entre el comprador y el vendedor.

Recientemente, la ciudad de Zhengzhou ha emitidoEl "Aviso sobre cancelación de la orientación de precios para viviendas comerciales" canceló directamente el límite de precios:

Después de una investigación realizada por el gobierno municipal, el departamento de seguridad de la vivienda ya no brindará orientación sobre el precio de venta de las viviendas comerciales de nueva construcción. Las empresas de desarrollo realizarán las ventas de acuerdo con precios independientes y se encargarán de los procedimientos de licencia (registro) de preventa (venta) para comerciales. alojamiento.

Según estadísticas incompletas, al menos 11 ciudades han cancelado o relajado los límites de precios desde 2024, como Shenyang, Ningde, Yangjiang, Dali, Zhuhai, Wuhu, Huainan, etc.

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El mercado inmobiliario de Wuhan se ha visto comprometido

Desde que cientos de ciudades introdujeron límites de precios hasta ahora, cada vez más ciudades los cancelan y abren límites de precios. Detrás de esto hay un compromiso con la realidad.

Cuando se inició por primera vez la orden de límite de precio, no era más queLes preocupa que una caída excesiva provoque una estampida en el mercado inmobiliario y conduzca a una situación inmanejable. El sector inmobiliario involucra muchas industrias, como la banca, la construcción y una serie de industrias ascendentes y descendentes, como muebles, acero y electrodomésticos. Especialmente los bancos, que están detrás del mercado inmobiliario. Los bancos son responsables de un gran número de préstamos inmobiliarios.

En junio, entre 70 ciudades grandes y medianas, 65 ciudades experimentaron una disminución mes a mes en viviendas nuevas y 68 ciudades experimentaron una disminución interanual. Los precios de la vivienda de segunda mano cayeron en 66 ciudades mes a mes, pero aun así cayeron colectivamente año tras año.

Entre ellos, la vivienda de segunda mano de Wuhan no solo tuvo la mayor caída interanual, sino que también ocupó el segundo lugar en caída mes a mes.

Cartografía: Finanzas Urbanas; Datos: Oficina Nacional de Estadísticas;

En segundo lugar, los ingresos por tierras siguen disminuyendo.

La orden de límite de precios ha obstaculizado los canales de venta de las empresas inmobiliarias, haciendo imposible que las empresas inmobiliarias cobren dinero. El resultado es que las empresas inmobiliarias siguen vendiendo. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias no tienen tiempo ni capacidad. para adquirir terrenos. Como resultado, los ingresos por ventas de tierras en todo el país se desplomaron.

En 2023, será sólo de 5.799,6 mil millones de yuanes, una disminución del 33,38% en comparación con el período pico.

Los datos del Ministerio de Finanzas muestran que en los primeros cinco meses de 2024, los ingresos nacionales por ventas de tierras fueron de 1,28 billones de yuanes, una disminución interanual del 14%.

Si la casa no se puede vender, las inmobiliarias acelerarán la tormenta.Al final, son los compradores de viviendas los que están cansados ​​porque esto aumentará el número de compras pendientes.probabilidad de piso.

De esta manera, es posible que las ciudades locales necesiten gastar más energía y fondos para abordar el problema de los edificios sin terminar.

Las empresas inmobiliarias optan por reducir los precios significativamente porque no tienen otra opción.

En mi artículo anterior, enfaticé que las empresas de bienes raíces siempre te han ganado 10.000 yuanes, pero nunca te darán 9.900 yuanes. Sólo hay una razón por la que pueden renunciar a sus ganancias: hay un problema de flujo de caja y tienen que pagar. volver rápidamente.

La orden de límite de precios no sólo impedirá que los promotores reduzcan los precios de forma abierta o encubierta, sino que también debilitará la actual liquidez del mercado.

Sin liquidez, los promotores no podrán recuperar su dinero y las ciudades locales perderán ingresos fiscales. Además, para devanarse los sesos y evitar la caída de los precios de la vivienda, harán todo lo posible para introducir diversas modificaciones. Esto no sólo interfiere demasiado en el mercado, bloquea el desarrollo independiente del mercado y debilita el entusiasmo de los ciudadanos. mercado, pero también afecta al personal del propio gobierno de la ciudad, también se agotará.

Aceptar la realidad y aceptar la reducción de precios no necesariamente aumentará el número de transacciones en el entorno de enfriamiento del mercado, pero al menos no será un punto muerto.

Lo que más teme el mercado inmobiliario es un punto muerto.

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¿Por qué no se mantienen los precios de la vivienda en Wuhan?

El tema vuelve a Wuhan.

El proyecto Wuhan Wanhe Optics Valley ha pasado de un precio registrado de 23.000 yuanes/metro cuadrado el año pasado a un precio con descuento de 19.000 yuanes/metro cuadrado, y ahora se vende a 12.000 yuanes/metro cuadrado.

Lo que se refleja detrás de esto es que los precios generales de la vivienda en Wuhan están cayendo rápidamente. Optics Valley fue uno de los sectores más populares durante el último mercado alcista en Wuhan. Un gran número de inversores extranjeros entraron en Wuhan en grupos para especular en Optics Valley.

Sin embargo, ahora que la marea ha bajado, los precios han vuelto a su forma original, lo cual es esperado y razonable.

Aquí viene la pregunta clave: ¿Por qué Wuhan es tan resistente a la caída?

Entre las ciudades centrales que sufrieron ajustes en esta ronda, Wuhan fue la que lo hizo relativamente temprano, y también fue la que tuvo el mayor ajuste en los precios de la vivienda.

Como ciudad con un PIB clasificado entre los diez primeros del país, una población entre los diez primeros del país y una fortaleza integral que ocupa el primer lugar en el centro de China, ¿por qué Wuhan se resiste tanto al declive?

Dos factores, uno objetivo y otro subjetivo.

El factor objetivo es que todo el país está cayendo.

La Oficina Nacional de Estadísticas reveló:

De enero a junio, la superficie de venta de edificios comerciales de nueva construcción fue de 479,16 millones de metros cuadrados, un descenso interanual del 19,0%, de los cuales la superficie de venta residencial cayó un 21,9%. Las ventas de viviendas comerciales de nueva construcción ascendieron a 4.713,3 mil millones de yuanes, un 25,0% menos, de las cuales las ventas residenciales cayeron un 26,9%.

Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas

El volumen de ventas y las ventas de viviendas comerciales se desplomaron el año pasado, cayendo directamente del "Doble 13" al "Doble 11".

Este año, las ventas han caído aún más con respecto a las ya de por sí pésimas ventas del año pasado.

La superficie de ventas de viviendas comerciales en el primer semestre del año pasado fue de 595 millones de metros cuadrados. La superficie de ventas en el primer semestre de este año cayó una quinta parte en comparación con el primer semestre del año pasado. Las ventas de viviendas comerciales en el primer semestre del año pasado fueron de 6,3 billones de yuanes, y las ventas en el primer semestre de este año cayeron una cuarta parte en comparación con el primer semestre del año pasado.

El área de ventas y el volumen de ventas de viviendas comerciales cayeron por debajo de "5", es decir, el área de ventas de viviendas comerciales cayó por debajo de los 500 millones de metros cuadrados y el volumen de ventas cayó por debajo de los 5 billones de yuanes en la primera mitad del año.

Cartografía: Finanzas Urbanas; Datos: Oficina Nacional de Estadísticas;

Según esta tendencia, a finales de este año, lo más probable es que las ventas de bienes raíces caigan al "Doble 9", es decir, el área de ventas caerá a 900 millones de metros cuadrados y el volumen de ventas caerá a 9 billones.

En términos de precios de la vivienda, la Oficina Nacional de Estadísticas reveló que en junio, tanto las viviendas nuevas como las de segunda mano en ciudades de primer, segundo y tercer nivel cayeron, tanto mes a mes como año tras año.

Factores subjetivos:

En primer lugar, el inventario masivo es un factor persistente en Wuhan.

Veamos primero los datos revelados oficialmente por Wuhan.

Los datos oficiales de Wuhan muestran que hasta octubre de 2022, Wuhan ha aprobado la preventa de 181.626 unidades de viviendas comerciales que aún no han sido firmadas en línea, con una superficie de 21.096 millones de metros cuadrados y un inventario de aproximadamente 180.000 unidades.

La vivienda comercial en un sentido estricto se refiere a viviendas comerciales que se han construido. El inventario amplio incluye casas que han sido terminadas pero no vendidas, casas que no han sido terminadas y están en preventa, casas que están en construcción pero no han obtenido certificados de preventa y casas que se han vendido en terrenos pero tienen Aún no se ha iniciado la construcción.

El CRIC publicará estos datos hasta 2023 y no los publicará más después de esa fecha.

Aquí solo puedo encontrar datos de septiembre de 2022. En ese momento, el amplio inventario de Qingdao era cercano a los 100 millones de metros cuadrados, ocupando el primer lugar en el país. El inventario general de viviendas comerciales de Wuhan también supera los 90 millones de metros cuadrados, ocupando el segundo lugar en el país.

Además, hay 265.500 casas de segunda mano catalogadas en Wuhan.

Los datos de Gezhaofang.com muestran que hasta el 7 de agosto, había 265.501 listados válidos de viviendas de segunda mano en varios distritos de Wuhan.

Casas combinadas, nuevas y de segunda mano cuentan con un inventario de más de 400.000 unidades, suficiente para digerir una olla.

Un inventario tan enorme ha convertido a Wuhan en un mercado de compradores donde la oferta supera la demanda.

En segundo lugar, la competitividad de la población ya no es fuerte.

Más importante aún, la competitividad de la población de Wuhan no ha sido fuerte en los últimos tres años.

En 2021, debido a la superposición de la epidemia y el censo del año anterior, se produjeron errores en los datos, por lo que el aumento de la población permanente de Wuhan en 2021 ascendió a 1,2012 millones. Este artículo ha enfatizado muchos. En artículos anteriores se ha repetido que la población de Wuhan aumentó en 1,2012 millones en 2021. El aumento real de la población permanente debería ser de más de 200.000 personas.

La población residente de Wuhan aumentará en 90.100 personas en 2022, ocupando el octavo lugar en el país. El año pasado, solo hubo un aumento de 36.500 personas, quedando fuera de los diez primeros en términos de aumento, ubicándose en el puesto 22 del país.

Cartografía: Finanzas Municipales; Datos: Oficinas de Estadísticas de varias ciudades;

En tercer lugar, los ingresos no son fuertes.

No hace mucho, el canal de Wu Xiaobo publicó un artículo "Detrás del colapso de la casa de "Wang Ma" está el dilema laboral de los estudiantes universitarios de Wuhan", que desvelaba el velo del empleo y los ingresos en Wuhan:

Más de 1 millón de estudiantes universitarios cada año no han hecho que Wuhan sea tan innovador como Shenzhen. En cambio, la juventud de los jóvenes continúa depreciándose y luchando en el vasto mercado laboral.

Cuando habla interminablemente con el entrevistador sobre los principios de construcción de la bomba atómica o recita el "Prefacio del Pabellón Tengwang" al revés, y el resultado es "Salario básico 4.000, semanas grandes y pequeñas", inmediatamente quedará atónito".