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作者: ユウフェイ

01

武漢も下限を開放した

武漢市でも住宅価格の制限価格が撤廃された。

Financial AP通信は次のように報じています。

最近、「武漢市掲示板」の所有者は、万和光谷プロジェクトが大幅な価格引き下げを受け、関連部門に監督を要請したと報告し、「2022年上半期にオープンし、登録済みである」と述べた。価格は23,000元/平方メートル、割引は19,000元です。「万和光学谷の現在の価格は1平方メートル当たり12,000元です。値下げは妥当ですか？将来約束どおり納品できますか？」

武漢東湖新技術開発区天然資源計画局からの回答は以下の通り。

プロジェクトの価格引き下げは主に会社と建設当事者間の債務紛争によるもので、最近、資金を回収するために建設工事の一部が建設側に譲渡された。低価格で、最大値下げ額は6,000元/平方メートルに達します。市場の状況に応じて企業が商業用住宅価格を調整することは、市場主体の自主的な運営の範囲内であり、法律や規制の禁止規定に違反するものではない。

この返答はすぐにネットユーザーの注目を集め、武漢の価格制限命令解除に関する議論はすぐに議論の対象外となった。

ご存知のとおり、昨年、武漢の多くの不動産プロジェクトが価格引き下げを理由に古い所有者によって報告され、最終的にプロジェクトは閉鎖されました。

たとえば、昨年10月、武漢市漢陽区にある新港臨江輝達は、旧所有者が権利を擁護したため、住宅を値下げ販売し、イベント期間中に取引を行った顧客に対し、販売部門を1週間閉鎖し、謝罪声明を発表した。イベントは返金について個別に連絡し、返金問題を処理する専任担当者を手配します。

昨年の11月、武漢東湖ハイテクゾーン（オプティカルバレーエリア）に位置Weixing Optics Valley Xingyue Plazaは過度の値下げにより営業停止となり、旧所有者は権利を擁護した。

今日の武漢の態度の変化は、結局のところ、現在の住宅価格の下落傾向は止められなくなっていると理解できる。

他にも現実と妥協する人はたくさんいます。

今年5月24日、河北省保定市人民政府は、住宅会社の価格引き下げが自らの利益を損なうと報告する住宅購入者からのメッセージに返答し、商業用住宅の価格は市場で規制されている価格であり、開発が進められていると述べた。企業は市場の状況や需要と供給に基づいて独自に販売価格を決定でき、住宅の購入者と開発者は交渉して各住宅の最終販売価格を決定し、購入者と販売者の間の契約に含めることができます。

最近、鄭州市は「事業用住宅の価格指導の解除に関するお知らせ」では、価格制限が直接解除されました。

市政府の調査により、住宅安全局は今後、新築商業住宅の販売価格に関する指導を行わなくなり、開発会社が独自の価格設定に基づいて販売を行い、商業住宅の事前販売（販売）許可（記録）手続きを行うことになる。ハウジング。

不完全な統計によると、2024年以降、瀋陽、寧徳、陽江、大理、珠海、蕪湖、淮南など少なくとも11の都市が価格制限を解除または緩和している。

02

武漢の不動産市場は危機に瀕している

数百の都市が価格制限を導入していた時代から、現在ではますます多くの都市が価格制限を廃止し、価格制限を開放しています。その背景には現実との妥協があります。

価格指値注文が最初に開始されたとき、それは単なるものでした。彼らは、過度の下落が不動産市場の混乱を引き起こし、管理不能な状況につながることを懸念している。不動産には、銀行、建設、家具、鉄鋼、家電製品などの一連の上流および下流産業など、多くの産業が関与しています。特に不動産市場の背後にある銀行は、多くの不動産融資を担っています。

6月は大中都市70都市のうち、新築住宅数が前月比で減少した都市は65都市、前年同月比は68都市で減少した。中古住宅価格は66都市で前月比下落したが、それでも全体としては前年同月比で下落した。

このうち、武漢の中古住宅は前年比で最も大きく下落しただけでなく、前月比でも２位にランクされた。

地図作成: 都市財政、データ: 国家統計局

第二に、土地収入は減少し続けています。

制限価格命令により不動産会社の販売ルートが阻害され、不動産会社は資金を集めることができなくなり、同時に不動産会社には時間と能力がなくなりました。土地を取得すること。その結果、全国の土地販売収入が激減した。

2023年には5兆7,996億元にとどまり、ピーク時と比べて33.38％減少する。

財政省のデータによると、2024年最初の5か月の国有地売却収入は1兆2800億元で、前年比14％減少した。

家が売れないと不動産会社の嵐は加速します。結局、疲れるのは住宅購入者です。これにより、未完了の購入が増えることになります。下限確率。

このように、地方都市は未完成の建物の問題に対処するために、より多くのエネルギーと資金を費やす必要があるかもしれません。

不動産会社はやむを得ず大幅な値下げを選択します。

前回の記事で、不動産会社は常に 10,000 元を稼いでくれますが、決して 9,900 元を稼いでくれることはないと強調しました。彼らが利益を放棄できる理由はただ 1 つあります。それは、キャッシュ フローに問題があり、支払う必要があるからです。すぐに戻ってください。

価格指値注文は開発業者が公然とあるいは秘密裏に価格を引き下げることを妨げるだけでなく、現在の市場の流動性も弱めることになる。

流動性がなければ開発業者は資金を取り戻すことができず、地方都市は税収を失うことになる。さらに、住宅価格の下落を阻止するために知恵を絞って、さまざまな工夫を凝らし、市場に過度に干渉し、市場の自主的な発展を阻害し、市場の熱意を弱めます。市場だけでなく、市政府自体の職員も疲弊するだろう。

現実を受け入れて値下げを受け入れれば、冷え込む市場環境の中で必ずしも取引数が増えるわけではないかもしれないが、少なくとも行き詰まりにはならないだろう。

不動産市場が最も恐れているのは行き詰まりだ。

03

なぜ武漢の住宅価格は維持できないのでしょうか?

話題は武漢に戻ります。

武漢万河光学谷プロジェクトは、昨年の登録価格2万3000元/平方メートルから1万9000元/平方メートルの割引価格になり、現在は1万2000元/平方メートルで販売されている。

その背景に表れているのは、武漢市全体の住宅価格が急速に下落していることだ。オプティクス・バレーは、武漢の前回の強気市場で最も人気のあるセクターの1つであり、オプティクス・バレーで投機するために多数の外国投資家が集団で武漢に入った。

しかし、潮が引いた現在、価格は元の形状に戻っており、これは予想通りであり、妥当です。

ここで重要な疑問が生まれる：なぜ武漢はこれほど崩壊に強いのか？

今回調整が行われた中心都市の中で武漢は比較的早期に調整を行った都市であり、住宅価格の調整が最も大きかった都市でもある。

GDPが全国トップ10にランクインし、人口も全国トップ10にランクインし、中国中部で総合力1位の都市である武漢が、なぜこれほど衰退しにくいのでしょうか。

2 つの要素、1 つは客観的、もう 1 つは主観的です。

客観的要因は国全体が衰退していることだ。

国家統計局は次のように明らかにしました。

1～6月の新築商業ビルの販売面積は4億7,916万平方メートルで前年同期比19.0％減少し、このうち住宅販売面積は21.9％減少した。新築商業住宅の売上高は25.0%減の4兆7,133億元で、このうち住宅販売は26.9%減少した。

出典: 国家統計局

昨年、商業住宅の販売量と売上高は急落し、「ダブル13」から「ダブル11」に直接落ちた。

今年の売上高は、すでに悲惨だった昨年の売上高からさらに減少した。

昨年上半期の商業住宅販売面積は５億９５００万平方メートルで、今年上半期の販売面積は昨年上半期に比べて５分の１に減少した。昨年上半期の商業住宅の売上高は6兆3000億元で、今年上半期の売上高は昨年上半期に比べて4分の1減少した。

商業住宅の販売面積と販売額はともに「5」を下回った。つまり、上半期の商業住宅の販売面積は5億平方メートルを下回り、販売額は5兆元を下回った。

地図作成: 都市財政、データ: 国家統計局

この傾向によると、今年末までに不動産販売は「ダブル９」、つまり販売面積が９億平方メートル、販売量が９兆平方メートルにまで減少する可能性が高い。

住宅価格に関して国家統計局は、6月に一級都市、二級都市、三級都市の新築住宅と中古住宅がともに前月比、前年同月比で下落したことを明らかにした。

主観的要因:

まず、武漢では大量の在庫が長引く要因だ。

まずは武漢が公式に公開したデータを見てみましょう。

武漢の公式データによると、2022年10月の時点で、武漢市はまだオンライン契約を結んでいない商業住宅18万1626戸の先行販売を承認しており、面積は2109万6000平方メートル、在庫は約18万戸となっている。

狭義の事業用住宅とは、建築された事業用住宅を指します。広範な在庫には、完成したが販売されていない住宅、未完成で販売中の住宅、建設中だが販売前証明書を取得していない住宅、土地が販売されているが販売済みの住宅が含まれます。まだ建設が始まっていない。

CRIC はこのデータを 2023 年まで公開し、それ以降は公開しません。

ここでは 2022 年 9 月のデータしか見つかりません。当時、青島の広範な在庫は 1 億平方メートル近くで、国内で第 1 位でした。武漢の一般商業住宅在庫も9000万平方メートルを超え、全国第2位となっている。

また、武漢市には26万5500戸の中古住宅が掲載されている。

Gezhaofang.com のデータによると、8 月 7 日の時点で、武漢のさまざまな地区に 265,501 件の有効な中古住宅物件が掲載されています。

新築と中古住宅を合わせた在庫は40万戸を超え、鍋を消化するには十分だ。

このような膨大な在庫により、武漢は供給が需要を上回る買い手市場となっている。

第二に、人口競争力はもはや強くありません。

さらに重要なのは、武漢の人口競争力が過去3年間強くなかったということだ。

2021年には、疫病と前年の国勢調査の重なりによりデータエラーが発生し、2021年の武漢の常住人口の増加は120万1200人に達したということをこの記事は多くの点で強調した。以前の記事で、武漢の人口は2021年に120万1200人増加したと何度も述べた。恒久人口の実際の増加は20万人以上になるはずだ。

武漢の居住人口は2022年に9万100人増加し、全国で8位となる見通しだ。昨年は3万6500人の増加にとどまり、増加数トップ10圏外となり、全国22位となった。

地図作成: 都市財務データ: さまざまな都市の統計局

第三に、収入はそれほど多くありません。

少し前に、呉暁波氏のチャンネルが「『王馬』の家崩壊の背後にあるのは武漢の大学生の雇用のジレンマ」という記事を公開し、武漢の雇用と収入のベールを明らかにした。

毎年100万人以上の大学生が武漢を深センほど革新的にしていない代わりに、若者の若さは減り続け、広大な労働市場で苦戦している。

面接官に原爆の建設原理について延々と話したり、『滕王閣序』を逆から暗唱したりして、その結果が『基本給4,000、大小週給』だったら、たちまち唖然とするだろう。」