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Auteur : Yu Fei

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Wuhan a également ouvert sa limite inférieure

À Wuhan, le plafond des prix des logements a également été levé.

Selon le Financial Associated Press :

Récemment, un propriétaire du « Wuhan City Message Board » a rapporté que le projet Wanhe Optics Valley avait connu des réductions de prix significatives et a demandé aux services concernés de le superviser. Il a déclaré qu'« il ouvrira au premier semestre 2022, avec un enregistrement enregistré ». " Le prix actuel de Wanhe Optics Valley par mètre carré est de 12 000 yuans par mètre carré. La réduction de prix est-elle raisonnable ? Peut-elle être livrée comme promis à l'avenir ? "

La réponse du Bureau des ressources naturelles et de la planification de la zone de développement des nouvelles technologies de Wuhan East Lake est la suivante :

La baisse du prix du projet est principalement due au différend sur la dette entre l'entreprise et la partie construction, et une partie des travaux de construction a été récemment transférée au côté construction, afin de collecter des fonds, le côté construction a vendu les travaux de construction. à bas prix, la réduction de prix maximale atteignant 6 000 yuans/mètre carré.L'ajustement des prix des logements commerciaux par les entreprises en fonction des conditions du marché relève du fonctionnement indépendant des entités du marché et ne viole pas les dispositions prohibitives des lois et règlements.

Cette réponse a immédiatement attiré l'attention des internautes et la discussion sur l'annulation par Wuhan de l'ordre de limitation des prix est rapidement sortie du cercle.

Vous savez, l'année dernière, de nombreux projets immobiliers à Wuhan ont été signalés par d'anciens propriétaires en raison de baisses de prix, et les projets ont finalement été fermés.

Par exemple, l'année dernièreEn octobre, Xingang Linjianghuida, située dans le district de Hanyang, à Wuhan, a vendu des maisons à prix réduit. Après que les anciens propriétaires aient défendu leurs droits, le service des ventes a fermé pendant une semaine et a publié une déclaration d'excuses aux clients qui avaient effectué des transactions au cours de l'événement. l'événement communiquera entre eux un par un pour rembourser l'argent et désignera une personne dédiée pour gérer les questions de remboursement.

En novembre dernier,Situé dans la zone de haute technologie de Wuhan East Lake (zone de la vallée optique)Weixing Optics Valley Xingyue Plaza a été arrêté en raison de réductions de prix excessives et les anciens propriétaires ont défendu leurs droits.

Le changement d'attitude actuel de Wuhan peut être compris comme un compromis avec la réalité. Après tout, la tendance actuelle à la baisse des prix de l'immobilier est devenue imparable.

Il y en a beaucoup d’autres qui font également des compromis avec la réalité.

Le 24 mai de cette année, le gouvernement populaire de la ville de Baoding, province du Hebei, a répondu aux messages d'acheteurs de logements qui signalaient que les réductions de prix des sociétés immobilières nuisaient à leurs propres intérêts, affirmant que le prix des logements commerciaux est un prix réglementé par le marché et que le développement les entreprises peuvent déterminer de manière indépendante le prix de vente en fonction des conditions du marché et de l'offre et de la demande. Les acheteurs et les promoteurs peuvent négocier pour déterminer le prix de vente final de chaque maison et l'inclure dans le contrat entre l'acheteur et le vendeur.

Récemment, la ville de Zhengzhou a publiéL'« Avis d'annulation de l'orientation des prix pour les logements commerciaux » a directement annulé la limite de prix :

Après des recherches menées par le gouvernement municipal, le service de sécurité du logement ne fournira plus d'indications sur le prix de vente des logements commerciaux nouvellement construits. Les sociétés de développement procéderont aux ventes selon des prix indépendants et géreront les procédures d'autorisation (d'enregistrement) de pré-vente pour les logements commerciaux. logement.

Selon des statistiques incomplètes, au moins 11 villes ont annulé ou assoupli les limites de prix depuis 2024, comme Shenyang, Ningde, Yangjiang, Dali, Zhuhai, Wuhu, Huainan, etc.

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Le marché immobilier de Wuhan est compromis

Depuis l'époque où des centaines de villes ont introduit des limites de prix, de plus en plus de villes annulent et ouvrent des limites de prix. Derrière cela se cache un compromis avec la réalité.

Lorsque l'ordre de prix limité a été lancé pour la première fois, il ne s'agissait que deIls craignent qu’un déclin excessif ne déclenche une ruée sur le marché immobilier et ne conduise à une situation ingérable. L'immobilier implique de nombreux secteurs, tels que la banque, la construction, ainsi qu'une série d'industries en amont et en aval, telles que le meuble, l'acier et les appareils électroménagers. Les banques, en particulier celles qui sont à l'origine du marché immobilier, sont responsables d'un grand nombre de prêts immobiliers.

En juin, parmi 70 grandes et moyennes villes, 65 villes ont connu une diminution mensuelle des nouveaux logements et 68 villes ont connu une diminution d'une année sur l'autre. Les prix des logements d'occasion ont chuté dans 66 villes d'un mois à l'autre, mais ont tout de même baissé collectivement d'une année sur l'autre.

Parmi eux, les logements d’occasion de Wuhan ont non seulement connu la plus forte baisse d’une année sur l’autre, mais se sont également classés au deuxième rang en termes de baisse d’un mois à l’autre.

Cartographie : Finance urbaine ; Données : Bureau National des Statistiques

Deuxièmement, les revenus fonciers continuent de baisser.

L'ordre de limitation des prix a entravé les canaux de vente des sociétés immobilières, rendant impossible la collecte d'argent pour les sociétés immobilières. Le résultat est que les sociétés immobilières continuent de vendre leurs biens. Dans le même temps, les sociétés immobilières n'ont ni le temps ni la capacité. pour acquérir un terrain. En conséquence, les revenus des ventes de terrains à travers le pays ont chuté.

En 2023, il ne sera plus que de 5 799,6 milliards de yuans, soit une baisse de 33,38 % par rapport à la période de pointe.

Les données du ministère des Finances montrent qu'au cours des cinq premiers mois de 2024, le chiffre d'affaires national des ventes de terrains s'est élevé à 1 280 milliards de yuans, soit une baisse de 14 % sur un an.

Si la maison ne peut être vendue, les sociétés immobilières accéléreront la tempête.En fin de compte, ce sont les acheteurs qui sont fatigués car cela va augmenter le nombre d’achats inachevés.probabilité plancher.

De cette manière, les villes locales pourraient avoir besoin de dépenser plus d’énergie et de fonds pour résoudre le problème des bâtiments inachevés.

Les sociétés immobilières choisissent de baisser considérablement les prix parce qu’elles n’ont pas le choix.

Dans mon article précédent, j'ai souligné que les sociétés immobilières vous ont toujours gagné 10 000 yuans, mais qu'elles ne vous rapporteront jamais 9 900 yuans. Il n'y a qu'une seule raison pour laquelle elles peuvent renoncer à leurs bénéfices : il y a un problème de trésorerie et elles doivent payer. reviens vite.

L'ordre de limitation des prix empêchera non seulement les promoteurs de baisser les prix ouvertement ou secrètement, mais affaiblira également la liquidité actuelle du marché.

Sans liquidités, les promoteurs ne pourront pas récupérer leur argent et les villes locales perdront leurs recettes fiscales. De plus, afin de se creuser la tête pour empêcher la baisse des prix de l'immobilier, ils feront de leur mieux pour introduire divers bricolages. Cela non seulement interfère trop avec le marché, bloque le développement indépendant du marché, affaiblit l'enthousiasme du marché. marché, mais affecte également le personnel du gouvernement de la ville lui-même, sera également épuisé.

Accepter la réalité et accepter la réduction des prix n’augmentera pas nécessairement le nombre de transactions dans un environnement de marché en ralentissement, mais au moins cela ne constituera pas une impasse.

Ce que le marché immobilier craint le plus, c’est une impasse.

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Pourquoi les prix de l’immobilier à Wuhan ne tiennent-ils pas ?

Le sujet revient à Wuhan.

Le projet Wuhan Wanhe Optics Valley est passé d'un prix enregistré de 23 000 yuans/mètre carré l'année dernière à un prix réduit de 19 000 yuans/mètre carré, et se vend désormais à 12 000 yuans/mètre carré.

Cela se reflète dans la chute rapide des prix globaux des logements à Wuhan. L'Optics Valley a été l'un des secteurs les plus populaires lors du dernier marché haussier de Wuhan. Un grand nombre d'investisseurs étrangers sont entrés en groupe à Wuhan pour spéculer sur l'Optics Valley.

Cependant, maintenant que la marée s'est retirée, les prix ont retrouvé leur forme initiale, ce qui était attendu et raisonnable.

Voici la question clé : pourquoi Wuhan est-elle si résistante à la chute ?

Parmi les villes centrales ayant subi des ajustements au cours de ce cycle, Wuhan est celle qui s’est ajustée relativement tôt, et c’est également celle qui a connu l’ajustement le plus important des prix de l’immobilier.

En tant que ville avec un PIB classé parmi les dix premiers du pays, une population parmi les dix premiers du pays et une force globale classée première dans le centre de la Chine, pourquoi Wuhan est-elle si résistante au déclin ?

Deux facteurs, un objectif et un subjectif.

Le facteur objectif est que le pays tout entier est en chute libre.

Le Bureau national des statistiques a révélé :

De janvier à juin, la surface de vente des bâtiments commerciaux nouvellement construits était de 479,16 millions de mètres carrés, soit une baisse de 19,0 % sur un an, dont la surface de vente résidentielle a diminué de 21,9 %. Les ventes de logements commerciaux nouvellement construits se sont élevées à 4 713,3 milliards de yuans, en baisse de 25,0%, dont les ventes résidentielles ont chuté de 26,9%.

Source : Bureau National des Statistiques

Le volume des ventes et les ventes de logements commerciaux ont chuté l'année dernière, passant directement du « Double 13 » au « Double 11 ».

Cette année, les ventes ont encore diminué par rapport aux ventes déjà lamentables de l'année dernière.

La surface de vente de logements commerciaux au premier semestre de l'année dernière était de 595 millions de mètres carrés. La surface de vente au premier semestre de cette année a diminué d'un cinquième par rapport au premier semestre de l'année dernière. Les ventes de logements commerciaux au premier semestre de l'année dernière se sont élevées à 6 300 milliards de yuans, et les ventes au premier semestre de cette année ont chuté d'un quart par rapport au premier semestre de l'année dernière.

La surface de vente et le volume des ventes de logements commerciaux sont tous deux tombés en dessous de « 5 », c'est-à-dire que la surface de vente des logements commerciaux est tombée en dessous de 500 millions de mètres carrés et le volume des ventes est tombé en dessous de 5 000 milliards de yuans au premier semestre.

Cartographie : Finance urbaine ; Données : Bureau National des Statistiques

Selon cette tendance, d'ici la fin de cette année, les ventes immobilières tomberont probablement au « double 9 », c'est-à-dire que la surface de vente tombera à 900 millions de mètres carrés et que le volume des ventes tombera à 9 000 milliards.

En termes de prix de l'immobilier, le Bureau national des statistiques a révélé qu'en juin, les logements neufs et d'occasion dans les villes de premier, deuxième et troisième rang ont chuté, à la fois d'un mois sur l'autre et d'une année sur l'autre.

Facteurs subjectifs :

Premièrement, les stocks massifs constituent un facteur persistant à Wuhan.

Examinons d’abord les données officiellement divulguées par Wuhan.

Les données officielles de Wuhan montrent qu'en octobre 2022, Wuhan avait approuvé la prévente de 181 626 unités de logements commerciaux qui n'ont pas encore été signées en ligne, avec une superficie de 21,096 millions de mètres carrés et un inventaire d'environ 180 000 unités.

Le logement commercial au sens étroit fait référence au logement commercial qui a été construit. Le vaste inventaire comprend des maisons qui ont été achevées mais non vendues, des maisons qui ne sont pas terminées et sont en cours de pré-vente, des maisons en construction mais qui n'ont pas obtenu de certificats de pré-vente et des maisons qui ont été vendues sur un terrain mais qui ont été vendues. la construction n'a pas encore commencé.

Le CRIC publiera ces données jusqu’en 2023, et ne les publiera plus ensuite.

Je ne peux trouver ici que des données de septembre 2022. À cette époque, le vaste inventaire de Qingdao atteignait près de 100 millions de mètres carrés, se classant au premier rang du pays. Le parc de logements commerciaux généraux de Wuhan dépasse également les 90 millions de mètres carrés, ce qui le place au deuxième rang du pays.

En outre, Wuhan compte 265 500 maisons d’occasion répertoriées.

Les données de Gezhaofang.com montrent qu'au 7 août, il y avait 265 501 annonces valides de logements d'occasion dans divers districts de Wuhan.

Les maisons combinées, neuves et d'occasion, disposent d'un inventaire de plus de 400 000 unités, de quoi digérer une marmite.

Un stock aussi énorme a fait de Wuhan un marché d'acheteurs où l'offre dépasse la demande.

Deuxièmement, la compétitivité de la population n’est plus forte.

Plus important encore, la compétitivité de la population de Wuhan n'a pas été forte au cours des trois dernières années.

En 2021, en raison de la superposition de l'épidémie et du recensement de l'année précédente, des erreurs de données ont été provoquées, de sorte que l'augmentation de la population permanente de Wuhan en 2021 a atteint 1,2012 million. Cet article a souligné de nombreuses erreurs. fois dans des articles précédents, la population de Wuhan a augmenté de 1,2012 million en 2021. L'augmentation réelle de la population permanente devrait être supérieure à 200 000 personnes.

La population résidente de Wuhan augmentera de 90 100 habitants en 2022, se classant ainsi au huitième rang du pays. L'année dernière, il n'y a eu qu'une augmentation de 36 500 personnes, ce qui se situe hors du top dix en termes d'augmentation, se classant au 22ème rang du pays.

Cartographie : Finances de la ville ; Données : Bureaux de statistiques de différentes villes.

Troisièmement, les revenus ne sont pas élevés.

Il n'y a pas si longtemps, la chaîne de Wu Xiaobo a publié un article « Derrière l'effondrement de la maison de « Wang Ma » se cache le dilemme de l'emploi des étudiants de Wuhan », qui a dévoilé le voile de l'emploi et des revenus à Wuhan :

Plus d'un million d'étudiants chaque année n'ont pas rendu Wuhan aussi innovant que Shenzhen. Au lieu de cela, la jeunesse continue de se déprécier et de lutter sur le vaste marché du travail.

Lorsque vous parlez sans fin à l'intervieweur des principes de construction de la bombe atomique ou que vous récitez la « Préface du Pavillon Tengwang » à l'envers, et que le résultat est « Salaire de base 4 000, grandes et petites semaines », vous serez immédiatement abasourdi.