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Autor: Yu Fei

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Auch Wuhan hat seine Untergrenze geöffnet

Auch in Wuhan wurde die Preisobergrenze für Immobilienpreise aufgehoben.

Laut Financial Associated Press:

Kürzlich berichtete ein Eigentümer im „Wuhan City Message Board“, dass es beim Wanhe Optics Valley-Projekt zu erheblichen Preissenkungen gekommen sei, und forderte die zuständigen Abteilungen auf, es zu überwachen. Es hieß, dass „es in der ersten Hälfte des Jahres 2022 mit einer Registrierung eröffnet wird.“ Preis von 23.000 Yuan/Quadratmeter und ein Rabatt von 19.000 Yuan.“ Der aktuelle Preis von Wanhe Optics Valley pro Quadratmeter beträgt 12.000 Yuan pro Quadratmeter. Ist die Preissenkung angemessen? Kann es in Zukunft wie versprochen geliefert werden?

Die Antwort des Büros für natürliche Ressourcen und Planung der Wuhan East Lake New Technology Development Zone lautet:

Der Preisrückgang des Projekts ist hauptsächlich auf den Schuldenstreit zwischen dem Unternehmen und der Baupartei zurückzuführen, und ein Teil der Bauarbeiten wurde kürzlich auf die Bauseite übertragen, um Gelder einzusammeln zu einem niedrigen Preis, wobei der maximale Preisnachlass 6.000 Yuan/Quadratmeter erreicht.Die Anpassung der Gewerbeimmobilienpreise durch Unternehmen an die Marktbedingungen liegt im Rahmen der unabhängigen Tätigkeit von Marktteilnehmern und verstößt nicht gegen die Verbotsbestimmungen von Gesetzen und Vorschriften.

Diese Antwort erregte sofort die Aufmerksamkeit der Internetnutzer, und die Diskussion über die Aufhebung der Preisbegrenzungsverfügung durch Wuhan geriet schnell ins Wanken.

Wissen Sie, letztes Jahr wurden viele Immobilienprojekte in Wuhan aufgrund von Preissenkungen von alten Eigentümern gemeldet und die Projekte wurden schließlich geschlossen.

Zum Beispiel letztes JahrIm Oktober verkaufte Xingang Linjianghuida im Bezirk Hanyang, Wuhan, Häuser zu einem reduzierten Preis. Nachdem die alten Eigentümer ihre Rechte verteidigt hatten, schloss die Verkaufsabteilung eine Woche lang und gab eine Entschuldigungserklärung ab Die Veranstaltung wird nacheinander miteinander kommunizieren, um das Geld zurückzuerstatten, und eine engagierte Person beauftragen, sich um die Rückerstattung zu kümmern.

Letzten November,Befindet sich in der High-Tech-Zone Wuhan East Lake (Optical Valley Area)Weixing Optics Valley Xingyue Plaza wurde aufgrund übermäßiger Preissenkungen gestoppt und die alten Eigentümer verteidigten ihre Rechte.

Die heutige Änderung der Haltung Wuhans kann als Kompromiss mit der Realität verstanden werden. Schließlich ist der aktuelle Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen nicht mehr aufzuhalten.

Es gibt viele andere, die ebenfalls Kompromisse mit der Realität eingehen.

Am 24. Mai dieses Jahres antwortete die Volksregierung der Stadt Baoding in der Provinz Hebei auf Nachrichten von Hauskäufern, die berichteten, dass die Preissenkungen der Wohnungsunternehmen ihren eigenen Interessen schadeten, und sagte, dass der Preis für Gewerbeimmobilien ein marktregulierter Preis und eine marktregulierte Entwicklung sei Unternehmen können den Verkaufspreis unabhängig von den Marktbedingungen sowie von Angebot und Nachfrage festlegen. Käufer und Entwickler von Häusern können den endgültigen Verkaufspreis für jedes Haus aushandeln und ihn in den Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer aufnehmen.

Vor kurzem hat die Stadt Zhengzhou herausgegebenMit der „Mitteilung zur Aufhebung der Preisorientierung für Gewerbewohnungen“ wurde die Preisobergrenze direkt aufgehoben:

Nach Untersuchungen der Stadtverwaltung wird die Wohnungssicherheitsabteilung keine Leitlinien mehr zum Verkaufspreis neu gebauter Gewerbeimmobilien anbieten. Entwicklungsunternehmen werden den Verkauf nach unabhängigen Preisen durchführen und die Lizenzierungsverfahren (Aufzeichnung) vor dem Verkauf für Gewerbeimmobilien durchführen Gehäuse.

Unvollständigen Statistiken zufolge haben seit 2024 mindestens 11 Städte Preisobergrenzen aufgehoben oder gelockert, darunter Shenyang, Ningde, Yangjiang, Dali, Zhuhai, Wuhu, Huainan usw.

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Der Immobilienmarkt in Wuhan ist kompromittiert

Von der Zeit, als Hunderte von Städten Preislimits einführten, bis heute heben immer mehr Städte Preislimits auf und eröffnen Preislimits. Dahinter steckt ein Kompromiss mit der Realität.

Als die Preislimitorder zum ersten Mal initiiert wurde, handelte es sich um nichts anderes alsSie befürchten, dass ein übermäßiger Rückgang einen Ansturm auf dem Immobilienmarkt auslösen und zu einer unkontrollierbaren Situation führen könnte. Immobilien umfassen viele Branchen wie das Bankwesen, das Baugewerbe und eine Reihe vor- und nachgelagerter Branchen wie Möbel, Stahl und Haushaltsgeräte. Vor allem Banken, die hinter dem Immobilienmarkt stehen, sind für eine Vielzahl von Immobilienkrediten verantwortlich.

Im Juni verzeichneten 65 der 70 großen und mittelgroßen Städte einen Rückgang bei den Neubauwohnungen im Vergleich zum Vormonat und 68 Städte verzeichneten einen Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. Die Preise für Gebrauchtwohnungen fielen in 66 Städten im Monatsvergleich, insgesamt sanken sie aber dennoch im Jahresvergleich.

Unter ihnen verzeichnete Wuhans Gebrauchtwohnungsbau nicht nur den größten Rückgang im Vergleich zum Vorjahr, sondern belegte auch den zweiten Platz im monatlichen Rückgang.

Kartographie: Urban Finance; Daten: National Bureau of Statistics

Zweitens sinken die Landeinnahmen weiter.

Die Preisbegrenzungsverordnung hat die Vertriebskanäle der Immobilienunternehmen behindert und es ihnen unmöglich gemacht, Geld einzusammeln. Die Folge ist, dass die Immobilienunternehmen weiterhin ausverkauft sind Land erwerben. Infolgedessen gingen die Einnahmen aus Grundstücksverkäufen im ganzen Land zurück.

Im Jahr 2023 werden es nur noch 5.799,6 Milliarden Yuan sein, was einem Rückgang von 33,38 % im Vergleich zur Spitzenzeit entspricht.

Daten des Finanzministeriums zeigen, dass in den ersten fünf Monaten des Jahres 2024 die landesweiten Einnahmen aus Grundstücksverkäufen 1,28 Billionen Yuan betrugen, was einem Rückgang von 14 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Wenn das Haus nicht verkauft werden kann, werden Immobilienfirmen den Sturm beschleunigen.Letztlich sind es die Hauskäufer, die müde sind, denn dadurch steigt die Zahl der unerledigten Käufe.Bodenwahrscheinlichkeit.

Auf diese Weise müssen die örtlichen Städte möglicherweise mehr Energie und Mittel aufwenden, um das Problem der unfertigen Gebäude zu bewältigen.

Immobilienunternehmen entscheiden sich dafür, die Preise erheblich zu senken, weil sie keine andere Wahl haben.

In meinem vorherigen Artikel habe ich betont, dass Immobilienunternehmen Ihnen immer 10.000 Yuan eingebracht haben, aber sie werden Ihnen niemals 9.900 Yuan einbringen. Es gibt nur einen Grund, warum sie auf Gewinne verzichten können. Es gibt ein Cashflow-Problem und sie müssen zahlen schnell zurück.

Die Preisbegrenzungsanordnung verhindert nicht nur, dass Entwickler offen oder verdeckt die Preise senken, sondern schwächt auch die aktuelle Marktliquidität.

Ohne Liquidität können Projektentwickler ihr Geld nicht zurückbekommen und den Städten werden Steuereinnahmen entgehen. Um den Rückgang der Immobilienpreise zu verhindern, werden sie außerdem ihr Bestes geben, um verschiedene Bastelarbeiten einzuführen. Dies greift nicht nur zu sehr in den Markt ein, sondern blockiert auch die unabhängige Entwicklung des Marktes und schwächt die Begeisterung der Markt, sondern betrifft auch das Personal der Stadtverwaltung selbst, wird ebenfalls erschöpft sein.

Die Akzeptanz der Realität und die Akzeptanz der Preissenkung müssen in dem sich abkühlenden Marktumfeld nicht unbedingt die Anzahl der Transaktionen erhöhen, aber es wird zumindest keine Sackgasse sein.

Was der Immobilienmarkt am meisten fürchtet, ist ein Stillstand.

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Warum halten sich die Immobilienpreise in Wuhan nicht?

Das Thema kehrt nach Wuhan zurück.

Das Wuhan Wanhe Optics Valley-Projekt ist von einem registrierten Preis von 23.000 Yuan/Quadratmeter im letzten Jahr auf einen reduzierten Preis von 19.000 Yuan/Quadratmeter gestiegen und wird jetzt für 12.000 Yuan/Quadratmeter verkauft.

Dies spiegelt sich darin wider, dass die Immobilienpreise in Wuhan insgesamt rapide sinken. Optics Valley war während des letzten Bullenmarktes in Wuhan einer der beliebtesten Sektoren. Eine große Anzahl ausländischer Investoren reiste in Gruppen nach Wuhan, um im Optics Valley zu spekulieren.

Nachdem die Flut jedoch zurückgegangen ist, sind die Preise wieder auf ihren ursprünglichen Stand zurückgekehrt, was erwartungsgemäß und angemessen ist.

Hier stellt sich die entscheidende Frage: Warum ist Wuhan so resistent gegen den Fall?

Unter den zentralen Städten, die in dieser Runde Anpassungen durchliefen, war Wuhan diejenige, die sich relativ früh angepasst hat, und sie war auch die Stadt mit der größten Anpassung bei den Immobilienpreisen.

Warum ist Wuhan als eine Stadt, deren BIP zu den Top Ten des Landes gehört, deren Bevölkerung zu den Top Ten des Landes gehört und deren Gesamtstärke in Zentralchina an erster Stelle steht, so resistent gegen den Niedergang?

Zwei Faktoren, ein objektiver und ein subjektiver.

Der objektive Faktor ist, dass das ganze Land fällt.

Das National Bureau of Statistics gab bekannt:

Von Januar bis Juni betrug die Verkaufsfläche neu errichteter Gewerbegebäude 479,16 Millionen Quadratmeter, ein Rückgang von 19,0 % gegenüber dem Vorjahr, wovon die Verkaufsfläche für Wohnimmobilien um 21,9 % zurückging. Der Umsatz mit neu gebauten Gewerbeimmobilien belief sich auf 4.713,3 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 25,0 % entspricht. Davon gingen die Verkäufe von Wohnimmobilien um 26,9 % zurück.

Quelle: Nationales Statistikamt

Das Verkaufsvolumen und der Verkauf von Gewerbeimmobilien sind im vergangenen Jahr stark eingebrochen und fielen direkt von „Double 13“ auf „Double 11“.

In diesem Jahr sind die Umsätze im Vergleich zu den bereits düsteren Umsätzen des letzten Jahres noch weiter zurückgegangen.

Die Verkaufsfläche von Gewerbewohnungen betrug im ersten Halbjahr des vergangenen Jahres 595 Millionen Quadratmeter. Die Verkaufsfläche im ersten Halbjahr dieses Jahres ging im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres um ein Fünftel zurück. Der Umsatz mit Gewerbeimmobilien belief sich im ersten Halbjahr des vergangenen Jahres auf 6,3 Billionen Yuan, und der Umsatz im ersten Halbjahr dieses Jahres ging im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres um ein Viertel zurück.

Die Verkaufsfläche und das Verkaufsvolumen von Gewerbewohnungen fielen beide unter „5“, d. h. die Verkaufsfläche von Gewerbewohnungen fiel im ersten Halbjahr unter 500 Millionen Quadratmeter und das Verkaufsvolumen fiel unter 5 Billionen Yuan.

Kartographie: Urban Finance; Daten: National Bureau of Statistics

Diesem Trend zufolge werden die Immobilienverkäufe bis Ende dieses Jahres voraussichtlich auf „Double 9“ sinken, d. h. die Verkaufsfläche wird auf 900 Millionen Quadratmeter und das Verkaufsvolumen auf 9 Billionen sinken.

In Bezug auf die Immobilienpreise gab das National Bureau of Statistics bekannt, dass im Juni sowohl neue als auch gebrauchte Häuser in Städten der ersten, zweiten und dritten Klasse sowohl im Monatsvergleich als auch im Jahresvergleich zurückgingen.

Subjektive Faktoren:

Erstens sind die massiven Lagerbestände in Wuhan ein anhaltender Faktor.

Schauen wir uns zunächst die von Wuhan offiziell veröffentlichten Daten an.

Offizielle Daten aus Wuhan zeigen, dass Wuhan bis Oktober 2022 den Vorverkauf von 181.626 Gewerbewohnungen mit einer Fläche von 21,096 Millionen Quadratmetern und einem Bestand von etwa 180.000 Einheiten genehmigt hat, die noch nicht online unterzeichnet wurden.

Unter Gewerbewohnungen im engeren Sinne versteht man gebaute Gewerbewohnungen. Der umfangreiche Bestand umfasst Häuser, die fertiggestellt, aber noch nicht verkauft wurden, Häuser, die noch nicht fertiggestellt wurden und vorverkauft werden, Häuser, die sich im Bau befinden, aber keine Vorverkaufszertifikate erhalten haben, und Häuser, die auf Grundstücken verkauft wurden, aber bereits verkauft wurden noch nicht mit dem Bau begonnen.

CRIC wird diese Daten bis 2023 veröffentlichen und danach nicht mehr veröffentlichen.

Ich kann hier nur Daten vom September 2022 finden. Damals betrug der Gesamtbestand von Qingdao fast 100 Millionen Quadratmeter und lag damit an erster Stelle im Land. Wuhans allgemeiner Gewerbewohnungsbestand übersteigt ebenfalls 90 Millionen Quadratmeter und liegt damit landesweit an zweiter Stelle.

Darüber hinaus sind in Wuhan 265.500 gebrauchte Häuser gelistet.

Daten von Gezhaofang.com zeigen, dass es am 7. August in verschiedenen Bezirken von Wuhan 265.501 gültige Angebote für Gebrauchtwohnungen gab.

Zusammengenommen verfügen neue und gebrauchte Häuser über einen Bestand von mehr als 400.000 Einheiten, genug, um einen Topf zu verdauen.

Ein derart großer Lagerbestand hat Wuhan zu einem Käufermarkt gemacht, auf dem das Angebot die Nachfrage übersteigt.

Zweitens ist die Wettbewerbsfähigkeit der Bevölkerung nicht mehr stark.

Noch wichtiger ist, dass die Wettbewerbsfähigkeit der Bevölkerung Wuhans in den letzten drei Jahren nicht stark war.

Im Jahr 2021 kam es aufgrund der Überlagerung der Epidemie und der Volkszählung im Vorjahr zu Datenfehlern, so dass der Anstieg der ständigen Bevölkerung von Wuhan im Jahr 2021 bis zu 1,2012 Millionen betrug. Dieser Artikel hat viele hervorgehoben In früheren Artikeln wurde mehrfach darauf hingewiesen, dass Wuhans Bevölkerung im Jahr 2021 um 1,2012 Millionen gewachsen ist. Der tatsächliche Anstieg der ständigen Bevölkerung dürfte mehr als 200.000 betragen.

Wuhans Wohnbevölkerung wird im Jahr 2022 um 90.100 zunehmen und liegt damit landesweit an achter Stelle. Im vergangenen Jahr gab es lediglich einen Zuwachs von 36.500 Menschen und fiel damit aus den Top Ten der Zuwächse heraus und belegte landesweit den 22. Platz.

Kartographie: Stadtfinanzen; Daten: Statistikämter verschiedener Städte

Drittens ist das Einkommen nicht stark.

Vor nicht allzu langer Zeit veröffentlichte der Kanal von Wu Xiaobo einen Artikel „Hinter dem Einsturz von „Wang Ma“-Haus steckt das Beschäftigungsdilemma der Wuhan-College-Studenten“, der den Schleier der Beschäftigung und des Einkommens in Wuhan enthüllte:

Mehr als eine Million College-Studenten pro Jahr haben Wuhan nicht so innovativ gemacht wie Shenzhen. Stattdessen wird die Jugend junger Menschen weiterhin abgewertet und kämpft auf dem riesigen Arbeitsmarkt.

Wenn Sie mit dem Interviewer endlos über die Konstruktionsprinzipien der Atombombe sprechen oder „Vorwort zum Tengwang-Pavillon“ rückwärts rezitieren und das Ergebnis „Grundgehalt 4.000, große und kleine Wochen“ lautet, werden Sie sofort fassungslos sein.