소식

작가: 유페이

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우한도 하한선을 열었다

우한에서는 주택 가격 제한도 해제됐다.

파이낸셜 어소시에이티드 프레스(Financial Associated Press)에 따르면:

최근 '우한시 게시판'의 한 소유자는 Wanhe Optics Valley 프로젝트가 상당한 가격 인하를 경험했다고 보고하고 관련 부서에 감독을 요청했으며 "2022년 상반기에 개장할 예정이며 등록이 완료되었습니다."라고 밝혔습니다. 가격은 23,000위안/제곱미터, 19,000위안 할인됩니다. "현재 Wanhe Optics Valley의 제곱미터당 가격은 제곱미터당 12,000위안입니다. 가격 인하가 합리적인가요? 앞으로 약속대로 배송될 수 있습니까? "

우한 동호 신기술 개발구 천연자원 기획국의 답변은 다음과 같습니다.

본 프로젝트의 가격 하락은 주로 회사와 건설측 간의 부채 분쟁으로 인해 발생했으며, 최근에는 건설측이 자금 조달을 위해 건설작업을 매각했습니다. 저렴한 가격으로 최대 가격 인하 폭은 6,000위안/평방미터에 이릅니다.시장 상황에 따라 기업이 상업용 주택 가격을 조정하는 것은 시장 주체의 독립적 운영 범위 내에 있으며 법률 및 규정의 금지 조항을 위반하지 않습니다.

이 답변은 즉시 네티즌들의 관심을 끌었고 우한의 가격 제한 주문 취소에 대한 논의는 빠르게 순환 밖으로 나갔습니다.

아시다시피 작년에 우한의 많은 부동산 프로젝트는 가격 인하로 인해 오래된 소유주에 의해 신고되었으며 결국 프로젝트가 종료되었습니다.

예를 들어 작년에지난 10월 우한시 한양구에 위치한 신강림장회이다에서는 옛 주인들이 자신들의 권리를 옹호하자 판매부가 일주일간 문을 닫고 사과 성명을 발표했다. 해당 이벤트는 환불을 위해 서로 하나씩 소통하고, 환불 문제를 처리할 전담 인력을 배정합니다.

지난 11월,우한 동호 하이테크 존(옵티컬 밸리 지역)에 위치Weixing Optics Valley Xingyue Plaza는 과도한 가격 인하로 인해 운영이 중단되었고, 옛 소유주들은 자신들의 권리를 옹호했습니다.

오늘날 우한의 태도 변화는 결국 현실과의 타협으로 이해될 수 있다. 현재 주택 가격 하락세는 막을 수 없게 됐다.

현실과 타협하는 사람들도 많습니다.

올해 5월 24일, 허베이성 바오딩시 인민정부는 주택회사의 가격 인하가 자신들의 이익에 해를 끼친다고 신고한 주택 구매자들의 메시지에 대해 상업용 주택 가격은 시장에서 규제되는 가격이며, 개발이 진행되고 있는 것이라고 답했다. 회사는 시장 상황과 공급 및 수요에 따라 독립적으로 판매 가격을 결정할 수 있습니다. 주택 구매자와 개발자는 각 주택의 최종 판매 가격을 결정하고 이를 구매자와 판매자 간의 계약에 포함시키기 위해 협상할 수 있습니다.

최근 정저우(鄭州)시에서 발행한"상업용 주택 가격 안내 취소에 관한 고시"는 가격 제한을 직접적으로 취소했습니다.

지자체 조사 결과 주택보안부는 더 이상 신축 상업용 주택 매매가격에 대한 안내를 제공하지 않을 예정이다. 주택.

불완전한 통계에 따르면 2024년 이후 선양, 닝더, 양장, 다리, 주하이, 우후, 화이난 등 최소 11개 도시에서 가격 제한을 취소하거나 완화했습니다.

02

우한 부동산 시장이 위태로워졌습니다

수백 개의 도시가 가격 제한을 도입한 때부터 지금까지 점점 더 많은 도시가 가격 제한을 취소하고 있으며, 그 이면에는 현실과의 타협이 있습니다.

가격 제한 주문이 처음 시작되었을 때는 가격 제한 주문에 불과했습니다.과도한 하락세가 부동산 시장을 휩쓸어 감당하기 어려운 상황으로 이어질 것을 우려하고 있다. 부동산에는 은행, 건설 등 다양한 산업과 가구, 철강, 가전제품 등 일련의 상류 및 하류 산업이 포함됩니다. 특히 부동산 시장의 배후에 있는 은행은 많은 부동산 대출을 담당하고 있다.

6월에는 70개 대도시 중 65개 도시에서 월별 신규주택 감소세를 보였고, 68개 도시에서는 전년 동기 대비 감소했다. 중고 주택 가격은 66개 도시에서 전월 대비 하락했지만, 전체적으로는 전년 대비 하락세를 보였습니다.

그 중 우한의 중고 주택은 전년 동기 대비 감소폭이 가장 컸을 뿐만 아니라, 월간 감소폭도 2위를 기록했다.

지도 제작: 도시 재정 데이터: 국립 통계청

둘째, 토지수입이 계속 감소하고 있다.

가격 제한 명령은 부동산 회사의 판매 채널을 방해하여 부동산 회사가 돈을 모으는 것을 불가능하게 만들었으며 그 결과 부동산 회사는 계속해서 매각할 시간과 능력이 없습니다. 토지를 취득하기 위해. 이에 전국 토지 매매 수익이 급감했다.

2023년에는 성수기에 비해 33.38% 감소한 5조 7996억 위안에 그칠 전망이다.

재정부 자료에 따르면 2024년 첫 5개월 동안 국토 매매수입은 1조 2800억 위안으로 전년 동기 대비 14% 감소했다.

집을 팔지 못하면 부동산 회사들이 폭풍을 가속화할 것이다.결국, 미완성 구매 건수가 늘어날 것이기 때문에 피곤한 것은 주택 구매자입니다.바닥 확률.

이런 식으로 지방 도시에서는 미완성 건물 문제를 해결하기 위해 더 많은 에너지와 자금을 소비해야 할 수도 있습니다.

부동산 회사는 선택의 여지가 없기 때문에 가격을 크게 낮추는 것을 선택합니다.

이전 기사에서 부동산 회사는 항상 10,000위안을 벌었지만 결코 9,900위안을 벌지는 못한다고 강조했습니다. 그들이 이익을 포기할 수 있는 이유는 단 하나이며 현금 흐름 문제가 있으며 지불해야 합니다. 빨리 돌아오세요.

가격 제한 명령은 개발자가 공개적으로 또는 은밀하게 가격을 인하하는 것을 막을 뿐만 아니라 현재 시장 유동성도 약화시킬 것입니다.

유동성이 없으면 개발자는 돈을 돌려받을 수 없으며 지방 도시는 세수를 잃게 됩니다. 더욱이 주택가격 하락을 막기 위해 고군분투할 것이며, 이는 시장에 너무 많은 간섭을 가할 뿐만 아니라 시장의 자주적 발전을 가로막고 의욕을 약화시키기도 한다. 시장뿐만 아니라 시 정부 직원에게도 영향을 미치게 됩니다.

현실을 받아들이고 가격 인하를 받아들인다고 해서 식어가는 시장 환경에서 꼭 거래량이 늘어나는 것은 아닐 수도 있지만, 적어도 교착상태에 빠지지는 않을 것입니다.

부동산 시장이 가장 두려워하는 것은 교착상태다.

03

우한 집값 왜 안오르나?

화제는 우한으로 돌아간다.

우한 완허 옵틱스 밸리(Wanhe Optics Valley) 프로젝트는 지난해 등록 가격 23,000위안/제곱미터에서 할인된 가격 19,000위안/제곱미터로 올라 현재 12,000위안/제곱미터에 판매되고 있습니다.

그 이면에는 우한 전체 주택가격이 급격하게 하락하고 있다는 사실이 반영된다. 옵틱스 밸리(Optics Valley)는 지난 우한 강세장에서 가장 인기 있는 부문 중 하나였습니다. 수많은 외국인 투자자들이 옵틱스 밸리에 투기하기 위해 집단으로 우한에 들어갔습니다.

그러나 이제 조수가 물러나면서 가격은 원래의 모습으로 돌아왔으며 이는 예상되고 합리적인 것입니다.

여기에 중요한 질문이 있습니다. 우한은 왜 추락에 그토록 저항하는가?

이번 라운드에서 조정을 받는 중심 도시 중 우한은 상대적으로 일찍 조정된 도시였으며, ​​주택 가격 조정이 가장 큰 도시이기도 했다.

GDP 순위가 전국 10위 안에 들고, 인구가 전국 10위 안에 들고, 종합력이 중국 중부 1위인 도시인데, 우한은 왜 그토록 쇠퇴에 저항하는 걸까요?

두 가지 요소, 하나는 객관적이고 다른 하나는 주관적입니다.

객관적인 요인은 나라 전체가 무너지고 있다는 것입니다.

국립 통계청은 다음과 같이 공개했습니다.

1~6월까지 신축 상업용 건물 매매면적은 4억7916만㎡로 전년 동기 대비 19.0% 감소했고, 이 중 주거용 매매면적은 21.9% 감소했다. 신규 건설 상업용 주택 판매액은 4조 7,133억 위안으로 25.0% 감소했으며, 그 중 주택 판매는 26.9% 감소했습니다.

출처: 국가통계국

지난해 상업용 주택 매매량과 매매가는 '더블13'에서 '더블11'로 직격탄을 맞으며 급감했다.

올해 매출은 지난해 이미 부진했던 매출에 비해 더욱 감소했습니다.

지난해 상반기 상업용주택 매매면적은 5억9500만㎡로 지난해 상반기에 비해 올해 상반기 매매면적이 5분의 1로 줄었다. 지난해 상반기 상업용 주택 매매액은 6조3000억원으로 지난해 상반기에 비해 올해 상반기 매매액은 4분의 1로 줄었다.

상업용 주택 매매면적과 매매량이 모두 '5'대 미만으로 떨어졌다. 즉, 상반기 상업용 주택 매매면적은 5억㎡ 미만, 매매금액은 5조 위안 미만으로 감소한 것이다.

지도 제작: 도시 재정 데이터: 국립 통계청

이런 추세에 따르면 올해 말까지 부동산 매매는 '더블나인'으로 떨어질 가능성이 높다. 즉 매매면적은 9억㎡, 매매량은 9조로 줄어들 것으로 보인다.

주택 가격 측면에서 국가통계국은 6월 1선, 2선, 3선 도시의 신규 및 중고 주택 가격이 월별, 전년 대비 모두 하락했다고 밝혔습니다.

주관적인 요인:

첫째, 대규모 재고가 우한의 고질적인 요인이다.

먼저 우한이 공식적으로 공개한 데이터를 살펴보자.

우한의 공식 데이터에 따르면 2022년 10월 현재 우한은 아직 온라인으로 계약되지 않은 상업용 주택 181,626채의 사전 판매를 승인했으며 면적은 2,1096만 평방미터, 재고는 약 180,000채입니다.

좁은 의미의 상업용 주택은 지어진 상업용 주택을 말합니다. 광범위한 재고에는 완료되었지만 판매되지 않은 주택, 완료되지 않고 사전 판매 중인 주택, 건설 중이지만 사전 판매 인증서를 받지 않은 주택, 토지에 판매되었지만 임대가 완료되지 않은 주택이 포함됩니다. 아직 공사를 시작하지 않았습니다.

CRIC는 이 데이터를 2023년까지 게시하고 그 이후에는 더 이상 게시하지 않습니다.

여기서는 2022년 9월의 데이터만 찾을 수 있습니다. 당시 칭다오의 광범위한 재고는 1억 제곱미터에 가까워 전국 1위를 차지했습니다. 우한의 일반 상업용 주택 재고도 9천만 평방미터를 넘어 전국 2위를 차지했습니다.

또한 우한에는 265,500채의 중고 주택이 등록되어 있습니다.

Gezhaofang.com의 데이터에 따르면 8월 7일 현재 우한의 여러 지역에 265,501개의 유효한 중고 주택 목록이 있습니다.

신축 주택과 중고 주택을 합치면 한 화분을 소화할 수 있을 만큼 40만 채가 넘는 재고를 보유하고 있다.

이러한 엄청난 재고로 인해 우한은 공급이 수요를 초과하는 구매자 중심 시장이 되었습니다.

둘째, 인구경쟁력이 더 이상 강하지 않다.

더 중요한 것은 우한의 인구 경쟁력이 지난 3년 동안 강하지 않았다는 점이다.

2021년에는 전염병과 전년도 인구 조사의 중첩으로 인해 데이터 오류가 발생하여 2021년 우한의 영구 인구 증가가 120만 2천 명에 달할 정도로 데이터 오류가 많다는 것을 이 기사에서는 강조했습니다. 이전 기사에서는 2021년 우한 인구가 120만1200명 증가했다고 여러 차례 언급했습니다. 실제 영구 인구 증가는 20만명 이상이어야 합니다.

우한의 주민 인구는 2022년에 90,100명 증가해 전국 8위가 될 전망이다. 지난해에는 3만6500명 증가에 그쳐 증가량 기준으로는 상위 10위권 안에 들지 못해 전국 22위를 기록했다.

지도 제작: 도시 재정 데이터: 다양한 도시의 통계국

셋째, 수입이 탄탄하지 않다.

얼마 전 우샤오보의 채널에는 '왕마 집 붕괴 뒤에는 우한 대학생들의 취업 딜레마'라는 기사가 게재돼 우한의 취업과 소득의 베일을 드러냈다.

매년 100만명이 넘는 대학생들이 우한을 선전만큼 혁신적으로 만들지는 못했지만 청년층은 계속해서 광대한 노동 시장에서 가치를 떨어뜨리고 어려움을 겪고 있다.

면접관에게 원자폭탄의 구성 원리에 대해 끝없이 이야기하거나 『등광각 서문』을 거꾸로 낭송하고 결과가 “기본급 4천, 크고 작은 주”라면 단숨에 깜짝 놀라게 될 것입니다.