2024-08-11
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새로운 왕이 촬영된 상하이 쉬후이구. 비주얼차이나/사진
2024년 8월 7일, 신디왕(Xin Di Wang)이 상하이 경매에 올랐습니다. 쉬후이(Xuhui)구 Xietu Street에 위치한 주거용 토지가 Greentown China(03900.HK)에 의해 총 가격 48억 위안에 낙찰되었으며 바닥 가격은 131,000위안/㎡에 도달하여 Ronshine China(03301)의 신기록을 세웠습니다. .HK)는 2016년 상하이에서 100,300위안/평방미터라는 전국 토지 가격 기록을 세웠습니다.
상하이공공자원무역센터가 공개한 정보에 따르면 매각용 토지 면적은 약 1만7000㎡, 시가는 36억9600만 위안에 달했다. 이는 매매 전 토지의 최저 가격이 101,000위안/평방미터에 도달하여 최적의 단가가 미리 확보되었음을 의미합니다.
8년 후에 다시 지구의 왕이 된다는 것은 무엇을 의미합니까?
"이렇게 좋은 도시 토지를 빼앗으면 (개발자들)이 반드시 그것을 위해 싸울 것이라는 것은 말할 필요도 없습니다." 오랫동안 상하이 부동산 시장을 지켜본 Centaline Real Estate의 수석 분석가 Lu Wenxi는 이 토지가 가져온 것에 놀라지 않았습니다. 높은 가격.
그는 Southern Weekend 기자들에게 이 토지는 원래 2021년 Xiaomi Group이 인수했으며 상하이 본사를 건설하는 데 사용될 계획이었다고 말했습니다. 그러나 이후 개발되지 못하고 정부에 의해 재인수되어 시장에 출시되었다. 토지 용도가 상업용 사무실에서 상업용 주택으로 변경되면서 지가도 상승해 샤오미가 인수한 토지 전체 가격의 2배에 달했다.
토지가 위치한 지역은 전략적으로 위치하고 있으며 인근에 고급 주택이 많이 있습니다. Lu Wenxi의 친구들 중 일부 부동산 재벌들은 그곳에 살고 있으며 "할 일이 없을 때 개를 산책시키고 뛰기도 합니다."
지도상 해당 토지는 빈장지역에 위치해 있으며, 상하이 중심도시를 황포강이 흐르는 최적의 위치이며 상하이도시계획중심활동지역의 핵심지역이기도 합니다. Huiyuanxi, Hong Kong Land·Qiyuan 및 Yujiangting과 같은 부동산.
Anjuke에 따르면 이러한 부동산의 대부분은 1~200㎡의 대형 유닛이며 평균 가격은 평방미터당 약 150,000위안입니다.
RAND Consulting의 Song Yanqing 사장은 Greentown과 사업 협력을 맺었습니다. 그의 생각에는 그린타운이 인수한 토지는 가격이 비싸지 않으며 향후 고급 주택 기준에 따라 개발되어야 한다고 본다.
Song Yanqing은 업계 가격 기준에 따라 이러한 유형의 토지에 개발된 주택은 일반적으로 바닥 가격에 평방미터당 RMB 25,000~50,000를 추가로 판매하며 Greentown의 향후 판매 가격은 약 150,000이 될 것으로 예상된다고 Southern Weekend 기자에게 말했습니다. 위안-170,000위안/평방미터.
Lu Wenxi는 이러한 유형의 중급 및 고급형 개선된 부동산이 현재 잘 팔리고 있다고 말했습니다. 특히 면적 144㎡, 총가격 1500만위안 이상 고급주택의 경우 2024년 거래량이 지난해 같은 기간보다 높아질 전망이다.
Phoenix.com에 따르면 2024년 상반기에 단가가 100,000위안/제곱미터를 초과하는 고급 부동산 23개가 상하이 시장에 출시되었으며 총 매출은 1000억 위안을 초과했습니다. 총 4,000채에 가까운 주택이 온라인으로 계약되었으며, 그 중 총 가격이 3천만 위안이 넘는 고급 주택이 1,544채가 판매되어 지난 10년 동안 기록을 세웠습니다.
이러한 유형의 고급 부동산은 주로 경제적 변동의 영향을 덜 받는 고액 자산가를 대상으로 합니다. 고품질 부동산을 구입하면 자산 가치를 유지하고 높이는 데 도움이 됩니다.
Greentown은 Land King 외에도 상하이 훙커우구 Jiangwan Town Street의 또 다른 토지를 총 가격 12억 위안, 할증율 6.48%로 인수했습니다.
Lu Wenxi는 현재 상하이 Greentown이 보유하고 있는 토지의 대부분이 개발되었으며 토지로 보완이 필요하다고 분석했습니다.
Song Yanqing은 Greentown이 설립자 Song Weiping이 경영권을 맡을 당시 품질에 중점을 두었고 제품 라인은 중급 및 고급 주거용 부동산에 집중했다고 소개했습니다. 중앙 기업인 중국 통신 건설 그룹이 인수한 후 혼합 소유 기업으로 변모했으며 운영 조건이 개선되어 추세에 맞서 토지를 확보할 수 있습니다.
Greentown의 공식 웹사이트에 따르면, 2023년 12월 31일 기준으로 China Communications Construction Company는 회사의 단일 주주로서 전체 발행 주식 자본금의 약 28.97%를 보유하고 있습니다. 2023년 회사 매출은 1313억8000만 위안, 이익은 66억8000만 위안, 총자산은 5355억4000만 위안, 부채는 4216억 위안이다.
Lu Wenxi는 “현재 상황은 매우 고르지 않습니다.”라고 말했습니다. 수요가 있는 부동산과 평균 위치의 토지 시장은 여전히 미온적이며 전체 시장은 여전히 하락세에 있습니다.
Greentown이 Land King을 획득한 날, 동시에 4개의 다른 토지 구획이 매물로 나왔습니다. 하지만 품질이 비교적 보통 수준이고, 위치가 멀고 노후한 환경 등의 문제가 있어 부동산 회사들은 입찰에 별로 열의가 없습니다. 토지 중 3필지는 단 한 업체에 의해 경매돼 최종 최저가로 팔렸다.
이번 상하이 경매의 성공은 현지 경매 규정 조정과도 관련이 있다.
2024년 6월 7일, 상하이시 기획천연자원국은 토지경매 할증율 10% 상한 요건을 취소한다는 공고를 발표했는데, 공고에는 부동산과 토지에 대한 연계 가격 설정이 없었다.
부동산 시장의 과열을 억제하기 위해 상하이는 2021년부터 중앙 집중식 토지 공급을 시작으로 가격 제한 정책을 시행했습니다. 10% 프리미엄 요율 상한제 외에 토지 양도 시 주택으로 개발된 후의 토지 평균 가격도 규정된다.
이번 그린타운의 토지취득에는 여전히 프리미엄 요율 제한이 있다. 상하이시 계획천연자원국은 발표에서 시장 인기가 높은 특정 지역의 토지에 대해 양도하기 전에 차별화된 관리 조치를 취해야 하며 프리미엄 요율이 특정 한도를 초과한 후에는 토지로 양도될 것이라고 밝혔습니다. 합리적인 입찰을 안내하는 추첨과정입니다.
이번에 그린타운이 경매한 대지왕은 프리미엄율이 30%로 최종 추첨을 통해 당첨됐다. Lu Wenxi는 상하이가 1사이트 1정책을 시행하고 있으며 특정 토지 가격에 대한 창구 지침이 여전히 존재한다고 소개했습니다. "아직도 일일 한도가 있습니다. 예전에는 일일 한도가 10%였는데 이번에는 30%로 늘었습니다."
그러나 중국지수연구소 통계에 따르면 2024년 6월 7일 현재 중앙집권적 토지공급을 시행한 22개 도시 중 19개 도시가 '최고 입찰자 확보'를 재개해 베이징, 선전 3개 도시만 남았다. , 닝보(Ningbo) 토지 가격 제한 정책.
경제 관찰자 네트워크(Economic Observer Network)에 따르면, 2023년 10월 천연자원부는 토지 경매에서 토지 가격 제한을 폐지할 것을 권고하는 문서를 여러 성 및 시의 천연자원 당국에 발행했습니다.
가격제한폭이 풀리자 국내 경매시장이 뜨거워졌다. 중국지수연구소 통계에 따르면 2024년 5월부터 전국 300개 도시의 주거용 토지 거래 면적이 3개월 연속 증가했고, 미분양률은 하락해 2개월 연속 10% 미만을 유지했다. .
그 중에서도 장강삼각주 지역이 가장 뜨겁다. 중국지수연구소 통계에 따르면 2024년 첫 7개월 동안 장강 삼각주에서 거래된 주거용 토지의 평균 바닥 가격은 12,530위안/평방미터로 전년 대비 6.9% 증가했습니다.
China Index Research Institute의 분석가 Meng Xinxin은 Southern Weekend 기자들에게 상하이 외에도 최근 주요 도시의 토지 경매에서 주요 도시 항저우의 첫 번째 무제한 주거용 부지가 40%의 프리미엄으로 판매되었다고 말했습니다. Nanjing Gulou Fenghuang Street 부지는 21% 프리미엄으로 매각되었습니다.
다만 장강삼각주를 제외한 다른 지역의 택지단가는 전년 동기 대비 하락했다. 최근 천진, 제남 등 도시에서 매매된 토지는 프리미엄이 붙지 않고 대부분 저가에 매매됐다.
토지 경매 규정이 바뀌면서 거래 가격은 시장 입찰에 따라 결정되고, 부동산 회사는 판매 가격을 조정할 여지가 더 많아졌습니다. "시장 문제는 시장으로 돌아갑니다." Lu Wenxi가 말했습니다.
남부 주말 기자 웨이 Lincong
편집장 Feng Ye
