berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Distrik Xuhui di Shanghai tempat raja baru difoto. Visual Cina/Foto

Pada tanggal 7 Agustus 2024, Xin Di Wang dilelang di Shanghai. Sebidang tanah perumahan yang terletak di Jalan Xietu, Distrik Xuhui dimenangkan oleh Greentown China (03900.HK) dengan total harga 4,8 miliar yuan. Harga dasar mencapai 131.000 yuan/meter persegi, memecahkan rekor baru untuk Ronshine China (03301). .HK) pada tahun 2016. Rekor harga tanah nasional sebesar 100.300 yuan/meter persegi terjadi di Shanghai.

Informasi yang diungkapkan Shanghai Public Resources Trading Center menunjukkan, tanah yang dijual seluas sekitar 17.000 meter persegi dan harga awal mencapai 3,696 miliar yuan. Artinya, harga dasar tanah sebelum dijual mencapai 101.000 yuan/meter persegi, yang berarti harga satuan terbaik telah ditentukan sebelumnya.

Apa artinya menjadi Raja Bumi lagi setelah delapan tahun?

Panas dan dingin tidak merata

“Jika Anda mengambil lahan perkotaan yang bagus, tentu saja (pengembang) pasti akan memperjuangkannya.” Lu Wenxi, kepala analis Centaline Real Estate yang telah lama mengikuti pasar properti Shanghai, tidak terkejut bahwa tanah ini diambil. harga yang tinggi.

Ia mengatakan kepada wartawan Southern Weekend bahwa tanah tersebut awalnya diakuisisi oleh Xiaomi Group pada tahun 2021 dan rencananya akan digunakan untuk membangun kantor pusat di Shanghai. Namun, setelah itu tidak dikembangkan dan diperoleh kembali serta dipasarkan oleh pemerintah. Penggunaan lahan diubah dari perkantoran komersial menjadi perumahan komersial, dan harga tanah pun meningkat, dua kali lebih tinggi dari total harga tanah yang diakuisisi oleh Xiaomi.

Lokasi tanah berada sangat strategis dan banyak terdapat rumah mewah disekitarnya. Beberapa taipan real estate di lingkaran pertemanan Lu Wenxi tinggal di sana dan “berjalan-jalan dengan anjingnya dan berlari ketika tidak ada pekerjaan.”

Dari peta, tanah tersebut terletak di kawasan Binjiang, merupakan lokasi utama di mana Sungai Huangpu mengalir melalui pusat kota Shanghai, juga merupakan kawasan inti Kawasan Pusat Perencanaan Kota Shanghai dan dikelilingi oleh real estate seperti Huiyuanxi, Hong Kong Land·Qiyuan, dan Yujiangting All around.

Menurut Anjuke, sebagian besar properti tersebut berukuran besar satu hingga dua ratus meter persegi, dengan harga rata-rata sekitar 150.000 yuan/meter persegi.

Song Yanqing, presiden RAND Consulting, telah menjalin kerjasama bisnis dengan Greentown. Menurutnya, tanah yang dibebaskan Greentown tidak mahal dan ke depan harus dikembangkan sesuai standar perumahan mewah.

Song Yanqing mengatakan kepada wartawan Southern Weekend bahwa menurut standar harga industri, tempat tinggal yang dibangun di atas tanah jenis ini biasanya dijual dengan tambahan RMB 25.000-50.000 per meter persegi dari harga dasar. Diperkirakan harga jual Greentown di masa depan akan menjadi sekitar 150.000 yuan-170,000 yuan/meter persegi.

Lu Wenxi mengatakan bahwa jenis properti kelas menengah ke atas saat ini laris manis. Khusus untuk rumah mewah dengan luas 144 meter persegi dan total harga lebih dari 15 juta yuan, volume transaksi pada 2024 akan lebih tinggi dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Menurut Phoenix.com, pada paruh pertama tahun 2024, 23 properti kelas atas dengan harga unit melebihi 100,000 yuan/meter persegi telah memasuki pasar di Shanghai, dengan total penjualan melebihi 100 miliar yuan. Sebanyak hampir 4.000 unit ditandatangani secara online, di mana 1.544 rumah mewah dengan total harga lebih dari 30 juta yuan terjual, yang merupakan rekor dalam dekade terakhir.

Jenis properti mewah ini terutama ditujukan untuk individu dengan kekayaan bersih tinggi, yang daya belinya tidak terlalu terpengaruh oleh fluktuasi ekonomi. Membeli properti berkualitas tinggi akan membantu mempertahankan dan meningkatkan nilai aset mereka.

Selain Land King, Greentown juga mengakuisisi sebidang tanah lainnya di Jiangwan Town Street, Distrik Hongkou, Shanghai, dengan total harga 1,2 miliar yuan dan tingkat premi 6,48%.

Lu Wenxi menganalisis bahwa sebagian besar lahan yang saat ini dicadangkan oleh Greentown di Shanghai telah dikembangkan dan perlu ditambah dengan lahan.

Song Yanqing memperkenalkan bahwa Greentown berfokus pada kualitas ketika pendiri Song Weiping mengambil alih kepemimpinan, dan lini produknya berfokus pada properti perumahan kelas menengah hingga kelas atas. Setelah perusahaan pusat China Communications Construction Group mengambil alih, perusahaan tersebut berubah menjadi perusahaan dengan kepemilikan campuran, dan kondisi operasinya membaik, yang dapat mendukungnya untuk memperoleh lahan yang bertentangan dengan tren.

Menurut situs resmi Greentown, per 31 Desember 2023, China Communications Construction Company adalah pemegang saham tunggal perusahaan, yang memegang sekitar 28,97% dari total modal ditempatkan. Pendapatan perusahaan pada tahun 2023 sebesar 131,38 miliar yuan, laba 6,68 miliar yuan, total aset 535,54 miliar yuan, dan liabilitas 421,6 miliar yuan.

“Saat ini kondisinya cukup tidak merata.” Lu Wenxi mengatakan bahwa pasar untuk properti yang hanya diminati dan kavling tanah dengan lokasi rata-rata masih suam-suam kuku. Pasarnya terpecah, dan pasar secara keseluruhan masih dalam kisaran yang menurun.

Pada hari Greentown memenangkan Land King, ada empat bidang tanah lainnya yang dijual pada waktu yang sama. Namun kualitasnya relatif rata-rata, dan terdapat kendala seperti lokasi terpencil dan lingkungan lama. Perusahaan real estate kurang antusias dalam menawar. Tiga bidang tanah di antaranya dilelang oleh satu perusahaan saja dan akhirnya dijual dengan harga terendah.

Kembali ke pasar

Kesuksesan lelang Shanghai kali ini juga tak lepas dari penyesuaian aturan lelang lokal.

Pada tanggal 7 Juni 2024, Biro Perencanaan dan Sumber Daya Alam Kota Shanghai mengeluarkan pengumuman untuk membatalkan persyaratan batas atas 10% untuk tarif premi lelang tanah, dan tidak ada penetapan harga keterkaitan untuk real estat dan tanah dalam pengumuman tersebut.

Untuk mengekang pasar real estat yang terlalu panas, Shanghai telah menerapkan kebijakan pembatasan harga, dimulai dengan pasokan tanah terpusat pada tahun 2021. Selain batasan tarif premi sebesar 10%, harga rata-rata tanah setelah dikembangkan menjadi perumahan juga ditetapkan pada saat pengalihan tanah.

Pembebasan lahan Greentown kali ini masih memiliki batasan tarif premium. Biro Perencanaan dan Sumber Daya Alam Kota Shanghai menyatakan dalam pengumumannya bahwa untuk bidang tanah di wilayah tertentu dengan popularitas pasar yang tinggi, tindakan pengendalian yang berbeda tetap harus diambil sebelum pengalihan, dan setelah tarif premi melebihi batas tertentu, maka akan dialihkan ke proses lotere untuk memandu penawaran rasional.

Raja tanah yang dilelang oleh Greentown kali ini memiliki tingkat premi sebesar 30%, dan akhirnya dimenangkan melalui undian. Lu Wenxi memperkenalkan bahwa Shanghai menerapkan kebijakan satu lokasi satu, dan masih ada panduan mengenai harga bidang tanah tertentu. “Masih ada batasan harian. Batas harian sebelumnya 10%, kali ini 30%.”

Namun, menurut statistik dari China Index Research Institute, pada 7 Juni 2024, di antara 22 kota yang telah menerapkan pasokan lahan terpusat, 19 kota telah melanjutkan "penawar tertinggi mendapatkannya", hanya menyisakan tiga kota: Beijing, Shenzhen , dan Ningbo.

Menurut Jaringan Pengamat Ekonomi, pada Oktober 2023, Kementerian Sumber Daya Alam mengeluarkan dokumen kepada otoritas sumber daya alam di berbagai provinsi dan kota yang merekomendasikan agar pembatasan harga tanah dalam lelang tanah dihapuskan.

Pasca pembatasan harga dicabut, pasar lelang lokal memanas. Statistik dari China Index Research Institute menunjukkan bahwa mulai Mei 2024, luas transaksi lahan perumahan di 300 kota di seluruh negeri telah meningkat selama tiga bulan berturut-turut, dan tingkat tidak terjual menurun, tetap di bawah 10% selama dua bulan berturut-turut. .

Diantaranya, kawasan Delta Sungai Yangtze adalah yang terpanas. Menurut statistik dari China Index Research Institute, dalam tujuh bulan pertama tahun 2024, harga rata-rata tanah perumahan yang ditransaksikan di Delta Sungai Yangtze adalah 12,530 yuan/meter persegi, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 6,9%.

Meng Xinxin, seorang analis di China Index Research Institute, mengatakan kepada wartawan Southern Weekend bahwa selain Shanghai, dalam lelang tanah baru-baru ini di kota-kota utama, bidang perumahan tak terbatas pertama di kota utama Hangzhou dijual dengan harga premium 40%. dan kavling Jalan Nanjing Gulou Fenghuang dijual dengan harga premium 21%.

Namun, kecuali Delta Sungai Yangtze, harga satuan tanah pemukiman di wilayah lain turun dari tahun ke tahun. Kavling tanah yang baru-baru ini dijual di kota-kota seperti Tianjin dan Jinan belum dijual dengan harga premium, dan sebagian besar dijual dengan harga murah.

Perubahan aturan lelang tanah berarti harga transaksi ditentukan oleh penawaran pasar, dan perusahaan real estat memiliki lebih banyak ruang untuk menyesuaikan harga jualnya. “Masalah pasar kembali ke pasar,” kata Lu Wenxi.

Reporter Akhir Pekan Selatan Wei Lincong

Pemimpin Redaksi Feng Ye