νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Η συνοικία Xuhui της Σαγκάης όπου φωτογραφήθηκε ο νέος βασιλιάς. Visual China/Φωτογραφία

Στις 7 Αυγούστου 2024, το Xin Di Wang δημοπρατήθηκε στη Σαγκάη. Ένα κομμάτι γης που βρίσκεται στην οδό Xietu, στην περιοχή Xuhui κέρδισε η Greentown China (03900.HK) για συνολική τιμή 4,8 δισεκατομμυρίων γιουάν. .HK) το 2016. Το εθνικό ρεκόρ τιμής γης των 100.300 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο σημειώθηκε στη Σαγκάη.

Πληροφορίες που αποκαλύπτονται από το Κέντρο Εμπορίου Δημόσιων Πόρων της Σαγκάης δείχνουν ότι η γη προς πώληση καλύπτει έκταση περίπου 17.000 τετραγωνικών μέτρων και η τιμή εκκίνησης έχει φτάσει τα 3,696 δισεκατομμύρια γιουάν. Αυτό σημαίνει ότι η κατώτατη τιμή της γης πριν από την πώληση έφτασε τα 101.000 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο, κλειδώνοντας εκ των προτέρων την καλύτερη τιμή μονάδας.

Τι σημαίνει να είσαι ξανά ο Βασιλιάς της Γης μετά από οκτώ χρόνια;

Ανομοιόμορφη ζέστη και κρύο

"Αν αφαιρέσετε τόσο καλή αστική γη, είναι αυτονόητο ότι (οι προγραμματιστές) θα παλέψουν σίγουρα για αυτό, ο Lu Wenxi, επικεφαλής αναλυτής της Centaline Real Estate που παρακολουθεί εδώ και καιρό την αγορά ακινήτων της Σαγκάης, δεν εκπλήσσεται από το γεγονός ότι αυτή η γη απέκτησε." υψηλή τιμή.

Είπε στους δημοσιογράφους του Southern Weekend ότι η γη εξαγοράστηκε αρχικά από τον Όμιλο Xiaomi το 2021 και σχεδιαζόταν να χρησιμοποιηθεί για την κατασκευή των κεντρικών γραφείων της Σαγκάης. Ωστόσο, δεν αναπτύχθηκε μετά από αυτό και επαναγοράστηκε και τέθηκε στην αγορά από την κυβέρνηση. Η χρήση γης άλλαξε από εμπορικά γραφεία σε εμπορικές κατοικίες και η τιμή της γης αυξήθηκε αναλόγως, η οποία ήταν διπλάσια από τη συνολική τιμή της γης που απέκτησε η Xiaomi.

Η περιοχή που βρίσκεται το οικόπεδο βρίσκεται σε στρατηγική τοποθεσία και σε κοντινή απόσταση υπάρχουν πολλές πολυτελείς κατοικίες. Μερικοί μεγιστάνες των ακινήτων στον κύκλο φίλων του Lu Wenxi ζουν εκεί και «βγάζουν βόλτα τα σκυλιά τους και τρέχουν όταν δεν έχουν τίποτα να κάνουν».

Από τον χάρτη, η γη βρίσκεται στην περιοχή Binjiang Είναι μια προνομιακή τοποθεσία όπου ο ποταμός Huangpu ρέει μέσω της κεντρικής πόλης της Σαγκάης. ακίνητα όπως το Huiyuanxi, το Hong Kong Land·Qiyuan και το Yujiangting All around.

Σύμφωνα με τον Anjuke, τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα είναι μεγάλες μονάδες από ένα έως διακόσια τετραγωνικά μέτρα, με μέση τιμή περίπου 150.000 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο.

Ο Song Yanqing, πρόεδρος της RAND Consulting, είχε επιχειρηματική συνεργασία με την Greentown. Κατά τη γνώμη του, η γη που αποκτά η Greentown δεν είναι ακριβή και θα πρέπει να αναπτυχθεί σύμφωνα με τα πρότυπα πολυτελών κατοικιών στο μέλλον.

Ο Song Yanqing είπε στους δημοσιογράφους του Southern Weekend ότι σύμφωνα με τα πρότυπα τιμολόγησης του κλάδου, οι κατοικίες που αναπτύσσονται σε αυτόν τον τύπο γης συνήθως πωλούνται με επιπλέον 25.000-50.000 RMB ανά τετραγωνικό μέτρο στην κατώτατη τιμή γιουάν-170.000 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο.

Ο Lu Wenxi είπε ότι αυτός ο τύπος βελτιωμένων ιδιοκτησιών μεσαίας έως υψηλής ποιότητας πωλούνται επί του παρόντος καλά. Ειδικά για πολυτελείς κατοικίες εμβαδού 144 τετραγωνικών μέτρων και συνολικής τιμής άνω των 15 εκατομμυρίων γιουάν, ο όγκος συναλλαγών το 2024 θα είναι υψηλότερος από την αντίστοιχη περσινή περίοδο.

Σύμφωνα με το Phoenix.com, το πρώτο εξάμηνο του 2024, 23 ακίνητα υψηλής ποιότητας με τιμές μονάδας που ξεπερνούν τα 100.000 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο έχουν εισέλθει στην αγορά της Σαγκάης, με συνολικές πωλήσεις που ξεπερνούν τα 100 δισεκατομμύρια γιουάν. Συνολικά σχεδόν 4.000 μονάδες υπογράφηκαν online, εκ των οποίων 1.544 πολυτελείς κατοικίες με συνολική τιμή άνω των 30 εκατομμυρίων γιουάν πουλήθηκαν, σημειώνοντας ρεκόρ την περασμένη δεκαετία.

Αυτός ο τύπος πολυτελούς ιδιοκτησίας απευθύνεται κυρίως σε άτομα υψηλής καθαρής αξίας, των οποίων η αγοραστική δύναμη επηρεάζεται λιγότερο από τις οικονομικές διακυμάνσεις Η αγορά ακινήτων υψηλής ποιότητας θα βοηθήσει στη διατήρηση και αύξηση της αξίας των περιουσιακών τους στοιχείων.

Εκτός από το Land King, η Greentown απέκτησε επίσης ένα άλλο αγροτεμάχιο στην οδό Jiangwan Town, στην περιοχή Hongkou, στη Σαγκάη, με συνολική τιμή 1,2 δισεκατομμυρίων γιουάν και επιτόκιο πριμοδότησης 6,48%.

Ο Lu Wenxi ανέλυσε ότι το μεγαλύτερο μέρος της γης που διατηρεί αυτή τη στιγμή η Greentown στη Σαγκάη έχει αναπτυχθεί και πρέπει να συμπληρωθεί με γη.

Η Song Yanqing εισήγαγε ότι η Greentown εστίαζε στην ποιότητα όταν ο ιδρυτής Song Weiping ανέλαβε το τιμόνι, και η σειρά προϊόντων της επικεντρώθηκε σε κατοικίες μεσαίας έως υψηλής ποιότητας. Αφού ανέλαβε η κεντρική επιχείρηση China Communications Construction Group, μετατράπηκε σε επιχείρηση μεικτής ιδιοκτησίας και οι συνθήκες λειτουργίας της βελτιώθηκαν, γεγονός που μπορεί να την υποστηρίξει να αποκτήσει γη ενάντια στην τάση.

Σύμφωνα με την επίσημη ιστοσελίδα της Greentown, από τις 31 Δεκεμβρίου 2023, η China Communications Construction Company είναι ο μοναδικός μέτοχος της εταιρείας, κατέχοντας περίπου το 28,97% του συνολικού εκδομένου μετοχικού κεφαλαίου. Τα έσοδα της εταιρείας το 2023 είναι 131,38 δισεκατομμύρια γιουάν, τα κέρδη είναι 6,68 δισεκατομμύρια γιουάν, το συνολικό ενεργητικό είναι 535,54 δισεκατομμύρια γιουάν και οι υποχρεώσεις είναι 421,6 δισεκατομμύρια γιουάν.

«Είναι αρκετά άνιση αυτή τη στιγμή ο Lu Wenxi είπε ότι η αγορά για ακίνητα που έχουν απλώς ζήτηση και τα οικόπεδα με μέσες τοποθεσίες είναι ακόμα χλιαρά.

Την ημέρα που η Greentown κέρδισε το Land King, υπήρχαν άλλα τέσσερα αγροτεμάχια προς πώληση την ίδια στιγμή. Ωστόσο, η ποιότητα είναι σχετικά μέτρια και υπάρχουν προβλήματα όπως η απομακρυσμένη τοποθεσία και το παλιό περιβάλλον Οι εταιρείες ακινήτων δεν είναι πολύ ενθουσιώδεις για την υποβολή προσφορών. Τρία από τα αγροτεμάχια δημοπρατήθηκαν από μία μόνο εταιρεία και τελικά πουλήθηκαν στη χαμηλότερη τιμή.

Επιστροφή στην αγορά

Η επιτυχία της δημοπρασίας της Σαγκάης αυτή τη φορά σχετίζεται και με την προσαρμογή των τοπικών κανόνων δημοπρασίας.

Στις 7 Ιουνίου 2024, το Δημοτικό Γραφείο Σχεδιασμού και Φυσικών Πόρων της Σαγκάης εξέδωσε μια ανακοίνωση για την ακύρωση της απαίτησης ανώτατου ορίου 10% για τις τιμές πριμοδότησης δημοπρασίας γης και δεν υπήρχε καθορισμός τιμής σύνδεσης για ακίνητα και γη στην ανακοίνωση.

Προκειμένου να περιορίσει την υπερθέρμανση της αγοράς ακινήτων, η Σαγκάη έχει εφαρμόσει μια πολιτική ορίων τιμών, ξεκινώντας με παρτίδες κεντρικής προσφοράς γης το 2021. Εκτός από το ανώτατο όριο του συντελεστή πριμοδότησης 10%, η μέση τιμή της γης μετά τη μετατροπή της σε στέγαση ορίζεται επίσης κατά τη μεταβίβαση της γης.

Η απόκτηση γης από το Greentown αυτή τη φορά εξακολουθεί να έχει περιορισμούς στα επιτόκια πριμοδότησης. Το Γραφείο Δημοτικού Σχεδιασμού και Φυσικών Πόρων της Σαγκάης ανέφερε στην ανακοίνωση ότι για αγροτεμάχια σε συγκεκριμένες περιοχές με υψηλή δημοτικότητα στην αγορά, πρέπει να ληφθούν διαφοροποιημένα μέτρα ελέγχου πριν από τη μεταβίβαση και αφού ο συντελεστής πριμοδότησης υπερβεί ένα ορισμένο όριο, θα μεταφερθεί στο διαδικασία κλήρωσης για την καθοδήγηση της ορθολογικής υποβολής προσφορών.

Ο βασιλιάς της γης που δημοπρατήθηκε από την Greentown αυτή τη φορά είχε επιτόκιο premium 30% και τελικά κέρδισε μέσω λαχειοφόρου αγοράς. Ο Lu Wenxi εισήγαγε ότι η Σαγκάη εφαρμόζει μια πολιτική one-site-one και εξακολουθεί να υπάρχει καθοδήγηση σχετικά με την τιμή συγκεκριμένων αγροτεμαχίων. "Υπάρχει ακόμη ημερήσιο όριο. Το προηγούμενο ημερήσιο όριο ήταν 10%, αλλά αυτή τη φορά είναι 30%.

Ωστόσο, σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του Ερευνητικού Ινστιτούτου China Index, στις 7 Ιουνίου 2024, μεταξύ των 22 πόλεων που έχουν εφαρμόσει κεντρική παροχή γης, 19 πόλεις έχουν ξαναρχίσει με τον υψηλότερο πλειοδότη, αφήνοντας μόνο τρεις πόλεις: Πεκίνο, Shenzhen , και Ningbo πολιτική ορίων τιμών γης.

Σύμφωνα με το Economic Observer Network, τον Οκτώβριο του 2023, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων εξέδωσε έγγραφο προς τις αρχές φυσικών πόρων διαφόρων επαρχιών και πόλεων, συνιστώντας την κατάργηση των περιορισμών στις τιμές της γης στους πλειστηριασμούς γης.

Μετά την άρση του ορίου τιμής, η τοπική αγορά δημοπρασιών έχει αναθερμανθεί. Στατιστικά στοιχεία από το China Index Research Institute δείχνουν ότι από τον Μάιο του 2024, η περιοχή συναλλαγών κατοικιών σε 300 πόλεις σε ολόκληρη τη χώρα έχει αυξηθεί για τρεις συνεχόμενους μήνες και το απούλητο ποσοστό έχει μειωθεί, παραμένοντας κάτω από 10% για δύο συνεχόμενους μήνες .

Μεταξύ αυτών, η περιοχή του Δέλτα του ποταμού Yangtze είναι η πιο καυτή. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία από το China Index Research Institute, τους πρώτους επτά μήνες του 2024, η μέση κατώτατη τιμή της οικιστικής γης που συναλλάσσεται στο Δέλτα του ποταμού Yangtze ήταν 12.530 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο, σημειώνοντας αύξηση 6,9% από έτος σε έτος.

Η Meng Xinxin, αναλυτής στο China Index Research Institute, είπε στους δημοσιογράφους του Southern Weekend ότι εκτός από τη Σαγκάη, σε πρόσφατες δημοπρασίες γης σε βασικές πόλεις, το πρώτο απεριόριστο οικόπεδο κατοικιών στην κύρια πόλη Hangzhou πωλήθηκε με πριμοδότηση 40%. και το οικόπεδο της οδού Nanjing Gulou Fenghuang πωλήθηκε με πριμοδότηση 21%.

Ωστόσο, εκτός από το Δέλτα του ποταμού Yangtze, η τιμή μονάδας της οικιστικής γης σε άλλες περιοχές μειώθηκε από έτος σε έτος. Πρόσφατα πωληθέντα οικόπεδα σε πόλεις όπως η Τιαντζίν και η Τζινάν δεν έχουν πουληθεί σε τιμή premium και τα περισσότερα από αυτά έχουν πουληθεί σε χαμηλή τιμή.

Η αλλαγή στους κανόνες δημοπρασίας γης σημαίνει ότι η τιμή της συναλλαγής καθορίζεται από τις προσφορές της αγοράς και οι εταιρείες ακινήτων έχουν περισσότερο χώρο να προσαρμόσουν τις τιμές πώλησής τους. «Τα θέματα της αγοράς επιστρέφουν στην αγορά».

Ο δημοσιογράφος του Southern Weekend, Wei Lincong

Αρχισυντάκτης Feng Ye