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Le district de Xuhui à Shanghai où le nouveau roi a été photographié. Visuel Chine/Photo

Le 7 août 2024, Xin Di Wang a été vendu aux enchères à Shanghai. Un terrain résidentiel situé dans la rue Xietu, dans le district de Xuhui, a été remporté par Greentown Chine (03900.HK) pour un prix total de 4,8 milliards de yuans. Le prix plancher a atteint 131 000 yuans/mètre carré, établissant un nouveau record pour Ronshine Chine (03301). .HK) en 2016. Le record national du prix des terrains de 100 300 yuans/mètre carré a été établi à Shanghai.

Les informations divulguées par le Shanghai Public Resources Trading Center montrent que le terrain à vendre couvre une superficie d'environ 17 000 mètres carrés et que le prix de départ a atteint 3,696 milliards de yuans. Cela signifie que le prix plancher du terrain avant la vente a atteint 101 000 yuans/mètre carré, garantissant ainsi à l'avance le meilleur prix unitaire.

Que signifie être à nouveau le Roi de la Terre après huit ans ?

Chaleur et froid inégaux

"Si vous prenez un si bon terrain urbain, il va sans dire que (les promoteurs) se battront certainement pour l'obtenir." Lu Wenxi, analyste en chef de Centaline Real Estate qui suit depuis longtemps le marché immobilier de Shanghai, n'est pas surpris que ce terrain soit récupéré. un prix élevé.

Il a déclaré aux journalistes du Southern Weekend que le terrain avait été initialement acquis par le groupe Xiaomi en 2021 et qu'il devait être utilisé pour construire le siège social de Shanghai. Cependant, il n’a pas été développé par la suite et a été racheté et mis sur le marché par le gouvernement. L'utilisation du terrain est passée de bureaux commerciaux à des logements commerciaux, et le prix du terrain a augmenté en conséquence, soit deux fois plus élevé que le prix total du terrain acquis par Xiaomi.

La zone où se trouve le terrain est stratégiquement située et de nombreuses maisons de luxe se trouvent à proximité. Certains magnats de l’immobilier du cercle d’amis de Lu Wenxi y vivent et « promènent leurs chiens et courent quand ils n’ont rien à faire ».

D'après la carte, le terrain est situé dans la région de Binjiang. Il s'agit d'un emplacement privilégié où le fleuve Huangpu traverse la ville centrale de Shanghai. Il s'agit également de la zone centrale de la zone d'activité centrale de planification urbaine de Shanghai et est entouré de zones urbaines. des biens immobiliers tels que Huiyuanxi, Hong Kong Land·Qiyuan et Yujiangting All around.

Selon Anjuke, la plupart de ces propriétés sont de grandes unités d'une à deux cents mètres carrés, avec un prix moyen d'environ 150 000 yuans/mètre carré.

Song Yanqing, président de RAND Consulting, entretient une coopération commerciale avec Greentown. Selon lui, le terrain acquis par Greentown n'est pas cher et devrait à l'avenir être développé selon les normes de logement de luxe.

Song Yanqing a déclaré aux journalistes du Southern Weekend que, selon les normes de prix de l'industrie, les résidences construites sur ce type de terrain sont généralement vendues à un prix supplémentaire de 25 000 à 50 000 RMB par mètre carré sur le prix plancher. Le prix de vente futur de Greentown devrait être d'environ 150 000. yuans-170 000 yuans/mètre carré.

Lu Wenxi a déclaré que ce type de propriétés améliorées de milieu à haut de gamme se vend actuellement bien. Surtout pour les maisons de luxe d'une superficie de 144 mètres carrés et d'un prix total de plus de 15 millions de yuans, le volume des transactions en 2024 sera supérieur à celui de la même période de l'année dernière.

Selon Phoenix.com, au premier semestre 2024, 23 propriétés haut de gamme dont les prix unitaires dépassent 100 000 yuans/mètre carré sont entrées sur le marché à Shanghai, avec des ventes totales dépassant 100 milliards de yuans. Au total, près de 4 000 unités ont été signées en ligne, parmi lesquelles 1 544 maisons de luxe d'un prix total de plus de 30 millions de yuans ont été vendues, établissant un record au cours de la dernière décennie.

Ce type de propriété de luxe s'adresse principalement à des particuliers fortunés, dont le pouvoir d'achat est moins affecté par les fluctuations économiques. L'achat de propriétés de haute qualité contribuera à maintenir et à augmenter la valeur de leurs actifs.

En plus de Land King, Greentown a également acquis une autre parcelle de terrain dans la rue Jiangwan Town, dans le district de Hongkou, à Shanghai, pour un prix total de 1,2 milliard de yuans et un taux de prime de 6,48 %.

Lu Wenxi a analysé que la plupart des terrains actuellement réservés par Greentown à Shanghai ont été aménagés et doivent être complétés par des terrains.

Song Yanqing a expliqué que Greentown s'est concentré sur la qualité lorsque son fondateur Song Weiping a pris la barre, et que sa gamme de produits s'est concentrée sur les propriétés résidentielles de milieu à haut de gamme. Après que l'entreprise centrale China Communications Construction Group a pris le relais, elle s'est transformée en une entreprise à propriété mixte et ses conditions de fonctionnement se sont améliorées, ce qui peut l'aider à acquérir des terrains à contre-courant.

Selon le site officiel de Greentown, au 31 décembre 2023, China Communications Construction Company est l’unique actionnaire de la société, détenant environ 28,97 % du capital social total émis. Le chiffre d'affaires de l'entreprise en 2023 s'élève à 131,38 milliards de yuans, le bénéfice à 6,68 milliards de yuans, l'actif total à 535,54 milliards de yuans et le passif à 421,6 milliards de yuans.

"C'est assez inégal en ce moment." Lu Wenxi a déclaré que le marché des propriétés qui sont justement en demande et des terrains avec des emplacements moyens est encore tiède. Le marché est divisé et le marché global est toujours dans une fourchette descendante.

Le jour où Greentown a remporté le Land King, quatre autres parcelles de terrain étaient à vendre en même temps. Cependant, la qualité est relativement moyenne et il existe des problèmes tels que l'éloignement et l'environnement ancien. Les sociétés immobilières ne sont pas très enthousiastes à l'idée de soumissionner. Trois des parcelles de terrain ont été mises aux enchères par une seule entreprise et ont finalement été vendues au prix le plus bas.

Retour au marché

Le succès des enchères de Shanghai cette fois-ci est également lié à l'ajustement des règles d'enchères locales.

Le 7 juin 2024, le Bureau municipal de la planification et des ressources naturelles de Shanghai a publié une annonce visant à annuler l'exigence de limite supérieure de 10 % pour les taux de prime aux enchères de terrains, et aucune fixation de prix de liaison pour l'immobilier et les terrains n'a été mentionnée dans l'annonce.

Afin de freiner la surchauffe du marché immobilier, Shanghai a mis en œuvre une politique de limitation des prix, en commençant par des lots d'offres de terrains centralisées en 2021. Outre le plafond de taux de prime de 10 %, le prix moyen du terrain après son aménagement en logements est également stipulé lors de la cession du terrain.

Cette fois, l'acquisition de terrains par Greentown est toujours soumise à des restrictions en matière de taux de prime. Le Bureau municipal de la planification et des ressources naturelles de Shanghai a déclaré dans son communiqué que pour les parcelles situées dans des zones spécifiques très populaires sur le marché, des mesures de contrôle différenciées doivent toujours être prises avant le transfert, et qu'une fois que le taux de prime dépasse une certaine limite, elles seront transférées au processus de loterie pour guider les enchères rationnelles.

Le roi des terres vendu aux enchères par Greentown avait cette fois un taux de prime de 30 % et a finalement été gagné grâce à une loterie. Lu Wenxi a expliqué que Shanghai mettait en œuvre une politique « un site, un » et qu'il existait toujours des indications sur le prix de certaines parcelles de terrain. "Il existe toujours une limite quotidienne. La limite quotidienne précédente était de 10 %, mais cette fois elle est de 30 %."

Cependant, selon les statistiques du China Index Research Institute, au 7 juin 2024, parmi les 22 villes qui ont mis en place une offre centralisée de terrains, 19 villes ont repris « le plus offrant l'obtient », ne laissant que trois villes : Pékin, Shenzhen. , et Ningbo. Politique de limitation des prix des terrains.

Selon l'Economic Observer Network, en octobre 2023, le ministère des Ressources naturelles a publié un document aux autorités des ressources naturelles de diverses provinces et villes recommandant que les restrictions sur les prix des terrains lors des enchères foncières soient abolies.

Après la levée de la limite de prix, le marché local des enchères s'est réchauffé. Les statistiques du China Index Research Institute montrent qu'à partir de mai 2024, la superficie des transactions de terrains résidentiels dans 300 villes du pays a augmenté pendant trois mois consécutifs et le taux d'invendus a diminué, restant inférieur à 10 % pendant deux mois consécutifs. .

Parmi elles, la région du delta du fleuve Yangtze est la plus chaude. Selon les statistiques de l'Institut de recherche China Index, au cours des sept premiers mois de 2024, le prix plancher moyen des terrains résidentiels négociés dans le delta du fleuve Yangtze était de 12 530 yuans/mètre carré, soit une augmentation de 6,9 ​​% sur un an.

Meng Xinxin, analyste au China Index Research Institute, a déclaré aux journalistes du Southern Weekend qu'en plus de Shanghai, lors des récentes enchères de terrains dans des villes clés, le premier terrain résidentiel sans restriction dans la ville principale de Hangzhou a été vendu avec une prime de 40%, et le terrain de la rue Nanjing Gulou Fenghuang a été vendu avec une prime de 21 %.

Cependant, à l'exception du delta du fleuve Yangtsé, le prix unitaire des terrains résidentiels dans d'autres régions a diminué d'une année sur l'autre. Les terrains récemment vendus dans des villes comme Tianjin et Jinan n'ont pas été vendus à un prix plus élevé, et la plupart d'entre eux ont été vendus à bas prix.

Le changement des règles relatives aux enchères foncières signifie que le prix de la transaction est déterminé par les enchères du marché et que les sociétés immobilières disposent d'une plus grande marge de manœuvre pour ajuster leurs prix de vente. "Les questions de marché reviennent sur le marché", a déclaré Lu Wenxi.

Wei Lincong, journaliste du Southern Weekend

Rédacteur en chef Feng Ye