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新国王が撮影された上海徐匯区。ビジュアルチャイナ/写真

2024年8月7日、シン・ディ・ワンは上海でオークションにかけられた。徐匯区謝図街にある住宅用地をグリーンタウン・チャイナ(03900.HK)が総額48億元で落札、最低価格は1平方メートル当たり13万1000元に達し、ロンシャイン・チャイナ(03301)の新記録を樹立した。 .HK) は 2016 年に設定されました。上海では 100,300 元/平方メートルという全国地価記録が樹立されました。

上海公共資源貿易センターが公開した情報によると、売りに出されている土地の面積は約1万7000平方メートル、開始価格は36億9600万元に達している。これは、販売前の土地の最低価格が10.1万元/平方メートルに達し、最高の単価を事前に確定したことを意味する。

8年ぶりに再び地球の王になるということは何を意味するのでしょうか？

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「これほど優れた都市用地を取り上げれば、（開発業者が）間違いなくそのために争うことになるのは言うまでもない。上海の不動産市場を長年観察してきたセンタリン・リアル・エステートの首席アナリスト、ルー・ウェンシー氏は、この土地が落札されたことに驚かなかった。」高い値段。

同氏はSouthern Weekendの記者に対し、この土地は当初Xiaomi Groupが2021年に取得し、上海本社の建設に使用する予定だったと語った。しかし、その後開発されることはなく、政府によって再取得されて市場に投入されました。土地の用途が商業オフィスから商業住宅に変更され、それに伴い地価も上昇し、シャオミが取得した土地の総額の2倍となった。

当該土地が位置するエリアは戦略的に位置しており、近隣には高級住宅が多数ございます。ルー・ウェンシーさんの友人の中に不動産王の何人かがそこに住んでおり、「犬の散歩をしたり、何もすることがないときは走ったりしている」という。

地図で見ると、この土地は上海の中心街を黄浦江が流れる浜江地区に位置しており、上海都市計画中心活動区の中核エリアでもあります。恵源渓、香港ランド・チーユアン、余江亭などの不動産。

安住家によると、これらの物件の多くは1～200平方メートルの大型ユニットで、平均価格は1平方メートル当たり約15万元だという。

RAND Consulting の社長である Song Yanqing 氏は、Greentown と業務提携を行っています。同氏の意見では、グリーンタウンが取得した土地は高価ではなく、将来的には高級住宅基準に従って開発されるべきだという。

Song Yanqing氏はSouthern Weekendの記者に対し、業界の価格基準によれば、この種の土地で開発された住宅は通常、床価格に1平方メートルあたり2万5,000～5万元の追加価格で販売されると述べ、グリーンタウンの将来の販売価格は約15万元になると予想されていると語った。元-170,000元/平方メートル。

Lu Wenxi氏は、この種の中高級改良物件が現在よく売れていると語った。特に面積144平方メートル、総額1500万元以上の高級住宅の場合、2024年の取引量は前年同期よりも増加すると予想されている。

Phoenix.comによると、2024年上半期に上海では坪単価10万元を超える高級不動産23件が市場に参入し、総売上高は1000億元を超えた。合計4,000戸近くがオンラインで契約され、そのうち総額3,000万元以上の高級住宅が1,544戸販売され、過去10年間で最高記録を樹立した。

このタイプの高級物件は主に富裕層をターゲットにしており、購買力が景気変動の影響を受けにくいため、高品質の物件を購入することで資産価値の維持・向上につながります。

グリーンタウンはランドキングに加えて、上海市虹口区江湾街街にある別の土地区画も取得しており、総額は12億元、プレミアム率は6.48％となっている。

盧文喜氏は、現在上海グリーンタウンが保有している土地のほとんどは開発されており、土地を補充する必要があると分析した。

Song Yanqing 氏は、創業者の Song Weiping 氏が指揮を執ったとき、Greentown は品質を重視し、その製品ラインは中級から高級住宅用不動産に焦点を当てていたと紹介しました。中心企業である中国通信建設集団が引き継いだ後、同社は混合所有企業に転換し、経営条件が改善したため、傾向に逆らって土地を取得することができる。

Greentown の公式ウェブサイトによると、2023 年 12 月 31 日現在、China Communications Construction Company が同社の単一株主であり、発行済み株式総資本の約 28.97% を保有しています。 2023年の同社の収益は1,313.8億元、利益は66.8億元、総資産は5,355.4億元、負債は4,216億元である。

「現在は非常に不均一です。」とルー・ウェンシー氏は、需要があるだけの不動産市場と平均的な立地の土地区画はまだ生ぬるい状況にあり、市場全体は依然として下落傾向にあると述べた。

グリーンタウンが土地王を獲得した日、同時に他に 4 つの土地区画が売りに出されました。しかし、品質は比較的平均的であり、遠隔地や古い環境などの問題があり、不動産会社は入札にあまり熱心ではありません。土地区画のうち 3 区画は 1 社のみによって競売にかけられ、最終的に最低価格で落札されました。

市場に戻る

今回の上海オークションの成功には、現地のオークションルールの調整も関係している。

2024年6月7日、上海市計画天然資源局は土地競売のプレミアムレートの10％上限要件を解除する発表を発表したが、その発表には不動産と土地の連動価格設定はなかった。

不動産市場の過熱を抑えるため、上海市は2021年の一括集中土地供給から価格制限政策を導入した。土地譲渡の際には、プレミアム率の上限10％に加え、宅地化後の土地の平均価格も定められています。

今回のグリーンタウンの用地取得には依然として割増率の制限が残っている。上海市計画天然資源局は発表の中で、市場での人気が高い特定地域の土地区画については、譲渡前に引き続き差別化された管理措置を講じる必要があり、割増率が一定の限度を超えた後は、市に譲渡されると述べた。抽選プロセスをご案内し合理的な入札を行っております。

今回グリーンタウンが競売にかけた土地王はプレミアム率が30％で、最終的には抽選で落札された。盧文喜氏は、上海は一敷地一政策を実施しており、特定の土地区画の価格については依然として窓口指導が行われていると紹介した。 「1 日あたりの制限はまだあります。以前の 1 日あたりの制限は 10% でしたが、今回は 30% です。」

しかし、中国指数研究所の統計によると、2024年6月7日の時点で、集中的な土地供給を実施している22都市のうち、19都市が「最高入札者が獲得」を再開し、残るは北京、深センの3都市のみとなっている。 、および寧波の地価制限政策。

経済監視ネットワークによると、2023年10月、天然資源省はさまざまな省や市の天然資源当局に対し、土地競売における地価制限の撤廃を勧告する文書を発行した。

制限価格が撤廃されてから、地元のオークション市場は過熱している。中国指数研究所の統計によると、2024年5月以降、全国300都市の住宅地の取引面積は3カ月連続で増加、売れ残り率は低下し、2カ月連続で10％を下回った。 。

その中でも長江デルタ地域が最も暑い。中国指数研究所の統計によると、2024年上半期に長江デルタで取引された住宅地の平均床価格は1平方メートル当たり1万2530元で、前年比6.9％上昇した。

中国指数研究所のアナリスト、孟新新氏は南方週末記者に対し、上海に加え、主要都市での最近の土地競売では、主要都市杭州の初の無制限住宅地が40％のプレミアムで落札されたと語った。そして南京鼓楼鳳凰街の区画は21％のプレミアムで販売された。

ただし、長江デルタを除くその他の地域の住宅地単価は前年比​​下落した。天津や済南などの都市で最近販売された土地区画はプレミアム価格で販売されておらず、ほとんどが低価格で販売されている。

土地競売のルール変更により、取引価格は市場入札で決まることになり、不動産会社が販売価格を調整する余地が広がる。 「市場の問題は市場に戻ります。」とルー・ウェンシー氏は語った。

「Southern Weekend」記者 魏林滄

編集長 馮葉