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El distrito Xuhui de Shanghai donde se fotografió al nuevo rey. Visual China/Foto

El 7 de agosto de 2024, Xin Di Wang fue subastado en Shanghai. Greentown China (03900.HK) ganó un terreno residencial ubicado en la calle Xietu, distrito de Xuhui, por un precio total de 4.800 millones de yuanes. El precio mínimo alcanzó los 131.000 yuanes/metro cuadrado, estableciendo un nuevo récord para Ronshine China (03301). .HK) en 2016. El récord nacional del precio del suelo de 100.300 yuanes/metro cuadrado se estableció en Shanghai.

La información divulgada por el Centro de Comercio de Recursos Públicos de Shanghai muestra que el terreno en venta cubre un área de aproximadamente 17.000 metros cuadrados y el precio inicial ha alcanzado los 3.696 millones de yuanes. Esto significa que el precio mínimo del terreno antes de la venta alcanzó los 101.000 yuanes por metro cuadrado, fijando el mejor precio unitario por adelantado.

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Calor y frío desiguales

"Si se compran terrenos urbanos tan buenos, no hace falta decir que (los promotores) definitivamente lucharán por ellos". Lu Wenxi, analista jefe de Centaline Real Estate, que ha seguido durante mucho tiempo el mercado inmobiliario de Shanghai, no se sorprendió de que estos terrenos se vendieran bien. un precio alto.

Dijo a los periodistas de Southern Weekend que el terreno fue adquirido originalmente por Xiaomi Group en 2021 y estaba previsto utilizarlo para construir la sede de Shanghai. Sin embargo, no se desarrolló después de eso y el gobierno lo volvió a adquirir y poner en el mercado. El uso del suelo se cambió de oficinas comerciales a viviendas comerciales y el precio del suelo aumentó en consecuencia, que fue el doble del precio total del terreno adquirido por Xiaomi.

La zona donde se ubica el terreno está estratégicamente ubicada y hay muchas viviendas de lujo cercanas. Algunos magnates inmobiliarios del círculo de amigos de Lu Wenxi viven allí y “pasean a sus perros y corren cuando no tienen nada que hacer”.

Según el mapa, el terreno está ubicado en el área de Binjiang. Es una ubicación privilegiada donde el río Huangpu fluye a través de la ciudad central de Shanghai. También es el área central del Área de Actividad Central de Planificación Urbana de Shanghai y está rodeada por. bienes raíces como Huiyuanxi, Hong Kong Land·Qiyuan y Yujiangting.

Según Anjuke, la mayoría de estas propiedades son unidades grandes de entre cien y doscientos metros cuadrados, con un precio medio de unos 150.000 yuanes por metro cuadrado.

Song Yanqing, presidente de RAND Consulting, ha mantenido una cooperación comercial con Greentown. En su opinión, el terreno adquirido por Greentown no es caro y en el futuro debería desarrollarse según estándares de viviendas de lujo.

Song Yanqing dijo a los periodistas de Southern Weekend que, de acuerdo con los estándares de precios de la industria, las residencias desarrolladas en este tipo de terreno generalmente se venden a entre 25.000 y 50.000 RMB adicionales por metro cuadrado sobre el precio mínimo. Se espera que el precio de venta futuro de Greentown sea de aproximadamente 150.000. yuanes-170.000 yuanes/metro cuadrado.

Lu Wenxi dijo que este tipo de propiedades mejoradas de gama media a alta se están vendiendo bien actualmente. Especialmente para las casas de lujo con una superficie de 144 metros cuadrados y un precio total de más de 15 millones de yuanes, el volumen de transacciones en 2024 será mayor que en el mismo período del año pasado.

Según Phoenix.com, en el primer semestre de 2024, 23 propiedades de alta gama con precios unitarios superiores a 100.000 yuanes por metro cuadrado entraron en el mercado de Shanghai, con ventas totales superiores a 100.000 millones de yuanes. Se firmaron en línea un total de casi 4.000 unidades, de las cuales se vendieron 1.544 casas de lujo con un precio total de más de 30 millones de yuanes, estableciendo un récord en la última década.

Este tipo de propiedades de lujo está dirigida principalmente a personas de alto patrimonio, cuyo poder adquisitivo se ve menos afectado por las fluctuaciones económicas. La compra de propiedades de alta calidad ayudará a mantener y aumentar el valor de sus activos.

Además de Land King, Greentown también adquirió otra parcela de terreno en Jiangwan Town Street, distrito de Hongkou, Shanghai, con un precio total de 1.200 millones de yuanes y una tasa de prima del 6,48%.

Lu Wenxi analizó que la mayor parte del terreno actualmente reservado por Greentown en Shanghai ha sido urbanizado y necesita complementarse con terreno.

Song Yanqing presentó que Greentown se centró en la calidad cuando el fundador Song Weiping tomó el mando y que su línea de productos se centró en propiedades residenciales de gama media y alta. Después de que la empresa central China Communications Construction Group asumió el control, se transformó en una empresa de propiedad mixta y sus condiciones operativas mejoraron, lo que puede ayudarle a adquirir terrenos en contra de la tendencia.

Según el sitio web oficial de Greentown, al 31 de diciembre de 2023, China Communications Construction Company es el único accionista de la empresa y posee aproximadamente el 28,97% del capital social total emitido. Los ingresos de la empresa en 2023 ascendieron a 131,38 mil millones de yuanes, las ganancias a 6,68 mil millones de yuanes, los activos totales a 535,54 mil millones de yuanes y los pasivos a 421,6 mil millones de yuanes.

"En este momento es bastante desigual", dijo Lu Wenxi, el mercado de propiedades con poca demanda y terrenos con ubicaciones promedio todavía está tibio y el mercado general todavía está en un rango descendente.

El día que Greentown ganó el Land King, había otras cuatro parcelas de tierra a la venta al mismo tiempo. Sin embargo, la calidad es relativamente media y existen problemas como la ubicación remota y el entorno antiguo. Las empresas inmobiliarias no están muy entusiasmadas con las ofertas. Tres de los terrenos fueron subastados por una sola empresa y finalmente se vendieron al precio más bajo.

Regreso al mercado

El éxito de la subasta de Shanghai esta vez también está relacionado con el ajuste de las reglas de subasta locales.

El 7 de junio de 2024, la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Shanghai emitió un anuncio para cancelar el requisito del límite superior del 10% para las primas de las subastas de tierras, y en el anuncio no se fijaba el precio de vinculación para los bienes inmuebles y los terrenos.

Para frenar el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario, Shanghai ha implementado una política de límite de precios, comenzando con lotes de suministro centralizado de tierras en 2021. Además del límite de la tasa de prima del 10%, el precio promedio del terreno después de su conversión en vivienda también se estipula cuando se transfiere el terreno.

La adquisición de terrenos por parte de Greentown esta vez todavía tiene restricciones de tarifas superiores. La Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Shanghai declaró en el anuncio que para las parcelas de tierra en áreas específicas con gran popularidad en el mercado, aún se deben tomar medidas de control diferenciadas antes de la transferencia, y después de que la tasa de prima exceda un cierto límite, se transferirán a la Proceso de lotería para guiar las ofertas racionales.

El rey de la tierra subastado por Greentown esta vez tenía una tasa de prima del 30% y finalmente se ganó mediante una lotería. Lu Wenxi presentó que Shanghai implementa una política de un solo sitio y que todavía hay orientación sobre el precio de parcelas de tierra específicas. "Todavía hay un límite diario. El límite diario anterior era del 10%, pero esta vez es del 30%".

Sin embargo, según las estadísticas del Instituto de Investigación del Índice de China, al 7 de junio de 2024, entre las 22 ciudades que han implementado el suministro centralizado de tierras, 19 ciudades han reanudado "el mejor postor lo obtiene", dejando solo tres ciudades: Beijing, Shenzhen. y Ningbo. Política de límite de precios de la tierra.

Según la Red de Observadores Económicos, en octubre de 2023, el Ministerio de Recursos Naturales emitió un documento a las autoridades de recursos naturales de varias provincias y ciudades recomendando que se abolieran las restricciones de precios de la tierra en las subastas de tierras.

Después de que se levantó el límite de precios, el mercado de subastas local se ha calentado. Las estadísticas del Instituto de Investigación de Índices de China muestran que a partir de mayo de 2024, el área de transacción de terrenos residenciales en 300 ciudades de todo el país aumentó durante tres meses consecutivos y la tasa de no vendidos disminuyó, permaneciendo por debajo del 10% durante dos meses consecutivos. .

Entre ellas, la región del delta del río Yangtze es la más calurosa. Según estadísticas del Instituto de Investigación del Índice de China, en los primeros siete meses de 2024, el precio mínimo promedio de los terrenos residenciales negociados en el delta del río Yangtze fue de 12.530 yuanes/metro cuadrado, un aumento interanual del 6,9%.

Meng Xinxin, analista del Instituto de Investigación del Índice de China, dijo a los periodistas de Southern Weekend que, además de Shanghai, en recientes subastas de terrenos en ciudades clave, el primer terreno residencial sin restricciones en la ciudad principal de Hangzhou se vendió con una prima del 40%. y el terreno de la calle Nanjing Gulou Fenghuang se vendió con una prima del 21%.

Sin embargo, a excepción del delta del río Yangtze, el precio unitario del suelo residencial en otras regiones cayó año tras año. Los terrenos vendidos recientemente en ciudades como Tianjin y Jinan no se han vendido a un precio superior y la mayoría de ellos se han vendido a un precio bajo.

El cambio en las reglas de subasta de tierras significa que el precio de la transacción se determina mediante la licitación del mercado y las empresas inmobiliarias tienen más margen para ajustar sus precios de venta. "Los asuntos del mercado vuelven al mercado", dijo Lu Wenxi.

Wei Lincong, reportero del fin de semana del sur

Editor en jefe Feng Ye