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Der Xuhui-Bezirk von Shanghai, wo der neue König fotografiert wurde. Visuelles China/Foto

Am 7. August 2024 wurde Xin Di Wang in Shanghai versteigert. Ein Wohngrundstück in der Xietu Street im Bezirk Xuhui wurde von Greentown China (03900.HK) für einen Gesamtpreis von 4,8 Milliarden Yuan gewonnen. Der Mindestpreis erreichte 131.000 Yuan/Quadratmeter und stellte damit einen neuen Rekord für Ronshine China (03301) auf .HK) im Jahr 2016. Der landesweite Grundstückspreisrekord von 100.300 Yuan/Quadratmeter wurde in Shanghai aufgestellt.

Aus den vom Shanghai Public Resources Trading Center veröffentlichten Informationen geht hervor, dass das zum Verkauf stehende Grundstück eine Fläche von etwa 17.000 Quadratmetern umfasst und der Startpreis 3,696 Milliarden Yuan erreicht hat. Das bedeutet, dass der Mindestpreis des Grundstücks vor dem Verkauf 101.000 Yuan/Quadratmeter erreichte, wodurch der beste Stückpreis im Voraus festgelegt wurde.

Was bedeutet es, nach acht Jahren wieder der König der Erde zu sein?

Ungleichmäßige Hitze und Kälte

„Wenn man so gutes städtisches Land wegnimmt, ist es selbstverständlich, dass (Entwickler) definitiv dafür kämpfen werden.“ Lu Wenxi, Chefanalyst von Centaline Real Estate, der den Immobilienmarkt in Shanghai seit langem verfolgt, war nicht überrascht, dass dieses Land eingeholt wurde ein hoher Preis.

Er erzählte Reportern von Southern Weekend, dass das Land ursprünglich im Jahr 2021 von der Xiaomi Group erworben worden sei und für den Bau des Hauptsitzes in Shanghai genutzt werden sollte. Danach wurde es jedoch nicht weiterentwickelt und von der Regierung wieder erworben und auf den Markt gebracht. Die Landnutzung wurde von Gewerbebüros auf Gewerbewohnungen umgestellt und der Grundstückspreis entsprechend erhöht, der doppelt so hoch war wie der Gesamtpreis des von Xiaomi erworbenen Grundstücks.

Das Gebiet, in dem sich das Grundstück befindet, ist strategisch günstig gelegen und es gibt viele Luxusimmobilien in der Nähe. Einige Immobilienmagnaten aus Lu Wenxis Freundeskreis leben dort und „gehen mit ihren Hunden spazieren und rennen, wenn sie nichts zu tun haben“.

Aus der Karte geht hervor, dass das Land in der Gegend von Binjiang liegt, wo der Huangpu-Fluss durch die Innenstadt von Shanghai fließt. Es ist auch das Kerngebiet des Shanghai Urban Planning Central Activity Area und ist von umgeben Immobilien wie Huiyuanxi, Hong Kong Land·Qiyuan und Yujiangting.

Laut Anjuke handelt es sich bei den meisten dieser Immobilien um große Einheiten von ein bis zweihundert Quadratmetern mit einem Durchschnittspreis von etwa 150.000 Yuan/Quadratmeter.

Song Yanqing, Präsident von RAND Consulting, hat geschäftlich mit Greentown zusammengearbeitet. Seiner Meinung nach ist das von Greentown erworbene Land nicht teuer und sollte künftig nach Luxuswohnungsstandards bebaut werden.

Song Yanqing sagte gegenüber Reportern von Southern Weekend, dass auf dieser Art von Grundstücken errichtete Wohnhäuser in der Regel zu einem Aufpreis von 25.000 bis 50.000 RMB pro Quadratmeter zum Grundpreis verkauft werden. Es wird erwartet, dass der zukünftige Verkaufspreis in Greentown etwa 150.000 betragen wird Yuan-170.000 Yuan/Quadratmeter.

Lu Wenxi sagte, dass sich diese Art von verbesserten Immobilien der mittleren bis oberen Preisklasse derzeit gut verkaufen. Insbesondere bei Luxusimmobilien mit einer Fläche von 144 Quadratmetern und einem Gesamtpreis von mehr als 15 Millionen Yuan wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2024 höher sein als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Laut Phoenix.com sind im ersten Halbjahr 2024 in Shanghai 23 High-End-Immobilien mit Stückpreisen von über 100.000 Yuan/Quadratmeter auf den Markt gekommen, mit einem Gesamtumsatz von über 100 Milliarden Yuan. Insgesamt wurden fast 4.000 Einheiten online unterzeichnet, von denen 1.544 Luxusimmobilien mit einem Gesamtpreis von mehr als 30 Millionen Yuan verkauft wurden, was einen Rekord im letzten Jahrzehnt darstellt.

Diese Art von Luxusimmobilien richtet sich vor allem an vermögende Privatpersonen, deren Kaufkraft weniger von wirtschaftlichen Schwankungen beeinflusst wird. Der Kauf hochwertiger Immobilien trägt dazu bei, den Wert ihres Vermögens zu erhalten und zu steigern.

Neben Land King erwarb Greentown auch ein weiteres Grundstück in der Jiangwan Town Street, Bezirk Hongkou, Shanghai, mit einem Gesamtpreis von 1,2 Milliarden Yuan und einem Prämiensatz von 6,48 %.

Lu Wenxi analysierte, dass der größte Teil des derzeit von Greentown in Shanghai reservierten Landes erschlossen ist und durch Land ergänzt werden muss.

Song Yanqing stellte vor, dass Greentown sich auf Qualität konzentrierte, als Gründer Song Weiping das Ruder übernahm, und dass sich seine Produktlinie auf Wohnimmobilien der mittleren bis oberen Preisklasse konzentrierte. Nach der Übernahme durch das Zentralunternehmen China Communications Construction Group wandelte es sich in ein Unternehmen mit gemischtem Eigentum um und seine Betriebsbedingungen verbesserten sich, was es ihm ermöglichen wird, gegen den Trend Land zu erwerben.

Laut der offiziellen Website von Greentown ist die China Communications Construction Company zum 31. Dezember 2023 der einzige Aktionär des Unternehmens und hält etwa 28,97 % des gesamten ausgegebenen Aktienkapitals. Der Umsatz des Unternehmens im Jahr 2023 beträgt 131,38 Milliarden Yuan, der Gewinn 6,68 Milliarden Yuan, die Bilanzsumme 535,54 Milliarden Yuan und die Verbindlichkeiten 421,6 Milliarden Yuan.

„Im Moment ist es ziemlich uneinheitlich.“ Lu Wenxi sagte, dass der Markt für Immobilien, die nur nachgefragt werden, und Grundstücke mit durchschnittlicher Lage noch lauwarm sei. Der Markt sei gespalten und der Gesamtmarkt befinde sich immer noch im Abwärtstrend.

An dem Tag, an dem Greentown den Land King gewann, standen gleichzeitig vier weitere Grundstücke zum Verkauf. Allerdings ist die Qualität relativ durchschnittlich und es gibt Probleme wie die abgelegene Lage und die alte Umgebung. Immobilienunternehmen sind nicht sehr begeistert von der Ausschreibung. Drei der Grundstücke wurden von nur einem Unternehmen versteigert und schließlich zum niedrigsten Preis verkauft.

Zurück zum Markt

Der Erfolg der Shanghai-Auktion hängt dieses Mal auch mit der Anpassung der lokalen Auktionsregeln zusammen.

Am 7. Juni 2024 veröffentlichte das Shanghai Municipal Planning and Natural Resources Bureau eine Ankündigung, die Obergrenze von 10 % für die Prämiensätze für Grundstückauktionen aufzuheben, und in der Ankündigung gab es keine Verknüpfung der Preise für Immobilien und Grundstücke.

Um die Überhitzung des Immobilienmarktes einzudämmen, hat Shanghai eine Preisbegrenzungspolitik eingeführt, beginnend mit einer zentralisierten Grundstücksversorgung im Jahr 2021. Neben der Prämienobergrenze von 10 % wird bei der Grundstücksübertragung auch der Durchschnittspreis des Grundstücks nach der Bebauung mit Wohnraum festgelegt.

Für den Grundstückserwerb durch Greentown gelten dieses Mal noch Prämienbeschränkungen. Das Shanghai Municipal Planning and Natural Resources Bureau gab in der Ankündigung an, dass für Grundstücke in bestimmten Gebieten mit hoher Marktbeliebtheit vor der Übertragung noch differenzierte Kontrollmaßnahmen ergriffen werden müssen und dass, sobald der Prämiensatz eine bestimmte Grenze überschreitet, diese an die übertragen werden Lotterieverfahren als Leitfaden für rationales Bieten.

Der von Greentown versteigerte Landkönig hatte dieses Mal eine Prämie von 30 % und wurde schließlich per Lotterie gewonnen. Lu Wenxi gab bekannt, dass Shanghai eine One-Site-One-Politik umsetzt und es immer noch Fensterrichtlinien für den Preis bestimmter Grundstücke gebe. „Es gibt immer noch ein Tageslimit. Das vorherige Tageslimit lag bei 10 %, dieses Mal sind es 30 %.“

Statistiken des China Index Research Institute zufolge haben jedoch mit Stand vom 7. Juni 2024 von den 22 Städten, die eine zentralisierte Landversorgung eingeführt haben, 19 Städte den „Höchstbietenden bekommt es“ wieder aufgenommen, so dass nur drei Städte übrig blieben: Peking und Shenzhen und Ningbo.

Nach Angaben des Economic Observer Network hat das Ministerium für natürliche Ressourcen im Oktober 2023 ein Dokument an die Ressourcenbehörden verschiedener Provinzen und Städte herausgegeben, in dem empfohlen wird, die Grundstückspreisbeschränkungen bei Grundstückauktionen abzuschaffen.

Nach der Aufhebung der Preisobergrenze kam es auf dem lokalen Auktionsmarkt zu hitzigen Bewegungen. Statistiken des China Index Research Institute zeigen, dass ab Mai 2024 die Transaktionsfläche von Wohngrundstücken in 300 Städten im ganzen Land drei Monate in Folge zugenommen hat und die unverkaufte Quote zurückgegangen ist und zwei Monate in Folge unter 10 % blieb .

Unter ihnen ist die Region des Jangtse-Deltas am heißesten. Laut Statistiken des China Index Research Institute betrug der durchschnittliche Mindestpreis für Wohngrundstücke, die im Jangtse-Delta gehandelt wurden, in den ersten sieben Monaten des Jahres 2024 12.530 Yuan/Quadratmeter, was einem Anstieg von 6,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Meng und das Grundstück in der Nanjing Gulou Fenghuang Straße wurde mit einem Aufschlag von 21 % verkauft.

Allerdings sanken die Stückpreise für Wohngrundstücke in anderen Regionen mit Ausnahme des Jangtse-Deltas im Jahresvergleich. Kürzlich verkaufte Grundstücke in Städten wie Tianjin und Jinan wurden nicht mit einem Aufschlag verkauft, sondern die meisten von ihnen wurden zu einem niedrigen Preis verkauft.

Die Änderung der Grundstücksauktionsregeln bedeutet, dass der Transaktionspreis durch Marktgebote bestimmt wird und Immobilienunternehmen mehr Spielraum für die Anpassung ihrer Verkaufspreise haben. „Marktangelegenheiten kehren zum Markt zurück.“ sagte Lu Wenxi.

Southern Weekend-Reporter Wei Lincong

Chefredakteur Feng Ye