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Il distretto Xuhui di Shanghai dove è stato fotografato il nuovo re. Cina visiva/Foto

Il 7 agosto 2024 Xin Di Wang è stata messa all'asta a Shanghai. Un terreno residenziale situato in Xietu Street, nel distretto di Xuhui, è stato vinto da Greentown China (03900.HK) per un prezzo totale di 4,8 miliardi di yuan. Il prezzo minimo ha raggiunto 131.000 yuan/metro quadrato, stabilendo un nuovo record per Ronshine China (03301). .HK) nel 2016. Il record nazionale del prezzo dei terreni di 100.300 yuan/metro quadrato è stato stabilito a Shanghai.

Dalle informazioni divulgate dallo Shanghai Public Resources Trading Center risulta che il terreno in vendita copre un'area di circa 17.000 metri quadrati e il prezzo di partenza ha raggiunto i 3,696 miliardi di yuan. Ciò significa che il prezzo minimo del terreno prima della vendita ha raggiunto i 101.000 yuan/metro quadrato, fissando in anticipo il miglior prezzo unitario.

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Caldo e freddo irregolari

"Se si elimina un terreno urbano così buono, è ovvio che (gli sviluppatori) combatteranno sicuramente per averlo." Lu Wenxi, capo analista di Centaline Real Estate che segue da tempo il mercato immobiliare di Shanghai, non è rimasto sorpreso dal fatto che questo terreno sia andato a buon fine." un prezzo elevato.

Ha detto ai giornalisti del Southern Weekend che il terreno è stato originariamente acquisito da Xiaomi Group nel 2021 e doveva essere utilizzato per costruire la sede di Shanghai. Tuttavia, in seguito non è stato sviluppato ed è stato riacquistato e immesso sul mercato dal governo. L'uso del terreno è stato cambiato da uffici commerciali ad abitazioni commerciali, e il prezzo del terreno è aumentato di conseguenza, il doppio del prezzo totale del terreno acquistato da Xiaomi.

La zona in cui è situato il terreno è strategica e nelle vicinanze sono presenti numerose abitazioni di lusso. Alcuni magnati del settore immobiliare nella cerchia di amici di Lu Wenxi vivono lì e “portano a spasso i loro cani e corrono quando non hanno niente da fare”.

Dalla mappa, il terreno si trova nell'area di Binjiang. È una posizione privilegiata dove il fiume Huangpu scorre attraverso la città centrale di Shanghai. È anche l'area centrale dell'area centrale delle attività di pianificazione urbana di Shanghai ed è circondata immobili come Huiyuanxi, Hong Kong Land·Qiyuan e Yujiangting Tutto intorno.

Secondo Anjuke, la maggior parte di queste proprietà sono grandi unità da uno a duecento metri quadrati, con un prezzo medio di circa 150.000 yuan/metro quadrato.

Song Yanqing, presidente di RAND Consulting, ha avuto una collaborazione commerciale con Greentown. Secondo lui il terreno acquistato da Greentown non è costoso e in futuro dovrebbe essere sviluppato secondo gli standard dell'edilizia di lusso.

Song Yanqing ha detto ai giornalisti del Southern Weekend che, secondo gli standard di prezzo del settore, le residenze sviluppate su questo tipo di terreno vengono solitamente vendute a 25.000-50.000 RMB aggiuntivi al metro quadrato rispetto al prezzo minimo. Si prevede che il futuro prezzo di vendita di Greentown sarà di circa 150.000 yuan-170.000 yuan/metro quadrato.

Lu Wenxi ha detto che questo tipo di proprietà migliorate di fascia medio-alta stanno attualmente vendendo bene. Soprattutto per le case di lusso con una superficie di 144 metri quadrati e un prezzo totale di oltre 15 milioni di yuan, il volume delle transazioni nel 2024 sarà superiore a quello dello stesso periodo dell’anno scorso.

Secondo Phoenix.com, nella prima metà del 2024, 23 immobili di fascia alta con prezzi unitari superiori a 100.000 yuan/metro quadrato sono entrati nel mercato di Shanghai, con un fatturato totale superiore a 100 miliardi di yuan. In totale sono state firmate online quasi 4.000 unità, di cui sono state vendute 1.544 case di lusso per un prezzo totale di oltre 30 milioni di yuan, stabilendo un record negli ultimi dieci anni.

Questo tipo di immobili di lusso si rivolge principalmente a individui con un patrimonio netto elevato, il cui potere d'acquisto è meno influenzato dalle fluttuazioni economiche. L'acquisto di immobili di alta qualità aiuterà a mantenere e aumentare il valore dei loro beni.

Oltre a Land King, Greentown ha acquisito anche un altro appezzamento di terreno in Jiangwan Town Street, distretto di Hongkou, Shanghai, per un prezzo totale di 1,2 miliardi di yuan e un tasso di premio del 6,48%.

Lu Wenxi ha analizzato che la maggior parte del terreno attualmente riservato a Greentown a Shanghai è stato sviluppato e necessita di essere integrato con terra.

Song Yanqing ha spiegato che Greentown si è concentrata sulla qualità quando il fondatore Song Weiping ha preso il timone e che la sua linea di prodotti si è concentrata su proprietà residenziali di fascia medio-alta. Dopo che l'impresa centrale China Communications Construction Group è subentrata, si è trasformata in un'impresa a proprietà mista e le sue condizioni operative sono migliorate, il che può aiutarla ad acquisire terreni in controtendenza.

Secondo il sito web ufficiale di Greentown, al 31 dicembre 2023, China Communications Construction Company è l’unico azionista della società, detenendo circa il 28,97% del capitale azionario totale emesso. Il fatturato dell'azienda nel 2023 è di 131,38 miliardi di yuan, l'utile è di 6,68 miliardi di yuan, il totale delle attività è di 535,54 miliardi di yuan e le passività sono di 421,6 miliardi di yuan.

"La situazione è piuttosto irregolare in questo momento." Lu Wenxi ha affermato che il mercato delle proprietà che sono solo richieste e dei terreni con ubicazioni medie è ancora tiepido. Il mercato è diviso e il mercato complessivo è ancora in una fascia discendente.

Il giorno in cui Greentown vinse il Land King, c'erano altri quattro lotti di terreno in vendita contemporaneamente. Tuttavia, la qualità è relativamente nella media e ci sono problemi come la posizione remota e l'ambiente vecchio. Le società immobiliari non sono molto entusiaste delle offerte. Tre dei lotti di terreno sono stati messi all'asta da una sola società e alla fine sono stati venduti al prezzo più basso.

Ritorno al mercato

Il successo dell'asta di Shanghai questa volta è legato anche all'adeguamento delle regole delle aste locali.

Il 7 giugno 2024, l'Ufficio municipale per la pianificazione e le risorse naturali di Shanghai ha emesso un annuncio per annullare il requisito del limite massimo del 10% per le tariffe di premio dell'asta fondiaria e nell'annuncio non è stata fissata alcuna fissazione dei prezzi di collegamento per immobili e terreni.

Per frenare il surriscaldamento del mercato immobiliare, Shanghai ha attuato una politica di limiti di prezzo, a partire dalla fornitura centralizzata di lotti di terreni nel 2021. Oltre al limite massimo del premio del 10%, al momento della cessione del terreno viene stabilito anche il prezzo medio del terreno dopo la trasformazione in abitazione.

Questa volta l'acquisizione del terreno da parte di Greentown prevede ancora restrizioni sulle tariffe premium. L'Ufficio municipale per la pianificazione e le risorse naturali di Shanghai ha dichiarato nell'annuncio che per i lotti di terreno in aree specifiche con elevata popolarità sul mercato, devono ancora essere adottate misure di controllo differenziate prima del trasferimento e, una volta che il tasso di premio supera un certo limite, verrà trasferito al processo della lotteria per guidare le offerte razionali.

Il re terriero messo all'asta da Greentown questa volta aveva un premio del 30% e alla fine è stato vinto tramite una lotteria. Lu Wenxi ha spiegato che Shanghai attua una politica “one-site-one” e che esiste ancora una guida finestra sul prezzo di specifici lotti di terreno. "C'è ancora un limite giornaliero. Il limite giornaliero precedente era del 10%, ma questa volta è del 30%."

Tuttavia, secondo le statistiche del China Index Research Institute, al 7 giugno 2024, tra le 22 città che hanno implementato la fornitura centralizzata di terreni, 19 città hanno ripreso "si aggiudica il miglior offerente", lasciando solo tre città: Pechino, Shenzhen e Ningbo.

Secondo l’Economic Observer Network, nell’ottobre 2023, il Ministero delle Risorse Naturali ha pubblicato un documento alle autorità per le risorse naturali di varie province e città in cui raccomandava l’abolizione delle restrizioni sui prezzi dei terreni nelle aste fondiarie.

Dopo la revoca del limite di prezzo, il mercato delle aste locali si è surriscaldato. Le statistiche del China Index Research Institute mostrano che a partire da maggio 2024, l’area di transazione di terreni residenziali in 300 città in tutto il Paese è aumentata per tre mesi consecutivi e il tasso di invenduto è diminuito, rimanendo al di sotto del 10% per due mesi consecutivi .

Tra queste, la regione del delta del fiume Yangtze è la più calda. Secondo le statistiche del China Index Research Institute, nei primi sette mesi del 2024, il prezzo minimo medio dei terreni residenziali oggetto di transazioni nel delta del fiume Yangtze è stato di 12.530 yuan/metro quadrato, con un aumento su base annua del 6,9%.

Meng Xinxin, analista del China Index Research Institute, ha detto ai giornalisti del Southern Weekend che, oltre a Shanghai, nelle recenti aste fondiarie nelle città chiave, il primo lotto residenziale senza restrizioni nella città principale di Hangzhou è stato venduto con un premio del 40%. e il terreno di Nanjing Gulou Fenghuang Street è stato venduto con un premio del 21%.

Tuttavia, ad eccezione del delta del fiume Yangtze, il prezzo unitario dei terreni residenziali in altre regioni è diminuito su base annua. I terreni recentemente venduti in città come Tianjin e Jinan non sono stati venduti a prezzo maggiorato, e la maggior parte di essi è stata venduta a basso prezzo.

Il cambiamento nelle regole delle aste fondiarie significa che il prezzo della transazione è determinato dalle offerte di mercato e le società immobiliari hanno più spazio per adeguare i loro prezzi di vendita. "Le questioni di mercato ritornano al mercato", ha detto Lu Wenxi.

Il giornalista del fine settimana meridionale Wei Lincong

Il redattore capo Feng Ye