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O distrito de Xuhui, em Xangai, onde o novo rei foi fotografado. Visual China/Foto

Em 7 de agosto de 2024, Xin Di Wang foi leiloado em Xangai. Um terreno residencial localizado na Rua Xietu, distrito de Xuhui, foi conquistado pela Greentown China (03900.HK) por um preço total de 4,8 bilhões de yuans. O preço mínimo atingiu 131.000 yuans/metro quadrado, estabelecendo um novo recorde para Ronshine China (03301). .HK) em 2016. O recorde nacional de preço da terra de 100.300 yuans/metro quadrado foi estabelecido em Xangai.

Informações divulgadas pelo Shanghai Public Resources Trading Center mostram que o terreno à venda cobre uma área de cerca de 17.000 metros quadrados e o preço inicial atingiu 3,696 bilhões de yuans. Isso significa que o preço mínimo do terreno antes da venda atingiu 101.000 yuans/metro quadrado, garantindo antecipadamente o melhor preço unitário.

O que significa ser o Rei da Terra novamente depois de oito anos?

Calor e frio desiguais

"Se você adquirir terrenos urbanos tão bons, nem é preciso dizer que (os incorporadores) definitivamente lutarão por eles." Lu Wenxi, analista-chefe da Centaline Real Estate, que acompanha há muito tempo o mercado imobiliário de Xangai, não ficou surpreso com o sucesso desse terreno. um preço alto.

Ele disse aos repórteres do Southern Weekend que o terreno foi originalmente adquirido pelo Grupo Xiaomi em 2021 e foi planejado para ser usado para construir a sede em Xangai. Porém, não foi desenvolvido depois disso e foi readquirido e colocado no mercado pelo governo. O uso do terreno foi alterado de escritórios comerciais para habitações comerciais, e o preço do terreno aumentou em conformidade, que foi duas vezes superior ao preço total do terreno adquirido pela Xiaomi.

A zona onde se encontra o terreno está estrategicamente localizada e existem muitas casas de luxo nas proximidades. Alguns magnatas do mercado imobiliário do círculo de amigos de Lu Wenxi moram lá e “passeiam com seus cachorros e correm quando não têm nada para fazer”.

No mapa, o terreno está localizado na área de Binjiang. É uma localização privilegiada onde o rio Huangpu flui através da cidade central de Xangai. É também a área central da Área de Atividade Central de Planejamento Urbano de Xangai. imóveis como Huiyuanxi, Hong Kong Land·Qiyuan e Yujiangting ao redor.

Segundo Anjuke, a maioria dessas propriedades são unidades grandes de cem a duzentos metros quadrados, com preço médio de cerca de 150 mil yuans/metro quadrado.

Song Yanqing, presidente da RAND Consulting, manteve cooperação comercial com Greentown. Na sua opinião, os terrenos adquiridos pela Greentown não são caros e deverão ser desenvolvidos de acordo com padrões de habitação de luxo no futuro.

Song Yanqing disse aos repórteres do Southern Weekend que, de acordo com os padrões de preços da indústria, as residências desenvolvidas neste tipo de terreno são geralmente vendidas por um valor adicional de 25.000-50.000 RMB por metro quadrado sobre o preço mínimo. Espera-se que o preço de venda futuro de Greentown seja de aproximadamente 150.000. yuan-170.000 yuan/metro quadrado.

Lu Wenxi disse que este tipo de propriedades melhoradas de médio a alto padrão estão vendendo bem atualmente. Especialmente para casas de luxo com área de 144 metros quadrados e preço total superior a 15 milhões de yuans, o volume de transações em 2024 será superior ao mesmo período do ano passado.

De acordo com Phoenix.com, no primeiro semestre de 2024, 23 propriedades de alto padrão com preços unitários superiores a 100.000 yuans/metro quadrado entraram no mercado em Xangai, com vendas totais superiores a 100 bilhões de yuans. Um total de quase 4.000 unidades foram assinadas online, das quais 1.544 casas de luxo com um preço total de mais de 30 milhões de yuans foram vendidas, estabelecendo um recorde na última década.

Este tipo de propriedade de luxo destina-se principalmente a indivíduos com elevado património líquido, cujo poder de compra é menos afetado pelas flutuações económicas. A aquisição de propriedades de alta qualidade ajudará a manter e aumentar o valor dos seus ativos.

Além do Land King, Greentown também adquiriu outro terreno na Jiangwan Town Street, distrito de Hongkou, Xangai, com um preço total de 1,2 bilhão de yuans e uma taxa de prêmio de 6,48%.

Lu Wenxi analisou que a maior parte das terras atualmente reservadas pela Greentown em Xangai foram desenvolvidas e precisam ser complementadas com terras.

Song Yanqing apresentou que a Greentown se concentrou na qualidade quando o fundador Song Weiping assumiu o comando, e sua linha de produtos se concentrou em propriedades residenciais de médio a alto padrão. Após a aquisição da empresa central China Communications Construction Group, esta transformou-se numa empresa de propriedade mista e as suas condições de funcionamento melhoraram, o que pode apoiá-la na aquisição de terrenos contra a tendência.

De acordo com o site oficial da Greentown, em 31 de dezembro de 2023, a China Communications Construction Company é o único acionista da empresa, detendo aproximadamente 28,97% do capital social total emitido. A receita da empresa em 2023 é de 131,38 bilhões de yuans, o lucro é de 6,68 bilhões de yuans, os ativos totais são de 535,54 bilhões de yuans e os passivos são de 421,6 bilhões de yuans.

“Está bastante desigual neste momento.” Lu Wenxi disse que o mercado de propriedades com pouca procura e terrenos com localização média ainda está morno.

No dia em que Greentown ganhou o Land King, havia outros quatro terrenos à venda ao mesmo tempo. No entanto, a qualidade é relativamente média e existem problemas como localização remota e ambiente antigo. As imobiliárias não estão muito entusiasmadas com as licitações. Três dos terrenos foram leiloados por apenas uma empresa e finalmente vendidos pelo menor preço.

Retorno ao mercado

O sucesso do leilão de Xangai desta vez também está relacionado ao ajuste das regras locais do leilão.

Em 7 de junho de 2024, o Departamento Municipal de Planejamento e Recursos Naturais de Xangai emitiu um anúncio para cancelar a exigência do limite superior de 10% para taxas premium de leilão de terrenos, e não houve definição de preço vinculado para imóveis e terrenos no anúncio.

Para conter o sobreaquecimento do mercado imobiliário, Xangai implementou uma política de limites de preços, começando com lotes de fornecimento centralizado de terrenos em 2021. Além do limite máximo de 10% do prêmio, o preço médio do terreno depois de transformado em habitação também é estipulado no momento da transferência do terreno.

A aquisição de terrenos de Greentown desta vez ainda tem restrições de taxas premium. O Departamento Municipal de Planejamento e Recursos Naturais de Xangai afirmou no anúncio que para lotes de terreno em áreas específicas com alta popularidade de mercado, medidas de controle diferenciadas ainda devem ser tomadas antes da transferência, e depois que a taxa de prêmio exceder um certo limite, será transferido para o processo de loteria para orientar licitações racionais.

O rei da terra leiloado por Greentown desta vez tinha uma taxa de prêmio de 30% e foi finalmente ganho na loteria. Lu Wenxi apresentou que Xangai implementa uma política de um local, e ainda há orientações sobre o preço de parcelas de terreno específicas. “Ainda há limite diário. O limite diário anterior era de 10%, mas desta vez é de 30%.”

No entanto, de acordo com estatísticas do China Index Research Institute, em 7 de junho de 2024, entre as 22 cidades que implementaram o fornecimento centralizado de terras, 19 cidades retomaram o "licitante com lance mais alto", deixando apenas três cidades: Pequim, Shenzhen e Ningbo. Política de limite de preço da terra.

De acordo com a Rede de Observadores Económicos, em Outubro de 2023, o Ministério dos Recursos Naturais emitiu um documento às autoridades de recursos naturais de várias províncias e cidades recomendando a abolição das restrições ao preço dos terrenos nos leilões de terrenos.

Depois que o limite de preço foi suspenso, o mercado de leilões local esquentou. Estatísticas do China Index Research Institute mostram que, a partir de maio de 2024, a área de transação de terrenos residenciais em 300 cidades em todo o país aumentou durante três meses consecutivos e a taxa não vendida diminuiu, permanecendo abaixo de 10% durante dois meses consecutivos. .

Entre elas, a região do Delta do Rio Yangtze é a mais quente. De acordo com estatísticas do China Index Research Institute, nos primeiros sete meses de 2024, o preço mínimo médio dos terrenos residenciais transacionados no Delta do Rio Yangtze foi de 12.530 yuans/metro quadrado, um aumento anual de 6,9%.

Meng Xinxin, analista do China Index Research Institute, disse aos repórteres do Southern Weekend que, além de Xangai, nos recentes leilões de terrenos nas principais cidades, o primeiro lote residencial irrestrito na principal cidade de Hangzhou foi vendido com um prêmio de 40%, e o terreno da rua Nanjing Gulou Fenghuang foi vendido com um ágio de 21%.

No entanto, com exceção do Delta do Rio Yangtze, o preço unitário dos terrenos residenciais em outras regiões caiu ano após ano. Os terrenos vendidos recentemente em cidades como Tianjin e Jinan não foram vendidos com prêmio e a maioria deles foi vendida a um preço baixo.

A mudança nas regras do leilão de terrenos significa que o preço da transação é determinado pelas licitações do mercado e as imobiliárias têm mais margem para ajustar os seus preços de venda. "As questões de mercado voltam ao mercado."

Repórter do Southern Weekend Wei Lincong

Editor-chefe Feng Ye