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Autor: Yu Fei

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Wuhan também abriu seu limite inferior

Em Wuhan, o limite de preços da habitação também foi levantado.

De acordo com a Financial Associated Press:

Recentemente, um proprietário do "Quadro de Mensagens da Cidade de Wuhan" informou que o projeto Wanhe Optics Valley sofreu reduções de preços significativas e pediu aos departamentos relevantes que o supervisionassem. Ele disse que "será inaugurado no primeiro semestre de 2022, com um registro". preço de 23.000 yuans/metro quadrado e um desconto de 19.000 yuans." O preço atual do Wanhe Optics Valley por metro quadrado é de 12.000 yuans por metro quadrado. A redução de preço é razoável? Pode ser entregue conforme prometido no futuro? "

A resposta do Departamento de Recursos Naturais e Planejamento da Zona de Desenvolvimento de Novas Tecnologias do Lago Leste de Wuhan é:

A redução do preço do projeto deve-se principalmente à disputa de dívidas entre a empresa e a construtora, e parte das obras foi transferida para a construtora. Recentemente, para arrecadar recursos, a construtora vendeu a obra. a um preço baixo, com a redução máxima de preço chegando a 6.000 yuans/metro quadrado.O ajustamento dos preços da habitação comercial pelas empresas de acordo com as condições de mercado enquadra-se no âmbito do funcionamento independente das entidades do mercado e não viola as disposições proibitivas das leis e regulamentos.

Esta resposta imediatamente atraiu a atenção dos internautas, e a discussão sobre o cancelamento do pedido com limite de preço por Wuhan rapidamente saiu do círculo.

Você sabe, no ano passado, muitos projetos imobiliários em Wuhan foram denunciados por antigos proprietários por causa de reduções de preços, e os projetos acabaram sendo encerrados.

Por exemplo, no ano passadoEm outubro, Xingang Linjianghuida, localizada no distrito de Hanyang, Wuhan, vendeu casas a preços reduzidos. Depois que os antigos proprietários defenderam seus direitos, o departamento de vendas fechou por uma semana e emitiu um comunicado de desculpas durante o evento. o evento se comunicará um por um para reembolsar o dinheiro e providenciará uma pessoa dedicada para cuidar dos assuntos de reembolso.

Em novembro passado,Localizado na zona de alta tecnologia do Lago Leste de Wuhan (Área do Vale Óptico)O Weixing Optics Valley Xingyue Plaza foi fechado devido a reduções excessivas de preços e os antigos proprietários defenderam seus direitos.

A mudança actual na atitude de Wuhan pode ser entendida como um compromisso com a realidade. Afinal, a actual tendência descendente dos preços da habitação tornou-se imparável.

Há muitos outros que também se comprometem com a realidade.

Em 24 de maio deste ano, o Governo Popular da cidade de Baoding, província de Hebei, respondeu a mensagens de compradores de casas que relataram que as reduções de preços das empresas imobiliárias prejudicavam os seus próprios interesses, dizendo que o preço da habitação comercial é um preço regulado pelo mercado e que o desenvolvimento as empresas podem determinar de forma independente o preço de venda com base nas condições de mercado e na oferta e demanda. Os compradores e incorporadores de casas podem negociar para determinar o preço final de venda de cada casa e incluí-lo no contrato entre o comprador e o vendedor.

Recentemente, a cidade de Zhengzhou emitiuO “Aviso de Cancelamento de Orientação de Preços para Habitação Comercial” cancelou diretamente o limite de preço:

Após pesquisa do governo municipal, o departamento de segurança habitacional não fornecerá mais orientações sobre o preço de venda de moradias comerciais recém-construídas. As empresas de desenvolvimento conduzirão as vendas de acordo com preços independentes e cuidarão dos procedimentos de licenciamento (gravação) de pré-venda (vendas). habitação.

De acordo com estatísticas incompletas, pelo menos 11 cidades cancelaram ou relaxaram os limites de preços desde 2024, como Shenyang, Ningde, Yangjiang, Dali, Zhuhai, Wuhu, Huainan, etc.

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O mercado imobiliário de Wuhan foi comprometido

Desde a altura em que centenas de cidades introduziram limites de preços, até agora, cada vez mais cidades estão a cancelar limites de preços e a abrir limites de preços. Por detrás disto está um compromisso com a realidade.

Quando o pedido com limite de preço foi iniciado pela primeira vez, nada mais era do queEles estão preocupados que o declínio excessivo provoque uma debandada no mercado imobiliário e conduza a uma situação incontrolável. O setor imobiliário envolve muitos setores, como bancos, construção e uma série de indústrias upstream e downstream, como móveis, aço e eletrodomésticos. Principalmente os bancos, que estão por trás do mercado imobiliário. Os bancos são responsáveis ​​por um grande número de empréstimos imobiliários.

Em junho, entre 70 cidades grandes e médias, 65 cidades registaram uma diminuição mensal no número de novas habitações e 68 cidades registaram uma diminuição anual. Os preços da habitação usada caíram em 66 cidades em termos mensais, mas ainda assim caíram colectivamente em termos anuais.

Entre eles, as habitações usadas de Wuhan não só tiveram o maior declínio anual, mas também ficaram em segundo lugar no declínio mensal.

Cartografia: Dados de Finanças Urbanas: Departamento Nacional de Estatísticas;

Em segundo lugar, as receitas fundiárias continuam a diminuir.

A ordem de limite de preço prejudicou os canais de vendas das imobiliárias, impossibilitando a arrecadação de dinheiro pelas imobiliárias. O resultado é que as imobiliárias continuam a vender. para adquirir terras. Como resultado, a receita da venda de terrenos em todo o país despencou.

Em 2023, serão apenas 5.799,6 bilhões de yuans, uma diminuição de 33,38% em comparação com o período de pico.

Dados do Ministério das Finanças mostram que nos primeiros cinco meses de 2024, a receita nacional de vendas de terrenos foi de 1,28 biliões de yuans, uma diminuição anual de 14%.

Se a casa não puder ser vendida, as imobiliárias acelerarão a tempestade.No final das contas, são os compradores de casas que estão cansados, porque isso aumentará o número de compras inacabadas.probabilidade de chão.

Desta forma, as cidades locais poderão necessitar de gastar mais energia e fundos para lidar com o problema dos edifícios inacabados.

As empresas imobiliárias optam por reduzir significativamente os preços porque não têm escolha.

Em meu artigo anterior, enfatizei que as empresas imobiliárias sempre renderam 10.000 yuans, mas nunca renderão 9.900 yuans. Há apenas uma razão pela qual elas podem desistir dos lucros. de volta rapidamente.

A ordem de limite de preço não só impedirá que os desenvolvedores reduzam os preços aberta ou secretamente, mas também enfraquecerá a atual liquidez do mercado.

Sem liquidez, os promotores não conseguirão recuperar o seu dinheiro e as cidades locais perderão receitas fiscais. Além disso, a fim de quebrar a cabeça para evitar o declínio dos preços da habitação, eles farão o possível para introduzir vários trabalhos de ajustes. Isso não só interfere demais no mercado, como bloqueia o desenvolvimento independente do mercado, enfraquece o entusiasmo do mercado. mercado, mas também afeta os funcionários da própria prefeitura, também ficará esgotado.

Aceitar a realidade e aceitar a redução de preços pode não aumentar necessariamente o número de transacções no ambiente de arrefecimento do mercado, mas pelo menos não será um impasse.

O que o mercado imobiliário mais teme é um impasse.

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Por que os preços das casas em Wuhan não se sustentam?

O assunto retorna a Wuhan.

O projeto Wuhan Wanhe Optics Valley passou de um preço registrado de 23.000 yuans/metro quadrado no ano passado para um preço com desconto de 19.000 yuans/metro quadrado, e agora é vendido por 12.000 yuans/metro quadrado.

O que se reflecte por detrás disto é que os preços globais da habitação em Wuhan estão a cair rapidamente. O Optics Valley foi um dos setores mais populares durante o último mercado altista em Wuhan. Um grande número de investidores estrangeiros entrou em Wuhan em grupos para especular no Optics Valley.

No entanto, agora que a maré baixou, os preços voltaram à sua forma original, o que é esperado e razoável.

Aí vem a questão chave: Por que Wuhan é tão resistente à queda?

Entre as cidades centrais que sofreram ajustamentos nesta ronda, Wuhan foi a que se ajustou relativamente cedo e foi também a que teve o maior ajustamento nos preços da habitação.

Sendo uma cidade com um PIB classificado entre os dez primeiros do país, uma população entre os dez primeiros do país e uma força abrangente classificada em primeiro lugar na China central, porque é que Wuhan é tão resistente ao declínio?

Dois fatores, um objetivo e outro subjetivo.

O fator objetivo é que todo o país esteja caindo.

O Departamento Nacional de Estatísticas divulgou:

De janeiro a junho, a área de vendas dos edifícios comerciais recém-construídos foi de 479,16 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 19,0%, dos quais a área de vendas residencial caiu 21,9%. As vendas de habitações comerciais recém-construídas foram de 4.713,3 bilhões de yuans, uma queda de 25,0%, das quais as vendas residenciais caíram 26,9%.

Fonte: Departamento Nacional de Estatísticas

O volume de vendas e as vendas de habitações comerciais despencaram no ano passado, caindo diretamente de “Double 13” para “Double 11”.

Este ano, as vendas caíram ainda mais em relação às vendas já sombrias do ano passado.

A área de vendas de habitações comerciais no primeiro semestre do ano passado foi de 595 milhões de metros quadrados. A área de vendas no primeiro semestre deste ano caiu um quinto em relação ao primeiro semestre do ano passado. As vendas de habitações comerciais no primeiro semestre do ano passado foram de 6,3 trilhões de yuans, e as vendas no primeiro semestre deste ano caíram um quarto em comparação com o primeiro semestre do ano passado.

A área de vendas e o volume de vendas de habitações comerciais caíram abaixo de "5", ou seja, a área de vendas de habitações comerciais caiu abaixo de 500 milhões de metros quadrados e o volume de vendas caiu abaixo de 5 trilhões de yuans no primeiro semestre do ano.

Cartografia: Dados de Finanças Urbanas: Departamento Nacional de Estatísticas;

Seguindo essa tendência, até o final deste ano, as vendas de imóveis provavelmente cairão para “Double 9”, ou seja, a área de vendas cairá para 900 milhões de metros quadrados e o volume de vendas cairá para 9 trilhões.

Em termos de preços da habitação, o Instituto Nacional de Estatísticas divulgou que, em Junho, tanto as casas novas como as usadas nas cidades de primeiro, segundo e terceiro níveis caíram, tanto em termos mensais como anuais.

Fatores subjetivos:

Primeiro, o enorme inventário é um factor persistente em Wuhan.

Vejamos primeiro os dados divulgados oficialmente por Wuhan.

Dados oficiais de Wuhan mostram que em outubro de 2022, Wuhan aprovou a pré-venda de 181.626 unidades habitacionais comerciais que ainda não foram assinadas online, com uma área de 21.096 milhões de metros quadrados e um estoque de aproximadamente 180.000 unidades.

Habitação comercial em sentido estrito refere-se a habitação comercial que foi construída. O amplo inventário inclui casas que foram concluídas mas não vendidas, casas que não foram concluídas e estão sendo pré-vendidas, casas que estão em construção mas não obtiveram certificados de pré-venda e casas que foram vendidas em terrenos, mas foram ainda não iniciou a construção.

O CRIC publicará estes dados até 2023 e não os publicará mais depois disso.

Só consigo encontrar aqui dados de setembro de 2022. Naquela época, o amplo estoque de Qingdao estava próximo de 100 milhões de metros quadrados, ocupando o primeiro lugar no país. O inventário geral de habitações comerciais de Wuhan também ultrapassa 90 milhões de metros quadrados, ocupando o segundo lugar no país.

Além disso, existem 265.500 casas usadas listadas em Wuhan.

Dados do Gezhaofang.com mostram que, em 7 de agosto, havia 265.501 anúncios válidos de moradias usadas em vários distritos de Wuhan.

Casas combinadas, novas e usadas têm um estoque de mais de 400 mil unidades, o suficiente para digerir uma panela.

Um inventário tão grande fez de Wuhan um mercado comprador onde a oferta excede a procura.

Em segundo lugar, a competitividade populacional já não é forte.

Mais importante ainda, a competitividade da população de Wuhan não tem sido forte nos últimos três anos.

Em 2021, devido à sobreposição da epidemia e do censo do ano anterior, foram causados ​​​​erros de dados, de modo que o aumento da população permanente de Wuhan em 2021 chegou a 1,2012 milhões. Este é um erro de dados. vezes em artigos anteriores que a população de Wuhan aumentou 1,2012 milhões em 2021. O aumento real da população permanente deveria ser superior a 200.000.

A população residente de Wuhan aumentará em 90.100 em 2022, ocupando o oitavo lugar no país. No ano passado, houve apenas um aumento de 36,5 mil pessoas, saindo dos dez primeiros em termos de aumento, ficando em 22º lugar no país.

Cartografia: Dados Financeiros Municipais: Escritórios de Estatística de diversas cidades;

Terceiro, o rendimento não é forte.

Não muito tempo atrás, o canal de Wu Xiaobo publicou um artigo "Por trás do colapso da casa de "Wang Ma" está o dilema do emprego dos estudantes universitários de Wuhan", que revelou o véu do emprego e da renda em Wuhan:

Mais de 1 milhão de estudantes universitários todos os anos não tornaram Wuhan tão inovadora como Shenzhen. Em vez disso, a juventude continua a desvalorizar-se e a lutar no vasto mercado de trabalho.

Quando você fala incessantemente com o entrevistador sobre os princípios de construção da bomba atômica ou recita o "Prefácio do Pavilhão Tengwang" de trás para frente, e o resultado é "Salário básico de 4.000, semanas grandes e pequenas", você ficará imediatamente surpreso.