berita

Penulis: Yu Fei

01

Wuhan juga telah membuka batas bawahnya

Di Wuhan, batasan harga rumah juga telah dicabut.

Menurut Financial Associated Press:

Baru-baru ini, seorang pemilik di "Papan Pesan Kota Wuhan" melaporkan bahwa proyek Lembah Optik Wanhe telah mengalami penurunan harga yang signifikan, dan meminta departemen terkait untuk mengawasinya. Dikatakan bahwa "proyek tersebut akan dibuka pada paruh pertama tahun 2022, dengan pendaftaran harga 23.000 yuan/meter persegi, dan diskon 19.000 yuan." Harga Wanhe Optics Valley saat ini per meter persegi adalah 12.000 yuan per meter persegi. Apakah penurunan harga tersebut masuk akal? Bisakah dikirimkan seperti yang dijanjikan di masa mendatang? "

Tanggapan dari Biro Sumber Daya Alam dan Perencanaan Zona Pengembangan Teknologi Baru Danau Timur Wuhan adalah:

Penurunan harga proyek tersebut terutama disebabkan oleh perselisihan utang antara perseroan dan pihak konstruksi, dan sebagian pekerjaan konstruksi telah dialihkan ke pihak konstruksi. Belakangan ini, untuk mengumpulkan dana, pihak konstruksi menjual pekerjaan konstruksi tersebut dengan harga murah, dengan penurunan harga maksimal mencapai 6.000 yuan/meter persegi.Penyesuaian harga rumah komersial oleh perusahaan sesuai dengan kondisi pasar berada dalam lingkup operasi independen entitas pasar dan tidak melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan yang melarang.

Balasan ini langsung menarik perhatian netizen, dan perbincangan tentang pembatalan pesanan batas harga di Wuhan dengan cepat keluar dari lingkaran.

Tahukah Anda, tahun lalu, banyak proyek real estate di Wuhan dilaporkan oleh pemilik lama karena penurunan harga, dan proyek tersebut akhirnya ditutup.

Misalnya saja tahun laluPada bulan Oktober, Xingang Linjianghuida, yang terletak di Distrik Hanyang, Wuhan, menjual rumah dengan harga lebih murah. Setelah pemilik lama mempertahankan haknya, bagian penjualan tutup selama seminggu dan mengeluarkan pernyataan permintaan maaf acara tersebut akan berkomunikasi satu sama lain satu per satu untuk mengembalikan uang dan mengatur orang yang berdedikasi untuk menangani masalah pengembalian dana.

November lalu,Terletak di Zona Teknologi Tinggi Danau Timur Wuhan (Area Lembah Optik)Weixing Optics Valley Xingyue Plaza dihentikan karena penurunan harga yang berlebihan dan pemilik lama mempertahankan hak mereka.

Perubahan sikap di Wuhan saat ini dapat dipahami sebagai kompromi dengan kenyataan. Bagaimanapun, tren penurunan harga rumah saat ini sudah tidak dapat dihentikan.

Masih banyak orang lain yang juga berkompromi dengan kenyataan.

Pada tanggal 24 Mei tahun ini, Pemerintah Rakyat Kota Baoding, Provinsi Hebei menanggapi pesan dari pembeli rumah yang melaporkan bahwa penurunan harga perusahaan perumahan merugikan kepentingan mereka sendiri, dengan mengatakan bahwa harga perumahan komersial adalah harga yang diatur pasar, dan pembangunan Perusahaan dapat secara mandiri menentukan harga jual berdasarkan kondisi pasar serta penawaran dan permintaan rumah. Pembeli dan pengembang rumah dapat melakukan negosiasi untuk menentukan harga jual akhir setiap rumah dan memasukkannya ke dalam kontrak antara pembeli dan penjual.

Baru-baru ini, Kota Zhengzhou telah mengeluarkannya"Pemberitahuan Pembatalan Pedoman Harga Perumahan Komersial" secara langsung membatalkan batasan harga:

Setelah penelitian oleh pemerintah kota, departemen keamanan perumahan tidak lagi memberikan panduan mengenai harga jual perumahan komersial yang baru dibangun. Perusahaan pengembang akan melakukan penjualan sesuai dengan harga independen dan menangani prosedur perizinan (pencatatan) pra-penjualan (penjualan) untuk komersial perumahan.

Menurut statistik yang tidak lengkap, setidaknya 11 kota telah membatalkan atau melonggarkan batasan harga sejak tahun 2024, seperti Shenyang, Ningde, Yangjiang, Dali, Zhuhai, Wuhu, Huainan, dll.

02

Pasar properti di Wuhan telah melemah

Sejak ratusan kota memberlakukan batasan harga, hingga kini semakin banyak kota yang membatalkan batasan harga dan membuka batasan harga. Di balik hal ini terdapat kompromi dengan kenyataan.

Ketika pesanan batas harga pertama kali dimulai, itu tidak lebih dari ituMereka khawatir penurunan yang berlebihan akan memicu ketergesaan di pasar properti dan berujung pada situasi yang tidak terkendali. Real estate melibatkan banyak industri, seperti perbankan, konstruksi, dan serangkaian industri hulu dan hilir seperti furnitur, baja, dan peralatan rumah tangga. Terutama bank, yang berada di belakang pasar real estat. Bank bertanggung jawab atas sejumlah besar pinjaman real estat.

Pada bulan Juni, di antara 70 kota besar dan menengah, 65 kota mengalami penurunan jumlah rumah baru dari bulan ke bulan dan 68 kota mengalami penurunan jumlah rumah baru dari tahun ke tahun. Harga rumah bekas turun di 66 kota dari bulan ke bulan, namun masih turun secara kolektif dari tahun ke tahun.

Diantaranya, perumahan bekas di Wuhan tidak hanya mengalami penurunan terbesar dari tahun ke tahun, namun juga menduduki peringkat kedua dalam penurunan bulan ke bulan.

Kartografi: Keuangan Perkotaan; Data: Biro Statistik Nasional

Kedua, pendapatan tanah yang terus menurun.

Perintah pembatasan harga telah menghambat saluran penjualan perusahaan real estat, sehingga perusahaan real estat tidak dapat mengumpulkan uang. Akibatnya, perusahaan real estat terus menjual. Pada saat yang sama, perusahaan real estat tidak punya waktu atau kemampuan untuk memperoleh tanah. Akibatnya, pendapatan penjualan tanah di seluruh negeri anjlok.

Pada tahun 2023 hanya menjadi 5.799,6 miliar yuan, turun 33,38% dibandingkan periode puncak.

Data Kementerian Keuangan menunjukkan bahwa dalam lima bulan pertama tahun 2024, pendapatan penjualan tanah nasional mencapai 1,28 triliun yuan, turun 14% dibandingkan tahun lalu.

Jika rumah tidak dapat dijual, perusahaan real estate akan mempercepat badai tersebut.Pada akhirnya pembeli rumahlah yang lelah karena hal ini akan menambah jumlah pembelian yang belum selesai.probabilitas lantai.

Dengan cara ini, kota-kota setempat mungkin perlu mengeluarkan lebih banyak energi dan dana untuk mengatasi masalah bangunan yang belum selesai.

Perusahaan real estate memilih untuk memotong harga secara signifikan karena mereka tidak punya pilihan.

Dalam artikel saya sebelumnya, saya menekankan bahwa perusahaan real estate selalu memberi Anda 10.000 yuan, tetapi mereka tidak akan pernah memberi Anda 9.900 yuan. Hanya ada satu alasan mengapa mereka bisa melepaskan keuntungan kembali dengan cepat.

Perintah pembatasan harga tidak hanya akan mencegah pengembang memotong harga secara terbuka atau terselubung, tetapi juga akan melemahkan likuiditas pasar saat ini.

Tanpa likuiditas, pengembang tidak akan bisa mendapatkan uang mereka kembali, dan kota-kota setempat akan kehilangan pendapatan pajak. Selain itu, untuk memutar otak untuk mencegah penurunan harga rumah, mereka akan berusaha semaksimal mungkin untuk memperkenalkan berbagai pekerjaan mengutak-atik. Hal ini tidak hanya terlalu mengganggu pasar, menghalangi perkembangan pasar secara mandiri, dan melemahkan antusiasme pasar pasar, tetapi juga mempengaruhi staf pemerintah kota itu sendiri, juga akan habis.

Menerima kenyataan dan menerima penurunan harga belum tentu meningkatkan jumlah transaksi dalam kondisi pasar yang sedang dingin, namun setidaknya hal ini tidak akan menjadi jalan buntu.

Yang paling ditakuti pasar properti adalah kebuntuan.

03

Mengapa harga rumah di Wuhan tidak bertahan lama?

Topiknya kembali ke Wuhan.

Proyek Lembah Optik Wanhe Wuhan telah berubah dari harga terdaftar 23.000 yuan/meter persegi tahun lalu menjadi harga diskon 19.000 yuan/meter persegi, dan sekarang dijual seharga 12.000 yuan/meter persegi.

Hal ini tercermin dari harga rumah secara keseluruhan di Wuhan yang turun dengan cepat. Optics Valley adalah salah satu sektor paling populer selama pasar bullish terakhir di Wuhan. Sejumlah besar investor asing masuk ke Wuhan secara berkelompok untuk berspekulasi di Optics Valley.

Namun, kini setelah air pasang surut, harga telah kembali ke bentuk semula, yang diharapkan dan masuk akal.

Inilah pertanyaan kuncinya: Mengapa Wuhan begitu resisten terhadap kejatuhan ini?

Di antara kota-kota pusat yang mengalami penyesuaian pada putaran ini, Wuhan adalah kota yang melakukan penyesuaian relatif lebih awal, dan juga merupakan kota dengan penyesuaian harga perumahan terbesar.

Sebagai kota dengan PDB yang berada di peringkat sepuluh besar di negara ini, jumlah penduduk di antara sepuluh besar di negara tersebut, dan kekuatan komprehensifnya berada di peringkat pertama di Tiongkok tengah, mengapa Wuhan begitu tahan terhadap penurunan?

Dua faktor, satu objektif dan satu subjektif.

Faktor obyektifnya adalah seluruh negara sedang jatuh.

Biro Statistik Nasional mengungkapkan:

Dari Januari hingga Juni, area penjualan bangunan komersial yang baru dibangun adalah 479,16 juta meter persegi, turun 19,0% dibandingkan tahun lalu, di mana area penjualan residensial turun 21,9%. Penjualan perumahan komersial yang baru dibangun mencapai 4.713,3 miliar yuan, turun 25,0%, dimana penjualan perumahan turun 26,9%.

Sumber: Badan Statistik Nasional

Volume penjualan dan penjualan perumahan komersial anjlok tahun lalu, turun langsung dari "Double 13" menjadi "Double 11".

Tahun ini, penjualan telah turun lebih jauh dibandingkan penjualan tahun lalu yang sudah suram.

Luas penjualan perumahan komersial pada semester pertama tahun lalu adalah 595 juta meter persegi. Luas penjualan pada semester pertama tahun ini turun seperlima dibandingkan semester pertama tahun lalu. Penjualan perumahan komersial pada paruh pertama tahun lalu mencapai 6,3 triliun yuan, dan penjualan pada paruh pertama tahun ini turun seperempat dibandingkan paruh pertama tahun lalu.

Area penjualan dan volume penjualan perumahan komersial keduanya turun di bawah "5", yaitu area penjualan perumahan komersial turun di bawah 500 juta meter persegi dan volume penjualan turun di bawah 5 triliun yuan pada paruh pertama tahun ini.

Kartografi: Keuangan Perkotaan; Data: Biro Statistik Nasional

Berdasarkan tren tersebut, pada akhir tahun ini, penjualan real estate kemungkinan besar akan turun menjadi "Double 9", yaitu area penjualan akan turun menjadi 900 juta meter persegi, dan volume penjualan akan turun menjadi 9 triliun.

Dalam hal harga rumah, Biro Statistik Nasional mengungkapkan bahwa pada bulan Juni, baik rumah baru maupun bekas di kota-kota lapis pertama, kedua, dan ketiga mengalami penurunan, baik secara bulanan maupun tahunan.

Faktor subyektif:

Pertama, persediaan dalam jumlah besar merupakan faktor yang masih bertahan di Wuhan.

Mari kita lihat dulu data yang diungkapkan secara resmi oleh Wuhan.

Data resmi dari Wuhan menunjukkan hingga Oktober 2022, Wuhan telah menyetujui pra-penjualan 181.626 unit rumah komersial yang belum ditandatangani secara online, dengan luas 21,096 juta meter persegi dan inventaris sekitar 180.000 unit.

Perumahan komersial dalam arti sempit mengacu pada perumahan komersial yang telah dibangun. Persediaan luas meliputi rumah yang telah selesai dibangun namun belum terjual, rumah yang belum selesai dibangun dan sedang dalam tahap pra-penjualan, rumah yang sedang dibangun namun belum memperoleh sertifikat pra-jual, dan rumah yang telah dijual diatas tanah namun belum mempunyai sertifikat pra-penjualan. belum memulai konstruksi.

CRIC akan mempublikasikan data ini hingga tahun 2023, dan tidak akan lagi mempublikasikannya setelah itu.

Saya hanya dapat menemukan data dari September 2022 di sini. Saat itu, luas inventaris Qingdao mendekati 100 juta meter persegi, menempati peringkat pertama di negara tersebut. Persediaan perumahan komersial umum di Wuhan juga melebihi 90 juta meter persegi, menempati peringkat kedua di negara tersebut.

Selain itu, terdapat 265.500 rumah bekas yang terdaftar di Wuhan.

Data dari Gezhaofang.com menunjukkan hingga 7 Agustus, terdapat 265.501 listing perumahan bekas yang valid di berbagai distrik di Wuhan.

Gabungan rumah baru dan bekas memiliki persediaan lebih dari 400.000 unit, cukup untuk mencerna satu pot.

Persediaan yang begitu besar menjadikan Wuhan sebagai pasar pembeli di mana pasokan melebihi permintaan.

Kedua, daya saing penduduk sudah tidak kuat lagi.

Yang lebih penting lagi, daya saing populasi di Wuhan tidak begitu kuat dalam tiga tahun terakhir.

Pada tahun 2021, akibat superposisi epidemi dan sensus tahun sebelumnya, terjadi kesalahan data, sehingga peningkatan jumlah penduduk tetap di Wuhan pada tahun 2021 mencapai 1,2012 juta jiwa. Artikel ini telah menekankan banyak hal kali di artikel sebelumnya bahwa populasi Wuhan meningkat 1,2012 juta pada tahun 2021. Peningkatan nyata dalam populasi permanen harus lebih dari 200.000.

Populasi penduduk Wuhan akan meningkat sebesar 90.100 pada tahun 2022, menempati peringkat kedelapan di negara tersebut. Tahun lalu, hanya terdapat peningkatan sebesar 36.500 orang, tidak masuk dalam sepuluh besar dalam hal peningkatan, dan menduduki peringkat ke-22 di negara tersebut.

Kartografi: Keuangan Kota; Data: Biro Statistik berbagai kota

Ketiga, pendapatannya tidak kuat.

Belum lama ini, saluran Wu Xiaobo menerbitkan sebuah artikel "Di balik runtuhnya rumah "Wang Ma" adalah dilema ketenagakerjaan mahasiswa Wuhan", yang menyingkap tabir pekerjaan dan pendapatan di Wuhan:

Lebih dari 1 juta mahasiswa setiap tahunnya belum menjadikan Wuhan seinovatif Shenzhen. Sebaliknya, generasi muda terus terdepresiasi dan berjuang di pasar tenaga kerja yang luas.

Ketika Anda berbicara tanpa henti kepada pewawancara tentang prinsip-prinsip pembuatan bom atom atau melafalkan "Kata Pengantar Paviliun Tengwang" secara terbalik, dan hasilnya adalah "Gaji pokok 4.000, minggu besar dan kecil", Anda akan langsung tercengang.