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Autore: Yu Fei

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Anche Wuhan ha aperto il suo limite inferiore

Anche a Wuhan è stato revocato il limite di prezzo per i prezzi delle case.

Secondo la Financial Associated Press:

Recentemente, un proprietario del "Wuhan City Message Board" ha riferito che il progetto Wanhe Optics Valley ha subito significative riduzioni di prezzo e ha chiesto ai dipartimenti competenti di supervisionarlo. Ha affermato che "verrà aperto nella prima metà del 2022, con registrazione registrata prezzo di 23.000 yuan/metro quadrato e uno sconto di 19.000 yuan." Il prezzo attuale di Wanhe Optics Valley per metro quadrato è di 12.000 yuan per metro quadrato. La riduzione del prezzo è ragionevole? Può essere consegnata come promesso in futuro? "

La risposta dell'Ufficio per le risorse naturali e la pianificazione della zona di sviluppo delle nuove tecnologie del lago orientale di Wuhan è:

La riduzione del prezzo del progetto è dovuta principalmente alla controversia sui debiti tra la società e il costruttore e parte dei lavori di costruzione è stata trasferita al cantiere. Recentemente, per raccogliere fondi, il cantiere ha venduto i lavori di costruzione a un prezzo basso, con una riduzione massima del prezzo che raggiunge i 6.000 yuan/metro quadrato.L'adeguamento dei prezzi delle case commerciali da parte delle imprese in base alle condizioni di mercato rientra nell'ambito del funzionamento indipendente degli enti di mercato e non viola le disposizioni proibitive di leggi e regolamenti.

Questa risposta ha immediatamente attirato l'attenzione dei netizen e la discussione sull'annullamento dell'ordine del limite di prezzo da parte di Wuhan è rapidamente uscita dal cerchio.

Sapete, l'anno scorso molti progetti immobiliari a Wuhan sono stati denunciati dai vecchi proprietari a causa della riduzione dei prezzi, e alla fine i progetti sono stati chiusi.

Ad esempio, l'anno scorsoNel mese di ottobre, Xingang Linjianghuida, situato nel distretto di Hanyang, Wuhan, ha venduto case a un prezzo ridotto. Dopo che i vecchi proprietari hanno difeso i loro diritti, il reparto vendite ha chiuso per una settimana e ha rilasciato una dichiarazione di scuse ai clienti che hanno effettuato transazioni l'evento comunicherà tra loro uno per uno per rimborsare il denaro e organizzare una persona dedicata per gestire le questioni relative al rimborso.

Lo scorso novembre,Situato nella zona high-tech del lago orientale di Wuhan (area della Valle dell'ottica)Weixing Optics Valley Xingyue Plaza è stata fermata a causa di eccessive riduzioni di prezzo e i vecchi proprietari hanno difeso i loro diritti.

Il cambiamento odierno nell’atteggiamento di Wuhan può essere interpretato come un compromesso con la realtà. Dopotutto, l’attuale tendenza al ribasso dei prezzi delle case è diventata inarrestabile.

Ci sono anche molti altri che scendono a compromessi con la realtà.

Il 24 maggio di quest'anno, il governo popolare della città di Baoding, nella provincia di Hebei, ha risposto ai messaggi degli acquirenti di case che riferivano che le riduzioni dei prezzi delle società immobiliari danneggiavano i loro stessi interessi, affermando che il prezzo degli alloggi commerciali è un prezzo regolato dal mercato e che lo sviluppo le aziende possono determinare in modo indipendente il prezzo di vendita in base alle condizioni di mercato e la domanda e l'offerta possono negoziare per determinare il prezzo di vendita finale di ciascuna casa e includerlo nel contratto tra acquirente e venditore.

Recentemente, la città di Zhengzhou ha emessoL'"Avviso sulla cancellazione della guida ai prezzi per gli alloggi commerciali" ha annullato direttamente il limite di prezzo:

Dopo una ricerca condotta dal governo municipale, il dipartimento di sicurezza immobiliare non fornirà più indicazioni sul prezzo di vendita degli alloggi commerciali di nuova costruzione. Le società di sviluppo condurranno le vendite secondo prezzi indipendenti e gestiranno le procedure di licenza (registrazione) di prevendita (vendita). alloggiamento.

Secondo statistiche incomplete, almeno 11 città hanno cancellato o allentato i limiti di prezzo dal 2024, come Shenyang, Ningde, Yangjiang, Dali, Zhuhai, Wuhu, Huainan, ecc.

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Il mercato immobiliare di Wuhan è compromesso

Da quando centinaia di città hanno introdotto limiti di prezzo, oggi sempre più città stanno cancellando i limiti di prezzo e aprendo i limiti di prezzo. Dietro questo c'è un compromesso con la realtà.

Quando l'ordine con limite di prezzo è stato avviato per la prima volta, non era altro cheTemono che un calo eccessivo possa innescare una fuga precipitosa nel mercato immobiliare e portare a una situazione ingestibile. Il settore immobiliare coinvolge molti settori, come quello bancario, dell’edilizia e una serie di settori a monte e a valle come i mobili, l’acciaio e gli elettrodomestici. Soprattutto le banche, che sono dietro il mercato immobiliare, sono responsabili di un gran numero di prestiti immobiliari.

A giugno, su 70 città di grandi e medie dimensioni, 65 città hanno registrato una diminuzione mese su mese delle nuove case e 68 città hanno registrato una diminuzione su base annua. I prezzi delle case di seconda mano sono diminuiti in 66 città di mese in mese, ma sono comunque diminuiti collettivamente di anno in anno.

Tra questi, gli alloggi di seconda mano di Wuhan non solo hanno registrato il calo maggiore su base annua, ma si sono anche classificati al secondo posto in termini di calo mese su mese.

Cartografia: dati di finanza urbana: Ufficio nazionale di statistica

In secondo luogo, le entrate fondiarie continuano a diminuire.

L'ordinanza sui limiti di prezzo ha ostacolato i canali di vendita delle società immobiliari, rendendo impossibile per le società immobiliari raccogliere denaro. Il risultato è che le società immobiliari continuano a svendere. Allo stesso tempo, le società immobiliari non hanno né tempo né capacità per acquisire terreni. Di conseguenza, i ricavi delle vendite di terreni in tutto il paese sono crollati.

Nel 2023 saranno solo 5.799,6 miliardi di yuan, con un calo del 33,38% rispetto al periodo di punta.

I dati del Ministero delle Finanze mostrano che nei primi cinque mesi del 2024, i ricavi nazionali delle vendite di terreni sono stati di 1,28 trilioni di yuan, con un calo del 14% su base annua.

Se la casa non potrà essere venduta, le società immobiliari accelereranno la tempesta.Alla fine, sono gli acquirenti di case ad essere stanchi perché questo aumenterà il numero di acquisti non completati.probabilità minima.

In questo modo, le città locali potrebbero dover spendere più energie e fondi per affrontare il problema degli edifici incompiuti.

Le società immobiliari scelgono di ridurre significativamente i prezzi perché non hanno scelta.

Nel mio articolo precedente, ho sottolineato che le società immobiliari ti hanno sempre guadagnato 10.000 yuan, ma non ti faranno mai 9.900 yuan. C'è solo una ragione per cui possono rinunciare ai profitti. C'è un problema di flusso di cassa e devono pagare indietro velocemente.

L’ordine del limite di prezzo non solo impedirà agli sviluppatori di tagliare i prezzi apertamente o di nascosto, ma indebolirà anche l’attuale liquidità del mercato.

Senza liquidità, gli sviluppatori non saranno in grado di recuperare i propri soldi e le città locali perderanno entrate fiscali. Inoltre, al fine di scervellarsi per evitare il calo dei prezzi delle case, faranno del loro meglio per introdurre vari armeggi. Ciò non solo interferisce troppo nel mercato, blocca lo sviluppo indipendente del mercato, indebolisce l'entusiasmo del mercato, ma colpisce anche il personale dello stesso governo della città, sarà esaurito.

Accettare la realtà e accettare la riduzione dei prezzi potrebbe non necessariamente aumentare il numero di transazioni in un contesto di mercato in fase di raffreddamento, ma almeno non si creerà una situazione di stallo.

Ciò che il mercato immobiliare teme di più è una situazione di stallo.

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Perché i prezzi delle case a Wuhan non reggono?

Il tema torna a Wuhan.

Il progetto Wuhan Wanhe Optics Valley è passato da un prezzo registrato di 23.000 yuan/metro quadrato l'anno scorso a un prezzo scontato di 19.000 yuan/metro quadrato, e ora viene venduto a 12.000 yuan/metro quadrato.

Ciò che si riflette dietro questo è che i prezzi complessivi delle case a Wuhan stanno diminuendo rapidamente. L'Optics Valley è stato uno dei settori più popolari durante l'ultimo mercato rialzista di Wuhan. Un gran numero di investitori stranieri sono entrati in gruppi a Wuhan per speculare nell'Optics Valley.

Tuttavia, ora che la marea si è ritirata, i prezzi sono tornati alla loro forma originale, il che è previsto e ragionevole.

Ecco la domanda chiave: perché Wuhan è così resistente alla caduta?

Tra le città centrali che hanno subito aggiustamenti in questo ciclo, Wuhan è stata quella che si è adeguata relativamente presto, ed è stata anche quella con il maggiore aggiustamento dei prezzi delle case.

Essendo una città con un PIL tra i primi dieci del paese, una popolazione tra i primi dieci del paese e una forza complessiva al primo posto nella Cina centrale, perché Wuhan è così resistente al declino?

Due fattori, uno oggettivo e uno soggettivo.

Il fattore oggettivo è che l’intero Paese sta cadendo.

L’Ufficio nazionale di statistica ha rivelato:

Da gennaio a giugno, la superficie di vendita degli edifici commerciali di nuova costruzione è stata di 479,16 milioni di metri quadrati, con un calo del 19,0% rispetto all'anno precedente, di cui la superficie di vendita residenziale è diminuita del 21,9%. Le vendite di alloggi commerciali di nuova costruzione sono state di 4.713,3 miliardi di yuan, in calo del 25,0%, di cui le vendite residenziali sono diminuite del 26,9%.

Fonte: Ufficio nazionale di statistica

Il volume delle vendite e le vendite di alloggi commerciali sono crollati lo scorso anno, cadendo direttamente da "Doppio 13" a "Doppio 11".

Quest'anno, le vendite sono diminuite ulteriormente rispetto alle già deludenti vendite dell'anno scorso.

La superficie di vendita degli alloggi commerciali nella prima metà dello scorso anno è stata di 595 milioni di metri quadrati. La superficie di vendita nella prima metà di quest'anno è diminuita di un quinto rispetto alla prima metà dello scorso anno. Le vendite di alloggi commerciali nella prima metà dello scorso anno sono state di 6,3 trilioni di yuan, e le vendite nella prima metà di quest'anno sono diminuite di un quarto rispetto alla prima metà dello scorso anno.

Sia l'area di vendita che il volume delle vendite di alloggi commerciali sono scesi al di sotto di "5", ovvero la superficie di vendita di alloggi commerciali è scesa sotto i 500 milioni di metri quadrati e il volume delle vendite è sceso sotto i 5 trilioni di yuan nella prima metà dell'anno.

Cartografia: dati di finanza urbana: Ufficio nazionale di statistica

Secondo questa tendenza, entro la fine di quest'anno, le vendite immobiliari molto probabilmente scenderanno al "Doppio 9", ovvero l'area di vendita scenderà a 900 milioni di metri quadrati e il volume delle vendite scenderà a 9 trilioni.

In termini di prezzi delle case, l’Ufficio nazionale di statistica ha rivelato che a giugno, sia le case nuove che quelle usate nelle città di primo, secondo e terzo livello sono diminuite, sia mese su mese che anno su anno.

Fattori soggettivi:

Innanzitutto, l’enorme inventario è un fattore persistente a Wuhan.

Diamo prima un’occhiata ai dati ufficialmente divulgati da Wuhan.

I dati ufficiali di Wuhan mostrano che a ottobre 2022 Wuhan ha approvato la prevendita di 181.626 unità abitative commerciali non ancora firmate online, con una superficie di 21.096 milioni di metri quadrati e un inventario di circa 180.000 unità.

Gli alloggi commerciali in senso stretto si riferiscono agli alloggi commerciali che sono stati costruiti. L'ampio inventario comprende case che sono state completate ma non vendute, case che non sono state completate e sono in prevendita, case che sono in costruzione ma non hanno ottenuto certificati di prevendita e case che sono state vendute su terreno ma hanno non ancora iniziata la costruzione.

Il CRIC pubblicherà questi dati fino al 2023, dopodiché non li pubblicherà più.

Qui posso trovare solo i dati di settembre 2022. A quel tempo, l'ampio inventario di Qingdao era vicino ai 100 milioni di metri quadrati, al primo posto nel paese. Anche l'inventario generale degli alloggi commerciali di Wuhan supera i 90 milioni di metri quadrati, classificandosi al secondo posto nel paese.

Inoltre, a Wuhan si contano 265.500 case di seconda mano.

I dati di Gezhaofang.com mostrano che al 7 agosto c’erano 265.501 annunci validi di alloggi di seconda mano in vari distretti di Wuhan.

Complessivamente case nuove e di seconda mano hanno un inventario di oltre 400.000 unità, sufficienti per digerire un piatto.

Un inventario così enorme ha reso Wuhan un mercato di acquirenti in cui l’offerta supera la domanda.

In secondo luogo, la competitività della popolazione non è più forte.

Ancora più importante, la competitività della popolazione di Wuhan non è stata forte negli ultimi tre anni.

Nel 2021, a causa della sovrapposizione dell'epidemia e del censimento dell'anno precedente, sono stati causati errori nei dati, tanto che l'aumento della popolazione permanente di Wuhan nel 2021 è stato pari a 1,2012 milioni. Questo è un errore nei dati Questo articolo ha sottolineato molti volte negli articoli precedenti che la popolazione di Wuhan è aumentata di 1,2012 milioni nel 2021. L’aumento reale della popolazione permanente dovrebbe essere superiore a 200.000.

La popolazione residente di Wuhan aumenterà di 90.100 unità nel 2022, classificandosi all'ottavo posto nel Paese. L'anno scorso si è registrato un aumento di solo 36.500 persone, uscendo dalla top ten in termini di aumento e classificandosi al 22° posto nel Paese.

Cartografia: Finanza Comunale; Dati: Uffici di Statistica di varie città

In terzo luogo, il reddito non è elevato.

Non molto tempo fa, il canale di Wu Xiaobo ha pubblicato un articolo "Dietro il crollo della casa di" Wang Ma "c'è il dilemma lavorativo degli studenti universitari di Wuhan", che ha svelato il velo sull'occupazione e sul reddito a Wuhan:

Più di 1 milione di studenti universitari ogni anno non hanno reso Wuhan innovativa come Shenzhen. Invece, i giovani continuano a svalutarsi e a lottare nel vasto mercato del lavoro.

Quando parli all'infinito con l'intervistatore dei principi di costruzione della bomba atomica o reciti la "Prefazione del Padiglione Tengwang" al contrario, e il risultato è "Stipendio base 4.000, settimane grandi e piccole", rimarrai immediatamente sbalordito."