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2024-08-09
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Autor: Yu Fei
01
El mercado inmobiliario de Shanghai traspasa el techo
Tiene que ser Shangai.
Shanghai siempre ha sido la poseedora y el gran avance de los precios inmobiliarios más altos en China continental.
En la primera mitad del año, Zhonghai Shunchang Jiuli, ubicada en el área central del distrito de Huangpu, Shanghai, vendió 505 de las 512 unidades en un día, con unas ventas totales que alcanzaron los 19.653 millones de yuanes. Esta cifra de ventas se creó en. la historia de la vivienda comercial en el país. Récord de ventas de apertura.
Equivale a 38,92 millones de yuanes por una casa.
Cuatro meses después, en agosto, nació en Shanghai el rey de las tierras más caras del país.
En la tarde del 7 de agosto, el terreno xh128D-07 ubicado en la calle Xietu, distrito de Xuhui, Shanghai finalmente se puso en la mesa de subasta. Después de 72 rondas de ofertas, el precio alcanzó la cima y finalmente entró en la lotería. Chenjia Development, Greentown, China Shipping y Shanghai Cuatro postores, West Bund Development, China Merchants Shekou y Xuhui Urban Investment, iniciaron la lotería.
Al final, Greentown fue el afortunado. La transacción ascendió a 4.804.800 millones de yuanes, el precio mínimo fue de 131.045 yuanes por metro cuadrado y la tasa de prima fue del 30%. Este precio de transacción no solo rompió el récord de precio unitario de 100.200 yuanes/metro cuadrado cuando No. 1 Zhongxing Road adquirió el terreno en 2016, convirtiéndose en el nuevo precio unitario rey de los terrenos residenciales en Shanghai, sino que también estableció un nuevo récord para el precio unitario más alto. Precio del suelo residencial en el país.
Cabe señalar que los dos interesantes proyectos anteriores son casas de lujo y no tienen nada que ver con la gente común.
En Zhonghai Shunchang Jiuli, en el distrito de Huangpu, el precio medio de los proyectos registrados es de 172.000 yuanes por metro cuadrado, y el precio unitario total medio es de unos 40 millones de yuanes.
El último terreno en el distrito de Xuhui, el rey de la tierra con el precio unitario más alto del país, nació con una cuchara de oro de casas de lujo. Está rodeado de casas de lujo, con Huiyuanxi al norte, Qiyuan al sur y Yujiangting al norte. hacia el este, y en línea recta desde el río Huangpu. La distancia es de unos 400 metros, lo que lo convierte en el terreno más popular en esta subasta.
Según el precio mínimo estimado de 130.000+ RMB, el precio de venta futuro de este proyecto debe comenzar en 200.000 RMB.
02
mundo plegado
En el entorno actual en el que el mercado inmobiliario general está cayendo, ¿por qué todavía hay promotores dispuestos a adquirir terrenos a precios superiores?
La lógica es simple, esto es una mansión. En cuanto a las viviendas de lujo, no faltan compradores. Las propiedades de lujo de este año en Shanghai están a la vista.
Mire algunos conjuntos de datos. En el primer semestre de este año, el área de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional fue de 479,16 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 19,0%, y las ventas de viviendas comerciales de nueva construcción fueron de 4.713,3 mil millones de yuanes, una disminución de 25,0%.
El mercado inmobiliario de lujo todavía está en pleno apogeo.
Los datos revelados por el CRIC mostraron que se vendieron 2.264 unidades residenciales de alto nivel con un precio total de más de 30 millones de yuanes en 61 ciudades clave, un aumento del 78% en comparación con el mismo período del año pasado. Se vendieron un total de 401 unidades residenciales de alta gama con un precio total de más de 50 millones de yuanes, un aumento de 1,2 veces en comparación con el mismo período del año pasado.
En concreto, en el primer semestre de 2024 se vendieron en Shanghai un total de 5.187 residencias de alto nivel con un precio total de 10 millones a 30 millones, una disminución interanual del 32,4% en el número de transacciones con un total. El precio de 30 millones a 50 millones fue de 1.236, un aumento interanual del 192,6%. El número de transacciones representó 1.236 unidades, un aumento interanual del 192,6% de la ciudad. Se vendieron un total de 308 residencias de alto nivel con un precio total de más de 50 millones de yuanes, un aumento interanual del 422%, lo que representa casi el 80%.
Los datos nos dicen que cuanto más caras son las casas en Shanghai, mejor se venden. Los principales magnates de todo el país negociaron un total de 18 unidades con un precio total superior a los 100 millones de yuanes, de los cuales Shanghai representó casi el 80%, con 14 unidades negociadas, un aumento interanual del 180%.
De manera similar, el proyecto Haide Park en el distrito de Futian, Shenzhen, que se lanzó por cuarta vez no hace mucho, las 116 unidades lanzadas se agotaron en menos de 3 horas después del lanzamiento, logrando una tasa de ventas del 100%. Las ventas del proyecto ese día alcanzaron aproximadamente 2,69 mil millones de yuanes.
La cuestión es que las tres primeras inauguraciones de Hyde Park fueron a la luz del día. Esta vez, el precio es más caro que antes. El área de construcción de una sola unidad residencial es de aproximadamente 87 metros cuadrados a 450 metros cuadrados. El precio aproximado promedio es de aproximadamente 128.500 yuanes por metro cuadrado, lo que supone 2.500 yuanes más por metro cuadrado. Metro que antes, y el umbral de entrada supera los 10 millones de yuanes, el precio de la casa más cara alcanzó los 59,99 millones de yuanes.
Todas estas cosas realmente corresponden al dicho: "La pobreza limita nuestra imaginación".
Respecto a este fenómeno, sólo podemos lamentar que el mundo se esté hundiendo. Aunque ricos y pobres viven bajo el mismo cielo, son dos mundos paralelos diferentes que nunca se cruzan.
Las alegrías y las tristezas de los seres humanos no son las mismas. En el entorno general actual, algunas personas están preocupadas por perder sus trabajos, al igual que Wu Zixu cuando pasó por Zhaoguan y cuántas cabezas perdió por la preocupación. Y algunas personas todavía están pensando en conseguir algo nuevo a cambio de nada y ganar millones por su cuenta.
En este mundo, la justicia es siempre relativa, mientras que la injusticia es absoluta. Cada ajuste económico ampliará aún más la brecha entre ricos y pobres.
Porque ante la incertidumbre, los ricos tienen recursos, canales y métodos, mientras que los pobres sólo pueden cargarla con su cuerpo de dos metros y dos hombros.
Ni el nacimiento del nuevo rey inmobiliario ni las explosivas ventas de casas de lujo pueden explicar el giro del mercado. Porque el mercado inmobiliario de lujo es un mercado muy pequeño y un círculo muy pequeño.
La gente común sólo necesita tratarlo como un tema de conversación después de la cena. A lo que la gente común debe prestar atención es al mercado general.
En el mercado general, tanto Shenzhen como Shanghai están cayendo.
03
Shanghai y Shenzhen están cayendo
Para Shanghai, mire los datos publicados por la Oficina de Estadísticas de Shanghai.
El área de ventas de viviendas comerciales en Shanghai alcanzó su punto máximo en 2021. Ese año, el área de ventas de viviendas comerciales fue de 18,8045 millones de metros cuadrados y cayó a 18,5288 millones de metros cuadrados en 2022 y 18,0803 millones de metros cuadrados en 2023, una disminución. del 2,4%.
Fuente: Anuario estadístico de Shanghai 2023
Entre ellos, la vivienda residencial alcanzará su punto máximo en 2022. En 2022, la superficie de ventas residenciales de Shanghai será de 15,6151 millones de metros cuadrados, con ventas de 693,777 millones de yuanes.
En 2023, las ventas de viviendas comerciales en Shanghai ascenderán a 725.999 millones de yuanes, una disminución del 2,8%. Entre ellas, las ventas residenciales ascendieron a 668.519 millones de yuanes, un 3,6% menos.
En el primer semestre de 2024, la Oficina de Estadísticas de Shanghai reveló queLa superficie de ventas de viviendas comerciales fue de 7,8323 millones de metros cuadrados, un aumento del 0,8%. Entre ellos, la superficie de venta residencial fue de 6,4849 millones de metros cuadrados, un aumento del 0,7%.
A juzgar por el desempeño de las viviendas nuevas, el desempeño de Shanghai es bastante estable. Sin embargo, desde la perspectiva del mercado de la vivienda de segunda mano, que refleja más los cambios del mercado, la tendencia a la baja es bastante obvia.
La Oficina de Estadísticas de Shanghai reveló que el volumen de transacciones de casas de segunda mano cayó de un máximo de 347.700 unidades en 2016 a 177.100 unidades en 2022, una caída del 49%. La superficie de transacción de viviendas de segunda mano cayó de un máximo de 32.198 millones de metros cuadrados en 2016 a 14.2693 millones de metros cuadrados en 2022, una disminución del 55,7%.
En 2023, la superficie registrada de ventas de viviendas existentes en Shanghai fue de 17,0803 millones de metros cuadrados, un aumento del 5,8% respecto al año anterior. Pero todavía es sólo la mitad de lo que era en el punto más alto.
Fuente: Anuario estadístico de Shanghai 2023
Entre ellos, la superficie de transacciones de edificios residenciales de segunda mano cayó de un máximo de 23.513 millones de metros cuadrados en 2015 a 12.7182 millones de metros cuadrados en 2022, una disminución del 45,9%.
En términos de precios de la vivienda, la Oficina Nacional de Estadísticas reveló que los precios de las viviendas de segunda mano en Shanghai cayeron un 6,3% interanual en junio de este año. Esto es un 6,3% menos que el año pasado.
A juzgar por los datos divulgados por la agencia, el CRIC reveló que el precio medio de transacción de casas de segunda mano en Shanghai en el primer semestre de 2024 fue de 40.758 yuanes/metro cuadrado, ligeramente inferior a los 40.854 yuanes/metro cuadrado de 2023. pero aun así se mantuvo alto.
todoEn general, el volumen de ventas de casas de segunda mano en Shanghai, que pueden reflejar los cambios reales en el mercado, se ha reducido a la mitad, pero el precio sólo ha bajado ligeramente.
Como se esperaba de la ciudad económica más grande de China, todavía es muy resistente a las caídas. Sin embargo, todo el país ha caído en una caída general y la tendencia a la baja de los precios de la vivienda en Shanghai ha tomado forma, y la caída será cada vez mayor en el futuro.
En comparación con Shanghai, Shenzhen parece ser bastante resistente a las caídas.
En 2009, el número de traspasos de viviendas de segunda mano en Shenzhen fue el más alto de la historia, con 155.000 unidades, una media de 12.900 unidades al mes.
En 2015, el número de transferencias fue el segundo más alto de la historia, con 127.000 unidades, un promedio de 10.600 unidades mensuales.
2017 fue el año con el menor número de transferencias de viviendas de segunda mano antes del ajuste del mercado inmobiliario de Shenzhen, con 64.000 unidades, una media de 5.333 unidades al mes.
Tras entrar en el ciclo de ajuste, el volumen de transferencias en 2021 se ha desplomado directamente en comparación con 2020. El número de transferencias en 2022 alcanzó un nuevo mínimo en 20 años, con solo 22.000 unidades y un promedio de solo 1.833 unidades por mes.
Hubo cierta recuperación el año pasado, pero también fue la segunda más baja de las últimas dos décadas, con 33.000 transferencias, un promedio de 2.750 por mes.
Para las viviendas nuevas, el volumen de transacciones el año pasado alcanzó un mínimo histórico en los últimos años.
En términos de precios de la vivienda, el precio medio de las casas de segunda mano en Shenzhen ha caído desde un máximo de más de 80.000 en los últimos tres años a menos de 80.000, a menos de 70.000, y en julio de este año cayó por debajo de 60.000. volviendo a la era del "5".
Según datos de Leyoujia, el precio de transacción de casas de segunda mano en Shenzhen en julio fue de 59.000 yuanes por metro cuadrado.
Habiendo dicho todo esto, sólo quiero explicar una cosa. La locura del mercado inmobiliario de lujo no tiene nada que ver con nosotros. Lo que debería preocupar al público es el declive del mercado general.
El mercado general actual está cayendo en todo el país.
Incluso con una buena industria, economía y población, no puede resistir la tendencia general. Porque aunque entre las ciudades con altos precios de la vivienda hay varias ciudades con buenos resultados industriales, económicos y poblacionales, los altos precios de la vivienda han sobregirado gravemente el apoyo y el poder adquisitivo de estas ciudades.
La única diferencia es que las ciudades con industrias fuertes y una fuerte competitividad poblacional experimentarán caídas menores, mientras que las ciudades con industrias y población débiles experimentarán caídas relativamente mayores.
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