2024-08-09
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작가: 유페이
01
상하이 부동산 시장, 천장 돌파
상하이여야 합니다.
상하이는 항상 중국 본토 최고의 부동산 가격을 보유하고 돌파해 왔습니다.
상하이 황푸구 핵심지역에 위치한 Zhonghai Shunchang Jiuli는 상반기 512가구 중 505가구를 판매해 총 매출 196억5300만위안을 달성했다. 국내 상업용 주택의 기록적인 오픈 매매 역사입니다.
주택 한 채 기준으로 3,892만 위안에 해당합니다.
4개월 후인 8월, 중국에서 가장 비싼 땅의 왕이 상하이에서 태어났습니다.
8월 7일 오후, 상하이 쉬후이구 시에투 거리에 위치한 토지 xh128D-07이 마침내 경매에 올랐고, 72차례의 입찰 끝에 가격이 최고점에 도달해 마침내 추첨에 올랐습니다. Chenjia Development, Greentown, China Shipping 및 Shanghai 4명의 입찰자 West Bund Development, China Merchants Shekou 및 Xuhui Urban Investment가 추첨을 시작했습니다.
결국 Greentown은 운이 좋은 곳이 되었습니다. 거래금액은 48억4800만위안, 최저가격은 131045위안/제곱미터, 할증율은 30%였다. 이 거래 가격은 2016년 No.1 Zhongxing Road가 토지를 인수했을 때 단가 100,200위안/평방미터를 깨고 상하이 주거용 토지의 새로운 단가 왕이 되었을 뿐만 아니라 최고 단위의 새로운 기록을 세웠습니다. 국내 주택용 토지 가격.
위의 두 가지 흥미로운 프로젝트는 모두 고급 주택이며 일반 사람들과 관련이 없다는 점에 유의해야 합니다.
황푸구 중해순창지우리(Zhonghai Shunchang Jiuli)의 평균 등록 프로젝트 가격은 172,000위안/평방미터이고, 평균 총 단가는 약 4천만 위안이다.
전국에서 단가가 가장 높은 토지왕인 쉬후이구의 최신 토지는 황금수저의 고급 주택으로 탄생했으며 북쪽은 회원시, 남쪽은 치원, 위장팅은 고급 주택으로 둘러싸여 있습니다. 동쪽, 황포강에서 직선거리로 약 400m 떨어져 있어 이번 경매에서 가장 인기 있는 땅이다.
예상 최저 가격 RMB 130,000+에 따르면, 이 프로젝트의 향후 판매 가격은 RMB 200,000부터 시작해야 합니다.
02
접힌 세계
부동산 시장 전체가 하락세를 보이고 있는 지금, 왜 여전히 프리미엄 가격에 토지를 매입하려는 개발업자들이 있는 걸까요?
논리는 간단합니다. 이것은 저택입니다. 고급 주택의 경우 구매자가 부족하지 않습니다. 올해 상하이의 고급 부동산이 전면적으로 전시됩니다.
일부 데이터 세트를 살펴보십시오. 올해 상반기 전국 상업용 주택 매매면적은 4억7916만㎡로 전년 동기 대비 19.0% 감소했고, 신규 건설 상업용 주택 매매는 4조7133억위안으로 전년 동기 대비 감소했다. 25.0%.
고급 주택 시장은 여전히 한창 진행 중이다.
CRIC가 공개한 데이터에 따르면 61개 주요 도시에서 총 가격 3천만 위안 이상의 고급 주택이 2,264채 판매되었으며 이는 지난해 같은 기간에 비해 78% 증가한 수치입니다. 총 가격이 5천만 위안 이상인 고급 주택은 총 401채가 판매되었으며 이는 지난해 같은 기간에 비해 1.2배 증가한 수치입니다.
구체적으로 2024년 상반기 상하이에서는 총 가격 1000만~3000만호의 고급 주택이 총 5,187채 매매돼 전년 대비 32.4% 감소했다. 3000만~5000만대 가격은 1,236건으로 전년 동기 대비 192.6% 증가했으며 거래량은 1,236건으로 전년 동기 대비 약 70% 증가했다. 총 가격이 5천만 위안 이상인 고급 주택이 총 308채 판매되어 전년 동기 대비 422% 증가해 거의 80%를 차지했습니다.
데이터에 따르면 상하이의 주택 가격이 높을수록 더 잘 팔립니다. 총 가격이 1억 위안을 초과하는 총 18개 단위가 전국 최고 거물에 의해 거래되었으며, 그 중 상하이가 약 80%를 차지했으며, 14개 단위가 거래되어 전년 대비 180% 증가했습니다.
마찬가지로 얼마 전 네 번째 착공한 선전 푸텐구 하이더파크 프로젝트도 출시 3시간도 안 돼 116세대가 모두 완판돼 판매율 100%를 달성했다. 이날 프로젝트 매출은 약 26억9000만 위안에 달했다.
요점은 하이드파크의 처음 세 개 개장이 낮에 이루어졌다는 것입니다. 이번에는 단일 주거용 건물의 건축 면적이 약 87㎡에서 450㎡로 평균 원가는 128,500위안/㎡으로 제곱미터당 2,500위안이 더 비싸다. 이전보다 미터가 증가했고, 진입 문턱이 1,000만 위안을 초과했으며, 가장 비싼 집의 가격은 5,999만 위안에 달했습니다.
이 모든 것들은 실제로 "가난은 우리의 상상력을 제한한다"는 말과 일치합니다.
이런 현상에 대해 우리는 세상이 무너지고 있다는 사실을 한탄할 수밖에 없다. 부자와 가난한 사람은 같은 하늘 아래 살지만 결코 교차하지 않는 서로 다른 평행 세계입니다.
인간의 기쁨과 슬픔은 동일하지 않습니다. 현재의 일반적인 환경에서 일부 사람들은 Wu Zixu가 Zhaoguan을 통과했을 때 직장을 잃고 걱정으로 얼마나 많은 머리를 잃었는지 걱정합니다. 그리고 일부 사람들은 여전히 새로운 것을 공짜로 얻고 스스로 수백만 달러를 벌어들이는 것에 대해 생각하고 있습니다.
이 세상에서 공평함은 항상 상대적인 반면, 불공평함은 절대적입니다. 모든 경제적 조정은 빈부 격차를 더욱 확대할 것입니다.
불확실성에 대처할 때 부자는 자원, 통로, 방법을 갖고 있는 반면, 가난한 사람은 7피트의 몸과 두 개의 어깨로만 이를 감당할 수 있기 때문입니다.
새로운 국왕의 탄생도, 고급 주택의 폭발적인 판매도 시장의 반전을 설명할 수 없습니다. 고급 주택 시장은 아주 작은 시장이고 아주 작은 원이기 때문입니다.
평범한 사람들이 저녁 식사 후에 대화로 다루면됩니다. 평범한 사람들이 주목해야 할 것은 일반 시장입니다.
종합시장에서는 선전과 상하이 모두 하락세를 보이고 있다.
03
상하이·선전 모두 하락세
상하이의 경우 상하이통계국이 공개한 데이터를 살펴보자.
상하이의 상업용 주택 매매면적은 2021년 정점을 찍었다. 그 해 상업용 주택 매매면적은 1880만4500㎡에서 2022년 1852만8800만㎡, 2023년에는 1808만3000㎡로 감소했다. 2.4%이다.
출처: 상하이 통계 연감 2023
그 중 주거용 주택은 2022년 정점에 이를 것으로 보인다. 2022년 상하이 주택판매면적은 1561.51만㎡, 매매금액은 6937억7700만 위안에 달할 것으로 예상된다.
2023년 상하이 상업용 주택 매매액은 7259억9900만 위안으로 2.8% 감소할 것으로 예상된다. 이 중 주택판매는 6685억1900만 위안으로 3.6% 감소했다.
2024년 상반기 상하이통계국은 다음과 같이 밝혔다.상업용 주택 매매면적은 783만2300㎡로 0.8% 증가했다. 그 중 주택 매매면적은 648.49만㎡로 0.7% 증가했다.
신규주택 실적을 보면 상하이의 실적은 상당히 안정적이다. 그러나 시장변화를 보다 잘 반영하는 중고주택시장의 관점에서 보면 하락세는 매우 뚜렷하다.
상하이 통계청에 따르면 중고 주택 거래량이 2016년 347,700채에서 2022년 177,100채로 49% 감소했습니다. 중고주택 거래면적은 2016년 3219만8000㎡에서 2022년 1426만9300㎡로 55.7% 감소했다.
2023년 상하이 기존 주택 매매 등록 면적은 1708만3000㎡로 전년 대비 5.8% 증가했다. 하지만 아직 최고점에 비해 절반 수준이다.
출처: 상하이 통계 연감 2023
이 중 중고주택 거래면적은 2015년 2351만3000㎡로 최고치에서 2022년 1271만8200㎡로 45.9% 감소했다.
주택 가격 측면에서 국가통계국은 올해 6월 상하이 중고 주택 가격이 전년 동기 대비 6.3% 하락했다고 밝혔다. 지난해보다 6.3% 줄었다.
CRIC는 기관이 공개한 자료를 토대로 2024년 상반기 상하이 중고주택 평균 거래가격이 4만758위안/제곱미터로 2023년 4만854위안/제곱미터에 비해 소폭 하락했다고 밝혔다. 하지만 여전히 높은 수준을 유지했습니다.
모두전체적으로 실제 시장 변화를 반영할 수 있는 상하이 중고주택 판매량은 절반으로 줄었지만 가격은 소폭 하락한 데 그쳤다.
중국 최대의 경제 도시로서 예상대로, 이곳은 여전히 쇠퇴에 대한 회복력이 매우 높습니다. 그러나 전국이 전반적 하락세에 빠졌고 상하이 주택가격 하락세도 본격화됐으며 앞으로 하락세는 점점 더 커질 전망이다.
상하이와 비교하면 선전은 하락세에 상당히 회복력이 있는 것으로 보입니다.
2009년 선전의 중고 주택 이전 건수는 155,000채로 월평균 12,900채로 역사상 가장 높았습니다.
2015년 이적 건수는 127,000건으로 월평균 10,600건으로 역대 두 번째로 높은 이체 건수를 기록했다.
2017년은 선전 부동산 시장 조정 전 중고 주택 양도 건수가 64,000채로 월평균 5,333채로 가장 적은 해였다.
조정주기에 진입한 뒤 2021년 이적물량은 2020년에 비해 직접적으로 급락했다. 2022년 이적 건수는 22,000건, 월 평균 1,833건에 불과해 20년 만에 최저치를 기록했다.
지난해에는 다소 회복됐지만, 이적 건수는 3만3000건으로 월평균 2750건으로 지난 20년 중 두 번째로 낮았다.
신규 주택의 경우 작년 거래량이 최근 몇 년간 최저치를 기록했습니다.
주택 가격 측면에서 보면 선전의 중고 주택 평균 가격은 지난 3년간 8만 이상을 정점으로 8만 이하, 7만 이하로 떨어졌고, 올해 7월에는 6만 이하로 떨어졌다. "5" 시대로 돌아갑니다.
Leyoujia 데이터에 따르면 7월 선전의 중고 주택 거래 가격은 제곱미터당 59,000위안이었습니다.
이렇게 말씀드리지만 한 가지만 말씀드리고 싶습니다. 고급 주택 시장의 광란은 우리와는 아무런 관련이 없습니다.
오늘 종합시장은 전국적으로 하락세를 보이고 있습니다.
산업과 경제, 인구가 아무리 좋아도 대세를 거스를 수는 없습니다. 주택 가격이 높은 도시 중에는 산업, 경제, 인구 성과가 좋은 도시가 많기 때문에 높은 주택 가격으로 인해 이들 도시의 지원과 구매력이 심각하게 초과되었습니다.
유일한 차이점은 산업이 강하고 인구 경쟁력이 강한 도시는 감소폭이 작은 반면, 산업과 인구 경쟁력이 약한 도시는 상대적으로 감소폭이 크다는 것입니다.
