2024-08-09
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Auteur : Yu Fei
01
Le marché immobilier de Shanghai atteint son plafond
Ce doit être Shanghai.
Shanghai a toujours été le détenteur et la percée des prix immobiliers les plus élevés en Chine continentale.
Au cours du premier semestre, Zhonghai·Shunchang Jiuli, situé dans la zone centrale du district de Huangpu, à Shanghai, a vendu 505 des 512 unités en une journée, avec un chiffre d'affaires total atteignant 19,653 milliards de yuans. dans l'histoire du logement commercial dans le pays.
L'équivalent de 38,92 millions de yuans pour une maison.
Quatre mois plus tard, en août, le promoteur foncier le plus cher du pays naissait à Shanghai.
Dans l'après-midi du 7 août, le terrain xh128D-07 situé dans la rue Xietu, district de Xuhui, à Shanghai, a finalement été mis sur la table des enchères. Après 72 tours d'enchères, le prix a atteint le sommet et a finalement été intégré au processus de loterie. Chenjia Development, Greentown, China Shipping et Shanghai Quatre soumissionnaires, West Bund Development, China Merchants Shekou et Xuhui Urban Investment, ont lancé la loterie.
En fin de compte, Greentown est devenu l’heureux élu. La transaction s'élevait à 4,8048 milliards de yuans, le prix plancher était de 131 045 yuans/mètre carré et le taux de prime était de 30 %. Ce prix de transaction a non seulement battu le record de prix unitaire de 100 200 yuans/mètre carré lorsque le n°1 Zhongxing Road a acquis le terrain en 2016, devenant ainsi le nouveau roi du prix unitaire des terrains résidentiels à Shanghai, mais a également établi un nouveau record pour l'unité la plus élevée. prix des terrains résidentiels dans le pays.
Il convient de noter que les deux projets passionnants ci-dessus sont tous deux des maisons de luxe et n'ont rien à voir avec les gens ordinaires.
À Zhonghai Shunchang Jiuli, dans le district de Huangpu, le prix moyen enregistré du projet est de 172 000 yuans/mètre carré et le prix unitaire total moyen est d'environ 40 millions de yuans.
Le dernier terrain du district de Xuhui, le roi des terres avec le prix unitaire le plus élevé du pays, est né avec une cuillère en or de maisons de luxe. Il est entouré de maisons de luxe, avec Huiyuanxi au nord, Qiyuan au sud et Yujiangting. à l'est et en ligne droite à partir de la rivière Huangpu. La distance est d'environ 400 mètres, ce qui en fait le terrain le plus populaire de cette vente aux enchères.
Selon le prix plancher estimé à plus de 130 000 RMB, le futur prix de vente de ce projet devrait commencer à 200 000 RMB.
02
monde plié
Dans le contexte actuel où le marché immobilier global est en baisse, pourquoi y a-t-il encore des promoteurs prêts à acquérir des terrains à des prix élevés ?
La logique est simple, c'est un manoir. Quant aux maisons de luxe, les acheteurs ne manquent pas. Les propriétés de luxe de cette année à Shanghai sont pleinement exposées.
Regardez quelques ensembles de données. Au premier semestre de cette année, la surface de vente de logements commerciaux à l'échelle nationale était de 479,16 millions de mètres carrés, soit une baisse de 19,0 % sur un an, et les ventes de logements commerciaux nouvellement construits s'élevaient à 4 713,3 milliards de yuans, soit une baisse de 25,0 %.
Le marché de l’immobilier de luxe est toujours en pleine effervescence.
Les données divulguées par le CRIC montrent que 2 264 unités résidentielles haut de gamme d'un prix total de plus de 30 millions de yuans ont été vendues dans 61 villes clés, soit une augmentation de 78 % par rapport à la même période de l'année dernière. Au total, 401 unités résidentielles haut de gamme d'un prix total de plus de 50 millions de yuans ont été vendues, soit une augmentation de 1,2 fois par rapport à la même période de l'année dernière.
Plus précisément, au premier semestre 2024, un total de 5 187 unités résidentielles haut de gamme d'un prix total de 10 millions à 30 millions ont été négociées à Shanghai, soit une diminution d'une année sur l'autre de 32,4 %. le prix total de 30 millions à 50 millions était de 1 236, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 192,6 %. Le nombre de transactions représentait 1 236 unités, soit une augmentation d'une année sur l'autre de près de 70 % de la ville. Au total, 308 résidences haut de gamme d'un prix total de plus de 50 millions de yuans ont été vendues, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 422 %, soit près de 80 %.
Les données nous indiquent que plus les maisons à Shanghai sont chères, mieux elles se vendent. Au total, 18 unités ont été négociées par les plus grands magnats à travers le pays, pour un prix total supérieur à 100 millions de yuans, dont Shanghai représentait près de 80 %, avec 14 unités négociées, soit une augmentation de 180 % d'une année sur l'autre.
De même, le projet Haide Park dans le district de Futian, à Shenzhen, qui a été lancé pour la quatrième fois il n'y a pas si longtemps, les 116 unités lancées ont été vendues en moins de 3 heures après le lancement, atteignant un taux de vente de 100 %. Ce jour-là, les ventes du projet ont atteint environ 2,69 milliards de yuans.
Le fait est que les trois premières ouvertures de Hyde Park se sont déroulées à la lumière du jour. Cette fois, le prix est plus cher qu'auparavant. La superficie de construction d'une seule unité résidentielle est d'environ 87 mètres carrés à 450 mètres carrés. Le prix brut moyen est d'environ 128 500 yuans/mètre carré, soit 2 500 yuans de plus par carré. mètre qu'auparavant, et le seuil d'entrée dépasse 10 millions de yuans, le prix de la maison la plus chère a atteint 59,99 millions de yuans.
Toutes ces choses correspondent vraiment au dicton : « La pauvreté limite notre imagination ».
Face à ce phénomène, on ne peut que déplorer que le monde se replie. Bien que les riches et les pauvres vivent sous le même ciel, ils constituent deux mondes parallèles différents qui ne se croisent jamais.
Les joies et les peines des êtres humains ne sont pas les mêmes. Dans le contexte général actuel, certaines personnes craignent de perdre leur emploi, tout comme Wu Zixu lorsqu'il a dépassé Zhaoguan, et combien de têtes il a perdu d'inquiétude. Et certaines personnes pensent encore à obtenir quelque chose de nouveau pour rien et à gagner des millions par elles-mêmes.
Dans ce monde, l’équité est toujours relative, tandis que l’injustice est absolue. Tout ajustement économique élargira encore davantage l’écart entre riches et pauvres.
Parce que face à l’incertitude, les riches disposent de ressources, de canaux et de méthodes, tandis que les pauvres ne peuvent la porter qu’avec leur corps de sept pieds et leurs deux épaules.
Ni la naissance du nouveau roi des terres, ni les ventes explosives de maisons de luxe ne peuvent expliquer le tournant du marché. Parce que le marché de l’immobilier de luxe est un très petit marché et un très petit cercle.
Les gens ordinaires n'ont qu'à le traiter comme un sujet de conversation après le dîner. Ce à quoi les gens ordinaires doivent prêter attention, c'est le marché en général.
Sur le marché général, Shenzhen et Shanghai sont en baisse.
03
Shanghai et Shenzhen sont toutes deux en baisse
Pour Shanghai, regardez les données divulguées par le Bureau des statistiques de Shanghai.
La superficie de vente de logements commerciaux à Shanghai a culminé en 2021. Cette année-là, la superficie de vente de logements commerciaux était de 18,8045 millions de mètres carrés. Elle est tombée à 18,5288 millions de mètres carrés en 2022 et à 18,0803 millions de mètres carrés en 2023, soit une diminution. de 2,4%.
Source : Annuaire statistique de Shanghai 2023
Parmi eux, le logement résidentiel culminera en 2022. En 2022, la surface de vente résidentielle de Shanghai sera de 15,6151 millions de mètres carrés, avec des ventes de 693,777 milliards de yuans.
En 2023, les ventes de logements commerciaux à Shanghai s'élèveront à 725,999 milliards de yuans, soit une baisse de 2,8 %. Parmi eux, les ventes résidentielles se sont élevées à 668,519 milliards de yuans, en baisse de 3,6 %.
Au premier semestre 2024, le Bureau des statistiques de Shanghai a révélé queLa surface de vente des logements commerciaux était de 7,8323 millions de mètres carrés, soit une augmentation de 0,8%. Parmi eux, la surface de vente résidentielle était de 6,4849 millions de mètres carrés, soit une augmentation de 0,7 %.
À en juger par la performance des logements neufs, la performance de Shanghai est assez stable. Cependant, du point de vue du marché de l'immobilier d'occasion, qui reflète davantage les changements du marché, la tendance à la baisse est assez évidente.
Le Bureau des statistiques de Shanghai a révélé que le volume des transactions de maisons d'occasion est passé d'un sommet de 347 700 unités en 2016 à 177 100 unités en 2022, soit une baisse de 49 %. La surface de transaction des maisons d'occasion est passée d'un maximum de 32,198 millions de mètres carrés en 2016 à 14,2693 millions de mètres carrés en 2022, soit une baisse de 55,7 %.
En 2023, la superficie enregistrée des ventes de logements existants à Shanghai était de 17,0803 millions de mètres carrés, soit une augmentation de 5,8 % par rapport à l'année précédente. Mais ce n’est encore que la moitié de ce qu’il était au point culminant.
Source : Annuaire statistique de Shanghai 2023
Parmi eux, la surface de transaction des immeubles résidentiels d'occasion est passée d'un sommet de 23,513 millions de mètres carrés en 2015 à 12,7182 millions de mètres carrés en 2022, soit une diminution de 45,9 %.
En termes de prix de l’immobilier, le Bureau national des statistiques a révélé que les prix des logements d’occasion à Shanghai ont chuté de 6,3 % sur un an en juin de cette année. C'est 6,3% de moins que l'année dernière.
À en juger par les données divulguées par l'agence, le CRIC a révélé que le prix de transaction moyen des maisons d'occasion à Shanghai au premier semestre 2024 était de 40 758 yuans/mètre carré, soit légèrement inférieur aux 40 854 yuans/mètre carré de 2023. mais il est resté élevé.
tousDans l'ensemble, le volume des ventes de maisons d'occasion à Shanghai, qui peut refléter l'évolution réelle du marché, a diminué de moitié, mais le prix n'a que légèrement baissé.
Comme on pouvait s'y attendre de la part de la première ville économique de Chine, elle reste très résiliente face au déclin. Cependant, l'ensemble du pays est tombé dans un déclin général et la tendance à la baisse des prix de l'immobilier à Shanghai s'est dessinée, et la baisse deviendra de plus en plus importante à l'avenir.
Comparée à Shanghai, Shenzhen semble assez résiliente aux déclins.
En 2009, le nombre de transferts de maisons d'occasion à Shenzhen a été le plus élevé de l'histoire, avec 155 000 unités, soit une moyenne de 12 900 unités par mois.
En 2015, le nombre de transferts était le deuxième plus élevé de l'histoire, avec 127 000 unités, soit une moyenne de 10 600 unités par mois.
2017 a été l'année où le nombre de transferts de logements d'occasion a été le plus faible avant l'ajustement du marché immobilier de Shenzhen, avec 64 000 unités, soit une moyenne de 5 333 unités par mois.
Après être entré dans le cycle d’ajustement, le volume des transferts en 2021 a plongé directement par rapport à 2020. Le nombre de transferts en 2022 a atteint un nouveau plus bas depuis 20 ans, avec seulement 22 000 logements, et une moyenne de seulement 1 833 logements par mois.
Il y a eu une certaine reprise l'année dernière, mais c'était aussi l'avant-dernier niveau des deux dernières décennies, avec 33 000 transferts, soit une moyenne de 2 750 par mois.
Pour les logements neufs, le volume des transactions a atteint l’année dernière un niveau record ces dernières années.
En termes de prix de l'immobilier, le prix moyen des maisons d'occasion à Shenzhen est passé du sommet de plus de 80 000 au cours des trois dernières années à moins de 80 000, puis à moins de 70 000, et en juillet de cette année, il est tombé en dessous de 60 000. retour à l'ère du "5".
Selon les données de Leyoujia, le prix de transaction des maisons d'occasion à Shenzhen en juillet était de 59 000 yuans/mètre carré.
Cela dit, je veux juste expliquer une chose. La folie du marché de l’immobilier de luxe n’a rien à voir avec nous. Le déclin du marché en général est ce dont le public devrait s’inquiéter.
Le marché général d'aujourd'hui est en baisse dans tout le pays.
Même avec une bonne industrie, une bonne économie et une bonne population, elle ne peut pas résister à la tendance générale. Car même si parmi les villes où les prix de l'immobilier sont élevés, il existe un certain nombre de villes avec de bonnes performances industrielles, économiques et démographiques, les prix élevés de l'immobilier ont sérieusement mis à découvert le soutien et le pouvoir d'achat de ces villes.
La seule différence est que les villes dotées d’industries fortes et d’une forte compétitivité démographique connaîtront des déclins plus faibles, tandis que les villes dont les industries et la population sont faibles connaîtront des déclins relativement plus importants.
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