2024-08-09
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Autor: Yu Fei
01
Der Immobilienmarkt in Shanghai durchbricht die Decke
Es muss Shanghai sein.
Shanghai war schon immer der Inhaber und Durchbruch der höchsten Immobilienpreise auf dem chinesischen Festland.
Im ersten Halbjahr verkaufte Zhonghai·Shunchang Jiuli im Kerngebiet des Bezirks Huangpu in Shanghai 505 der 512 Einheiten an einem Tag, wobei der Gesamtumsatz 19,653 Milliarden Yuan erreichte in der Geschichte des gewerblichen Wohnungsbaus im Land.
Das entspricht 38,92 Millionen Yuan für ein Haus.
Vier Monate später, im August, wurde in Shanghai der teuerste Landentwickler des Landes geboren.
Am Nachmittag des 7. August wurde das Grundstück xh128D-07 in der Xietu Street, Bezirk Xuhui, Shanghai schließlich auf den Auktionstisch gesetzt. Nach 72 Bietrunden erreichte der Preis den Höchststand und wurde schließlich in die Lotterie aufgenommen . Chenjia Development, Greentown, China Shipping und Shanghai Vier Bieter, West Bund Development, China Merchants Shekou und Xuhui Urban Investment, starteten die Lotterie.
Am Ende war Greentown der Glückliche. Die Transaktion kostete 4,8048 Milliarden Yuan, der Mindestpreis betrug 131.045 Yuan/Quadratmeter und die Prämie betrug 30 %. Dieser Transaktionspreis brach nicht nur den Einheitspreisrekord von 100.200 Yuan/Quadratmeter, als No Preis für Wohngrundstück im Land.
Es sei darauf hingewiesen, dass es sich bei den beiden oben genannten spannenden Projekten um Luxushäuser handelt und nichts mit gewöhnlichen Menschen zu tun hat.
In Zhonghai Shunchang Jiuli im Bezirk Huangpu beträgt der durchschnittliche registrierte Projektpreis 172.000 Yuan/Quadratmeter und der durchschnittliche Gesamtstückpreis beträgt etwa 40 Millionen Yuan.
Das neueste Grundstück im Bezirk Xuhui, dem Landkönig mit dem höchsten Stückpreis des Landes, wurde mit einem goldenen Löffel Luxushäusern geboren. Es ist von Luxushäusern umgeben, mit Huiyuanxi im Norden, Qiyuan im Süden und Yujiangting im Osten und eine gerade Linie vom Huangpu-Fluss entfernt. Die Entfernung beträgt etwa 400 Meter und ist damit das beliebteste Land in dieser Auktion.
Gemäß dem geschätzten Mindestpreis von RMB 130.000+ muss der zukünftige Verkaufspreis dieses Projekts bei RMB 200.000 beginnen.
02
gefaltete Welt
Warum gibt es im aktuellen Umfeld, in dem der gesamte Immobilienmarkt rückläufig ist, immer noch Entwickler, die bereit sind, Grundstücke zu Spitzenpreisen zu erwerben?
Die Logik ist einfach: Dies ist ein Herrenhaus. Was Luxusimmobilien angeht, mangelt es nicht an Käufern. Die diesjährigen Luxusimmobilien in Shanghai sind in voller Pracht ausgestellt.
Schauen Sie sich einige Datensätze an. Im ersten Halbjahr dieses Jahres betrug die landesweite Verkaufsfläche von Gewerbewohnungen 479,16 Millionen Quadratmeter, ein Rückgang von 19,0 % gegenüber dem Vorjahr, und der Verkauf von neu gebauten Gewerbewohnungen belief sich auf 4.713,3 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 25,0 %.
Der Luxusimmobilienmarkt ist immer noch in vollem Gange.
Von CRIC veröffentlichte Daten zeigten, dass in 61 wichtigen Städten 2.264 hochwertige Wohneinheiten mit einem Gesamtpreis von mehr als 30 Millionen Yuan verkauft wurden, was einem Anstieg von 78 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Insgesamt wurden 401 hochwertige Wohneinheiten mit einem Gesamtpreis von mehr als 50 Millionen Yuan verkauft, was einer Steigerung um das 1,2-fache im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.
Konkret wurden in Shanghai im ersten Halbjahr 2024 insgesamt 5.187 hochwertige Wohneinheiten mit einem Gesamtpreis von 10 bis 30 Millionen gehandelt, was einem Rückgang von 32,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht Der Gesamtpreis von 30 Millionen bis 50 Millionen betrug 1.236, was einer Steigerung von 192,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Anzahl der Transaktionen machte 1.236 Einheiten aus, was einer Steigerung von fast 70 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Insgesamt wurden 308 Luxusimmobilien mit einem Gesamtpreis von mehr als 50 Millionen Yuan verkauft, was einer Steigerung von 422 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und fast 80 % ausmacht.
Daten zeigen, dass sich die Häuser in Shanghai umso besser verkaufen, je teurer sie sind. Insgesamt wurden 18 Einheiten von Top-Tycoons im ganzen Land mit einem Gesamtpreis von über 100 Millionen Yuan verkauft, wovon fast 80 % auf Shanghai entfielen, wobei 14 Einheiten verkauft wurden, was einer Steigerung von 180 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Auch beim Haide-Park-Projekt im Bezirk Futian in Shenzhen, das vor nicht allzu langer Zeit zum vierten Mal gestartet wurde, waren alle 116 gestarteten Einheiten in weniger als drei Stunden nach dem Start ausverkauft und erreichten eine Verkaufsrate von 100 %. Der Umsatz des Projekts erreichte an diesem Tag etwa 2,69 Milliarden Yuan.
Der Punkt ist, dass die ersten drei Eröffnungen im Hyde Park bei Tageslicht stattfanden. Diesmal ist der Preis teurer als zuvor. Die Baufläche einer einzelnen Wohneinheit beträgt etwa 87 bis 450 Quadratmeter. Der durchschnittliche Rohpreis liegt bei etwa 128.500 Yuan/Quadratmeter, was 2.500 Yuan mehr pro Quadratmeter ist Meter als zuvor und die Eintrittsschwelle übersteigt 10 Millionen Yuan, der Preis des teuersten Hauses erreichte 59,99 Millionen Yuan.
All diese Dinge entsprechen wirklich dem Sprichwort: „Armut begrenzt unsere Vorstellungskraft.“
Angesichts dieses Phänomens können wir nur beklagen, dass die Welt zusammenbricht. Obwohl Reiche und Arme unter demselben Himmel leben, handelt es sich um zwei verschiedene Parallelwelten, die sich nie überschneiden.
Die Freuden und Sorgen der Menschen sind nicht dieselben. Im aktuellen allgemeinen Umfeld haben einige Menschen Angst, ihren Job zu verlieren, genau wie Wu Zixu, als er an Zhaoguan vorbeikam, und wie viele Köpfe er aus Sorge verlor. Und manche denken immer noch darüber nach, sich etwas Neues umsonst zu besorgen und selbst Millionen zu verdienen.
In dieser Welt ist Gerechtigkeit immer relativ, während Ungerechtigkeit absolut ist. Jede wirtschaftliche Anpassung wird die Kluft zwischen Arm und Reich weiter vergrößern.
Denn im Umgang mit Unsicherheit verfügen die Reichen über Ressourcen, Kanäle und Methoden, während die Armen sie nur mit ihrem sieben Fuß großen Körper und zwei Schultern tragen können.
Weder die Geburt des neuen Landeskönigs noch die explosionsartigen Verkäufe von Luxusimmobilien können die Marktwende erklären. Denn der Luxusimmobilienmarkt ist ein sehr kleiner Markt und ein sehr kleiner Kreis.
Normale Menschen müssen es nur als Gesprächsstoff nach dem Abendessen betrachten. Worauf normale Menschen achten müssen, ist der allgemeine Markt.
Auf dem Gesamtmarkt sind sowohl Shenzhen als auch Shanghai rückläufig.
03
Shanghai und Shenzhen fallen beide
Schauen Sie sich für Shanghai die vom Shanghai Statistics Bureau veröffentlichten Daten an.
Die Verkaufsfläche für Gewerbeimmobilien in Shanghai erreichte im Jahr 2021 ihren Höhepunkt. In diesem Jahr betrug die Verkaufsfläche für Gewerbeimmobilien 18,8045 Millionen Quadratmeter. Sie sank auf 18,5288 Millionen Quadratmeter im Jahr 2022 und 18,0803 Millionen Quadratmeter im Jahr 2023 von 2,4 %.
Quelle: Shanghai Statistical Yearbook 2023
Unter ihnen wird der Wohnungsbau im Jahr 2022 seinen Höhepunkt erreichen. Im Jahr 2022 wird Shanghais Wohnverkaufsfläche 15,6151 Millionen Quadratmeter betragen, mit einem Umsatz von 693,777 Milliarden Yuan.
Im Jahr 2023 werden die Gewerbeimmobilienverkäufe in Shanghai 725,999 Milliarden Yuan betragen, was einem Rückgang von 2,8 % entspricht. Darunter beliefen sich die Wohnimmobilienverkäufe auf 668,519 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 3,6 % entspricht.
Dies gab das Shanghai Bureau of Statistics im ersten Halbjahr 2024 bekanntDie Verkaufsfläche von Gewerbewohnungen betrug 7,8323 Millionen Quadratmeter, ein Plus von 0,8 %. Darunter betrug die Verkaufsfläche für Wohnimmobilien 6,4849 Millionen Quadratmeter, was einer Steigerung von 0,7 % entspricht.
Gemessen an der Leistung neuer Häuser ist die Leistung Shanghais ziemlich stabil. Aus Sicht des Gebrauchtwohnungsmarktes, der eher die Marktveränderungen widerspiegelt, ist der Abwärtstrend jedoch deutlich erkennbar.
Das Shanghai Bureau of Statistics gab bekannt, dass das Transaktionsvolumen von Gebrauchthäusern von einem Höchststand von 347.700 Einheiten im Jahr 2016 auf 177.100 Einheiten im Jahr 2022 gesunken ist, was einem Rückgang von 49 % entspricht. Die Transaktionsfläche von Gebrauchthäusern sank von einem Höchststand von 32,198 Millionen Quadratmetern im Jahr 2016 auf 14,2693 Millionen Quadratmeter im Jahr 2022, was einem Rückgang von 55,7 % entspricht.
Im Jahr 2023 betrug die registrierte Fläche der Bestandsimmobilienverkäufe in Shanghai 17,0803 Millionen Quadratmeter, ein Anstieg von 5,8 % gegenüber dem Vorjahr. Aber es ist immer noch nur die Hälfte dessen, was es am Höhepunkt war.
Quelle: Shanghai Statistical Yearbook 2023
Darunter sank die Transaktionsfläche von gebrauchten Wohngebäuden von einem Höchststand von 23,513 Millionen Quadratmetern im Jahr 2015 auf 12,7182 Millionen Quadratmeter im Jahr 2022, was einem Rückgang von 45,9 % entspricht.
Was die Immobilienpreise betrifft, so gab das National Bureau of Statistics bekannt, dass die Preise für Gebrauchtimmobilien in Shanghai im Juni dieses Jahres im Jahresvergleich um 6,3 % gesunken sind. Das sind 6,3 % weniger als im Vorjahr.
Nach den von der Agentur veröffentlichten Daten gab CRIC bekannt, dass der durchschnittliche Transaktionspreis für Gebrauchthäuser in Shanghai im ersten Halbjahr 2024 40.758 Yuan/Quadratmeter betrug, was etwas niedriger war als die 40.854 Yuan/Quadratmeter im Jahr 2023. blieb aber immer noch hoch.
alleInsgesamt hat sich das Verkaufsvolumen von Gebrauchthäusern in Shanghai, das die realen Marktveränderungen widerspiegeln kann, halbiert, der Preis ist jedoch nur leicht gesunken.
Wie von Chinas Wirtschaftsstadt Nummer eins erwartet, ist sie immer noch sehr widerstandsfähig gegenüber Rückgängen. Allerdings ist das ganze Land in einen allgemeinen Niedergang geraten, und der Abwärtstrend der Immobilienpreise in Shanghai hat Gestalt angenommen, und der Rückgang wird in Zukunft immer größer werden.
Im Vergleich zu Shanghai scheint Shenzhen gegenüber Rückgängen recht widerstandsfähig zu sein.
Im Jahr 2009 war die Zahl der Gebrauchthausübertragungen in Shenzhen mit 155.000 Einheiten die höchste in der Geschichte, was einem Durchschnitt von 12.900 Einheiten pro Monat entspricht.
Im Jahr 2015 war die Anzahl der Transfers mit 127.000 Einheiten die zweithöchste in der Geschichte, was einem Durchschnitt von 10.600 Einheiten pro Monat entspricht.
2017 war mit 64.000 Einheiten, einem Durchschnitt von 5.333 Einheiten pro Monat, das Jahr mit der niedrigsten Zahl an Gebrauchtwohnungsübertragungen vor der Anpassung des Immobilienmarktes in Shenzhen.
Nach Eintritt in den Anpassungszyklus ist das Transfervolumen im Jahr 2021 im Vergleich zu 2020 direkt eingebrochen. Die Zahl der Transfers im Jahr 2022 erreichte mit nur 22.000 Einheiten und einem Durchschnitt von nur 1.833 Einheiten pro Monat einen neuen Tiefpunkt seit 20 Jahren.
Letztes Jahr gab es eine gewisse Erholung, aber mit 33.000 Überweisungen, also durchschnittlich 2.750 pro Monat, war es auch der zweitniedrigste seit zwei Jahrzehnten.
Bei Neubauimmobilien erreichte das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr ein Rekordtief der letzten Jahre.
Was die Immobilienpreise betrifft, so ist der Durchschnittspreis für Gebrauchthäuser in Shenzhen vom Höchststand von mehr als 80.000 in den letzten drei Jahren auf unter 80.000 auf unter 70.000 gesunken und im Juli dieses Jahres auf unter 60.000 gefallen. Rückkehr in die Ära der „5“.
Laut Leyoujia-Daten betrug der Transaktionspreis für Gebrauchthäuser in Shenzhen im Juli 59.000 Yuan/Quadratmeter.
Nachdem ich so viel gesagt habe, möchte ich nur eines erklären: Die Verrücktheit des Luxusimmobilienmarktes hat nichts mit uns zu tun. Der Niedergang des allgemeinen Marktes ist das, worüber sich die Öffentlichkeit Sorgen machen sollte.
Der heutige allgemeine Markt ist im ganzen Land rückläufig.
Selbst mit einer guten Industrie, Wirtschaft und Bevölkerung kann es dem allgemeinen Trend nicht widerstehen. Denn obwohl es unter den Städten mit hohen Immobilienpreisen eine Reihe von Städten mit guter Industrie-, Wirtschafts- und Bevölkerungsleistung gibt, haben hohe Immobilienpreise die Unterstützung und Kaufkraft dieser Städte erheblich überzogen.
Der einzige Unterschied besteht darin, dass Städte mit starker Industrie und starker Wettbewerbsfähigkeit der Bevölkerung geringere Rückgänge verzeichnen werden, während Städte mit schwacher Industrie und Bevölkerung relativ größere Rückgänge verzeichnen werden.
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