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2024-08-09
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Autor: Yu Fei
01
Mercado imobiliário de Xangai rompe o teto
Tem que ser Xangai.
Xangai sempre foi detentora e inovadora dos principais preços imobiliários da China continental.
No primeiro semestre do ano, Zhonghai Shunchang Jiuli, localizado na área central do distrito de Huangpu, em Xangai, vendeu 505 das 512 unidades em um dia, com vendas totais atingindo 19,653 bilhões de yuans. a história da habitação comercial no país. Recorde de vendas de abertura.
Equivalente a 38,92 milhões de yuans por uma casa.
Quatro meses depois, em agosto, o rei das terras mais caras do país nasceu em Xangai.
Na tarde de 7 de agosto, o terreno xh128D-07 localizado na Rua Xietu, distrito de Xuhui, em Xangai, foi finalmente colocado na mesa de leilão. Após 72 rodadas de lances, o preço atingiu o topo e foi finalmente sorteado. Chenjia Development, Greentown, China Shipping e Shanghai Quatro licitantes, West Bund Development, China Merchants Shekou e Xuhui Urban Investment, iniciaram a loteria.
No final, Greentown teve sorte. A transação foi de 4,8048 bilhões de yuans, o preço mínimo foi de 131.045 yuans/metro quadrado e a taxa de prêmio foi de 30%. Este preço de transação não apenas quebrou o recorde de preço unitário de 100.200 yuans/metro quadrado quando a Zhongxing Road nº 1 adquiriu o terreno em 2016, tornando-se o novo rei do preço unitário de terrenos residenciais em Xangai, mas também estabeleceu um novo recorde para a unidade mais alta preço dos terrenos residenciais no país.
Deve-se notar que os dois projetos interessantes acima são casas de luxo e não têm nada a ver com pessoas comuns.
Em Zhonghai Shunchang Jiuli, no distrito de Huangpu, o preço médio registrado do projeto é de 172.000 yuans/metro quadrado, e o preço unitário total médio é de cerca de 40 milhões de yuans.
O mais recente terreno no distrito de Xuhui, o rei das terras com o preço unitário mais alto do país, nasceu com uma colher de ouro de casas luxuosas. É cercado por casas luxuosas, com Huiyuanxi ao norte, Qiyuan ao sul e Yujiangting ao sul. a leste, e em linha reta longe do rio Huangpu. A distância é de cerca de 400 metros, tornando-o o terreno mais popular neste leilão.
De acordo com o preço mínimo estimado de mais de 130.000 RMB, o preço de venda futuro deste projeto deve começar em 200.000 RMB.
02
mundo dobrado
No actual ambiente em que o mercado imobiliário global está em queda, porque é que ainda existem promotores dispostos a adquirir terrenos a preços premium?
A lógica é simples, esta é uma mansão. Quanto às casas de luxo, não faltam compradores. As propriedades de luxo deste ano em Xangai estão em plena exibição.
Veja alguns conjuntos de dados. No primeiro semestre deste ano, a área de vendas de habitações comerciais em todo o país foi de 479,16 milhões de metros quadrados, uma diminuição anual de 19,0%, e as vendas de habitações comerciais recém-construídas foram de 4.713,3 bilhões de yuans, uma diminuição de 25,0%.
O mercado imobiliário de luxo ainda está em pleno andamento.
Dados divulgados pelo CRIC mostraram que 2.264 unidades residenciais de alto padrão com um preço total superior a 30 milhões de yuans foram vendidas em 61 cidades importantes, um aumento de 78% em comparação com o mesmo período do ano passado. Foram vendidas 401 unidades residenciais de alto padrão com um preço total de mais de 50 milhões de yuans, um aumento de 1,2 vezes em comparação com o mesmo período do ano passado.
Especificamente, no primeiro semestre de 2024, um total de 5.187 residências de alto padrão com um preço total de 10 milhões a 30 milhões foram vendidas em Xangai, uma diminuição anual de 32,4%. o preço de 30 milhões a 50 milhões foi de 1.236, um aumento anual de 192,6%. O número de transações representou 1.236 unidades, um aumento anual de 192,6%. Foram vendidas 308 residências de alto padrão com um preço total de mais de 50 milhões de yuans, um aumento anual de 422%, representando quase 80%.
Os dados dizem-nos que quanto mais caras são as casas em Xangai, melhor vendem. Um total de 18 unidades foram transacionadas pelos principais magnatas de todo o país, com um preço total superior a 100 milhões de yuans, dos quais Xangai representou quase 80%, com 14 unidades transacionadas, um aumento anual de 180%.
Da mesma forma, o projeto Haide Park no distrito de Futian, Shenzhen, que foi lançado pela quarta vez há pouco tempo, todas as 116 unidades lançadas foram esgotadas em menos de 3 horas após o lançamento, atingindo uma taxa de vendas de 100%. As vendas do projeto naquele dia atingiram aproximadamente 2,69 bilhões de yuans.
A questão é que as três primeiras inaugurações do Hyde Park foram à luz do dia. Desta vez, o preço é mais caro do que antes. A área de construção de uma única unidade residencial é de cerca de 87 a 450 metros quadrados. O preço médio aproximado é de cerca de 128.500 yuans/metro quadrado, ou seja, 2.500 yuans a mais por metro quadrado. metro do que antes, e o limite de entrada ultrapassa 10 milhões de yuans, o preço da casa mais cara atingiu 59,99 milhões de yuans.
Todas essas coisas realmente correspondem ao ditado: “A pobreza limita a nossa imaginação”.
Em relação a este fenómeno, só podemos lamentar que o mundo esteja a dobrar-se. Embora ricos e pobres vivam sob o mesmo céu, são dois mundos paralelos diferentes que nunca se cruzam.
As alegrias e tristezas dos seres humanos não são as mesmas. No ambiente geral atual, algumas pessoas estão preocupadas em perder seus empregos, assim como Wu Zixu quando passou por Zhaoguan, e quantas cabeças ele perdeu de preocupação. E algumas pessoas ainda estão pensando em conseguir algo novo de graça e ganhar milhões por conta própria.
Neste mundo, a justiça é sempre relativa, enquanto a injustiça é absoluta. Cada ajustamento económico aumentará ainda mais o fosso entre ricos e pobres.
Porque ao lidar com a incerteza, os ricos têm recursos, canais e métodos, enquanto os pobres só conseguem carregá-la com o seu corpo de dois metros e dois ombros.
Nem o nascimento do novo rei da terra nem as vendas explosivas de casas de luxo podem explicar a viragem do mercado. Porque o mercado imobiliário de luxo é um mercado muito pequeno e um círculo muito pequeno.
As pessoas comuns só precisam tratar isso como um assunto de conversa depois do jantar. O que as pessoas comuns precisam prestar atenção é o mercado geral.
No mercado geral, tanto Shenzhen como Xangai estão em queda.
03
Xangai e Shenzhen estão ambas em queda
Para Xangai, veja os dados divulgados pelo Shanghai Statistics Bureau.
A área de vendas de habitações comerciais em Xangai atingiu o pico em 2021. Naquele ano, a área de vendas de habitações comerciais foi de 18,8045 milhões de metros quadrados. Caiu para 18,5288 milhões de metros quadrados em 2022 e 18,0803 milhões de metros quadrados em 2023, uma diminuição. de 2,4%.
Fonte: Anuário Estatístico de Xangai 2023
Entre eles, a habitação residencial atingirá o pico em 2022. Em 2022, a área de vendas residenciais de Xangai será de 15,6151 milhões de metros quadrados, com vendas de 693,777 bilhões de yuans.
Em 2023, as vendas de moradias comerciais em Xangai serão de 725,999 bilhões de yuans, uma queda de 2,8%. Entre eles, as vendas residenciais foram de 668,519 bilhões de yuans, uma queda de 3,6%.
No primeiro semestre de 2024, o Departamento de Estatísticas de Xangai divulgou queA área de vendas de habitações comerciais foi de 7,8323 milhões de metros quadrados, um aumento de 0,8%. Entre eles, a área de vendas residencial foi de 6,4849 milhões de metros quadrados, um aumento de 0,7%.
A julgar pelo desempenho das novas casas, o desempenho de Xangai é bastante estável. No entanto, da perspectiva do mercado da habitação em segunda mão, que reflecte mais as mudanças do mercado, a tendência descendente é bastante óbvia.
O Departamento de Estatísticas de Xangai divulgou que o volume de transações de casas usadas caiu de um máximo de 347.700 unidades em 2016 para 177.100 unidades em 2022, uma queda de 49%. A área de transação de casas usadas caiu de 32,198 milhões de metros quadrados em 2016 para 14,2693 milhões de metros quadrados em 2022, uma queda de 55,7%.
Em 2023, a área registada de vendas de habitação existente em Xangai foi de 17,0803 milhões de metros quadrados, um aumento de 5,8% em relação ao ano anterior. Mas ainda é apenas metade do que era no ponto alto.
Fonte: Anuário Estatístico de Xangai 2023
Entre eles, a área de transação de edifícios residenciais usados caiu de 23,513 milhões de metros quadrados em 2015 para 12,7182 milhões de metros quadrados em 2022, uma queda de 45,9%.
Em termos de preços da habitação, o Gabinete Nacional de Estatísticas divulgou que os preços da habitação usada em Xangai caíram 6,3% em termos anuais em Junho deste ano. Isso é 6,3% menor que no ano passado.
A julgar pelos dados divulgados pela agência, o CRIC divulgou que o preço médio de transação de casas usadas em Xangai no primeiro semestre de 2024 foi de 40.758 yuans/metro quadrado, um pouco inferior aos 40.854 yuans/metro quadrado em 2023, mas ainda permaneceu alto.
todosNo geral, o volume de vendas de casas usadas em Xangai, que pode reflectir as mudanças reais no mercado, caiu para metade, mas o preço caiu apenas ligeiramente.
Tal como esperado na maior cidade económica da China, esta ainda é muito resiliente aos declínios. No entanto, todo o país entrou num declínio geral, e a tendência descendente dos preços da habitação em Xangai tomou forma, e o declínio tornar-se-á cada vez maior no futuro.
Comparada com Xangai, Shenzhen parece ser bastante resistente às quedas.
Em 2009, o número de transferências de casas usadas em Shenzhen foi o mais alto da história, com 155.000 unidades, uma média de 12.900 unidades por mês.
Em 2015, o número de transferências foi o segundo maior da história, com 127 mil unidades, uma média de 10,6 mil unidades por mês.
2017 foi o ano com o menor número de transferências de habitação em segunda mão antes do ajustamento do mercado imobiliário de Shenzhen, com 64.000 unidades, uma média de 5.333 unidades por mês.
Depois de entrar no ciclo de ajustamento, o volume de transferências em 2021 caiu diretamente em comparação com 2020. O número de transferências em 2022 atingiu um novo mínimo em 20 anos, com apenas 22.000 unidades e uma média de apenas 1.833 unidades por mês.
Houve alguma recuperação no ano passado, mas também foi o segundo menor das últimas duas décadas, com 33 mil transferências, uma média de 2.750 por mês.
Para novas casas, o volume de transações no ano passado atingiu um nível recorde nos últimos anos.
Em termos de preços da habitação, o preço médio das casas usadas em Shenzhen caiu do pico de mais de 80.000 nos últimos três anos, para menos de 80.000, para menos de 70.000, e em julho deste ano caiu para menos de 60.000, voltando à era dos "5".
De acordo com dados de Leyoujia, o preço de transação de casas usadas em Shenzhen em julho foi de 59.000 yuans/metro quadrado.
Dito isto, só quero explicar uma coisa: a loucura do mercado imobiliário de luxo não tem nada a ver connosco. O declínio do mercado geral é o que deve preocupar o público.
O mercado geral de hoje está caindo em todo o país.
Mesmo com uma boa indústria, economia e população, não consegue resistir à tendência geral. Porque embora entre as cidades com preços de habitação elevados existam várias cidades com bom desempenho industrial, económico e populacional, os preços de habitação elevados esgotaram gravemente o apoio e o poder de compra destas cidades.
A única diferença é que as cidades com indústrias fortes e forte competitividade populacional sofrerão declínios menores, enquanto as cidades com indústrias e população fracas sofrerão declínios relativamente maiores.
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