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Wang Yajie, periodista del Observador Económico La primera ronda de revitalización a gran escala de los activos territoriales existentes de empresas centrales en la historia ya está en marcha.

Esta es la primera vez que las principales empresas centrales incluyen este asunto en la agenda de manera tan solemne, y también es la primera vez que la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales del Consejo de Estado (en adelante, "SASAC") lanzó un censo de los activos inmobiliarios de todas las empresas centrales y presentó requisitos unificados.

Una fuente de activos de propiedad estatal reveló que las empresas centrales relevantes están lanzando sucesivamente proyectos piloto para revitalizar las tierras existentes, realizar una investigación exhaustiva basada en la situación real de la empresa y reportar datos relevantes sobre los activos de tierras existentes a la Supervisión de Activos de Propiedad del Estado y Comisión de Administración.

Se informó al Observador Económico que los departamentos y oficinas pertinentes de la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales y China Chengtong Holdings Group Co., Ltd. (en adelante, "China Chengtong") han llevado a cabo un proyecto especial para comprender la escala de los activos de tierras existentes de las empresas centrales, y basándose en la información que han aprendido y los resultados del análisis, formando la primera gran base de datos de recursos de tierras dentro del sistema de la Comisión de Administración y Supervisión de Activos de Propiedad Estatal. Hasta el momento, la base de datos no se ha hecho pública.

La Comisión de Supervisión y Administración de Activos de Propiedad Estatal también ha lanzado un proyecto piloto para revitalizar los activos de tierras existentes de las empresas centrales pertinentes, con una política por empresa y una implementación piloto.

En los últimos años, los recursos terrestres se han vuelto cada vez más escasos. La revitalización y utilización de la tierra existente es uno de los contenidos importantes para mejorar la asignación de factores orientada al mercado y acelerar la construcción de un mercado nacional unificado. Como parte importante de la economía estatal, las empresas centrales son las mayores propietarias de los derechos territoriales existentes. Si se pueden aprovechar los activos de tierras existentes de las empresas centrales para revitalizarlos, se creará más valor económico y se agregarán inversiones efectivas, lo cual es de gran importancia para promover el desarrollo económico.

Sin embargo, el Observador Económico aprendió de varias empresas centrales que debido a las agencias de gestión de tierras dispersas de las empresas centrales, los diversos usos y muchas disputas de propiedad, también hay muchas disputas de intereses, y el ciclo de revitalización a menudo lleva varios años. Si falta dinero, pero también faltan equipos profesionales, todavía falta apoyo político.

El personal de activos estatales mencionado anteriormente cree que una de las cuestiones más pasadas por alto y que probablemente sea ignorada pero que más probablemente cause disputas internas es la disposición y revitalización de los activos territoriales existentes. Involucra a múltiples partes interesadas y cuestiones históricas complejas. .

Además de la Comisión de Supervisión y Administración de Bienes del Estado, este trabajo requiere de más departamentos y niveles, más capital y una participación más calificada para tener éxito.

Durante muchos años, las grandes empresas centrales han estado preocupadas por los problemas antes mencionados y no han tenido suficiente motivación para avanzar en este asunto.

En julio de este año, como maestro de operaciones de capital estatal, China Chengtong, aprobada por la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales del Consejo de Estado, se unió a China Orient Asset Management Co., Ltd. (en adelante denominada como "Activo de Oriente") para iniciar conjuntamente el establecimiento de un fondo especial para la revitalización de los activos territoriales de las empresas estatales (en lo sucesivo denominado "Fondo Especial"), con una escala total de 30 mil millones de yuanes.

Varias personas relevantes a cargo de empresas de gestión de activos estatales dijeron al Observador Económico que se espera que el fondo mejore significativamente la eficiencia de la revitalización y resuelva el "duro hueso" de la disposición de los activos territoriales existentes.

Este es el primer intento a nivel de activos de propiedad estatal de utilizar un enfoque profesional y orientado al mercado para resolver los activos de tierras "varados" a gran escala.

Chengtong está aquí

Como empresa piloto de empresas de operación de capital de propiedad estatal dependientes de la Comisión de Administración y Supervisión de Activos de Propiedad Estatal, Chengtong tiene una rica experiencia en la operación profesional y orientada al mercado de negocios no principales de empresas centrales y activos improductivos.

La escala total de los fondos especiales antes mencionados es de 30 mil millones de yuanes, en los que Orient Asset invierte el 70% y China Chengtong el 30%, con una duración de 10+2 años. El fondo invertirá mediante inversión directa en proyectos y el establecimiento de subfondos. La ruta operativa es un paradigma de cooperación de "políticas proporcionadas por el gobierno + recursos proporcionados por empresas estatales + fondos proporcionados".

Este fondo especial fue aprobado por la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales del Consejo de Estado y fue iniciado y establecido conjuntamente por China Chengtong y Oriental Assets Chengtong Tongying Fund Management Co., Ltd., una subsidiaria de propiedad total de China Chengtong. que lleva a cabo tareas especiales de reforma, actúa como administrador del fondo y es responsable de toda la vida del fondo. Para el trabajo periódico de gestión de inversiones y operaciones, la División de Inversiones de Oportunidades Especiales de China Oriental participará en la operación y gestión futuras del fondo. fondo.

Una persona cercana al fondo especial dijo que Oriental Asset, como principal inversor, participará en las decisiones de inversión de algunos proyectos. La forma de inversión de este fondo es la inversión de capital, y las áreas objetivo para la revitalización son terrenos y edificios auxiliares, y los tipos de negocios para la revitalización incluyen parques industriales, viviendas con alquiler garantizado, apartamentos para talentos, infraestructura pública "tanto de ocio como de emergencia", e terreno para industrias estratégicas emergentes.

El fondo tiene tres modelos de desarrollo empresarial: uno es la inversión directa en proyectos, es decir, el fondo invierte directamente en proyectos de revitalización de activos territoriales y el otro es la cooperación con subfondos. El fondo de revitalización de tierras puede iniciar conjuntamente el establecimiento de subfondos especiales. empresas centrales relevantes o entidades locales para proporcionar servicios especiales para las empresas centrales y los gobiernos locales; el tercero son soluciones personalizadas basadas en diferentes calificaciones de la empresa, estado de los activos, necesidades de revitalización, etc., planes personalizados de revitalización de activos territoriales y diseños de modelos operativos. llevarse a cabo.

Una persona de una empresa de infraestructura estatal dijo que el ciclo del proyecto para revitalizar los activos territoriales existentes puede variar de dos a tres años a siete u ocho años, y es difícil ver resultados en el corto plazo. Debido a problemas con el sistema de gestión de las empresas estatales, la eficiencia de la toma de decisiones basada en el mercado es baja. Durante el proceso de revitalización de las empresas estatales pertinentes, estas tienen que solicitar opiniones de diversas unidades y empresas y negociar con diferentes. inversores, y hay muchos juegos de intereses internos.

Se espera que la aparición de fondos especiales mejore la situación mencionada. Chengtong hizo una planificación general antes de "terminar".

La persona mencionada anteriormente cercana al fondo especial dijo que además de proporcionar dinero, el fondo especial también tiene la intención de brindar más ayuda profesional para ayudar a las empresas a planificar planes de revitalización y encontrar el mejor camino de revitalización, incluida la asignación de recursos de activos entre las empresas centrales, lo que el fondo especial tendrá en cuenta.

Dijo: "Es difícil lograr la estandarización. La revitalización de diferentes activos territoriales debe adaptarse a las condiciones locales. Este es un asunto relativamente personalizado y muy complejo".

Una persona cercana al fondo especial dijo que, a diferencia de la venta de activos de tierras "de talla única", durante el funcionamiento del fondo especial, primero evalúa las demandas de tierras de las partes con recursos, luego evalúa las necesidades más recientes de otras empresas centrales y Luego combina las características de los activos territoriales locales con un conocimiento profundo, la ubicación regional, la planificación local y las instalaciones circundantes para formular planes de consolidación territorial.

El contenido principal del acuerdo incluye que el equipo del fondo especial primero debe ayudar a las empresas centrales a comparar cuentas, certificados y objetos físicos, clasificar los objetos financieros y físicos en la etapa inicial, recopilar materiales históricos y contabilizar el excedente de activos territoriales. fuera de las cuentas (la terminología financiera se refiere al excedente de activos de tierras fuera de las cuentas, durante el inventario de la propiedad, se encuentra que el monto real es mayor que el saldo en el libro de cuentas o hay algo pero no hay cuenta) y es registrado en la cuenta.

Además, el fondo especial debe comunicarse con múltiples partes interesadas para conocer las demandas de las diferentes partes interesadas, de modo que las diferentes partes interesadas involucradas en los activos de la tierra puedan obtener lo que necesitan.

Las personas cercanas al fondo especial confían en el fondo especial. Creen que la consolidación normal de tierras, el ajuste de la planificación y la introducción de equipos de construcción son habilidades generales. La capacidad del fondo para proporcionar dinero no es la más importante. capacidad de planificación y coordinación de los recursos sociales La capacidad es la necesidad más urgente de esta ronda de empresas centrales para revitalizar los activos territoriales existentes a gran escala. Antes de esto, ninguna empresa central podía hacer esto.

Actualmente, este fondo especial ha firmado acuerdos de cooperación con algunas empresas centrales.

Sin embargo, la persona también dijo que dado que el fondo acaba de crearse, muchos caminos aún están en la etapa de exploración. Aún se desconoce si la escala del fondo se ampliará en el futuro o cuántos proyectos de revitalización de activos se podrán llevar a cabo con éxito. implementado.

camino

Antes de que Chengtong tomara medidas, algunas empresas centrales habían hecho intentos sucesivos.

En un sentido amplio, el stock de terreno se refiere a terrenos de construcción urbanos y rurales que han sido ocupados o utilizados. En un sentido estricto, el stock de terreno se refiere a terrenos existentes que están inactivos y sin uso, o que tienen baja eficiencia de utilización y baja adecuación, pero que tienen potencial. Capacidades de desarrollo y aprovechamiento del suelo edificable urbano y rural.

Por ejemplo, las personas con activos de propiedad estatal antes mencionadas declararon que los terrenos existentes incluyen terrenos de construcción que han obtenido derechos de uso de la tierra mediante licitación, subasta, etc., terrenos de construcción que han obtenido derechos de uso de la tierra mediante asignación, terrenos inactivos que han obtenido tierras derechos de uso pero no han sido utilizados, y derechos de propiedad de la tierra que no han sido utilizados por razones históricas, terrenos de construcción claros y terrenos colectivos rurales y terrenos de construcción.

Una persona de una empresa energética estatal dijo que la principal forma que su empresa había explorado anteriormente para revitalizarse era desnaturalizar los activos de tierra inactivos y no utilizados (un terreno industrial), comunicarse con el gobierno local y participar en los cambios locales. En la planificación urbana se pretende transformar este terreno. Parte del terreno industrial se convertirá primero en algunas tiendas y luego se desarrollará de forma conjunta.

Otra empresa central de la industria manufacturera está probando el terreno con un proyecto de renovación de un barrio de chabolas en una antigua comunidad para renovar edificios en ruinas. Además, se ha asociado con otra empresa inmobiliaria afiliada al grupo para realizar un estudio de viabilidad sobre el proyecto de revitalización. Para satisfacer las necesidades de los hogares reubicados, también construirá algunos proyectos comerciales nuevos para recuperar parte de los costos de inversión a través de estos proyectos comerciales.

Sin embargo, el proyecto lleva más de dos años planificándose y aún no ha avanzado rápidamente debido a la escasez de financiación. Fuentes de la empresa central de la industria manufacturera estiman que la inversión inicial en este proyecto de revitalización requerirá al menos 3.000 millones de yuanes.

Las fuentes de activos estatales mencionadas anteriormente dijeron que desde una perspectiva de camino, los métodos pagados para revitalizar los terrenos existentes incluyen la transferencia, el arrendamiento y la venta de terrenos de construcción con derechos de uso y propiedad del terreno. El objetivo final es optimizar la asignación de activos y aclarar el terreno. derechos de propiedad y cuantificar el valor de los activos de la tierra, incitando a los activos de tierra existentes a ingresar a los mercados correspondientes para transacciones a diferentes precios, logrando el flujo y la reorganización de los derechos de propiedad de la tierra y logrando la asignación óptima de los factores de producción y los recursos de la tierra.

Las personas mencionadas anteriormente, cercanas al fondo especial, creen que las recompras gubernamentales también son una buena alternativa. Sus ideas se han reflejado en el proyecto de revitalización de los activos de tierras existentes de una empresa central. Una empresa central de infraestructura está negociando con el gobierno local la recompra de terrenos existentes (terrenos asignados). Si se implementa la recompra, el gobierno local planeará inicialmente una transformación. convertirlo en un jardín central.

Sin embargo, aunque algunas empresas centrales han explorado esporádicamente los caminos de revitalización antes mencionados, la revitalización de los activos de tierras existentes de las empresas centrales no ha podido alcanzar una gran escala debido a los ciclos de proyectos que a menudo duran varios años y a la alta presión financiera.

Las personas cercanas al fondo especial antes mencionadas recordaron que en el siguiente paso, el proyecto debe juzgarse desde tres dimensiones: viabilidad de mercado, viabilidad económica y viabilidad operativa. Factores como el valor del suelo, el mercado económico de la ciudad y el mercado inmobiliario deben estudiarse y evaluarse cuidadosamente. Sobre esta base, discutiremos el modelo de cooperación específico con el gobierno local para promover aún más la desnaturalización del territorio. tierras y participar en el proceso de ajuste del nuevo plan del gobierno.

Juego

Los warrants sobre activos defectuosos son la Espada de Damocles que pende sobre las cabezas de la mayoría de las empresas estatales y un problema histórico exclusivo de las empresas estatales.

El responsable de la mencionada sociedad central de gestión de activos empresariales se ha aficionado desde hace tiempo a un gran terreno inactivo y quiere revitalizarlo y transformarlo en terrenos logísticos y de almacenamiento. Ha pasado un año y la tierra todavía está "atascada" en su lugar. La razón es que la propiedad de la tierra es defectuosa.

El problema de las garantías defectuosas de la empresa central no es un caso aislado.

El Observador Económico ha sabido que la situación de propiedad de los activos inmobiliarios de muchas empresas centrales es muy complicada. Además, las políticas contables de alto nivel para la tierra y la vivienda han sufrido múltiples rondas de ajustes. En el pasado, la tierra y la vivienda eran gestionadas por diferentes. Algunas empresas siguieron los requisitos de la política. La industria auxiliar se reestructuró y cotizó, y parte de los terrenos y edificios se vendieron. Además, las filiales subordinadas se utilizaron de forma cruzada en el proceso de producción y operación real, lo que resultó en una gran cantidad de empresas. separación de bienes inmuebles y terrenos, inconsistencia en los documentos contables e inconsistencia entre la contabilidad y los hechos reales.

Por ejemplo, el responsable de la empresa central de gestión de activos empresariales antes mencionada dijo que incluso si está claro que el activo del terreno pertenece a la empresa A, la empresa B tiene una relación territorial más estrecha con el terreno si quiere comunicarse con él. En la tierra, el responsable de la empresa de gestión de activos tiene que superar cinco obstáculos. El proceso de matar a seis generales y luego negociar con varias filiales locales fue muy difícil.

De acuerdo con los requisitos reglamentarios pertinentes, los bienes inmuebles deben estar unificados en términos de cuentas financieras corporativas, certificados de propiedad y propiedad y utilización reales, de modo que no exista ningún peligro oculto de ser explotados. El responsable lamentó que cuando las empresas estatales llevaron a cabo múltiples rondas de reformas, las empresas estatales a menudo se fusionaban y transferían, los procedimientos de transferencia no eran estrictos y los documentos de transferencia no aclaraban los activos. El cambio de warrants ahora perdió la mejor oportunidad.

No sólo es difícil la coordinación interna, sino que los gobiernos locales también son "problemas".

Una de las formas de revitalizar los activos territoriales existentes es el reemplazo de activos. Cuando ciertos cambios en la planificación del gobierno local implican la expropiación y demolición de activos, las empresas centrales relevantes pueden negociar con el gobierno local el reemplazo mediante la expropiación gubernamental.

Cuando se trata de reemplazar activos, el objetivo del juego es que "todo el mundo no tiene dinero".

Cuando una empresa central estaba negociando con un gobierno local en la provincia de Hebei, encontró "precios más bajos" locales. El gobierno local redujo el precio de expropiación por debajo del precio evaluado. Para facilitar esta revitalización, la empresa central estaba llevando a cabo múltiples rondas de negociaciones. , como cumplir con los requisitos. Para otras necesidades de los gobiernos locales, utilice el equipo profesional de su propia empresa para ayudar a construir hospitales locales, etc., como moneda de cambio para maximizar los beneficios.

Durante el proceso de negociación, la empresa central también tuvo que tratar con los departamentos locales de vivienda y construcción. En el proceso de adquisición de tierras y reasentamiento de empleados, la empresa central se adelantó para ayudar a los departamentos locales relevantes a trabajar juntos, invirtiendo una gran cantidad de tiempo, mano de obra y recursos financieros.

Tomando como ejemplo la renovación de barrios marginales en un terreno local existente, para obtener el consentimiento de más del 90% de los residentes, el equipo del personal de la empresa central solo podía comunicarse con los residentes uno por uno.

Los reguladores han prestado atención a las cuestiones anteriores en 2023, el "Aviso del Ministerio de Recursos Naturales y la Comisión de Supervisión y Administración de Activos Estatales del Consejo de Estado sobre cuestiones relativas a la promoción de la revitalización y utilización de tierras existentes por parte de empresas estatales. Enterprises" (Desarrollo de Recursos Naturales [2022] No. 205) se centró específicamente en la reestructuración corporativa de empresas estatales. Para cambios en el nombre del titular de los derechos sobre la tierra involucrado, el requisito era "presentar una solicitud a la autoridad natural municipal o del condado". departamento de recursos naturales donde se encuentra el terreno y encargarse directamente de los trámites de registro para el cambio de nombre del titular del derecho de uso del suelo”.

Sin embargo, para las empresas, si cambian sus garantías a través de canales regulares, las agencias gubernamentales cobrarán tarifas de transferencia por el cambio de las garantías relevantes. Además, a lo largo de los años, los activos inmobiliarios ya han aumentado su valor. Hoy en día, los impuestos sobre la tierra han aumentado y. Algunas empresas centrales no están dispuestas a pagar tantos impuestos. Estamos dispuestos a esperar y ver, en lugar de promover activamente la revitalización de los activos territoriales.

Tomando como ejemplo el terreno asignado, las empresas centrales pertinentes también deben pagar tarifas de transferencia de terreno durante la revitalización, y la cantidad no es baja.

El responsable de la empresa central de gestión de activos empresariales antes mencionada dijo: "Para decirlo sin rodeos, al menos permítanme calcular las cuentas. Los activos de tierras que se revitalizan pueden generar dinero y no pueden perder dinero".

Después de contactar con varias empresas centrales, el Observador Económico descubrió que se trata de un problema común y que la clave del problema está nuevamente en el "dinero".

nodo

Aunque es difícil, ha llegado el momento en que hay que impulsar esta cuestión.

El personal de activos estatales antes mencionado cree que en los últimos años la situación económica se ha vuelto cada vez más grave y la contradicción entre el hombre y la tierra y la competencia por los activos de la tierra se ha vuelto cada vez más evidente. Es urgente revitalizar la tierra existente. lo cual es importante para mejorar el nivel de operación y gestión de la infraestructura, ampliar los canales de inversión social, expandir racionalmente la inversión efectiva y reducir los riesgos de la deuda pública, reducir los niveles de deuda corporativa, etc. También puede satisfacer la fuerte demanda de. empresas para los activos territoriales. También es una garantía importante para el buen funcionamiento de la economía china y la preservación y valorización de los activos estatales.

Esto también es consistente con los requisitos de política a nivel nacional. Hace ya tres años, la Comisión de Supervisión y Administración de Activos de Propiedad Estatal tenía la intención de promover este asunto a gran escala, y las empresas centrales pertinentes también han comenzado sucesivamente a investigar y clasificar los activos de tierras existentes de sus propias empresas.

Sin embargo, las empresas estatales tienen sus propias particularidades: son de gran tamaño y tienen niveles complejos, lo que dificulta su revitalización.

Una persona de una empresa estatal dijo que cuando la vida de la empresa era buena en los últimos años, revitalizar los activos de tierras existentes no era la primera opción. La situación económica en los últimos dos años ha sido grave. El costo de capital de los proyectos invertidos por las empresas es muy alto, pero los rendimientos económicos están disminuyendo año tras año. En este momento, si se pueden revitalizar algunos activos, la necesidad urgente puede hacerlo. resolverse y aumentar el valor de los activos. Incluso si se alquilan tierras ociosas, se renuevan antiguas comunidades o barrios marginales y se actualizan los activos existentes para convertirlos en nuevos activos, se pueden ampliar los canales de ingresos para las empresas y mantener y aumentar el valor de los activos.

Zhu Changming, socio de Sunshine Times Law Firm, cree que en los últimos años, los riesgos operativos de algunas empresas estatales han sido mayores y, por un lado, hay una gran cantidad de activos inmobiliarios ineficientes e ineficaces. están agobiados por enormes deudas y enfrentan una mayor presión financiera. Por lo tanto, al revitalizar los activos territoriales existentes, las empresas pueden recuperar fondos y aliviar la presión financiera. Este es un medio importante para que las empresas estatales prevengan y resuelvan riesgos de deuda y optimicen su estructura de activos.

Sobre esta base, la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales y Chengtong comenzaron a tomar medidas una tras otra.

El responsable de la sociedad central de gestión de activos empresariales antes mencionada también prestó atención al fondo especial e intentó ponerse en contacto con él.

Sin embargo, la cooperación con fondos especiales es un proceso de selección bidireccional. La persona a cargo de la empresa de gestión de activos planea seleccionar primero los activos de calidad relativamente alta y luego discutir la cooperación con el fondo especial después de garantizar un rendimiento de inversión razonable. Si hay demasiados problemas con los activos y el ciclo de promoción de la revitalización es demasiado largo, la inversión de capital posterior del Fondo Chengtong también se verá afectada.

Las personas antes mencionadas cercanas al fondo especial creen que el fondo traerá algunos efectos de escala, pero la demanda general actual de las empresas es insuficiente y la motivación general de inversión de la sociedad es insuficiente. Se necesitará un ciclo para generar efectos reales.

En sus intercambios con otras empresas centrales, también aprendió que algunas empresas aún no han descubierto dónde utilizar sus activos de tierra existentes y aún no han dejado claras sus necesidades.

Una persona de una empresa central de energía cree que, por un lado, la solución y la aceleración de fondos especiales y, lo que es más importante, también se necesita orientación política a nivel gubernamental. Por ejemplo, las cuestiones fiscales y las tarifas de transferencia de tierras requieren un nivel de políticas. apoyo.

Zhu Changming cree que revitalizar los activos territoriales no es una tarea temporal para lidiar con activos inactivos, sino un proyecto sistemático y a largo plazo para reintegrar los recursos terrestres y maximizar la eficiencia de la asignación de recursos. Por lo tanto, las empresas estatales deben revitalizar los activos territoriales existentes. en la situación general de reforma y desarrollo. Diseñar un camino de revitalización. Las empresas estatales deben establecer instituciones de gestión de activos existentes, incluidos activos territoriales, mecanismos de gestión normalizados y equipos de gestión profesionales, e incorporar la revitalización de activos en las estrategias de desarrollo corporativo y la gestión de operaciones diarias.