Новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Репортер Economic Observer Ван Яцзе Сейчас идет первый в истории этап широкомасштабного возрождения существующих земельных активов центральных предприятий.

Впервые крупные центральные предприятия так торжественно включили этот вопрос в повестку дня, а также впервые Комиссия Государственного совета по надзору и управлению государственным имуществом (именуемая в дальнейшем «SASAC») провел перепись земельного фонда всех центральных предприятий и выдвинул единые требования.

Источник государственных активов сообщил, что соответствующие центральные предприятия последовательно запускают пилотные проекты по оживлению существующих земель, проводят тщательное исследование, основанное на фактическом положении предприятия, и сообщают соответствующие данные о существующих земельных активах в Управление по надзору и управлению государственными активами. Комиссия.

Экономическому обозревателю сообщили, что соответствующие департаменты и бюро Комиссии по надзору и управлению государственными активами и компании China Chengtong Holdings Group Co., Ltd. (далее именуемой «China Chengtong») провели специальный проект, чтобы понять масштабы существующих земельных активов центральных предприятий и на основе полученной ими информации и результатов анализа сформировать первую крупную базу данных о земельных ресурсах в системе Комиссии по надзору и управлению государственным имуществом. На данный момент база данных не обнародована.

Комиссия по надзору и управлению государственным имуществом также запустила пилотный проект по оживлению существующих земельных активов соответствующих центральных предприятий, с одной политикой для каждого предприятия и пилотной реализацией.

В последние годы земельные ресурсы становятся все более скудными. Оживление и использование существующих земель является одним из важных направлений улучшения рыночного распределения факторов и ускорения строительства единого национального рынка. Являясь важной частью государственной экономики, центральные предприятия являются крупнейшими владельцами существующих прав на землю. Если существующие земельные активы центральных предприятий можно будет использовать для оживления, будет создана большая экономическая ценность и будут добавлены эффективные инвестиции, что имеет большое значение для содействия экономическому развитию.

Однако журнал Economic Observer узнал от ряда центральных предприятий, что из-за разрозненных органов по землеустройству центральных предприятий, разнообразного использования и множества споров о собственности также возникает много споров о процентах, и цикл оживления часто занимает несколько лет. не только нехватка денег, но и отсутствие профессиональных команд, по-прежнему отсутствует политическая поддержка.

Вышеупомянутые сотрудники государственных активов считают, что одним из наиболее игнорируемых вопросов, который, скорее всего, будет проигнорирован, но который, скорее всего, станет причиной внутренних споров, является отчуждение и восстановление существующих земельных активов, что требует участия множества заинтересованных сторон и сложных исторических проблем.

Помимо Комиссии по надзору и управлению государственным имуществом, для успеха этой работы требуется больше департаментов и уровней, больше капитала и более квалифицированное участие.

В течение многих лет крупные центральные предприятия были обеспокоены вышеупомянутыми проблемами и не имели достаточной мотивации для продвижения этого вопроса.

В июле этого года, в качестве хозяина операций с государственным капиталом, компания China Chengtong, одобренная Комиссией по надзору и управлению государственными активами Государственного совета, объединилась с China Orient Asset Management Co., Ltd. (далее именуемой под названием «Актив Востока») совместно инициировать создание специального фонда для восстановления земельных активов государственных предприятий (далее «Специальный фонд») общим размером 30 миллиардов юаней.

Несколько соответствующих лиц, отвечающих за государственные компании по управлению активами, рассказали Economic Observer, что фонд, как ожидается, значительно повысит эффективность возрождения и расколет «крепкий орешек» избавления от существующих земельных активов.

Это первая попытка на уровне государственных активов использовать рыночно-ориентированный и профессиональный подход для решения проблем с «выброшенными» земельными активами в больших масштабах.

Чэнтун здесь

Являясь пилотным предприятием государственных компаний по управлению капиталом, находящихся в ведении Комиссии по надзору и управлению государственными активами, Chengtong имеет богатый опыт рыночно-ориентированной и профессиональной деятельности неосновных предприятий центральных предприятий и неработающих активов.

Общий размер вышеупомянутых специальных фондов составляет 30 млрд юаней, при этом Orient Asset инвестирует 70%, а China Chengtong - 30%, срок действия - 10+2 года. Фонд будет инвестировать посредством прямых инвестиций в проекты и создания субфондов. Путь работы будет представлять собой парадигму сотрудничества «политика, проводимая государством + ресурсы, предоставленные государственными предприятиями + средства, предоставленные средства».

Этот специальный фонд был одобрен Комиссией по надзору и управлению государственными активами Государственного совета и был инициирован и учрежден совместно компаниями China Chengtong и Oriental Assets Co., Ltd., дочерней компанией China Chengtong. Китайское восточное инвестиционное подразделение специальных возможностей, которое выполняет специальные задачи по реформированию, выступает в качестве управляющего фондом и несет ответственность за всю жизнь фонда, участвует в будущей работе и управлении фондом. фонд.

Человек, близкий к спецфонду, рассказал, что в качестве основного инвестора Oriental Asset будет участвовать в инвестиционных решениях некоторых проектов. Инвестиционной формой этого фонда являются инвестиции в акционерный капитал, а целевыми областями для возрождения являются земельные участки и вспомогательные здания, а типы бизнеса для возрождения включают промышленные парки, жилье с гарантированной арендной платой, квартиры для талантов, общественную инфраструктуру «как для отдыха, так и для экстренных случаев» и земли для стратегических развивающихся отраслей.

У фонда есть три модели развития бизнеса: одна - прямое проектное инвестирование, то есть фонд напрямую инвестирует в проекты возрождения земельных активов, другая - сотрудничество субфондов. Фонд возрождения земель может совместно инициировать создание специальных субфондов; соответствующие центральные предприятия или местные организации для предоставления специальных услуг. Для центральных предприятий и местных органов власти могут быть разработаны индивидуальные планы, основанные на различных квалификациях предприятий, состоянии активов, потребностях в восстановлении и т. д. осуществляться.

Представитель государственного инфраструктурного предприятия рассказал, что проектный цикл возрождения существующих земельных активов может варьироваться от двух-трех лет до семи-восьми лет, и трудно увидеть результаты в краткосрочной перспективе. Из-за проблем с системой управления госпредприятиями эффективность принятия рыночных решений низкая. В процессе активизации соответствующих госпредприятий им приходится запрашивать мнения различных подразделений и предприятий, вести переговоры с разными. инвесторов, и существует множество внутренних игр по интересам.

Ожидается, что появление специальных фондов улучшит вышеуказанную ситуацию. Перед «окончанием» Чэнтун провел общее планирование.

Вышеупомянутый человек, близкий к специальному фонду, сказал, что помимо предоставления денег специальный фонд также намерен оказывать более профессиональную помощь, чтобы помочь предприятиям спланировать планы возрождения и найти лучший путь оживления, включая распределение ресурсов активов между центральными предприятиями, что специальный фонд примет во внимание.

Он сказал: «Трудно добиться стандартизации. Возрождение различных земельных активов необходимо адаптировать к местным условиям. Это относительно индивидуальный и очень сложный вопрос».

Человек, близкий к спецфонду, рассказал, что в отличие от продажи земельных активов "под одну гребенку", в ходе работы спецфонда он сначала оценивает потребности ресурсных партий в земле, затем оценивает последние потребности других центральных предприятий, и затем объединяет характеристики местных земельных активов с глубоким пониманием регионального местоположения, местного планирования и окружающих объектов для разработки планов консолидации земель.

Основное содержание соглашения заключается в том, что группа специального фонда должна сначала помочь центральным предприятиям сравнить счета, справки и физические объекты, разобраться в финансовых и физических объектах на ранней стадии, собрать исторические материалы и учесть излишки земельных активов. вне счетов (в финансовой терминологии имеется в виду избыток земельных активов вне счетов). При инвентаризации имущества обнаруживается, что фактическая сумма превышает остаток в книге учета или что-то есть, но нет счета) и она есть. записано в учетной записи.

Кроме того, специальный фонд должен взаимодействовать с множеством заинтересованных сторон, чтобы выяснить потребности различных заинтересованных сторон, чтобы разные заинтересованные стороны, участвующие в земельных активах, могли получить то, что им нужно.

Люди, близкие к спецфонду, уверены в спецфонде. Они считают, что нормальная консолидация земель, корректировка планировки, введение строительных бригад – это общие способности. Способность фонда давать деньги – не самое главное. способность планирования, координация социальных ресурсов. Потенциал является наиболее насущной потребностью этого раунда центральных предприятий для оживления существующих земельных активов в больших масштабах. Это также уникальная способность специальных фондов. До этого ни одно центральное предприятие не могло этого сделать.

В настоящее время этот специальный фонд подписал соглашения о сотрудничестве с некоторыми центральными предприятиями.

Тем не менее, этот человек также сказал, что, поскольку фонд только что был создан, многие пути все еще находятся на стадии изучения. Пока неизвестно, будет ли масштаб фонда расширен в будущем и сколько проектов по оживлению активов могут быть успешными. реализовано.

путь

Прежде чем Чэнтун принял меры, некоторые центральные предприятия предприняли последовательные попытки.

В широком смысле под складскими землями понимаются городские и сельские земли под застройку, которые были заняты или использованы. В узком смысле под запасными землями понимаются существующие земли, которые простаивают и не используются или имеют низкую эффективность использования и низкую адекватность, но обладают потенциалом. возможности развития и использования городских и сельских земель под застройку.

Например, вышеупомянутые лица, владеющие государственным имуществом, заявили, что существующие земли включают в себя земли под застройку, которые получили права землепользования на торгах, аукционе и т. д., земли под застройку, которые получили права землепользования путем выделения, пустующие земли, которые получили землю права пользования, но не были использованы, а также права собственности на землю, которые не были использованы по историческим причинам.

Представитель государственного энергетического предприятия рассказал, что основной способ оживления, который ранее использовала его компания, заключался в денатурации неиспользуемых и неиспользуемых земельных активов (участка промышленных земель), общении с местным правительством и участии в местных изменениях. В градостроительстве для преобразования этого участка земли часть промышленных земель сначала будет переоборудована под магазины, а затем совместно освоена.

Еще одно государственное предприятие обрабатывающей промышленности тестирует почву с проектом реконструкции трущоб в старом поселке с целью ремонта ветхих зданий. Оно объединилось с другой компанией по недвижимости, связанной с группой, для проведения технико-экономического обоснования проекта возрождения. Помимо удовлетворения потребностей переселенных домохозяйств, он также построит несколько новых коммерческих зданий, чтобы покрыть часть инвестиционных затрат за счет этих коммерческих проектов.

Однако проект планировался более двух лет и пока не добился быстрого прогресса из-за ограниченного финансирования. По оценкам источников в центральном предприятии обрабатывающей промышленности, первоначальные инвестиции в этот проект возрождения потребуют не менее 3 миллиардов юаней.

Вышеупомянутый источник в государственных активах сообщил, что с точки зрения пути платный метод восстановления существующих земель включает в себя передачу, аренду и продажу земель под застройку с правами землепользования и собственностью. Конечная цель – оптимизировать распределение активов. уточнить права собственности на землю и количественно оценить стоимость земельных активов, побуждая существующие земельные активы выходить на соответствующие рынки для сделок по различным ценам, реализуя поток и реорганизацию прав собственности на землю и достигая оптимального распределения факторов производства и земельных ресурсов.

Вышеупомянутые люди, близкие к спецфонду, считают, что государственные выкупы также являются хорошей альтернативой. Его идеи нашли отражение в проекте восстановления существующих земельных активов центрального предприятия. Центральное инфраструктурное предприятие ведет переговоры с местным правительством о выкупе существующей земли (выделенной земли). Если выкуп будет осуществлен, местное правительство первоначально будет планировать преобразования. это в центральный сад.

Однако, несмотря на то, что некоторые центральные предприятия время от времени исследовали вышеупомянутые пути оживления, оживление существующих земельных активов центральных предприятий не смогло достичь масштаба из-за проектных циклов, которые часто занимают несколько лет, и высокого финансового давления.

Вышеупомянутые люди, близкие к спецфонду, напомнили, что на следующем этапе проект необходимо оценить по трем измерениям: рыночная целесообразность, экономическая целесообразность и эксплуатационная целесообразность. Такие факторы, как стоимость земли, экономический рынок города и рынок недвижимости, должны быть тщательно изучены и оценены. На этой основе мы обсудим конкретную модель сотрудничества с местным правительством для дальнейшего содействия денатурации. землю и участвовать в работе правительства. В процессе корректировки нового плана.

игра

Гарантии на дефектные активы — это дамоклов меч, висящий над головами большинства государственных предприятий, и историческая проблема, уникальная для государственных предприятий.

Человек, отвечающий за вышеупомянутую центральную компанию по управлению активами предприятия, давно приглянулся большому участку пустующей земли и хочет оживить эту землю и превратить ее в логистическую и складскую землю. Прошел год, а земля все еще «застряла» на месте. Причина в том, что право собственности на землю несовершенно.

Проблема дефектных гарантий этого центрального предприятия не является единичным случаем.

Как стало известно журналу Economic Observer, ситуация с владением земельными активами во многих центральных предприятиях очень сложна. Кроме того, политика учета земли и жилья на высшем уровне претерпела многочисленные корректировки. В прошлом землей и жильем управляли разные люди. Некоторые компании следовали требованиям политики. Вспомогательная промышленность была реструктурирована и зарегистрирована, а часть земли и зданий была продана. разделение недвижимости и земли, несоответствие бухгалтерских документов и несоответствие бухгалтерского учета фактическим фактам.

Например, лицо, отвечающее за вышеупомянутую центральную компанию по управлению активами предприятия, заявило, что даже если ясно, что земельный актив принадлежит компании А, компания Б имеет более тесные территориальные отношения с землей, если он хочет общаться с ней. землю, человек, отвечающий за компанию по управлению активами, должен преодолеть пять препятствий. Процесс убийства шести генералов, а затем переговоры с различными местными дочерними компаниями был очень трудным.

Согласно соответствующим нормативным требованиям, недвижимость должна быть унифицирована с точки зрения корпоративных финансовых отчетов, свидетельств о праве собственности, а также фактического владения и использования, чтобы не было скрытой опасности эксплуатации. Ответственное лицо выразило сожаление, что, когда государственные предприятия проводили несколько раундов реформ, государственные предприятия часто объединялись и передавались. Процедуры передачи не были строгими, и в документах о передаче не уточнялись активы. изменение ордеров теперь упустило лучший период окна.

Не только внутренняя координация затруднена, но и местные органы власти также представляют собой «проблемы».

Одним из способов оживления существующих земельных активов является замена активов. Когда определенные изменения в планах местных властей включают экспроприацию и снос активов, соответствующие центральные предприятия могут вести переговоры с местным правительством о замене через государственную экспроприацию.

Когда дело доходит до замены активов, основное внимание уделяется тому, что «у всех нет денег».

Когда центральное предприятие вело переговоры с местным правительством провинции Хэбэй, оно столкнулось с местными «более низкими ценами». Местное правительство снизило цену сбора до цены ниже оценочной цены. Чтобы облегчить это оживление, центральное предприятие проводило. несколько раундов переговоров, таких как удовлетворение требований местных органов власти, используйте профессиональную команду вашей компании для помощи в строительстве местных больниц и т. д. в качестве разменной монеты для максимизации выгод.

В ходе переговорного процесса центральному предприятию также пришлось иметь дело с местными жилищно-строительными управлениями. В процессе приобретения земли и переселения сотрудников центральное предприятие помогло местным соответствующим отделам работать вместе, вкладывая большое количество времени, рабочей силы и финансовых ресурсов.

На примере ремонта трущоб на участке местной существующей земли, чтобы получить согласие более 90% жителей, команда сотрудников центрального предприятия могла общаться с жителями только по одному.

Регулирующие органы обратили внимание на вышеуказанные вопросы. В 2023 году было опубликовано «Уведомление Министерства природных ресурсов и Комиссии по надзору и управлению государственным имуществом Государственного совета о вопросах содействия возрождению и использованию существующих земель, находящихся в государственной собственности». Предприятия» (Развитие природных ресурсов [2022] № 205) конкретно был нацелен на корпоративную реструктуризацию государственных предприятий. Для изменения имени соответствующего владельца прав на землю требовалось «подать заявление в муниципальный или окружной Департамент ресурсов по месту расположения земли и непосредственно занимается процедурами регистрации изменения имени правообладателя землепользования».

Однако с предприятий, если они пойдут по обычным каналам для изменения своих ордеров, государственные учреждения будут взимать комиссию за изменение соответствующих ордеров. Кроме того, с годами стоимость земельных активов уже выросла, и теперь увеличивается земельный налог. заставил все лодки подняться. Некоторые центральные предприятия не готовы платить столько налогов. Мы готовы подождать и посмотреть, а не активно способствовать возрождению земельных активов.

Если снова взять в качестве примера выделенную землю, соответствующие центральные предприятия должны платить сбор за передачу земли при восстановлении, и эта сумма немалая.

Человек, отвечающий за вышеупомянутую центральную компанию по управлению активами предприятия, сказал: «Говоря прямо, дайте мне хотя бы подсчитать счета. Земельные активы, которые реанимируются, могут приносить деньги и не могут их терять».

Обратившись к ряду центральных предприятий, Economic Observer обнаружил, что это общая проблема, и ключ к решению проблемы снова в «деньгах».

узел

Несмотря на то, что это трудно, пришло время, когда этот вопрос необходимо продвигать вперед.

Вышеупомянутые сотрудники государственных активов считают, что в последние годы экономическая ситуация становится все более тяжелой, а противоречие между человеком и землей и конкуренция за земельные активы становятся все более очевидными. Необходимо срочно оживить существующие земли. Это важно для повышения уровня эксплуатации и управления инфраструктурой, расширения каналов социальных инвестиций, рационального расширения эффективных инвестиций и снижения рисков государственного долга. Это также имеет большое значение для снижения уровня корпоративного долга. Это также может удовлетворить высокий спрос предприятий. Земельные активы также являются важной гарантией бесперебойного функционирования китайской экономики, а также сохранения и повышения стоимости государственных активов.

Это также соответствует требованиям политики на национальном уровне. Еще три года назад Комиссия по надзору и управлению государственным имуществом намеревалась широко продвигать этот вопрос, а соответствующие центральные предприятия также последовательно начали исследовать и сортировать существующие земельные активы своих компаний.

Однако государственные предприятия имеют свои особенности. Они большие по размеру и имеют сложные уровни, что затрудняет оживление.

Представитель государственного предприятия рассказал, что, хотя в последние несколько лет жизнь компании была хорошей, оживление существующих земельных активов не было первым выбором. Экономическая ситуация в последние два года была тяжелой. Капитальные затраты на проекты, вложенные предприятиями, очень высоки, но экономическая отдача снижается с каждым годом. В настоящее время, если некоторые активы могут быть восстановлены, это может вызвать острую необходимость. могут быть решены, и стоимость активов может быть увеличена. Даже если пустующая земля сдается в аренду, старые поселки или трущобы ремонтируются, а существующие активы преобразуются в новые, это может расширить каналы получения доходов для предприятий, а также сохранить и увеличить стоимость активов.

Чжу Чанмин, партнер юридической фирмы Sunshine Times, считает, что в последние годы риски деятельности некоторых государственных предприятий возросли, и существует большое количество неэффективных и неэффективных земельных активов. С одной стороны, предприятий. обременены огромными долгами и сталкиваются с еще большим финансовым давлением. Таким образом, восстанавливая существующие земельные активы, компании могут вернуть средства и облегчить финансовое давление. Это важный способ для государственных предприятий предотвратить и устранить долговые риски, а также оптимизировать структуру своих активов.

Основываясь на этом, Комиссия по надзору и управлению государственным имуществом и Чэнтун начали предпринимать действия один за другим.

Руководитель вышеупомянутой центральной компании по управлению активами предприятия также обратил внимание на спецфонд и попытался связаться с ним.

Однако сотрудничество со специальными фондами – это двусторонний процесс отбора. Руководитель управляющей компании планирует сначала отобрать относительно качественные активы, а затем обсудить сотрудничество со спецфондом на основе обеспечения разумной доходности инвестиций. Если возникнет слишком много проблем с активами и цикл содействия активизации будет слишком длинным, это также повлияет на последующие капитальные вложения Фонда Чэнтун.

Вышеупомянутые люди, близкие к специальному фонду, считают, что фонд принесет некоторый эффект масштаба, но текущий общий спрос со стороны предприятий недостаточен, а общая инвестиционная мотивация общества недостаточна. Для формирования реальных эффектов потребуется цикл.

В ходе общения с другими центральными предприятиями он также узнал, что некоторые предприятия еще не выяснили, где использовать имеющиеся у них земельные активы, и еще не уточнили свои потребности.

Человек из центрального энергетического предприятия считает, что решение и ускорение создания специальных фондов, с одной стороны, и, что более важно, также необходимо политическое руководство на правительственном уровне. Например, налоговые вопросы и сборы за передачу земли требуют политического уровня. поддерживать.

Чжу Чанмин считает, что возрождение земельных активов — это не временная задача по борьбе с простаивающими активами, а систематический и долгосрочный проект по реинтеграции ресурсов земельного элемента и максимизации эффективности распределения ресурсов. Поэтому государственные предприятия должны оживить существующие земельные активы. в общей ситуации реформ и развития. Государственные предприятия должны создать существующие институты управления активами, включая земельные активы, нормализованные механизмы управления и профессиональные управленческие команды, а также включить восстановление активов в стратегии корпоративного развития и повседневное управление операциями.