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Wang Yajie, journaliste à l'Observateur économique Le premier cycle de revitalisation à grande échelle des actifs fonciers existants des entreprises centrales de l'histoire est actuellement en cours.

C'est la première fois que de grandes entreprises centrales mettent cette question à l'ordre du jour de manière aussi solennelle, et c'est aussi la première fois que la Commission de surveillance et d'administration des actifs publics du Conseil d'État (ci-après dénommée « SASAC ») a lancé un recensement des actifs fonciers de toutes les entreprises centrales et proposé des exigences unifiées.

Une source d'actifs appartenant à l'État a révélé que les entreprises centrales concernées lancent successivement des projets pilotes pour revitaliser les terrains existants, mènent une enquête approfondie basée sur la situation réelle de l'entreprise et communiquent les données pertinentes sur les actifs fonciers existants à la Surveillance des actifs appartenant à l'État et Commission d'administration.

L'Observateur économique a été informé que les départements et bureaux concernés de la Commission de surveillance et d'administration des actifs publics et de China Chengtong Holdings Group Co., Ltd. (ci-après dénommé « China Chengtong ») ont mené un projet spécial pour comprendre l'ampleur des actifs fonciers existants des entreprises centrales, et sur la base des informations qu'elles ont apprises et des résultats de l'analyse, formant la première grande base de données sur les ressources foncières au sein du système de la Commission de surveillance et d'administration des actifs appartenant à l'État. Pour l’instant, la base de données n’a pas été rendue publique.

La Commission de surveillance et d'administration des actifs publics a également lancé un projet pilote visant à revitaliser les actifs fonciers existants des entreprises centrales concernées, avec une politique par entreprise et une mise en œuvre pilote.

Ces dernières années, les ressources foncières sont devenues de plus en plus rares. La revitalisation et l'utilisation des terres existantes sont l'un des éléments importants pour améliorer l'allocation des facteurs orientée vers le marché et accélérer la construction d'un marché national unifié. En tant qu'élément important de l'économie d'État, les entreprises centrales sont les plus grands propriétaires de droits fonciers existants. Si les actifs fonciers existants des entreprises centrales peuvent être exploités pour se revitaliser, davantage de valeur économique sera créée et des investissements efficaces seront ajoutés, ce qui revêt une grande importance pour la promotion du développement économique.

Cependant, l'Observateur économique a appris d'un certain nombre d'entreprises centrales qu'en raison de la dispersion des agences de gestion des terres des entreprises centrales, de la diversité des utilisations et des nombreux conflits de propriété, il existe également de nombreux conflits d'intérêts et que le cycle de revitalisation prend souvent plusieurs années. s'il y a un manque d'argent, mais aussi un manque d'équipes professionnelles, il y a encore un manque de soutien politique.

Le personnel des actifs publics mentionné ci-dessus estime que l'une des questions les plus négligées et les plus susceptibles d'être ignorées, mais la plus susceptible de provoquer des conflits internes, est la cession et la revitalisation des actifs fonciers existants. Elle implique de multiples parties prenantes et des questions historiques complexes. .

En plus de la Commission de surveillance et d'administration des actifs publics, ce travail nécessite davantage de départements et de niveaux, plus de capitaux et une participation plus qualifiée pour réussir.

Depuis de nombreuses années, les grandes entreprises centrales s'inquiètent des problèmes mentionnés ci-dessus et ne sont pas suffisamment motivées pour faire avancer ce dossier.

En juillet de cette année, en tant que maître des opérations sur les capitaux publics, China Chengtong, approuvé par la Commission de surveillance et d'administration des actifs publics du Conseil d'État, s'est associé à China Orient Asset Management Co., Ltd. (ci-après dénommée sous le nom de « Orient Asset ») pour lancer conjointement la création d'un fonds spécial pour la revitalisation des actifs fonciers des entreprises publiques (ci-après dénommé « Fonds spécial »), d'un montant total de 30 milliards de yuans.

Plusieurs responsables de sociétés de gestion d'actifs publiques ont déclaré à Economic Observer que le fonds devrait améliorer considérablement l'efficacité de la revitalisation et résoudre le problème de la cession des actifs fonciers existants.

Il s'agit de la première tentative au niveau des actifs publics d'utiliser une approche professionnelle et orientée vers le marché pour résoudre les actifs fonciers « bloqués » à grande échelle.

Chengtong est là

En tant qu'entreprise pilote de sociétés d'exploitation de capitaux d'État relevant de la Commission de surveillance et d'administration des actifs publics, Chengtong possède une riche expérience dans l'exploitation professionnelle et orientée vers le marché des activités non principales des entreprises centrales et des actifs non performants.

La taille totale des fonds spéciaux mentionnés ci-dessus est de 30 milliards de yuans, Orient Asset investissant à 70 % et China Chengtong à 30 %, pour une durée de 10+2 ans. Le fonds investira par le biais d'investissements directs dans des projets et de la création de sous-fonds. La voie opérationnelle est un paradigme de coopération composé de « politiques fournies par le gouvernement + ressources fournies par les entreprises publiques + fonds fournis ».

Ce fonds spécial a été approuvé par la Commission de surveillance et d'administration des actifs publics du Conseil d'État et a été lancé et créé conjointement par China Chengtong et Oriental Assets Management Co., Ltd., une filiale en propriété exclusive de China Chengtong. qui entreprend des tâches de réforme spéciales, sert de gestionnaire de fonds du fonds et est responsable de toute la durée de vie du fonds. Pour les travaux périodiques de gestion des investissements et des opérations, la division China Oriental Special Opportunities Investment participera à l'exploitation et à la gestion futures du fonds. fonds.

Une personne proche du fonds spécial a déclaré qu'en tant qu'investisseur principal, Oriental Asset participerait aux décisions d'investissement de certains projets. La forme d'investissement de ce fonds est l'investissement en actions, et les zones cibles pour la revitalisation sont les terrains et les bâtiments auxiliaires, et les types d'entreprises à revitaliser comprennent les parcs industriels, les logements à loyer garanti, les appartements de talents, les infrastructures publiques « de loisirs et d'urgence », et des terres pour les industries stratégiques émergentes.

Le fonds dispose de trois modèles de développement commercial : l'un est l'investissement direct dans des projets, c'est-à-dire que le fonds investit directement dans des projets de revitalisation des actifs fonciers ; l'autre est la coopération par sous-fonds. Le fonds de revitalisation des terres peut initier conjointement la création de sous-fonds spéciaux avec. les entreprises centrales ou les entités locales concernées doivent fournir des services spéciaux. Pour les entreprises centrales et les gouvernements locaux ; le troisième concerne des solutions personnalisées basées sur les différentes qualifications de l'entreprise, le statut des actifs, les besoins de revitalisation, etc., des plans de revitalisation des actifs fonciers personnalisés et des conceptions de modèles opérationnels. être réalisé.

Un responsable d'une entreprise d'infrastructure publique a déclaré que le cycle d'un projet de revitalisation des actifs fonciers existants peut aller de deux à trois ans à sept ou huit ans et qu'il est difficile de voir des résultats à court terme. En raison de problèmes liés au système de gestion des entreprises publiques, l'efficacité du processus décisionnel basé sur le marché est faible. Au cours du processus de revitalisation des entreprises publiques concernées, elles doivent solliciter l'avis de diverses unités et entreprises et négocier avec différentes entreprises. investisseurs, et il existe de nombreux jeux d’intérêts internes.

L’émergence de fonds spéciaux devrait améliorer la situation ci-dessus. Chengtong a fait une planification globale avant de « terminer ».

La personne mentionnée ci-dessus proche du fonds spécial a déclaré qu'en plus de fournir de l'argent, le fonds spécial avait également l'intention de fournir une aide plus professionnelle pour aider les entreprises à planifier des plans de revitalisation et à trouver la meilleure voie de revitalisation, y compris l'allocation des ressources d'actifs entre les entreprises centrales, ce qui le fonds spécial prendra en considération.

Il a déclaré : « Il est difficile de parvenir à une standardisation. La revitalisation des différents actifs fonciers doit être adaptée aux conditions locales. Il s'agit d'une question relativement personnalisée et très complexe.

Une personne proche du fonds spécial a déclaré que contrairement à la vente d'actifs fonciers "à taille unique", lors du fonctionnement du fonds spécial, celui-ci évalue d'abord les demandes de terres des parties ressources, puis évalue les derniers besoins des autres entreprises centrales, et combine ensuite les caractéristiques des actifs fonciers locaux avec une compréhension approfondie, l'emplacement régional, la planification locale et les installations environnantes pour formuler des plans de remembrement foncier.

Le contenu principal de l'accord comprend que l'équipe du fonds spécial doit d'abord aider les entreprises centrales à comparer les comptes, les certificats et les objets physiques, à trier les objets financiers et physiques à un stade précoce, à collecter des documents historiques et à comptabiliser l'excédent des actifs fonciers. hors des comptes (le terme financier désigne l'excédent du patrimoine foncier hors des comptes). Lors de l'inventaire immobilier, on constate que le montant réel est supérieur au solde du livre de comptes ou qu'il y a quelque chose mais pas de compte) et c'est le cas. enregistrées dans le compte.

En outre, le fonds spécial doit communiquer avec plusieurs parties prenantes pour connaître les demandes des différentes parties prenantes, afin que les différentes parties prenantes impliquées dans le patrimoine foncier puissent obtenir ce dont elles ont besoin.

Les personnes proches du fonds spécial ont confiance dans le fonds spécial et estiment que le remembrement normal des terres, l'ajustement de la planification et la mise en place d'équipes de construction sont des capacités générales. La capacité du fonds à fournir de l'argent n'est pas la plus importante. capacité de planification, coordination des ressources sociales La capacité est le besoin le plus urgent pour ce cycle d'entreprises centrales de revitaliser à grande échelle les actifs fonciers existants, et c'est aussi la capacité unique des fonds spéciaux. Avant cela, aucune entreprise centrale ne pouvait le faire.

À l'heure actuelle, ce fonds spécial a signé des accords de coopération avec certaines entreprises centrales.

Cependant, la personne a également déclaré que depuis que le fonds vient d'être créé, de nombreuses pistes sont encore au stade exploratoire. On ne sait toujours pas si l'ampleur du fonds sera élargie à l'avenir ou combien de projets de revitalisation des actifs pourront être menés avec succès. mis en œuvre.

chemin

Avant que Chengtong n'agisse, certaines entreprises centrales avaient fait des tentatives successives.

Au sens large, les terrains de stockage font référence aux terrains de construction urbains et ruraux qui ont été occupés ou utilisés. Au sens étroit, les terrains de stockage font référence aux terres existantes qui sont inutilisées et inutilisées, ou qui ont une faible efficacité d'utilisation et une faible adéquation, mais qui ont un potentiel. capacités de développement et d’utilisation. Terrains à bâtir urbains et ruraux.

Par exemple, les personnes possédant des biens publics mentionnés ci-dessus ont déclaré que les terres existantes comprennent les terrains à bâtir qui ont obtenu des droits d'utilisation des terres par le biais d'appels d'offres, d'enchères, etc., les terrains à bâtir qui ont obtenu des droits d'utilisation des terres par attribution, les terres inutilisées qui ont obtenu des terres. les droits d'usage mais qui n'ont pas été utilisés, et les droits de propriété foncière qui n'ont pas été utilisés pour des raisons historiques. Terrains à bâtir clairs et terrains collectifs ruraux et terrains à bâtir.

Un responsable d'une entreprise énergétique publique a déclaré que le principal moyen que son entreprise avait précédemment exploré pour se revitaliser était de dénaturer les actifs fonciers inutilisés et inutilisés (un terrain industriel), de communiquer avec le gouvernement local et de participer aux changements locaux. en urbanisme pour transformer ce terrain. Une partie du terrain industriel sera d'abord transformée en quelques commerces, puis développée en commun.

Une autre entreprise centrale de l'industrie manufacturière teste le terrain avec un projet de rénovation d'un bidonville dans une ancienne communauté pour rénover des bâtiments délabrés. Elle s'est associée à une autre société immobilière affiliée au groupe pour mener en outre une étude de faisabilité sur le projet de revitalisation. pour répondre aux besoins des ménages relocalisés, il construira également de nouveaux projets de bâtiments commerciaux pour récupérer une partie des coûts d'investissement grâce à ces projets commerciaux.

Cependant, le projet est planifié depuis plus de deux ans et n'a pas encore progressé rapidement en raison d'un financement limité. Des sources de l'entreprise centrale de l'industrie manufacturière estiment que l'investissement initial dans ce projet de revitalisation nécessitera au moins 3 milliards de yuans.

Les sources d'actifs appartenant à l'État mentionnées ci-dessus ont déclaré que, du point de vue de la voie à suivre, les méthodes payantes pour revitaliser les terres existantes comprennent le transfert, la location et la vente de terrains à bâtir avec des droits d'utilisation et de propriété des terres, le but ultime étant d'optimiser l'allocation des actifs et de clarifier les terres. les droits de propriété et quantifier la valeur des actifs fonciers, incitant les actifs fonciers existants à entrer sur les marchés correspondants pour des transactions à des prix différents, réalisant le flux et la réorganisation des droits de propriété foncière et réalisant l'allocation optimale des facteurs de production et des ressources foncières.

Les proches du fonds spécial, mentionnés ci-dessus, estiment que les rachats d'actions par l'État constituent également une bonne alternative. Ses idées se sont reflétées dans le projet de revitalisation des actifs fonciers existants d'une entreprise centrale. Une entreprise centrale d'infrastructure négocie avec le gouvernement local le rachat des terrains existants (terrains attribués). Si le rachat est mis en œuvre, le gouvernement local planifiera dans un premier temps la transformation. dans un jardin central.

Cependant, même si certaines entreprises centrales ont exploré sporadiquement les voies de revitalisation mentionnées ci-dessus, la revitalisation des actifs fonciers existants des entreprises centrales n'a pas pu atteindre une grande échelle en raison de cycles de projets qui durent souvent plusieurs années et de fortes pressions financières.

Les proches du fonds spécial ont rappelé que dans la prochaine étape, le projet devra être jugé selon trois dimensions : la faisabilité commerciale, la faisabilité économique et la faisabilité opérationnelle. Des facteurs tels que la valeur du terrain, le marché économique de la ville et le marché immobilier doivent être soigneusement étudiés et évalués. Sur cette base, nous discuterons du modèle de coopération spécifique avec le gouvernement local pour promouvoir davantage la dénaturation du territoire. terrain et participer au processus d'ajustement du nouveau plan du gouvernement.

jeu

Les garanties d’actifs défectueux sont une épée de Damoclès qui pèse sur la plupart des entreprises publiques et un problème historique propre aux entreprises publiques.

Le responsable de la société centrale de gestion de fortune mentionnée ci-dessus s'intéresse depuis longtemps à un grand terrain inutilisé et souhaite revitaliser le terrain et le transformer en terrain de logistique et d'entreposage. Un an s'est écoulé et le terrain est toujours « bloqué » sur place. La raison en est que la propriété foncière est défectueuse.

Le problème des garanties défectueuses de cette entreprise centrale n’est pas un cas isolé.

L'Observateur économique a appris que la situation de propriété des actifs fonciers de nombreuses entreprises centrales est très compliquée. En outre, les politiques comptables de haut niveau pour les terrains et les logements ont subi de multiples séries d'ajustements. Dans le passé, les terrains et les logements étaient gérés par des personnes différentes. Certaines entreprises ont suivi les exigences politiques. L'industrie auxiliaire a été restructurée et cotée en bourse, et une partie des terrains et des bâtiments ont été cédés. En outre, les filiales subordonnées ont été utilisées de manière croisée dans le processus de production et d'exploitation proprement dit. séparation des biens immobiliers et des terrains, incohérence dans les documents comptables et incohérence entre la comptabilité et les faits réels.

Par exemple, le responsable de la société centrale de gestion des actifs mentionnée ci-dessus a déclaré que même s'il est clair que le terrain appartient à la société A, la société B a une relation territoriale plus étroite avec le terrain si elle souhaite communiquer avec elle. le terrain, le responsable de la société de gestion d'actifs doit franchir cinq obstacles. Le processus consistant à tuer six généraux puis à négocier avec diverses filiales locales a été très difficile.

Conformément aux exigences réglementaires en vigueur, les biens immobiliers doivent être unifiés en termes de comptes financiers d'entreprise, de certificats de propriété, de propriété et d'utilisation réelles, afin qu'il n'y ait aucun danger caché d'exploitation. Le responsable a regretté que lorsque les entreprises publiques menaient plusieurs séries de réformes, les entreprises publiques fusionnaient et étaient souvent transférées, les procédures de transfert n'étaient pas strictes et les documents de transfert ne clarifiaient pas les actifs. le changement de warrants a désormais raté la meilleure période fenêtre.

Non seulement la coordination interne est difficile, mais les gouvernements locaux posent également des « problèmes ».

L'un des moyens de revitaliser les actifs fonciers existants est le remplacement des actifs. Lorsque certains changements de planification du gouvernement local impliquent l'expropriation et la démolition d'actifs, les entreprises centrales concernées peuvent négocier avec le gouvernement local leur remplacement par le biais d'une expropriation gouvernementale.

Lorsqu’il s’agit de remplacement d’actifs, le jeu est centré sur le fait que « tout le monde n’a pas d’argent ».

Lorsqu'une entreprise centrale négociait avec un gouvernement local dans la province du Hebei, elle a été confrontée à des « prix plus bas » locaux. Le gouvernement local a abaissé le prix d'expropriation en dessous du prix estimé. Afin de faciliter cette revitalisation, l'entreprise centrale a mené plusieurs cycles de négociations. , comme répondre aux exigences.Pour d'autres besoins des gouvernements locaux, utilisez l'équipe professionnelle de votre propre entreprise pour aider à construire des hôpitaux locaux, etc., comme monnaie d'échange pour maximiser les avantages.

Au cours du processus de négociation, l'entreprise centrale a également dû traiter avec les services locaux du logement et de la construction. Dans le processus d'acquisition de terrains et de réinstallation des employés, l'entreprise centrale s'est manifestée pour aider les départements locaux concernés à travailler ensemble, en investissant beaucoup de temps, de main-d'œuvre et de ressources financières.

En prenant comme exemple la rénovation de bidonvilles sur un terrain local existant, afin d'obtenir le consentement de plus de 90 % des habitants, l'équipe du personnel de l'entreprise centrale n'a pu communiquer qu'avec les habitants un par un.

Les régulateurs ont prêté attention aux questions ci-dessus. En 2023, la « Avis du ministère des Ressources naturelles et de la Commission de surveillance et d'administration des actifs de l'État du Conseil d'État sur les questions concernant la promotion de la revitalisation et de l'utilisation des terres existantes par l'État. Entreprises » (Développement des ressources naturelles [2022] n° 205) ciblait spécifiquement la restructuration des entreprises publiques. Pour les changements de noms des titulaires de droits fonciers concernés, il a été obligatoire de « soumettre une demande à l'autorité municipale ou département des ressources naturelles du comté où se trouve le terrain et gérer directement les procédures d'enregistrement pour le changement de nom du titulaire du droit d'utilisation du sol.

Cependant, pour les entreprises, si elles modifient leurs bons de souscription par les voies régulières, les agences gouvernementales factureront des frais de transfert pour le changement des bons de souscription concernés. De plus, au fil des années, la valeur des actifs fonciers a déjà augmenté. certaines entreprises centrales ne sont pas disposées à payer autant d 'impôts. Nous préférons attendre et voir, plutôt que de promouvoir activement la revitalisation du patrimoine foncier.

En prenant à nouveau l'exemple des terrains attribués, les entreprises centrales concernées doivent payer des frais de transfert de terrain lors de la revitalisation, et le montant n'est pas faible.

Le responsable de la société centrale de gestion d'actifs susmentionnée a déclaré : « Pour parler franchement, laissez-moi au moins calculer les comptes. Les actifs fonciers qui sont revitalisés peuvent rapporter de l'argent et ne peuvent pas en perdre.

Après avoir contacté un certain nombre d'entreprises centrales, l'Economic Observer a constaté qu'il s'agissait d'un problème courant et que la clé du problème était de retour dans « l'argent ».

nœud

Même si cela est difficile, le moment est venu où il faut faire avancer ce dossier.

Les responsables des biens publics mentionnés ci-dessus estiment qu'au cours des dernières années, la situation économique est devenue de plus en plus grave et que la contradiction entre l'homme et la terre et la concurrence pour les biens fonciers sont devenues de plus en plus évidentes. ce qui est important pour améliorer le niveau d'exploitation et de gestion des infrastructures, élargir les canaux d'investissement social, développer rationnellement les investissements efficaces et réduire les risques liés à la dette publique, réduire les niveaux d'endettement des entreprises, etc. entreprises pour les actifs fonciers. C'est également une garantie importante pour le bon fonctionnement de l'économie chinoise et la préservation et la valorisation des actifs appartenant à l'État.

Cela est également conforme aux exigences politiques au niveau national. Il y a trois ans déjà, la Commission de surveillance et d'administration des actifs publics avait l'intention de promouvoir cette question à grande échelle, et les entreprises centrales concernées ont également commencé successivement à enquêter et à trier les actifs fonciers existants de leurs propres entreprises.

Cependant, les entreprises publiques ont leurs propres particularités : elles sont de grande taille et ont des niveaux complexes, ce qui rend leur revitalisation difficile.

Un responsable d'une entreprise publique a déclaré que lorsque la vie de l'entreprise était bonne ces dernières années, la revitalisation des actifs fonciers existants n'était pas le premier choix. La situation économique a été grave au cours des deux dernières années. Les coûts d'investissement des projets investis par les entreprises sont très élevés, mais les rendements économiques diminuent d'année en année, si certains actifs peuvent être revitalisés, les besoins urgents peuvent être satisfaits. être résolu et la valeur des actifs peut être augmentée. Même si les terres inutilisées sont louées, les anciennes communautés ou bidonvilles sont rénovées et les actifs existants sont transformés en nouveaux actifs, cela peut élargir les canaux de revenus des entreprises et maintenir et augmenter la valeur des actifs.

Zhu Changming, associé du cabinet d'avocats Sunshine Times, estime qu'au cours des dernières années, les risques opérationnels de certaines entreprises publiques ont été plus élevés et qu'il existe un grand nombre d'actifs fonciers inefficaces et inefficaces. sont accablés de dettes énormes et font face à une pression financière encore plus grande. Ainsi, en revitalisant les actifs fonciers existants, les entreprises peuvent récupérer des fonds et alléger la pression financière. Il s'agit d'un moyen important pour les entreprises publiques de prévenir et de résoudre les risques d'endettement et d'optimiser la structure de leurs actifs.

Sur cette base, la Commission de surveillance et d'administration des actifs publics et Chengtong ont commencé à agir l'un après l'autre.

Le responsable de la société centrale de gestion de fortune susmentionnée a également prêté attention au fonds spécial et a tenté de le contacter.

Cependant, la coopération avec des fonds spéciaux est un processus de sélection à double sens. Le responsable de la société de gestion d'actifs prévoit d'abord d'éliminer les actifs de relativement haute qualité, puis de discuter de la coopération avec le fonds spécial après s'être assuré de retours sur investissement raisonnables. S'il y a trop de problèmes avec les actifs et que le cycle de promotion de la revitalisation est trop long, l'investissement en capital ultérieur du Fonds Chengtong sera également affecté.

Les proches du Fonds spécial susmentionnés estiment que le Fonds apportera certains effets d'échelle, mais que la demande globale actuelle des entreprises est insuffisante et que la motivation globale d'investissement de la société est insuffisante. Il faudra un cycle pour produire de véritables effets.

Lors de ses échanges avec d'autres entreprises centrales, il a également appris que certaines entreprises n'ont pas encore trouvé où utiliser leurs actifs fonciers existants et n'ont pas encore clarifié leurs besoins.

Un responsable d'une entreprise centrale du secteur énergétique estime que la solution et l'accélération des fonds spéciaux sont d'une part et que, plus important encore, des orientations politiques au niveau gouvernemental sont également nécessaires. Par exemple, les questions fiscales et les frais de transfert de terrains nécessitent tous un niveau politique. soutien.

Zhu Changming estime que la revitalisation des actifs fonciers n'est pas une tâche temporaire pour traiter les actifs inutilisés, mais un projet systématique et à long terme visant à réintégrer les ressources foncières et à maximiser l'efficacité de l'allocation des ressources. Par conséquent, les entreprises publiques doivent revitaliser les actifs fonciers existants. dans la situation globale de réforme et de développement. Concevoir une voie de revitalisation. Les entreprises publiques doivent établir des institutions de gestion d'actifs existantes, y compris des actifs fonciers, des mécanismes de gestion normalisés et des équipes de gestion professionnelles, et intégrer la revitalisation des actifs dans leurs stratégies de développement d'entreprise et dans la gestion quotidienne des opérations.