소식

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경제 관찰자 왕 야지에 기자 역사상 중앙기업의 기존 토지자산을 대규모로 활성화하는 첫 번째 라운드가 현재 진행 중입니다.

주요 중앙기업이 이 문제를 이렇게 엄숙하게 상정한 것은 이번이 처음이고, 국무원 국유자산감독관리위원회(이하 SASAC)가 이 문제를 엄숙하게 상정한 것도 처음이다. 모든 중앙 기업의 토지 자산에 대한 조사를 시작하고 통일된 요구 사항을 제시했습니다.

국유자산 소식통에 따르면 관련 중앙기업은 기존 토지를 활성화하기 위한 시범사업을 순차적으로 시작하고 기업의 실제 상황을 바탕으로 철저한 조사를 실시하며 기존 토지자산에 대한 관련 데이터를 국유자산감독관리국에 보고하고 있다고 밝혔다. 행정위원회.

경제 참관인은 국유 자산 감독 관리위원회와 중국 Chengtong Holdings Group Co., Ltd. (이하 "China Chengtong")의 관련 부서 및 국이 규모를 이해하기 위해 특별 프로젝트를 수행했다는 소식을 들었습니다. 중앙기업의 기존 토지자산을 수집하고 학습한 정보와 분석 결과를 바탕으로 국유자산 감독관리위원회 시스템 내 최초의 대규모 토지자원 데이터베이스를 구축합니다. 현재로서는 데이터베이스가 공개되지 않았습니다.

국유자산 감독관리위원회는 또한 기업당 하나의 정책과 시범 시행을 통해 관련 중앙 기업의 기존 토지 자산을 활성화하기 위한 시범 프로젝트를 시작했습니다.

최근에는 토지 자원이 점점 부족해지고 있습니다. 기존 토지의 활성화 및 활용은 시장 중심의 요소 배분을 개선하고 통일된 국가 시장 건설을 가속화하는 중요한 내용 중 하나입니다. 국유 경제의 중요한 부분인 중앙 기업은 기존 토지권의 최대 소유자입니다. 중앙기업의 기존 토지자산을 활용하여 활성화할 수 있다면 더 많은 경제적 가치가 창출되고 효과적인 투자가 추가될 수 있으며 이는 경제 발전 촉진에 큰 의미가 있습니다.

그러나 경제관찰자는 다수의 중앙기업으로부터 중앙기업의 토지관리청이 산재해 있고 용도가 다양하며 소유권 분쟁이 많아 이익분쟁도 많고, 활성화 주기에 수년이 걸리는 경우가 많다는 사실을 알게 됐다. 돈도 부족하고 전문적인 팀도 부족하고 정책 지원도 부족합니다.

위에서 언급한 국유자산 관계자들은 가장 간과되기 쉬우면서도 내부 분쟁을 일으킬 가능성이 가장 높은 문제 중 하나가 기존 토지자산의 처분 및 활성화 문제라고 생각하며, 이는 다양한 이해관계자와 복잡한 역사적 문제를 수반한다. .

국유자산 감독관리위원회 외에도 이 작업이 성공하려면 더 많은 부서와 수준, 더 많은 자본과 더 숙련된 참여가 필요합니다.

수년 동안 주요 중앙 기업들은 위에서 언급한 문제에 대해 우려해 왔으며 이 문제를 진전시킬 충분한 동기가 없었습니다.

올해 7월, 국유자본 운용의 대가인 중국성통은 국무원 국유자산감독관리위원회의 비준을 받아 중국동방자산관리유한회사(이하 '동방자산')으로 총 규모 300억 위안에 달하는 국유기업 토지자산 활성화를 위한 특별기금(이하 '특별기금'이라 함)의 설립을 공동으로 추진한다.

국유자산관리회사 관계자들은 이 기금이 활성화 효율성을 크게 향상시키고 기존 토지자산 처분의 '하드넛'을 깨뜨릴 것으로 기대된다고 이코노믹옵저버에 말했다.

이는 국유 자산 수준에서 시장 지향적이고 전문적인 접근 방식을 사용하여 '좌초' 토지 자산을 대규모로 해결하려는 첫 번째 시도입니다.

청통이 여기 있어요

국유자산감독관리위원회 산하 국유 자본 운영 회사의 시범 기업인 Chengtong은 중앙 기업의 비주요 사업과 부실 자산에 대한 시장 지향적이고 전문적인 운영에 대한 풍부한 경험을 보유하고 있습니다.

상기 특별펀드의 총규모는 300억 위안으로 오리엔트에셋이 70%, 차이나청통이 30%를 투자하며 기간은 10+2년이다. 펀드는 프로젝트 직접 투자와 하위펀드 조성을 통해 투자하게 된다. 운영 경로는 '정부 지원 정책 + 공기업 지원 자원 + 자금 제공 자금'의 협력 패러다임이다.

이 특별 기금은 국무원 국유자산감독관리위원회의 승인을 받았으며 China Chengtong과 China Chengtong의 전액 출자 자회사인 Oriental Assets가 공동으로 창설 및 설립했습니다. 특별 개혁 업무를 수행하고 펀드의 펀드 매니저 역할을 하며 펀드의 전체 수명을 책임지는 정기적인 투자 및 운영 관리 업무를 위해 중국 동양 특별 기회 투자 부서가 향후 운영 및 관리에 참여할 것입니다. 축적.

특별펀드 측 관계자는 “오리엔탈에셋이 주요 투자자로 일부 프로젝트의 투자 결정에 참여할 예정”이라고 말했다. 본 펀드의 투자형태는 지분투자이며, 활성화 대상지역은 토지 및 부대건물이며, 활성화 업종으로는 산업단지, 임대료 보장주택, 인재아파트, 레저 및 비상 겸용 공공 인프라, 전략적 신흥 산업을 위한 토지입니다.

펀드에는 세 가지 사업 개발 모델이 있습니다. 하나는 직접 프로젝트 투자입니다. 즉, 펀드가 토지 자산 활성화 프로젝트에 직접 투자하고, 다른 하나는 토지 활성화 펀드와 공동으로 특별 하위 펀드를 설립할 수 있습니다. 세 번째는 다양한 기업 자격, 자산 상태, 활성화 요구 등에 따라 맞춤형 토지 자산 활성화 계획 및 운영 모델 설계를 제공하는 것입니다. 수행됩니다.

국영 인프라 기업 관계자는 기존 토지자산 활성화 사업 주기가 2~3년에서 7~8년까지 걸릴 수 있어 단기적으로 성과를 보기 어렵다고 말했다. 국유기업의 경영시스템 문제로 인해 관련 국유기업 활성화 과정에서 시장 기반 의사결정의 효율성이 낮다. 투자자, 내부 이익 게임이 많이 있습니다.

이러한 상황은 특별자금의 등장으로 개선될 것으로 예상된다. Chengtong은 "종료"되기 전에 몇 가지 전반적인 계획을 세웠습니다.

상기 특별기금 관계자는 특별기금은 자금 지원 외에도 기업이 활성화 계획을 계획하고 중앙기업 전반의 자산 자원 배분을 포함해 최적의 활성화 경로를 찾을 수 있도록 보다 전문적인 도움을 제공할 계획이라고 말했다. 특별기금이 고려됩니다.

그는 "표준화를 달성하는 것은 어렵습니다. 다양한 토지 자산의 활성화는 지역 조건에 맞게 조정되어야 합니다. 이는 상대적으로 개인화되고 매우 복잡한 문제입니다."라고 말했습니다.

특별 기금에 가까운 관계자는 토지 자산을 "일률적으로" 판매하는 것과 달리 특별 기금을 운영하는 동안 토지에 대한 자원 당사자의 수요를 먼저 평가한 다음 다른 중앙 기업의 최신 요구 사항을 평가하고 그런 다음 지역 토지 자산의 특성과 철저한 이해, 지역 위치, 지역 계획 및 주변 시설을 결합하여 토지 정리 계획을 수립합니다.

합의의 주요 내용에는 특별 기금 팀이 먼저 중앙 기업이 계좌, 증명서 및 실물을 비교하고 초기 단계에서 금융 및 실물을 분류하고 역사적 자료를 수집하며 잉여 토지 자산을 회계 처리하도록 도와야 한다는 내용이 포함됩니다. 계좌외부(재정조건이란 계좌외 토지자산의 잉여분을 말합니다.) 부동산 재고조사 중 실제 금액이 장부 잔액보다 많거나 계좌가 없는 것으로 확인된 경우입니다. 계정에 기록됩니다.

또한, 특별 기금은 토지 자산에 관련된 다양한 이해관계자가 필요한 것을 얻을 수 있도록 여러 이해관계자와 소통하여 다양한 이해관계자의 요구 사항을 파악해야 합니다.

특금에 가까운 사람들은 특금에 대해 자신감을 가지고 있으며 정상적인 토지 정리, 계획 조정 및 건설 팀 도입은 자금 조달 능력이 가장 중요하지 않다고 믿습니다. 계획 능력, 사회 자원 조정 능력은 기존 토지 자산을 대규모로 활성화하기 위해 이번 중앙 기업에 가장 시급한 요구 사항이며, 이전에는 어떤 중앙 기업도 이를 수행할 수 없는 특수 자금의 고유한 능력이기도 합니다.

현재 이 특별기금은 일부 중앙기업과 협력협정을 체결했다.

하지만 이 관계자는 펀드가 설립된 지 얼마 되지 않아 아직 탐색 단계에 있는 부분이 많다고 말했다. 향후 펀드 규모가 확대될지, 얼마나 많은 자산 활성화 프로젝트가 성공할 수 있을지는 아직 알 수 없다. 구현되었습니다.

길

Chengtong이 조치를 취하기 전에 일부 중앙 기업에서는 연속적인 시도를 했습니다.

넓은 의미에서 재고지는 이미 점유되었거나 사용된 도시 및 농촌 건설용 토지를 의미하며, 좁은 의미에서는 유휴 상태이거나 활용도가 낮고 적정성이 낮으나 잠재력이 있는 기존 토지를 의미한다. 도시 및 농촌 건설 토지의 개발 및 활용 능력.

예를 들어, 위에서 언급한 국유자산 관계자는 기존 토지에는 입찰, 경매 등을 통해 토지사용권을 취득한 건설용지, 할당을 통해 토지사용권을 취득한 건설용지, 토지를 취득한 유휴 토지가 포함된다고 진술했습니다. 사용권은 있으나 활용되지 아니한 토지재산권, 역사적 사유로 인해 사용되지 아니한 토지재산권 및 농촌집합토지와 건설용지.

국영 에너지 기업 관계자는 자신의 회사가 활성화를 위해 이전에 모색한 주요 방법은 유휴 토지 자산(산업용 토지)을 변성시키고, 지자체와 소통하고, 지역 변화에 참여하는 것이라고 말했습니다. 이 토지를 변화시키기 위한 도시 계획에서는 산업 토지의 일부가 먼저 일부 상점으로 전환된 후 공동 개발될 것입니다.

제조업의 또 다른 핵심 기업은 노후 건물을 개조하기 위해 노후 지역의 판자촌 개조 프로젝트를 시험하고 있으며, 그룹 계열의 다른 부동산 회사와 협력하여 재활성화 프로젝트에 대한 타당성 조사를 수행했습니다. 이주한 가구의 요구 사항을 충족하기 위해 새로운 상업용 건물을 건설하여 이러한 상업 프로젝트를 통해 투자 비용의 일부를 회수할 것입니다.

그러나 이 사업은 2년 넘게 기획됐으나 자금 부족으로 아직까지 빠른 진전을 이루지 못하고 있다. 제조업 중심기업 소식통에 따르면 이번 활성화 프로젝트의 초기 투자에는 최소 30억 위안이 필요할 것으로 추산된다.

위에서 언급한 국유자산 소식통은 경로 관점에서 볼 때 기존 토지를 활성화하기 위한 유료 방법에는 토지 사용권과 소유권이 있는 건설 토지의 양도, 임대 및 판매가 포함되며 궁극적인 목표는 자산 배분을 최적화하고 토지를 명확하게 하는 것이라고 말했습니다. 토지자산의 가치를 정량화하여 기존 토지자산이 다양한 가격으로 거래할 수 있는 시장에 진입하도록 유도하고 토지재산권의 흐름과 재편성을 실현하며 생산 요소와 토지 자원의 최적 할당을 달성합니다.

위에서 언급한 특별기금 측 관계자들은 정부의 자사주매입도 좋은 대안이라고 믿고 있다. 그의 아이디어는 중앙기업의 기존 토지자산 활성화 사업에 반영됐다. 기반시설 중앙기업은 기존 토지(할당 토지) 환매를 놓고 지자체와 협의 중이다. 환매가 실시되면 지자체는 우선적으로 변화를 계획할 예정이다. 중앙 정원으로 들어가세요.

그러나 일부 중앙 기업이 위에서 언급한 활성화 경로를 산발적으로 모색했음에도 불구하고 중앙 기업의 기존 토지 자산 활성화는 종종 수년이 걸리는 프로젝트 주기와 높은 재정적 압박으로 인해 대규모 달성에 실패했습니다.

위 특별펀드 측 관계자들은 다음 단계에서는 사업의 시장성, 경제성, 운영성 등 3가지 측면에서 사업을 판단해야 한다는 점을 상기시켰다. 토지의 가치, 도시의 경제시장, 부동산 시장 등의 요인을 면밀히 조사하고 평가해야 하며, 이를 바탕으로 지자체와 구체적인 협력 모델을 논의해 도시의 변성을 더욱 촉진해 나가겠습니다. 토지를 마련하고 정부의 새로운 계획을 조정하는 과정에 참여합니다.

게임

자산하자보증서는 대부분의 공기업 머리에 걸려 있는 다모클레스의 검이자 공기업 특유의 역사적 문제다.

위에서 언급한 중앙 기업 자산 관리 회사의 책임자는 오랫동안 유휴 토지의 큰 조각을 좋아했으며 토지를 활성화하고 물류 및 창고 토지로 전환하기를 원했습니다. 1년이 지났는데도 토지가 여전히 제자리에 '고착'되어 있는 이유는 토지 소유권에 결함이 있기 때문입니다.

이 중앙 기업의 영장 결함 문제는 고립된 사례가 아닙니다.

경제 관찰자는 많은 중앙 기업의 토지 자산 소유 상황이 매우 복잡하다는 것을 알게 되었습니다. 또한 과거에는 토지와 주택에 대한 최고 수준의 회계 정책이 여러 차례 조정을 거쳤습니다. 일부 기업은 정책 요구 사항에 따라 보조 산업을 재구성하고 상장했으며, 토지와 건물의 일부를 매각하여 실제 생산 및 운영 과정에서 많은 수의 자회사를 사용했습니다. 부동산과 토지의 분리, 회계서류의 불일치, 회계와 실제 사실의 불일치.

예를 들어, 위에서 언급한 중앙 기업 자산 관리 회사의 담당자는 토지 자산이 A 회사에 속한다는 것이 분명하더라도 B 회사가 토지와 더 긴밀한 영토 관계를 갖고 있다고 말했습니다. 토지를 관리하는 자산운용사 책임자는 6명의 장군을 살해한 후 여러 현지 자회사와 협상하는 과정이 매우 어려웠다.

관련 규제 요구 사항에 따라 부동산은 기업 금융 계좌, 부동산 소유권 증명서, 실제 소유권 및 활용 측면에서 통합되어 숨겨진 착취 위험이 없어야 합니다. 담당자는 국유기업이 여러 차례 개혁을 실시할 때 국유기업이 합병 및 양도되는 경우가 많았으며 양도 절차가 엄격하지 않았고 양도 서류에 자산이 명확하지 않은 점을 안타까워했습니다. 영장 변경은 이제 최고의 기회를 놓쳤습니다.

내부 조율도 어려울 뿐 아니라 지자체도 '문제'다.

기존 토지 자산을 활성화하는 방법 중 하나는 자산 교체입니다. 특정 지방 정부 계획 변경에 자산 수용 및 철거가 포함되는 경우 관련 중앙 기업은 정부 수용을 통한 교체를 위해 지방 정부와 협상할 수 있습니다.

자산 교체에 관해서 게임의 초점은 "모두가 돈이 없다"는 것입니다.

중앙 기업이 허베이성 지방 정부와 협상을 하던 중 지방 정부는 이러한 활성화를 촉진하기 위해 수용 가격을 평가 가격보다 낮추었습니다. , 지방 정부의 기타 요구 사항 충족과 같은 경우에는 회사의 전문 팀을 활용하여 지역 병원 등을 건립하여 혜택을 극대화할 수 있습니다.

협상 과정에서 중앙 기업은 지역 주택 및 건설 부서와도 거래해야 했습니다. 토지 취득 및 직원 정착 과정에서 중앙 기업이 나서서 현지 관련 부서가 협력할 수 있도록 지원하고 많은 시간과 인력, 재정 자원을 투자했습니다.

지역 기존 토지에 판자촌을 개조하는 일을 예로 들면, 주민 90% 이상의 동의를 얻기 위해 중앙 기업 인력 팀은 주민 한 명과만 소통할 수 있었다.

규제 당국은 2023년에 "국유 토지의 활성화 및 활용 촉진에 관한 문제에 관한 천연 자원부 및 국유 자산 감독 관리위원회의 통지"를 발표했습니다. 기업'(천연자원 개발 [2022] No. 205)은 특히 국유 기업의 기업 구조 조정을 대상으로 했습니다. 관련된 토지 권리 보유자의 이름을 변경하려면 "지방자치단체 또는 지방자치단체에 신청서를 제출해야 합니다." 토지가 위치한 카운티의 천연자원부에서 토지사용권자의 명의변경 등록절차를 직접 처리합니다."

그러나 기업의 경우 정규 채널을 통해 영장을 변경하는 경우 정부 기관에서 관련 영장 변경에 대한 양도 수수료를 부과합니다. 또한 수년에 걸쳐 토지 자산의 가치가 이미 증가했으며 요즘에는 토지세가 증가했습니다. 일부 중앙기업은 그렇게 많은 세금을 내지 않으려고 하고, 토지자산 활성화를 적극적으로 추진하기보다는 지켜볼 의향이 있습니다.

할당된 토지를 다시 예로 들자면 관련 중앙기업이 활성화 시 토지양도비를 지불해야 하는데 그 금액도 적지 않다.

앞서 언급한 중앙기업자산관리회사 관계자는 "솔직히 말하면 적어도 장부를 계산하게 해준다. 활력이 넘치는 토지자산은 돈을 벌 수는 있어도 손해를 볼 수는 없다"고 말했다.

여러 중앙 기업에 연락한 결과 경제 관찰자는 이것이 일반적인 문제이며 문제의 핵심은 다시 '돈'에 있다는 것을 발견했습니다.

마디

어렵더라도 이 문제를 추진해야 할 때가 왔다.

위에서 언급한 국유자산 관계자는 최근 몇 년 동안 경제 상황이 점점 더 심각해지고 인간과 토지 간의 모순과 토지 자산 경쟁이 점점 더 명백해지고 있다고 생각합니다. 기존 토지를 활성화하는 것이 시급합니다. 이는 인프라 운영 및 관리 수준을 향상시키고, 사회적 투자 채널을 확대하며, 효과적인 투자를 합리적으로 확대하고, 정부 부채 수준을 낮추는 등의 강력한 수요를 충족시키는 데 중요합니다. 이는 또한 중국 경제의 원활한 운영과 국유 자산의 보존 및 평가를 위한 중요한 보장입니다.

이는 국가 차원의 정책 요구사항과도 일치합니다. 이미 3년 전부터 국유자산감독관리위원회는 이 문제를 대규모로 추진하려고 했고 관련 중앙기업들도 잇달아 자사 기업의 기존 토지자산을 조사 정리하기 시작했다.

그러나 국영기업은 규모가 크고 수준이 복잡해 활성화가 어렵다는 특수성을 갖고 있다.

한 공기업 관계자는 지난 몇 년 동안 회사 생활이 좋았을 때 기존 토지 자산을 활성화하는 것이 첫 번째 선택은 아니었다고 말했습니다. 지난 2년 동안 경제 상황은 심각했습니다. 기업이 투자한 프로젝트의 자본 비용은 매우 높지만, 현재 경제 수익은 해마다 감소하고 있으며, 현재 일부 자산이 활성화되면 긴급한 요구가 발생할 수 있습니다. 해결하고 자산가치를 높일 수 있습니다. 유휴 토지를 임대하거나, 오래된 마을이나 판자촌을 개조하고, 기존 자산을 새로운 자산으로 업데이트하더라도 기업의 수익 채널을 확장하고 자산 가치를 유지 및 높일 수 있습니다.

Sunshine Times Law Firm의 파트너인 Zhu Changming은 최근 몇 년 동안 일부 국유 기업의 운영 위험이 높아졌으며 한편으로는 기업의 비효율적이고 비효율적인 토지 자산이 많다고 생각합니다. 막대한 빚을 지고 있으며, 재정적 압박도 더 커지고 있습니다. 따라서 기업은 기존 토지자산을 활성화함으로써 자금을 회수하고 재정적 압박을 완화할 수 있습니다. 이는 국영기업이 부채 위험을 예방 및 해결하고 자산 구조를 최적화하는 중요한 수단입니다.

이를 바탕으로 국유자산감독관리위원회와 청통이 잇달아 조치에 나섰다.

앞서 언급한 중앙기업자산관리회사 담당자도 특별펀드에 주목해 연락을 시도했다.

다만 특별기금과의 협력은 양방향 선발 과정이다. 자산운용사 담당자는 상대적으로 우량 자산을 우선 선별한 뒤, 합리적인 투자 수익을 확보한 뒤 특별펀드와 협력을 논의할 계획이다. 자산에 문제가 너무 많고 활성화 촉진 주기가 너무 길면 청통펀드의 후속 자본 투자에도 영향을 미칠 수 있습니다.

위에서 언급한 특별 펀드에 가까운 사람들은 펀드가 어느 정도 규모의 효과를 가져올 것이라고 믿고 있지만 현재 기업의 전반적인 수요가 부족하고 사회의 전반적인 투자 동기가 부족하여 실제 효과가 형성되는 데는 시간이 걸릴 것입니다.

그는 또한 다른 중앙 기업과의 교류에서 일부 기업이 아직 기존 토지 자산을 어디에 사용할지 파악하지 못하고 요구 사항을 명확히 하지 않았다는 사실도 알게 되었습니다.

중앙에너지업체 관계자는 특별자금의 해결과 활성화가 한편이며, 무엇보다 정부 차원의 정책지도도 필요하다고 생각한다. 지원하다.

Zhu Changming은 토지 자산 활성화가 유휴 자산을 처리하기 위한 일시적인 작업이 아니라 토지 요소 자원을 재통합하고 자원 배분의 효율성을 극대화하기 위한 체계적이고 장기적인 프로젝트라고 믿습니다. 따라서 국유 기업은 기존 토지 자산을 활성화해야 합니다. 개혁과 발전의 전반적인 상황에서 진흥 경로를 설계하십시오. 국영기업은 토지자산, 정규화된 관리 메커니즘, 전문 관리팀 등 기존 자산관리 기관을 설립하고 자산 활성화를 기업 발전 전략과 일상 운영 관리에 통합해야 합니다.