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Repórter do Observador Econômico Wang Yajie A primeira ronda de revitalização em grande escala dos activos fundiários existentes das empresas centrais na história está agora em curso.

Esta é a primeira vez que grandes empresas centrais colocam este assunto na agenda de forma tão solene, e é também a primeira vez que a Comissão de Supervisão e Administração de Ativos Estatais do Conselho de Estado (doravante designada por "SASAC") lançou um censo dos ativos fundiários de todas as empresas centrais e apresentou requisitos unificados.

Uma fonte de activos estatais revelou que as empresas centrais relevantes estão a lançar sucessivamente projectos-piloto para revitalizar os terrenos existentes, conduzir uma investigação aprofundada com base na situação real da empresa e reportar dados relevantes sobre os activos fundiários existentes à Supervisão de Activos Estatais e Comissão de Administração.

O Observador Económico foi informado de que os departamentos e gabinetes relevantes da Comissão de Supervisão e Administração de Activos Estatais e da China Chengtong Holdings Group Co., Ltd. (doravante designada por "China Chengtong") conduziram um projecto especial para compreender a escala dos activos fundiários existentes das empresas centrais, e com base nas informações que obtiveram e nos resultados da análise, formando a primeira grande base de dados de recursos fundiários dentro do sistema da Comissão de Supervisão e Administração de Activos Estatais. Até o momento, o banco de dados não foi divulgado.

A Comissão de Supervisão e Administração de Activos Estatais também lançou um projecto-piloto para revitalizar os activos fundiários existentes de empresas centrais relevantes, com uma política por empresa e implementação piloto.

Nos últimos anos, os recursos terrestres tornaram-se cada vez mais escassos. A revitalização e utilização dos terrenos existentes é um dos conteúdos importantes para melhorar a alocação de factores orientada para o mercado e acelerar a construção de um mercado nacional unificado. Sendo uma parte importante da economia estatal, as empresas centrais são as maiores proprietárias dos direitos fundiários existentes. Se os activos fundiários existentes das empresas centrais puderem ser aproveitados para revitalização, será criado mais valor económico e será acrescentado investimento eficaz, o que é de grande importância para a promoção do desenvolvimento económico.

No entanto, o Observador Económico aprendeu com uma série de empresas centrais que, devido à dispersão das agências de gestão de terras das empresas centrais, à diversidade de usos e a muitas disputas de propriedade, existem também muitas disputas de interesses, e o ciclo de revitalização muitas vezes leva vários anos. se há falta de dinheiro, mas também falta de equipas profissionais, ainda falta apoio político.

O pessoal dos activos estatais acima mencionados acredita que uma das questões mais negligenciadas e que tem maior probabilidade de ser ignorada, mas que tem maior probabilidade de causar disputas internas, é a eliminação e revitalização dos activos fundiários existentes. Envolve múltiplas partes interessadas e questões históricas complexas. .

Além da Comissão de Supervisão e Administração de Activos Estatais, este trabalho requer mais departamentos e níveis, mais capital e uma participação mais qualificada para ter sucesso.

Durante muitos anos, as grandes empresas centrais estiveram preocupadas com os problemas acima mencionados e não tiveram motivação suficiente para avançar nesta questão.

Em julho deste ano, como mestre em operações de capital estatal, a China Chengtong, aprovada pela Comissão de Supervisão e Administração de Ativos Estatais do Conselho de Estado, juntou-se à China Orient Asset Management Co., Ltd. como "Ativo do Oriente") para iniciar conjuntamente o estabelecimento de um fundo especial para a revitalização de ativos de terras empresariais estatais (doravante denominado "Fundo Especial"), com uma escala total de 30 bilhões de yuans.

Várias pessoas relevantes responsáveis ​​por empresas estatais de gestão de activos disseram ao Observador Económico que se espera que o fundo melhore significativamente a eficiência da revitalização e quebre o "noz duro" da alienação dos activos fundiários existentes.

Esta é a primeira tentativa, a nível de activos estatais, de utilizar uma abordagem profissional e orientada para o mercado para resolver activos fundiários "impossíveis" em grande escala.

Chengtong está aqui

Como empresa piloto de empresas estatais de operação de capital sob a Comissão de Supervisão e Administração de Ativos Estatais, Chengtong tem uma vasta experiência na operação orientada para o mercado e profissional de negócios não principais de empresas centrais e ativos inadimplentes.

A escala total dos fundos especiais acima mencionados é de 30 mil milhões de yuans, com a Orient Asset investindo 70% e a China Chengtong 30%, com uma duração de 10+2 anos. O fundo investirá através do investimento direto em projetos e da criação de subfundos. A trajetória de operação é um paradigma de cooperação de "políticas fornecidas pelo governo + recursos fornecidos por empresas estatais + fundos fornecidos por fundos".

Este fundo especial foi aprovado pela Comissão de Supervisão e Administração de Ativos Estatais do Conselho de Estado e foi iniciado e estabelecido conjuntamente pela China Chengtong e pela Oriental Assets Co., Ltd., uma subsidiária integral da China Chengtong. que realiza tarefas especiais de reforma, atua como gestor do fundo e é responsável por toda a vida do fundo. Para o trabalho periódico de gestão de investimentos e operações, a Divisão de Investimentos de Oportunidades Especiais da China Oriental participará na futura operação e gestão do. fundo.

Uma pessoa próxima do fundo especial disse que como principal investidor, a Oriental Asset participará nas decisões de investimento de alguns projetos. A forma de investimento deste fundo é o investimento em ações, e as áreas-alvo para revitalização são terrenos e edifícios auxiliares, e os tipos de negócios para revitalização incluem parques industriais, moradias com aluguel garantido, apartamentos para talentos, infraestrutura pública "tanto de lazer quanto de emergência", e terreno para indústrias emergentes estratégicas.

O fundo tem três modelos de desenvolvimento de negócios: um é o investimento direto em projetos, ou seja, o fundo investe diretamente em projetos de revitalização de ativos terrestres e o outro é a cooperação de subfundos. O fundo de revitalização de terras pode iniciar conjuntamente o estabelecimento de subfundos especiais; empresas centrais relevantes ou entidades locais para fornecer serviços especiais. Para as empresas centrais e governos locais, o terceiro é soluções personalizadas Com base em diferentes qualificações empresariais, status de ativos, necessidades de revitalização, etc., planos personalizados de revitalização de ativos de terra e projetos de modelos operacionais. ser realizado.

Uma pessoa de uma empresa estatal de infra-estruturas disse que o ciclo do projecto para revitalizar os activos fundiários existentes pode variar de dois a três anos a sete ou oito anos, e é difícil ver resultados a curto prazo. Devido a problemas com o sistema de gestão das empresas estatais, a eficiência da tomada de decisões baseada no mercado é baixa. Durante o processo de revitalização das empresas estatais relevantes, estas têm de solicitar opiniões de várias unidades e empresas e negociar com diferentes. investidores, e há muitos jogos de interesse interno.

Espera-se que o surgimento de fundos especiais melhore a situação acima referida. Chengtong fez um planejamento geral antes de “terminar”.

A pessoa acima mencionada próxima do fundo especial disse que além de fornecer dinheiro, o fundo especial também pretende fornecer mais ajuda profissional para ajudar as empresas a planear planos de revitalização e encontrar o melhor caminho de revitalização, incluindo a alocação de recursos de activos entre empresas centrais, que o fundo especial levará em consideração.

Ele disse: "É difícil conseguir a padronização. A revitalização de diferentes ativos fundiários precisa ser adaptada às condições locais. Esta é uma questão relativamente personalizada e muito complexa."

Uma pessoa próxima do fundo especial disse que, ao contrário da venda de ativos de terra "tamanho único", durante a operação do fundo especial, ele primeiro avalia as demandas das partes de recursos para a terra, depois avalia as necessidades mais recentes de outras empresas centrais, e em seguida, combina as características dos ativos fundiários locais com um conhecimento profundo, localização regional, planejamento local e instalações vizinhas para formular planos de consolidação de terras.

O conteúdo principal do acordo inclui que a equipa do fundo especial deve primeiro ajudar as empresas centrais a comparar contas, certificados e objectos físicos, separar os objectos financeiros e físicos na fase inicial, recolher materiais históricos e contabilizar o excedente de activos fundiários. fora das contas (o termo financeiro refere-se ao excedente de bens terrenos fora das contas). Durante o inventário da propriedade, verifica-se que o valor real é maior que o saldo no livro contábil ou há algo, mas não há conta) e é. registrado na conta.

Além disso, o fundo especial deve comunicar com vários intervenientes para conhecer as exigências dos diferentes intervenientes, para que os diferentes intervenientes envolvidos nos activos fundiários possam obter o que necessitam.

As pessoas que estão próximas do fundo especial estão confiantes no fundo especial. Acreditam que a consolidação normal dos terrenos, o ajustamento do planeamento e a introdução de equipas de construção são capacidades gerais. capacidade de planeamento, coordenação de recursos sociais A capacidade é a necessidade mais urgente desta ronda de empresas centrais para revitalizar os activos fundiários existentes em grande escala, e é também a capacidade única dos fundos especiais. Antes disso, nenhuma empresa central poderia fazer isso.

Actualmente, este fundo especial assinou acordos de cooperação com algumas empresas centrais.

No entanto, a pessoa disse também que desde que o fundo acaba de ser criado, muitos caminhos ainda estão em fase exploratória. Ainda não se sabe se a escala do fundo será ampliada no futuro, ou quantos projetos de revitalização de ativos poderão ser bem-sucedidos. implementado.

caminho

Antes de Chengtong agir, algumas empresas centrais fizeram tentativas sucessivas.

Num sentido lato, terrenos em stock referem-se a terrenos para construção urbana e rural que foram ocupados ou usados. Num sentido estrito, terrenos em stock referem-se a terrenos existentes que estão ociosos e não utilizados, ou têm baixa eficiência de utilização e baixa adequação, mas têm potencial. capacidades de desenvolvimento e utilização de terrenos para construção urbana e rural.

Por exemplo, os ativos estatais acima mencionados declararam que os terrenos existentes incluem terrenos para construção que obtiveram direitos de uso da terra por meio de licitação, leilão, etc., terrenos para construção que obtiveram direitos de uso da terra por meio de alocação, terrenos ociosos que obtiveram terras direitos de uso, mas não foram utilizados, e direitos de propriedade de terras que não foram utilizados devido a razões históricas, terrenos para construção e terrenos coletivos rurais e terrenos para construção.

Uma pessoa de uma empresa estatal de energia disse que a principal forma que sua empresa havia explorado anteriormente para revitalizar era desnaturar os ativos de terra ociosos e não utilizados (um pedaço de terreno industrial), comunicar-se com o governo local e participar nas mudanças locais. no planeamento urbano para transformar este terreno, parte do terreno industrial será primeiro convertido em algumas lojas e depois desenvolvido em conjunto.

Outra empresa central da indústria transformadora está a testar o terreno com um projecto de renovação de bairros de lata numa antiga comunidade para renovar edifícios degradados. Além disso, associou-se a outra empresa imobiliária afiliada ao grupo para realizar um estudo de viabilidade sobre o projecto de revitalização. Para satisfazer as necessidades das famílias realocadas, também construirá alguns novos edifícios comerciais para recuperar parte dos custos de investimento através destes projectos comerciais.

No entanto, o projecto foi planeado há mais de dois anos e ainda não registou progressos rápidos devido à escassez de financiamento. Fontes da empresa central da indústria transformadora estimam que o investimento inicial neste projecto de revitalização exigirá pelo menos 3 mil milhões de yuans.

As fontes de activos estatais acima mencionadas disseram que, numa perspectiva de trajectória, os métodos pagos para revitalizar os terrenos existentes incluem a transferência, arrendamento e venda de terrenos para construção com direitos de uso e propriedade da terra. direitos de propriedade e quantificar o valor dos activos fundiários, levando os activos fundiários existentes a entrar nos mercados correspondentes para transacções a preços diferentes, realizando o fluxo e a reorganização dos direitos de propriedade fundiária e alcançando a alocação óptima dos factores de produção e dos recursos fundiários.

As pessoas próximas do fundo especial acima mencionadas acreditam que as recompras governamentais também são uma boa alternativa. As suas ideias foram reflectidas num projecto de revitalização dos activos fundiários existentes de uma empresa central. Uma empresa central de infra-estruturas está a negociar com o governo local a recompra de terrenos existentes (terrenos atribuídos). Se a recompra for implementada, o governo local planeará inicialmente a transformação. em um jardim central.

No entanto, embora algumas empresas centrais tenham explorado esporadicamente os caminhos de revitalização acima mencionados, a revitalização dos activos fundiários existentes das empresas centrais não foi capaz de atingir uma grande escala devido aos ciclos de projecto que muitas vezes demoram vários anos e à elevada pressão financeira.

As pessoas próximas do fundo especial acima mencionadas lembraram que na próxima etapa, o projecto precisa ser avaliado a partir de três dimensões: viabilidade de mercado, viabilidade económica e viabilidade operacional. Fatores como o valor do terreno, o mercado económico da cidade e o mercado imobiliário devem ser cuidadosamente estudados e avaliados. Nesta base, discutiremos o modelo de cooperação específico com o governo local para promover ainda mais a desnaturação do. terra e participar do governo no processo de ajuste do novo plano.

jogo

Os mandados de garantia de activos defeituosos são a Espada de Dâmocles que paira sobre as cabeças da maioria das empresas estatais e uma questão histórica exclusiva das empresas estatais.

O responsável pela referida empresa central de gestão de ativos empresariais há muito que se interessa por um grande terreno ocioso e pretende revitalizar o terreno e transformá-lo em terreno de logística e armazenamento. Um ano se passou e o terreno ainda está “preso” no lugar. A razão é que a propriedade do terreno é falha.

O problema das garantias defeituosas desta empresa central não é um caso isolado.

O Observador Económico descobriu que a situação de propriedade de activos fundiários de muitas empresas centrais é muito complicada. Além disso, as políticas contabilísticas de nível superior para terrenos e habitações passaram por múltiplas rondas de ajustamentos. departamentos.Algumas empresas seguiram os requisitos da política. A indústria auxiliar foi reestruturada e listada, e parte dos terrenos e edifícios foram alienados. Além disso, as subsidiárias subordinadas foram utilizadas de forma cruzada no próprio processo de produção e operação. separação entre imóveis e terrenos, inconsistência nos documentos contábeis e inconsistência entre a contabilidade e os fatos reais.

Por exemplo, o responsável pela referida empresa central de gestão de activos empresariais disse que mesmo que seja claro que o bem terreno pertence à empresa A, a empresa B tem uma relação territorial mais próxima com o terreno se quiser comunicar com. no terreno, o responsável pela sociedade gestora de activos tem de passar por cinco obstáculos. O processo de matar seis generais e depois negociar com várias subsidiárias locais foi muito difícil.

De acordo com os requisitos regulamentares relevantes, os bens imóveis precisam de ser unificados em termos de contas financeiras corporativas, certificados de propriedade e propriedade e utilização reais, para que não haja perigo oculto de serem explorados. O responsável lamentou que quando as empresas estatais realizaram múltiplas rondas de reformas, as empresas estatais muitas vezes fundiram-se e transferiram-se, os procedimentos de transferência não foram rigorosos e os documentos de transferência não esclareceram os activos. mudança de warrants agora perdeu a melhor oportunidade.

Não só a coordenação interna é difícil, mas os governos locais também são “problemas”.

Uma das formas de revitalizar os activos fundiários existentes é a substituição de activos. Quando certas alterações no planeamento do governo local envolvem a expropriação e demolição de activos, as empresas centrais relevantes podem negociar com o governo local a substituição através da expropriação governamental.

Quando se trata de reposição de ativos, o foco do jogo é que “todo mundo não tem dinheiro”.

Quando uma empresa central estava a negociar com um governo local na província de Hebei, encontrou "preços mais baixos" locais. O governo local baixou o preço de expropriação abaixo do preço avaliado, a empresa central estava a realizar múltiplas rondas de negociações. , como atender aos requisitos Para outras necessidades dos governos locais, use a equipe profissional da sua própria empresa para ajudar a construir hospitais locais, etc., como moeda de troca para maximizar os benefícios.

Durante o processo de negociação, a empresa central também teve de lidar com os departamentos locais de habitação e construção. No processo de aquisição de terras e reassentamento de funcionários, a empresa central apresentou-se para ajudar os departamentos locais relevantes a trabalhar em conjunto, investindo uma grande quantidade de tempo, mão de obra e recursos financeiros.

Tomando como exemplo a reforma de favelas em um terreno local existente, para obter o consentimento de mais de 90% dos moradores, a equipe do empreendimento central só conseguiu se comunicar com os moradores um por um.

Os reguladores prestaram atenção às questões acima mencionadas Em 2023, o "Aviso do Ministério dos Recursos Naturais e da Comissão de Supervisão e Administração de Ativos Estatais do Conselho de Estado sobre Questões Relativas à Promoção da Revitalização e Utilização de Terras Existentes por Propriedade Estatal. Empresas" (Desenvolvimento de Recursos Naturais [2022] No. 205) visava especificamente a reestruturação corporativa de empresas estatais. Para alterações nos nomes dos titulares de direitos fundiários envolvidos, foi exigido "apresentar um pedido ao município ou departamento de recursos naturais do condado onde o terreno está localizado e tratar diretamente dos procedimentos de registro para a mudança de nome do titular do direito de uso do terreno."

No entanto, para as empresas, se alterarem os seus warrants através dos canais regulares, as agências governamentais cobrarão taxas de transferência pela alteração dos warrants relevantes. Além disso, ao longo dos anos, os activos fundiários já aumentaram de valor. algumas empresas centrais não estão dispostas a pagar tantos impostos. Estamos dispostos a esperar para ver, em vez de promover activamente a revitalização dos activos fundiários.

Tomando novamente como exemplo as terras atribuídas, as empresas centrais relevantes têm de pagar taxas de transferência de terras durante a revitalização, e o montante não é baixo.

O responsável pela referida empresa central de gestão de activos empresariais disse: “Para ser franco, pelo menos deixe-me calcular as contas. Os activos terrestres que são revitalizados podem ganhar dinheiro e não podem perder dinheiro”.

Depois de contactar várias empresas centrais, o Observador Económico descobriu que este é um problema comum e que a chave do problema está de volta ao “dinheiro”.

nó

Embora seja difícil, chegou o momento em que este assunto deve ser levado adiante.

O pessoal dos activos estatais acima mencionados acredita que nos últimos anos a situação económica tornou-se cada vez mais grave e a contradição entre o homem e a terra e a competição pelos activos fundiários tornaram-se cada vez mais óbvias. que é importante para melhorar o nível de operação e gestão de infra-estruturas, alargar os canais de investimento social, expandir racionalmente o investimento eficaz e reduzir os riscos da dívida pública, reduzir os níveis de dívida corporativa, etc. empresas por activos fundiários É também uma garantia importante para o bom funcionamento da economia chinesa e a preservação e valorização dos activos estatais.

Isto também é consistente com os requisitos políticos a nível nacional. Já há três anos, a Comissão de Supervisão e Administração de Activos Estatais pretendia promover esta questão em grande escala, e as empresas centrais relevantes também começaram sucessivamente a investigar e resolver os activos fundiários existentes das suas próprias empresas.

No entanto, as empresas estatais têm as suas particularidades. São grandes e têm níveis complexos, dificultando a revitalização.

Uma pessoa de uma empresa estatal disse que quando a vida da empresa foi boa nos últimos anos, a revitalização dos activos fundiários existentes não era a primeira escolha. A situação económica tem sido grave nos últimos dois anos. Os custos de capital dos projectos investidos pelas empresas são muito elevados, mas os retornos económicos estão a diminuir ano após ano. Neste momento, se alguns activos puderem ser revitalizados, as necessidades urgentes podem. ser resolvido e o valor dos activos pode ser aumentado. Mesmo que terrenos ociosos sejam arrendados, antigas comunidades ou bairros de lata sejam renovados e os activos existentes sejam transformados em novos activos, isso pode expandir os canais de receitas para as empresas e manter e aumentar o valor dos activos.

Zhu Changming, sócio do Sunshine Times Law Firm, acredita que, nos últimos anos, os riscos operacionais de algumas empresas estatais têm sido maiores e há um grande número de ativos fundiários ineficientes e ineficazes. estão sobrecarregados com dívidas enormes e enfrentam maior pressão financeira. Portanto, ao revitalizar os activos fundiários existentes, as empresas podem recuperar fundos e aliviar a pressão financeira. Este é um meio importante para as empresas públicas prevenirem e resolverem riscos de dívida e optimizarem a sua estrutura de activos.

Com base nisso, a Comissão de Supervisão e Administração de Ativos Estatais e Chengtong começaram a agir uma após a outra.

O responsável pela referida sociedade central de gestão de activos empresariais também prestou atenção ao fundo especial e tentou contactá-lo.

Contudo, a cooperação com fundos especiais é um processo de seleção bidirecional. A pessoa responsável pela empresa de gestão de activos planeia filtrar primeiro activos de qualidade relativamente elevada e depois discutir a cooperação com o fundo especial depois de garantir retornos de investimento razoáveis. Se houver demasiados problemas com os activos e o ciclo de promoção da revitalização for demasiado longo, o subsequente investimento de capital do Fundo Chengtong também será afectado.

As pessoas acima mencionadas próximas do fundo especial acreditam que o fundo trará alguns efeitos de escala, mas a actual procura global das empresas é insuficiente, e a motivação global de investimento da sociedade é insuficiente. Será necessário um ciclo para produzir efeitos reais.

Nos seus intercâmbios com outras empresas centrais, ele também aprendeu que algumas empresas ainda não descobriram onde usar os seus activos fundiários existentes e ainda não esclareceram as suas necessidades.

Uma pessoa de uma empresa central de energia acredita que a solução e a aceleração de fundos especiais estão, por um lado, e, mais importante, também é necessária orientação política a nível governamental. Por exemplo, questões fiscais e taxas de transferência de terras exigem todas as políticas. apoiar.

Zhu Changming acredita que a revitalização dos activos fundiários não é uma tarefa temporária para lidar com activos ociosos, mas um projecto sistemático e de longo prazo para reintegrar os recursos dos elementos terrestres e maximizar a eficiência da alocação de recursos. na situação geral de reforma e desenvolvimento. As empresas estatais devem estabelecer instituições de gestão de activos existentes, incluindo activos fundiários, mecanismos de gestão normalizados e equipas de gestão profissionais, e incorporar a revitalização de activos nas estratégias de desenvolvimento empresarial e na gestão de operações diárias.