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経済観察誌の記者、王雅傑 中核企業の既存土地資産の歴史上初めての大規模な活性化が現在進行中である。

大手中央企業がこの問題をこれほど厳粛に議題にするのは初めてであり、国務院国有資産監督管理委員会（以下「SASAC」という）がこの問題を議題にするのも初めてである。すべての中央企業の土地資産の調査を実施し、統一された要件を提示しました。

国有資産関係者によると、関連中央企業は相次いで既存土地の再生試験プロジェクトを立ち上げ、企業の実態に基づいて徹底した調査を実施し、既存土地資産に関する関連データを国有資産監督管理局に報告している。手数料。

経済監視団は、国有資産監督管理委員会と中国成通控股集団有限公司（以下「中国成通」）の関係部門が規模を把握するための特別プロジェクトを実施したと伝えた。中央企業の既存の土地資産を収集し、中央企業が学習した情報と分析結果に基づいて、国有資産監督管理委員会システム内で初の大規模な土地資源データベースを形成しました。現時点ではデータベースは公開されていない。

国有資産監督管理委員会はまた、関連中央企業の既存の土地資産を活性化するためのパイロットプロジェクトを開始し、企業ごとに1つの政策とパイロット実施を実施した。

近年、土地資源はますます不足しています。既存土地の活性化と活用は、市場志向の要素配分を改善し、統一された全国市場の構築を加速するための重要な内容の一つである。国有経済の重要な部分として、中央企業は既存の土地権の最大の所有者である。中央企業の既存の土地資産を活用して活性化できれば、より多くの経済価値が創出され、効果的な投資が追加され、経済発展を促進する上で大きな意義があります。

しかし、経済監視員は多くの中央企業から、中央企業の土地管理機関が分散しており、用途が多様であり、所有権紛争も多いため、利権紛争も多く、再生サイクルには数年かかることが多いということを学びました。資金が不足しているだけでなく、プロのチームも不足しており、政策的支援も依然として不足しています。

前述の国有資産関係者らは、最も無視されがちだが内部紛争を引き起こす可能性が最も高い、最も見落とされている問題の一つは、複数の利害関係者と複雑な歴史問題が関係する既存の土地資産の処分と再生であると考えている。

この作業を成功させるには、国有資産監督管理委員会に加えて、より多くの部門とレベル、より多くの資本とより熟練した参加者が必要です。

長年にわたり、主要中央企業は上記の問題を懸念しており、この問題を推進する十分な動機を持っていませんでした。

今年7月、国務院国有資産監督管理委員会から国有資本運用の達人として承認された中国成通は、中国東方資産管理有限公司（以下、中国東方資産管理有限公司）と提携した。総額300億元規模の国有企業の土地資産活性化のための特別基金（以下「特別基金」という）の設立を共同で開始する。

国有資産管理会社の複数の関係者はエコノミック・オブザーバーに対し、この基金により再生効率が大幅に向上し、既存の土地資産の処分という「難しい問題」を解決できると期待されていると語った。

これは、「座礁」土地資産を大規模に解決するために市場指向かつ専門的なアプローチを使用する、国有資産レベルでの初の試みである。

チェントンはここにいます

成通は、国有資産監督管理委員会傘下の国有資本運営会社のパイロット企業として、中央企業の非本業事業や不良資産の市場志向かつ専門的な運営に豊富な経験を持っています。

上記の特別ファンドの総額は300億元で、東方資産が70％、中国成通が30％を出資し、期間は10年＋2年である。ファンドはプロジェクトへの直接投資とサブファンドの設立を通じて投資し、運営経路は「政府提供政策＋国有企業提供リソース＋資金提供」の協力パラダイムとなる。

この特別基金は国務院国有資産監督管理委員会の承認を受け、チャイナチェントンとチャイナチェントンの全額出資子会社であるオリエンタルアセットとオリエンタルアセットが共同で立ち上げ、設立した。特別な改革業務を遂行し、ファンドのファンドマネージャーを務め、サイクルの投資および運用管理業務に責任を負う中国東方特別機会投資部門は、今後のファンドの運用および管理に参加します。基金。

特別ファンドに近い関係者によると、オリエンタルアセットは主要投資家として一部プロジェクトの投資決定に参加する予定だという。本ファンドの投資形態は株式投資であり、再生対象地域は土地及び付帯建物であり、再生対象事業の種類としては、工業団地、家賃保証住宅、人材アパート、レジャー・非常時兼用の公共インフラ、戦略的新興産業のための土地。

ファンドには 3 つの事業開発モデルがあります。1 つは直接プロジェクト投資、つまりファンドが土地資産活性化プロジェクトに直接投資するもので、もう 1 つは土地活性化ファンドが共同で特別なサブファンドの設立を開始できるものです。 3つ目は、中央企業や地方自治体に対して、さまざまな企業の資格、資産状況、活性化ニーズなどに基づいてカスタマイズされたソリューションを提供することです。実行される。

国有インフラ企業の関係者は、既存の土地資産を活性化するプロジェクトサイクルは２～３年から７～８年に及ぶ場合もあり、短期的に成果を出すのは難しいと述べた。国有企業の管理システムに問題があるため、関連する国有企業の再生プロセスでは、市場に基づいた意思決定の効率が低く、さまざまな部門や企業から意見を求め、さまざまな企業と交渉する必要があります。投資家も多く、内部では利害関係のゲームがたくさんあります。

特別基金の出現により、上記の状況は改善されることが期待されます。 Chengtong は「終了」前に全体的な計画を立てました。

特別基金に近い前述の関係者は、特別基金は資金の提供に加えて、企業が再生計画を立て、中核企業全体への資産資源の配分など、最適な再生経路を見つけるのを支援するためのより専門的な支援も提供するつもりだと述べた。特別基金が考慮されます。

同氏は、「標準化を達成するのは難しい。さまざまな土地資産の活性化は地域の状況に適応させる必要がある。これは比較的個別化されており、非常に複雑な問題だ」と述べた。

特別基金に近い関係者によると、「画一的な」土地資産の売却とは異なり、特別基金の運用中は、まず土地に対する資源関係者の需要を評価し、次に他の中核企業の最新のニーズを評価し、次に、地域の土地資産の特性、地域の位置、地域計画、周辺施設を組み合わせて土地統合計画を策定します。

取り決めの主な内容としては、特別資金チームがまず中央企業の口座、証明書、物品の比較、初期段階での金融物と物品の整理、歴史資料の収集、余剰土地資産の会計処理を支援する必要がある。会計外（財務用語では、会計の外にある土地資産の余剰を指します）の資産棚卸の際に、実際の金額が帳簿上の残高よりも多いことが判明したり、何かがあるのに会計が存在しないことが判明したりすることです。アカウントに記録されます。

さらに、特別基金は、土地資産に関わるさまざまな利害関係者が必要なものを入手できるように、複数の利害関係者とコミュニケーションをとり、さまざまな利害関係者の要求を把握する必要があります。

特別基金に近い人々は、通常の土地整理、計画の調整、建設チームの導入は、資金を提供する能力が最も重要ではないと信じています。計画能力、社会資源の調整能力は、既存の土地資産を大規模に活性化する今回の中央企業にとって最も緊急に必要とされる能力であり、これまではどの中央企業もこれを行うことができなかった。

現在、この特別基金はいくつかの中央企業と協力協定を締結している。

ただし同関係者は、同ファンドは設立されたばかりのため、まだ模索段階にあるものも多く、今後ファンドの規模が拡大するか、どれだけの資産再生プロジェクトが成功するかはまだ未知数だとも述べた。実装されました。

パス

成通が行動を起こす前に、一部の中央企業は相次いで試みを行っていた。

ストックランドとは、広義には占有または利用されている都市部や地方の建設用地を指します。狭義には、遊休・未利用、または利用効率や適正性は低いが可能性を秘めた既存の土地を指します。都市および地方の建設用地の開発および利用能力。

例えば、上記国有財産関係者は、既存土地には、入札、競売等により土地使用権を取得した建設用地、割り当てにより土地使用権を取得した建設用地、土地を取得した遊休地が含まれると述べている。使用権はあるが利用されていない、および歴史的理由により使用されていない土地所有権。

ある国営エネルギー企業の関係者は、同社がこれまで再生に向けて模索してきた主な方法は、遊休・未利用の土地資産（工業用地）を解体し、地方政府とコミュニケーションをとり、地元の変化に参加することであったと語った。この土地を変換する都市計画では、工業用地の一部が最初にいくつかの店舗に転用され、その後共同開発される予定です。

製造業の別の国有企業は、老朽化し​​た建物を改修するための古いコミュニティのスラム街改修プロジェクトで実験を行っており、グループ傘下の別の不動産会社と協力して、再生プロジェクトの実現可能性調査を実施している。移転世帯の需要を満たすことに加えて、いくつかの新しい商業ビルも建設し、これらの商業プロジェクトを通じて投資コストの一部を回収する予定だ。

しかし、このプロジェクトは2年以上前から計画されており、資金不足のためまだ急速には進んでいません。製造業の中心企業の関係者は、この活性化プロジェクトへの初期投資には少なくとも30億元が必要になると見積もっている。

前述の国有資産関係者は、経路の観点から、既存の土地を再生する有償の方法には、土地使用権と所有権を伴う建設用地の譲渡、賃貸、売却が含まれ、最終的な目標は資産配分を最適化することであると述べた。土地所有権を明確にし、土地資産の価値を定量化し、既存の土地資産を異なる価格での取引市場に参入させ、土地所有権の流動と再編を実現し、生産要素と土地資源の最適な配分を実現します。

特別基金に近い前述の人々は、政府による自社株買いも良い選択肢であると考えている。彼の考えは、中央企業の既存土地資産活性化プロジェクトに反映されている。あるインフラ中央企業は、既存の土地（割り当てられた土地）の買い戻しについて地方政府と交渉している。買い戻しが実施される場合、地方政府は当初、変革を計画するだろう。センターガーデンへ。

しかし、一部の中核企業は散発的に上記の再生の道を模索しているものの、中核企業の既存の土地資産の再生は、しばしば数年かかるプロジェクトサイクルと高い財務圧力のため、規模を達成することができていない。

特別基金に近い前述の関係者らは、次のステップでは、プロジェクトは市場実現可能性、経済的実現可能性、運営可能性の３つの側面から判断する必要があると指摘した。土地の価値、都市の経済市場、不動産市場などの要素を慎重に検討し、評価する必要があります。これに基づいて、地方自治体との具体的な協力モデルについて話し合って、都市の変性をさらに促進します。土地を取得し、政府の新たな計画の調整過程に参加する。

ゲーム

欠陥資産の保証は、ほとんどの国有企業の頭上にぶら下がっているダモクレスの剣であり、国有企業に特有の歴史的問題です。

前出の中央企業資産管理会社の担当者は、かねてから広大な遊休地に興味を持ち、その土地を再生して物流・倉庫用地にしたいと考えていた。 1年が経過しても土地が「動かない」のは、土地の所有権に欠陥があるためだ。

この中核企業の欠陥ワラント問題は特別なケースではない。

経済オブザーバーは、多くの中核企業の土地資産所有状況が非常に複雑であることを知りました。さらに、土地と住宅に関するトップレベルの会計方針は、過去には異なる管理者によって管理されてきました。一部の企業は政策要件に従い、補助産業が再編され上場され、さらに子会社が実際の生産と運営の過程で相互に使用されることとなった。不動産と土地の分離、会計書類の不一致、会計と事実の不一致。

例えば、前述の中核企業資産管理会社の担当者は、土地資産がA社のものであることが明らかであっても、その土地との領土関係がより密接な関係にあるB社とコミュニケーションを取りたいと考えていると述べた。資産管理会社の担当者は、6 人の将軍を殺害し、その後、さまざまな現地子会社と交渉するという 5 つのハードルを乗り越えなければなりませんでした。

関連する規制要件に従って、悪用される隠れた危険がないよう、不動産は企業の金融口座、不動産所有権証明書、実際の所有権と利用状況に関して統一される必要があります。担当者は、国有企業が複数回の改革を実施した際、しばしば国有企業の合併・譲渡手続きが厳格でなく、その結果、譲渡書類に資産が明確に記載されていなかったことを遺憾に思っていた。ワラントの変更は絶好の機会を逸した。

内部調整が難しいだけでなく、自治体も「問題」だ。

既存の土地資産を活性化する方法の 1 つは資産の交換です。特定の地方自治体の計画変更に資産の収用と取り壊しが含まれる場合、関連する中央企業は政府の収用を通じて交換について地方政府と交渉できます。

資産の置き換えに関して言えば、ゲームの焦点は「誰もがお金を持っていない」ということです。

中央企業が河北省の地方政府と交渉していたところ、地方政府はこの活性化を促進するために、回収価格を査定価格よりも低く引き下げた。地方自治体のその他のニーズについては、利益を最大化するための交渉材料として、自社の専門チームを活用して地元の病院の建設などを支援します。

交渉の過程で、中央企業は地元の住宅部門や建設部門とも対処しなければならなかった。土地取得と従業員の再定住の過程で、中央企業は地元の関連部門の協力を支援するために名乗り出て、多大な時間、人材、財源を投資した。

地元の既存の土地でスラム街を改修する場合を例にとると、住民の90％以上の同意を得るために、中央企業の担当者チームは住民と逐一コミュニケーションをとるしかありませんでした。

規制当局は、2023年に「国有地による既存土地の活性化と利用の促進に関する問題に関する天然資源省と国務院国有資産監督管理委員会の通知」で上記の問題に注目している。 「企業」（天然資源開発［2022］第 205 号）は、国有企業の企業再編を特に対象としている。関係する土地権利所有者の名前の変更については、「地方自治体または郡の自然管理局に申請書を提出する」という要件があった。土地が所在する資源局に直接連絡し、土地使用権者の名義変更の登録手続きを直接処理します。」

しかし、企業が通常のルートでワラントを変更すると、政府機関は関連するワラントの変更に手数料を請求することになる。また、長年にわたって土地資産の価値はすでに上昇しており、現在では土地税が増加している。一部の中央企業はそれほど多額の税金を支払うつもりはなく、土地資産の活性化を積極的に推進するつもりはありません。

再び割り当てられた土地を例にとると、関連中央企業は再生時に土地譲渡料を支払う必要があり、その額は決して低くありません。

前出の中核企業資産管理会社の担当者は「はっきり言って、決算くらいはやらせてほしい。再生した土地資産は儲かるし、損するわけにはいかない」と語る。

エコノミック・オブザーバー紙は、多くの中央企業と接触した結果、これはよくある問題であり、問​​題の鍵は再び「お金」にあることを発見した。

ノード

困難ではあるが、この問題を進めなければならない時期が来ている。

前出の国有資産担当者らは、近年、経済情勢がますます厳しくなり、人と土地の矛盾や土地資産の争奪戦がますます顕在化しており、既存土地の活性化が急務であると考えている。これは、インフラ運営・管理レベルの向上、社会投資ルートの拡大、効果的な投資の合理的な拡大、政府債務リスクの削減にとって重要であり、企業の強い需要にも応えることができる。これは、中国経済の円滑な運営と国有資産の保存と評価にとって重要な保証でもある。

これは国家レベルの政策要件とも一致しています。 3年前から国有資産監督管理委員会はこの問題を大規模に推進する意向を示し、関連中央企業も相次いで自社の既存土地資産の調査・整理に着手した。

しかし、国有企業は規模が大きくレベルが複雑なため、再生が困難である。

ある国有企業関係者は、過去数年間の企業経営が好調だったとき、既存の土地資産の再生は第一選択ではなかったと語った。過去 2 年間の経済状況は厳しいものであり、企業が投資するプロジェクトの資本コストは非常に高くなっていますが、経済収益は年々低下しているため、一部の資産を活性化することができれば、緊急のニーズが得られます。問題を解決し、資産価値を高めることができます。遊休地を貸し出したり、古い集落やスラム街を改修したり、既存の資産を新しい資産に更新したりしても、企業の収益チャネルを拡大し、資産価値を維持・向上させることができます。

サンシャインタイムズ法律事務所のパートナーである朱長明氏は、近年、一部の国有企業の経営リスクが高まっており、一方では非効率で非効率な土地資産が多数存在していると考えている。彼らは巨額の負債を抱え、より大きな経済的圧力に直面している。したがって、既存の土地資産を活性化することで、企業は資金を回収し、財務圧力を軽減することができます。これは、国有企業が債務リスクを防止、解決し、資産構造を最適化するための重要な手段です。

これに基づき、国有資産監督管理委員会と成通は次々と行動を開始した。

前述の中央企業資産管理会社の担当者も特別ファンドに注目し、連絡を試みた。

ただし、特別基金への協力は双方向の選択プロセスとなります。資産管理会社の担当者は、まず比較的優良な資産を選別した上で、適正な運用収益の確保を前提に特別ファンドとの連携を検討する予定だ。資産に問題が多すぎて再生促進サイクルが長すぎる場合、その後の成通基金の設備投資にも影響が出る可能性がある。

特別基金に近い上記の人々は、基金がある程度の規模効果をもたらすと信じているが、現在の企業の全体的な需要は不十分であり、社会全体の投資意欲が実際の効果を形成するにはサイクルがかかるだろう。

他の中核企業とのやりとりの中で、一部の企業が既存の土地資産の活用先をまだ把握しておらず、ニーズを明確にしていないこともわかった。

中央エネルギー企業の関係者は、一方では特別資金の解決と加速が重要だが、さらに重要なことに、例えば税金の問題や土地譲渡料などはいずれも政策レベルで必要であると考えている。サポート。

朱長明氏は、土地資産の活性化は遊休資産を処理するための一時的な課題ではなく、土地要素資源を再統合し、資源配分の効率を最大化するための体系的かつ長期的なプロジェクトであると考えているため、国有企業は既存の土地資産を活性化する必要がある。改革と発展の全体的な状況において、活性化の道筋を設計します。国有企業は、土地資産を含む既存の資産管理機関、正規化された管理メカニズム、専門的な管理チームを設立し、企業の発展戦略と日常の経営管理に資産の活性化を組み込む必要がある。