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Texto | Chen Xi y Liu Jianzhong

Editor｜Liu Jianzhong

En Nanjing, Jiangsu, un proyecto que ha estado suspendido durante casi dos años ha atraído recientemente la atención social. Este proyecto se llama "Pearl River Four Seasons Joy City" y es el primer proyecto en el país donde una empresa de bienes raíces acordó realizar el pago y el reembolso bajo coordinación oficial.

Pearl River Four Seasons Joy City es el primer proyecto de Pearl River Investment Group (en lo sucesivo, "Pearl River Investment") que ingresa a Nanjing. El sitio web oficial de Zhujiang Investment tiene una introducción relevante: Zhujiang Four Seasons Joy City consta de cinco parcelas, con una superficie total de aproximadamente 600.000 metros cuadrados. Incluye unos 40 metros cuadrados de edificios residenciales, unos 90.000 metros cuadrados de oficinas, unos 65.000 metros cuadrados de centros comerciales propios y unos 30.000 metros cuadrados de hoteles con estrellas.

Para las cinco parcelas de tierra mencionadas anteriormente, las empresas originales que compraron tierras son todas empresas controladas por el gobierno del distrito de Nanjing Jiangning. Las cinco parcelas son: West Road and Bridge G96, Jiangning Urban Construction G97, Huining Municipal Government G98, Jiangning Urban Construction G104 y West West Road and Bridge G105. Todas las subastas se realizarán en diciembre de 2019. En ese momento, los precios mínimos de transacción eran: 6.884 yuanes/metro cuadrado, 9.318 yuanes/metro cuadrado, 9.591 yuanes/metro cuadrado, 6.746 yuanes/metro cuadrado y 6.890 yuanes/metro cuadrado. El precio total de las cinco parcelas de tierra es de 4.520 millones de yuanes.

En la Feria Económica y Comercial Otoño Dorado de China Nanjing en 2020, Pearl River Investment y el gobierno del distrito de Jiangning firmaron formalmente un contrato. El gobierno del distrito de Jiangning entregó las cinco parcelas de tierra mencionadas a Pearl River Investment para su desarrollo general.

De junio a julio de 2020, Zhujiang Investment estableció cinco empresas de proyectos para desarrollar las cinco parcelas de tierra mencionadas anteriormente: Nanjing Dingyue Real Estate (parcela de tierra desconocida), Nanjing Dingtai Real Estate (G97), Nanjing Dingming Real Estate (G98), Nanjing Dingrui Real Estate (G104), Nanjing Dingteng Real Estate (terreno desconocido). En las cinco empresas mencionadas, Zhujiang Investment controla el 51% de las acciones, y Nanjing Airport New City, que representa activos de propiedad estatal, posee el 49% de las acciones.

Aunque hay cinco parcelas, las que realmente han entrado en la etapa de desarrollo son G98 (nombre de registro del proyecto: Yueming Jiayuan) y G104 (nombre de registro del proyecto: Dingrui Jiayuan). G98 se lanzará por primera vez en julio de 2021. Se lanzarán por primera vez los edificios 3, 5 y 6, con un total de 154 unidades. En enero de 2022 se lanzarán los edificios 1, 2 y 7, con. un total de 128 unidades. Hay un total de 282 suites en los seis edificios, con un precio medio de unos 20.000 yuanes por metro cuadrado. El contrato estipula la entrega el 30 de junio de 2023.

En abril de 2022 iniciarán sus ventas los Edificios 1, 2, 8 y 9 del Lote G104, con un total de 231 unidades. Su tipo de unidad y precio son básicamente los mismos que los del diagrama G98 y se entregará en junio de 2024.

Según las personas involucradas en las ventas en ese momento, las ventas de los proyectos en las dos parcelas anteriores no fueron buenas y, después de junio de 2022, el progreso del proyecto comenzó a ser lento.

En enero de 2023, un propietario se quejó de que la parcela G98 había sido suspendida en julio de 2022 y seguía suspendida. En ese momento, la solución proporcionada por el desarrollador fue reemplazar a los propietarios del G98 con el proyecto G104. Pero poco después, el complot del G104 también se detuvo.

Hasta ahora, aunque se han cerrado varios edificios de G98 y G104, el estado general está lejos de ser entregado. Las siguientes imágenes muestran la situación de las dos parcelas mostradas en el mapa satelital de Baidu el 29 de julio de 2024.

El People's Daily Online dejó un mensaje y los funcionarios intervinieron activamente

El 26 de marzo, 28 de marzo y 7 de abril de 2023, los internautas que compraron la parcela de tierra G98 informaron la situación en el foro de mensajes de liderazgo del People's Daily Online. El mensaje del 26 de marzo decía que compró una casa en la ciudad de Zhujiang Sijiyue y originalmente acordó entregarla a fines de junio de 2023, pero el desarrollador ocultó el hecho de que el proyecto fue suspendido.

La Oficina de Bienes Raíces y Seguridad de la Vivienda del distrito de Jiangning respondió el 17 de abril, afirmando que después de la verificación, los edificios 1, 2, 3, 5, 6 y 7 han sido limitados y que el tiempo de entrega del contrato es el 30 de junio de 2023. El 25 de marzo, nuestra oficina, junto con el Comité de Gestión del Aeropuerto, organizó una reunión cara a cara con propietarios y empresas promotoras para instar a las empresas a acelerar la resolución de conflictos con el contratista general de construcción (Suzhong Construction) y reanudar el trabajo. lo antes posible. Respecto al tema de los reembolsos por check-out, la empresa afirmó que se comunicará y negociará plenamente con los propietarios.

Como puede verse en los comentarios anteriores, las negociaciones sobre los reembolsos en el check-out comenzaron ya en abril de 2023.

En junio de 2023, diciembre de 2023 y febrero de 2024, todavía había compradores de viviendas que informaban problemas similares en el foro de mensajes del People's Daily Online.

En respuesta a estos mensajes, respondió la Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico de Nanjing Jiangning (en adelante, la "Zona de Desarrollo").

En respuesta al mensaje de febrero de 2024, la zona de desarrollo respondió el 27 de febrero que el tribunal dictaminó en noviembre de 2023 que Zhujiang y Suzhong Construction (el contratista general original) habían rescindido el contrato y que el nuevo contratista general había ingresado la confirmación final de la oferta. escenario. En respuesta a la solicitud de desistimiento del comprador, la zona de desarrollo recomienda que el comprador se comunique y negocie con el desarrollador o lo resuelva vía proceso legal.

De los comentarios anteriores se puede ver que la zona de desarrollo no ha instado al desarrollador a realizar un reembolso o realizar el pago en este momento.

El 3 de junio de 2024, la zona de desarrollo respondió a un mensaje en el People's Daily Online de que la zona de desarrollo proponía claramente activar los fondos de la cuenta de supervisión del complot G104 antes del 30 de junio e iniciar el proceso de salida, y Zhujiang declaró que la implementación específica Se entregaría antes del 10 de junio.

El 11 de julio de 2024, la zona de desarrollo respondió en el People's Daily Online: "El 4 de junio de 2024, nuestro comité celebró otra reunión de coordinación de conflictos de compra de vivienda Zhujiang G104, en la que se instó al desarrollador a elaborar un plan de salida y Aclare el nodo de tiempo correspondiente Después de la reunión, después de una discusión en la sede de la Compañía Zhujiang, el desarrollador declaró que solo reembolsarían el pago de la casa y no compensarían los intereses de la hipoteca. En la actualidad, la mayoría de los propietarios han firmado acuerdos relevantes con el desarrollador. "

En este momento, el primer control colectivo centralizado de "edificios sin terminar" en China ha entrado en la etapa práctica. La atención y coordinación del comité de gestión de la zona de desarrollo son dignas de elogio. Sin embargo, el proceso de pago es un proyecto de sistema complejo y las operaciones específicas posteriores también son críticas.

Como primer caso de caja colectiva en China, Zhujiang Four Seasons City servirá como modelo para situaciones similares en el futuro.

Cómo operar el proceso posterior es muy importante.

El Ministerio de Recursos Naturales ha declarado que apoya a los gobiernos locales para que puedan disponer adecuadamente de los terrenos residenciales inactivos que han sido transferidos mediante recuperación, compra, etc. Las tres parcelas de terreno, G96, G97 y G105, son relativamente fáciles de manejar porque el terreno está casi sin urbanizar.

Sin embargo, se han limitado casi diez edificios en las parcelas G98 y G104. Definitivamente no será suficiente para reembolsar a los compradores de viviendas con los fondos de la cuenta de supervisión. ¿En qué proporción? El autor se puso en contacto con Pearl River Investment y el Comité de Gestión de la Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico de Nanjing Jiangning sobre este tema, pero ninguna de las partes dio una respuesta clara.

Una vez que el comprador de la vivienda haya terminado de pagar, las parcelas G98 y G104 y los activos adjuntos al terreno deben deshacerse adecuadamente. Si el desarrollador financia completamente y aloja adecuadamente a los compradores de viviendas, entonces las parcelas, junto con los edificios encima de ellas, deberían pertenecer al desarrollador. Pero en tales condiciones, los promotores deben sufrir pérdidas de inversión.

Desde abril de 2024, el gobierno ha introducido una serie de nuevas políticas inmobiliarias, centrándose en dos objetivos principales: digerir el stock inmobiliario y garantizar la entrega de viviendas. Según fuentes autorizadas, el objetivo de la digestión del stock inmobiliario es principalmente garantizar la entrega de viviendas. Una de las ideas es que los gobiernos locales compren algunas casas comerciales a precios razonables y luego las utilicen como viviendas asequibles. En la actualidad, "comprar en lugar de construir" viviendas asequibles es sin duda una buena opción para la "reducción de existencias".

Por lo tanto, el gobierno también podría considerar la compra de dos terrenos, G98 y G104, para viviendas asequibles. Al utilizar este método, además del precio justo de mercado, ¿debería compensarse parcialmente al promotor?

Si se otorga compensación, ¿cuál es el estándar de compensación? Los pasos operativos específicos y los métodos operativos de este proyecto pueden convertirse en una referencia importante para resolver problemas similares en el futuro.

Sin embargo, hay que admitir que el proyecto de la ciudad de Nanjing Sijiyue tiene ciertas particularidades. En primer lugar, el promotor Zhujiang Investment tiene un buen balance y aún puede aportar algunos fondos. En segundo lugar, como ciudad de alto nivel, Nanjing todavía tiene una gran demanda de terreno.

Por lo tanto, una vez que los diversos problemas del proyecto de la ciudad de Nanjing Sijiyue estén completamente resueltos, todavía necesitamos estudiar, discutir y explorar soluciones razonables para los "edificios sin terminar".

El check-out centralizado y el check-out colectivo de la ciudad de Nanjing Sijiyue son un buen precedente. El gobierno local coordinó activamente y el desarrollador no eludió la responsabilidad al final. Todo esto es digno de elogio. La forma en que finalmente se solucione este proyecto merece la atención activa de toda la sociedad.