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テキスト | 陳熙と劉建中

編集者｜劉建中

江蘇省南京市では、2年近く中断されていたプロジェクトが最近、社会的な注目を集めている。このプロジェクトは「パールリバー・フォーシーズンズ・ジョイシティ」と呼ばれ、不動産会社が正式な調整の下でチェックアウトと返金に同意した国内初のプロジェクトとなる。

珠江四季ジョイシティは、珠江投資グループ（以下「珠江投資」）が南京に進出する最初のプロジェクトである。珠江投資の公式ウェブサイトには関連する紹介文があり、珠江四季ジョイシティは総面積約60万平方メートルの5つの区画で構成されている。約40平方メートルの住宅棟、約9万平方メートルのオフィス拠点、約6万5千平方メートルの自社所有ショッピングモール、約3万平方メートルの星付きホテルが含まれる。

上記の 5 つの土地区画について、元の土地購入会社はすべて南京江寧区政府管理会社です。 5つの区画は、西路および橋 G96、江寧都市建設 G97、恵寧市政府 G98、江寧都市建設 G104、および西西路および橋 G105 である。当時の取引最低価格は、6,884元/平方メートル、9,318元/平方メートル、9,591元/平方メートル、6,746元/平方メートル、6,890元/平方メートルでした。 5つの土地区画の合計価格は45億2000万元。

2020年に中国の南京で開催された金秋経済貿易博覧会で、珠江投資と江寧区政府は正式に契約を締結し、江寧区政府は全体的な開発のために上記の5つの土地区画を珠江投資に引き渡した。

2020年6月から7月にかけて、珠江投資は上記5つの土地区画を開発するために5つのプロジェクト会社を設立した：南京定岳不動産（土地区画不明）、南京定泰不動産（G97）、南京定明不動産（G98）、南京定瑞不動産(G104)、南京定騰不動産（土地不明）。上記 5 社のうち、珠江投資が株式の 51% を支配し、国有資産である南京空港新城が株式の 49% を保有している。

土地は 5 区画ありますが、実際に開発段階に入っているのは G98 (プロジェクト登録名: Yueming Jiayuan) と G104 (プロジェクト登録名: Dingrui Jiayuan) です。 G98は、2021年7月に3号館、5号館、6号館が初発売され、合計154戸が2022年1月に1号館、2号館、7号館が初発売される予定です。合計128ユニット。 6つの建物には合計282室のスイートがあり、平均価格は1平方メートルあたり約2万元で、契約では2023年6月30日に引き渡すと定められている。

2022年4月にG104区画の1、2、8、9棟が販売開始され、総戸数は231戸となります。ユニットタイプおよび価格はG98区画と基本的に同一で、2024年6月に引き渡しを予定しています。

当時の販売関係者によると、上記2区画のプロジェクトの売れ行きは思わしくなく、2022年6月以降、プロジェクトの進捗が遅れ始めたという。

2023年1月、所有者はG98区画が2022年7月に一時停止され、現在も停止されていると苦情を申し立てた。当時、開発者が提供した解決策は、G98 の所有者を G104 プロジェクトに置き換えるというものでした。しかし、その後すぐに、G104 の計画も停止しました。

これまでに、G98 および G104 のいくつかの建物に上限が設けられていますが、全体的な状態はまだ納品には程遠いです。次の写真は、2024 年 7 月 29 日に百度衛星地図に表示された 2 つの区画の状況を示しています。

人民日報はメッセージを残し、当局が積極的に介入した

2023年3月26日、3月28日、4月7日、G98土地区画を購入したネチズンは人民日報オンラインの指導者掲示板で状況を報告した。 3月26日のメッセージには、同氏が珠江四路越市に住宅を購入し、当初は2023年6月末までに住宅を引き渡すことに同意したが、開発業者はプロジェクトが中断された事実を隠蔽したと書かれていた。

江寧区住宅安全・不動産局は4月17日、検証の結果、1、2、3、5、6、7号棟には上限が設定されており、契約引き渡し時期は2023年6月30日であると回答した。 3月25日、当局は空港管理委員会と共同で、所有者や開発会社との対面会議を開催し、建設ゼネコン（蘇中建設）との紛争解決を早め、工事を再開するよう求めた。できるだけ早く。チェックアウト時の返金問題については、オーナー側と十分に話し合い、交渉していく考えを示した。

上記のコメントからわかるように、チェックアウトの払い戻しに関する交渉は、早ければ2023年4月に開始されています。

2023年6月、2023年12月、2024年2月になっても、人民日報オンラインの掲示板で同様の問題を報告する住宅購入者がいた。

これらのメッセージに対し、南京江寧経済技術開発区（以下「開発区」という）は返答した。

2024年2月のメッセージに対し、開発区は2月27日、裁判所が2023年11月に珠江と蘇中建設（元ゼネコン）が契約を解除し、新しいゼネコンが最終入札確認に入ったとの判決を下したと回答した。ステージ。買主の撤回要求に対し、開発区は買主が開発業者と連絡・交渉するか、法的手続きを通じて解決することを推奨している。

上記のコメントから、現時点では開発区が開発者に返金やチェックアウトを促していないことがわかります。

2024年6月3日、開発区は人民日報のメッセージに返答し、開発区は6月30日までにG104区画の監督口座資金を有効化し、チェックアウトプロセスを開始することを明確に提案しており、珠江省は具体的な実施は次のように述べた。 6月10日より前に提供予定となります。

2024年7月11日、開発区は人民日報オンラインで「2024年6月4日、我々の委員会は再び珠江G104住宅購入紛争調整会議を開催した。会議では、開発業者はチェックアウトを考え出すよう促された」と回答した。会議後、珠江会社本社での協議を経て、開発業者は住宅代金を返金するのみで、住宅ローン利息は補償しないと述べた。開発者。"

この時点までに、中国初の「未完成建物」の集中一括チェックアウトが実用段階に入った。開発区管理委員会の配慮と調整は賞賛に値する。ただし、チェックアウトは複雑なシステム プロジェクトであり、その後の特定の操作も重要です。

中国初の一括チェックアウトの事例として、珠江四季城は将来同様の状況のモデルとなるだろう。

その後の工程をどのように操作するかが非常に重要

天然資源省は、地方自治体が「必要に応じて買い取る」原則に基づき、譲渡された遊休宅地を適切に引き取り、買い取り等により適切に処分できるよう支援するとしている。 G96、G97、G105 の 3 つの土地は、ほとんど未開発の土地であるため、比較的対処が容易です。

しかし、G98 と G104 の敷地にある 10 棟近くの建物は上限が設定されており、監督口座の資金では住宅購入者に返済するのに十分ではありません。では、不足する資金は誰が負担するのでしょうか。どのくらいの割合で？筆者はこの問題について珠江投資と南京江寧経済技術開発区管理委員会に問い合わせたが、どちらからも明確な回答は得られなかった。

住宅購入者がチェックアウトを終えた後、G98 および G104 の区画と地面に取り付けられた資産は適切に処分する必要があります。開発業者が十分な資金を提供し、住宅購入者に適切に住宅を提供するのであれば、土地上の区画と建物は開発業者のものとなるはずです。しかし、そのような状況では、開発者は投資損失を被らなければなりません。

2024 年 4 月以降、政府は不動産在庫の消化と住宅供給の確保という 2 つの主要な目標に焦点を当て、多数の新たな不動産政策を導入してきました。関連する権威ある情報筋によると、不動産在庫を消化する目的は主に住宅の供給を確実にすることだという。地方自治体が事業用住宅を適正な価格で買い取り、手頃な価格の住宅として活用するというアイデアもある。現時点では、手頃な価格の住宅を「建設ではなく購入」することは、間違いなく「在庫削減」のための賢明な選択です。

したがって、政府は、手頃な価格の住宅のために、G98 と G104 の 2 区画の土地を購入することも検討する可能性があります。この方法を使用する場合、公正な市場価格に加えて、開発者に一部の補償が必要ですか？

補償が行われる場合、補償の基準は何ですか？このプロジェクトの具体的な操作手順や操作方法は、今後同様の問題を解決する上で重要な参考となる可能性があります。

ただし、南京四路越市プロジェクトには特定の特殊性があることを認めなければなりません。まず、開発会社である珠江投資はバランスシートが良好であり、まだある程度の資金を提供することができます。第二に、南京は高度な都市として、依然として大きな土地需要を抱えています。

したがって、南京四路越市プロジェクトのさまざまな問題が完全に解決された後でも、「未完成の建物」に対する合理的な解決策を研究し、議論し、模索する必要があります。

南京四路越市の集中チェックアウトと一括チェックアウトは良い前例です。自治体が積極的に調整し、開発者が最終的に責任を回避しなかった点は評価できる。このプロジェクトが最終的にどのように決着するかは、社会全体の積極的な注目に値します。