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Text |. Chen Xi und Liu Jianzhong

Herausgeber｜Liu Jianzhong

In Nanjing, Jiangsu, hat ein Projekt, das fast zwei Jahre lang ausgesetzt war, kürzlich gesellschaftliche Aufmerksamkeit erregt. Dieses Projekt trägt den Namen „Pearl River Four Seasons Joy City“ und ist das erste Projekt im Land, bei dem sich ein Immobilienunternehmen bereit erklärt hat, unter offizieller Koordination den Check-out und die Rückerstattung vorzunehmen.

Pearl River Four Seasons Joy City ist das erste Projekt der Pearl River Investment Group (im Folgenden „Pearl River Investment“ genannt), das in Nanjing Einzug hält. Auf der offiziellen Website von Zhujiang Investment gibt es eine entsprechende Einführung: Zhujiang Four Seasons Joy City besteht aus fünf Grundstücken mit einer Gesamtfläche von etwa 600.000 Quadratmetern. Es umfasst etwa 40 Quadratmeter Wohngebäude, etwa 90.000 Quadratmeter Büroflächen, etwa 65.000 Quadratmeter eigene Einkaufszentren und etwa 30.000 Quadratmeter Sternehotels.

Für die fünf oben genannten Grundstücke handelt es sich bei den ursprünglichen Landkaufunternehmen allesamt um staatlich kontrollierte Unternehmen des Bezirks Nanjing Jiangning. Die fünf Grundstücke sind: West Road and Bridge G96, Jiangning Urban Construction G97, Huining Municipal Government G98, Jiangning Urban Construction G104 und West West Road and Bridge G105. Die Auktionen finden alle im Dezember 2019 statt. Zu diesem Zeitpunkt betrugen die Mindestpreise für Transaktionen: 6884 Yuan/Quadratmeter, 9318 Yuan/Quadratmeter, 9591 Yuan/Quadratmeter, 6746 Yuan/Quadratmeter und 6890 Yuan/Quadratmeter. Der Gesamtpreis der fünf Grundstücke beträgt 4,52 Milliarden Yuan.

Auf der Wirtschafts- und Handelsmesse „Goldener Herbst“ in Nanjing, China, unterzeichneten Pearl River Investment und die Bezirksregierung Jiangning offiziell einen Vertrag über die Übergabe der oben genannten fünf Grundstücke an Pearl River Investment zur Gesamtentwicklung.

Von Juni bis Juli 2020 gründete Zhujiang Investment fünf Projektgesellschaften zur Entwicklung der oben genannten fünf Grundstücke: Nanjing Dingyue Real Estate (unbekanntes Grundstück), Nanjing Dingtai Real Estate (G97), Nanjing Dingming Real Estate (G98), Nanjing Dingrui Real Estate (G104), Nanjing Dingteng Real Estate (Grundstück unbekannt). An den oben genannten fünf Unternehmen kontrolliert Zhujiang Investment 51 % der Anteile und Nanjing Airport New City, das staatliche Vermögenswerte repräsentiert, hält 49 % der Anteile.

Obwohl es fünf Grundstücke gibt, sind G98 (Projektregistrierungsname: Yueming Jiayuan) und G104 (Projektregistrierungsname: Dingrui Jiayuan) tatsächlich in die Entwicklungsphase eingetreten. G98 wird zum ersten Mal im Juli 2021 in Betrieb genommen. Die Gebäude 3, 5 und 6 werden zum ersten Mal mit insgesamt 154 Einheiten in Betrieb genommen. Im Januar 2022 werden die Gebäude 1, 2 und 7 mit in Betrieb genommen insgesamt 128 Einheiten. In den sechs Gebäuden gibt es insgesamt 282 Suiten mit einem Durchschnittspreis von etwa 20.000 Yuan/Quadratmeter. Der Vertrag sieht die Lieferung am 30. Juni 2023 vor.

Im April 2022 beginnt der Verkauf der Gebäude 1, 2, 8 und 9 des Grundstücks G104 mit insgesamt 231 Einheiten. Typ und Preis der Einheit entsprechen im Wesentlichen denen des G98-Grundstücks und die Lieferung erfolgt im Juni 2024.

Nach Angaben der damals an den Verkäufen beteiligten Personen waren die Verkäufe der Projekte auf den beiden oben genannten Grundstücken nicht gut, und nach Juni 2022 begann der Projektfortschritt langsam zu werden.

Im Januar 2023 beschwerte sich ein Eigentümer darüber, dass das G98-Grundstück im Juli 2022 gesperrt worden sei und weiterhin gesperrt sei. Damals bestand die vom Entwickler vorgeschlagene Lösung darin, G98-Besitzer durch das G104-Projekt zu ersetzen. Aber nicht lange danach wurde auch die G104-Verschwörung gestoppt.

Obwohl mehrere Gebäude von G98 und G104 bisher abgedeckt wurden, ist der Gesamtzustand noch lange nicht erfüllt. Die folgenden Bilder zeigen die Situation der beiden auf der Baidu-Satellitenkarte angezeigten Grundstücke am 29. Juli 2024.

People's Daily Online hinterließ eine Nachricht und die Beamten griffen aktiv ein

Am 26. März, 28. März und 7. April 2023 berichteten Internetnutzer, die das G98-Grundstück gekauft hatten, über die Situation im Leadership Message Board von People's Daily Online. In der Nachricht vom 26. März hieß es, er habe ein Haus in der Stadt Zhujiang Sijiyue gekauft und ursprünglich zugestimmt, das Haus bis Ende Juni 2023 zu übergeben, der Bauträger verschwieg jedoch die Tatsache, dass das Projekt ausgesetzt wurde.

Das Wohnungssicherheits- und Immobilienbüro des Bezirks Jiangning antwortete am 17. April und erklärte, dass nach der Überprüfung die Gebäude 1, 2, 3, 5, 6 und 7 begrenzt seien und die Vertragslieferfrist der 30. Juni 2023 sei. Am 25. März organisierte unser Büro zusammen mit dem Flughafenverwaltungsausschuss ein persönliches Treffen mit Eigentümern und Entwicklungsunternehmen, um die Unternehmen zu drängen, die Lösung von Konflikten mit dem Generalunternehmer für den Bau (Suzhong Construction) zu beschleunigen und die Arbeiten wieder aufzunehmen so schnell wie möglich. Bezüglich der Frage der Check-out-Rückerstattung erklärte das Unternehmen, dass es umfassend mit den Eigentümern kommunizieren und verhandeln werde.

Wie aus den obigen Ausführungen hervorgeht, haben die Verhandlungen über Check-out-Rückerstattungen bereits im April 2023 begonnen.

Im Juni 2023, Dezember 2023 und Februar 2024 meldeten immer noch Hauskäufer ähnliche Probleme im Message Board von People's Daily Online.

Als Reaktion auf diese Nachrichten antwortete die Wirtschafts- und Technologieentwicklungszone Nanjing Jiangning (im Folgenden als „Entwicklungszone“ bezeichnet).

Auf die Nachricht vom Februar 2024 antwortete die Entwicklungszone am 27. Februar, dass das Gericht im November 2023 entschieden habe, dass Zhujiang und Suzhong Construction (der ursprüngliche Generalunternehmer) den Vertrag gekündigt hätten und der neue Generalunternehmer die endgültige Angebotsbestätigung abgegeben habe Bühne. Als Reaktion auf den Rücktrittsantrag des Käufers empfiehlt die Entwicklungszone dem Käufer, mit dem Entwickler zu kommunizieren und zu verhandeln oder das Problem durch ein Gerichtsverfahren zu lösen.

Aus den obigen Kommentaren geht hervor, dass die Entwicklungszone den Entwickler derzeit nicht zur Rückerstattung oder zum Auschecken aufgefordert hat.

Am 3. Juni 2024 antwortete die Entwicklungszone auf eine Nachricht auf People's Daily Online, dass die Entwicklungszone eindeutig vorschlug, die Guthaben des Aufsichtskontos des G104-Grundstücks vor dem 30. Juni zu aktivieren und mit dem Check-out-Prozess zu beginnen, und Zhujiang gab diese konkrete Umsetzung an würde vor dem 10. Juni-Plan bereitgestellt werden.

Am 11. Juli 2024 antwortete die Entwicklungszone auf People's Daily Online: „Am 4. Juni 2024 hielt unser Komitee ein weiteres Treffen zur Koordinierung von Hauskaufkonflikten der Zhujiang G104 ab. Bei dem Treffen wurde der Entwickler aufgefordert, eine Prüfung vorzulegen.“ Planen und klären Sie den entsprechenden Zeitknoten. Nach der Besprechung im Hauptsitz der Zhujiang Company erklärte der Bauträger, dass er nur die Hauszahlung zurückerstatten und die Hypothekenzinsen nicht kompensieren würde Entwickler."

Zu diesem Zeitpunkt ist Chinas erste zentralisierte Sammelabnahme von „unfertigen Gebäuden“ in die praktische Phase eingetreten. Die Aufmerksamkeit und Koordination des Verwaltungsausschusses für die Entwicklungszone verdienen Lob. Das Auschecken ist jedoch ein komplexes Systemprojekt, und auch nachfolgende spezifische Vorgänge sind von entscheidender Bedeutung.

Als Chinas erster kollektiver Check-out-Fall wird Zhujiang Four Seasons City als Modell für ähnliche Situationen in der Zukunft dienen.

Es ist sehr wichtig, wie der nachfolgende Prozess abläuft

Das Ministerium für natürliche Ressourcen hat erklärt, dass es die Kommunalverwaltungen dabei unterstützt, ungenutztes Wohngrundstück, das übertragen wurde, durch Rücknahme, Kauf usw. ordnungsgemäß zu entsorgen, je nach Bedarf, im Einklang mit dem Grundsatz des „Kaufs nach Bedarf“. Die drei Grundstücke G96, G97 und G105 sind relativ einfach zu bewirtschaften, da das Grundstück nahezu unbebaut ist.

Für fast zehn Gebäude auf den Grundstücken G98 und G104 wird die Rückzahlung mit den Mitteln auf dem Aufsichtskonto jedoch definitiv nicht ausreichen. In welchem ​​Verhältnis? Der Autor kontaktierte Pearl River Investment und das Verwaltungskomitee der Wirtschafts- und Technologieentwicklungszone Nanjing Jiangning zu diesem Thema, aber keine der Parteien gab eine klare Antwort.

Nachdem der Hauskäufer die Immobilienabnahme abgeschlossen hat, müssen die G98- und G104-Grundstücke sowie die mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte ordnungsgemäß entsorgt werden. Wenn der Bauträger die Eigenheimkäufer vollständig finanziert und ordnungsgemäß unterbringt, sollten die Grundstücke und die darauf befindlichen Gebäude dem Bauträger gehören. Unter solchen Bedingungen müssen Entwickler jedoch Investitionsverluste erleiden.

Seit April 2024 hat die Regierung eine Reihe neuer Immobilienrichtlinien eingeführt, die sich auf zwei Hauptziele konzentrieren: die Aufarbeitung des Immobilienbestands und die Sicherstellung der Bereitstellung von Wohnraum. Laut einschlägigen seriösen Quellen besteht der Zweck der Aufschlüsselung des Immobilienbestands hauptsächlich darin, die Bereitstellung von Wohnraum sicherzustellen. Eine der Ideen besteht darin, dass Kommunalverwaltungen einige Gewerbehäuser zu angemessenen Preisen erwerben und sie dann als bezahlbaren Wohnraum nutzen. Derzeit ist „Kauf statt Bau“ von bezahlbarem Wohnraum zweifellos eine kluge Wahl für den „Lagerabbau“.

Daher könnte die Regierung auch den Kauf von zwei Grundstücken, G98 und G104, für bezahlbaren Wohnraum in Betracht ziehen. Sollte der Entwickler bei Verwendung dieser Methode zusätzlich zum fairen Marktpreis eine teilweise Entschädigung erhalten?

Falls eine Entschädigung gewährt wird, wie hoch ist die Höhe der Entschädigung? Die spezifischen Arbeitsschritte und Arbeitsmethoden dieses Projekts könnten eine wichtige Referenz für die Lösung ähnlicher Probleme in der Zukunft sein.

Es muss jedoch zugegeben werden, dass das Projekt Nanjing Sijiyue City bestimmte Besonderheiten aufweist. Erstens verfügt der Entwickler Zhujiang Investment über eine gute Bilanz und ist noch in der Lage, einige Mittel bereitzustellen. Zweitens besteht in Nanjing als hochrangiger Stadt immer noch ein großer Bedarf an Grundstücken.

Nachdem die verschiedenen Probleme des Nanjing Sijiyue City-Projekts vollständig gelöst sind, müssen wir daher immer noch vernünftige Lösungen für die „unfertigen Gebäude“ untersuchen, diskutieren und erkunden.

Der zentralisierte Check-out und der kollektive Check-out der Stadt Nanjing Sijiyue sind ein guter Präzedenzfall. Die lokale Regierung hat aktiv koordiniert und der Entwickler hat sich letztendlich nicht der Verantwortung entzogen. Dies alles ist lobenswert. Wie dieses Projekt letztendlich umgesetzt wird, verdient die aktive Aufmerksamkeit der gesamten Gesellschaft.