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Texto | Chen Xi e Liu Jianzhong

Editor｜Liu Jianzhong

Em Nanjing, Jiangsu, um projeto suspenso há quase dois anos atraiu recentemente a atenção social. Este projeto chama-se "Pearl River Four Seasons Joy City" e é o primeiro projeto no país onde uma imobiliária concordou em verificar e reembolsar sob coordenação oficial.

Pearl River Four Seasons Joy City é o primeiro projeto do Pearl River Investment Group (doravante denominado "Pearl River Investment") a entrar em Nanjing. O site oficial da Zhujiang Investment traz uma introdução relevante: Zhujiang Four Seasons Joy City consiste em cinco lotes com uma área total de aproximadamente 600.000 metros quadrados. Inclui cerca de 40 metros quadrados de edifícios residenciais, cerca de 90.000 metros quadrados de escritórios, cerca de 65.000 metros quadrados de shopping centers próprios e cerca de 30.000 metros quadrados de hotéis classificados com estrelas.

Para os cinco lotes de terreno mencionados acima, as empresas originais de aquisição de terrenos são todas empresas controladas pelo governo do distrito de Nanjing Jiangning. Os cinco lotes são: West Road e Bridge G96, Jiangning Urban Construction G97, Huining Municipal Government G98, Jiangning Urban Construction G104 e West West Road e Bridge G105. Os leilões serão todos em dezembro de 2019. Naquela época, os preços mínimos da transação eram: 6.884 yuans/metro quadrado, 9.318 yuans/metro quadrado, 9.591 yuans/metro quadrado, 6.746 yuans/metro quadrado e 6.890 yuans/metro quadrado. O preço total dos cinco terrenos é de 4,52 bilhões de yuans.

Na Feira Económica e Comercial Golden Autumn em Nanjing, China, em 2020, a Pearl River Investment e o Governo do Distrito de Jiangning assinaram formalmente um contrato. O Governo do Distrito de Jiangning entregou as cinco parcelas de terreno acima referidas à Pearl River Investment para desenvolvimento geral.

De junho a julho de 2020, a Zhujiang Investment estabeleceu cinco empresas de projeto para desenvolver os cinco terrenos acima: Nanjing Dingyue Real Estate (parcela de terreno desconhecida), Nanjing Dingtai Real Estate (G97), Nanjing Dingming Real Estate (G98), Nanjing Dingrui Real Estate (G104), Nanjing Dingteng Real Estate (terreno desconhecido). Nas cinco empresas acima, a Zhujiang Investment controla 51% das ações, e o Nanjing Airport New City, que representa ativos estatais, detém 49% das ações.

Embora existam cinco lotes de terreno, os que realmente entraram na fase de desenvolvimento são G98 (nome de registro do projeto: Yueming Jiayuan) e G104 (nome de registro do projeto: Dingrui Jiayuan). O G98 será lançado pela primeira vez em julho de 2021. Os Edifícios 3, 5 e 6 serão lançados pela primeira vez, com um total de 154 unidades. Em janeiro de 2022 serão lançados os Edifícios 1, 2 e 7, com. um total de 128 unidades. São 282 suítes nos seis prédios, com preço médio de cerca de 20 mil yuans/metro quadrado. O contrato prevê entrega em 30 de junho de 2023.

Em abril de 2022 iniciarão as vendas dos Prédios 1, 2, 8 e 9 do lote G104, totalizando 231 unidades. Seu tipo de unidade e preço são basicamente os mesmos do lote G98, e será entregue em junho de 2024.

Segundo pessoas envolvidas nas vendas na época, as vendas dos empreendimentos nos dois terrenos acima não foram boas e, a partir de junho de 2022, o andamento do projeto começou a ser lento.

Em janeiro de 2023, um proprietário reclamou que o lote G98 havia sido suspenso em julho de 2022 e permanecia suspenso. Naquela época, a solução apresentada pelo desenvolvedor foi substituir os proprietários do G98 pelo projeto G104. Mas não muito depois, a trama do G104 também parou.

Até agora, embora vários edifícios do G98 e G104 tenham sido cobertos, o estado geral está longe de ser alcançado. As imagens a seguir mostram a situação das duas parcelas exibidas no mapa de satélite do Baidu em 29 de julho de 2024.

O People's Daily Online deixou uma mensagem e as autoridades intervieram ativamente

Em 26 de março, 28 de março e 7 de abril de 2023, internautas que compraram o terreno do G98 relataram a situação no quadro de mensagens da liderança do Diário do Povo Online. A mensagem de 26 de março dizia que ele comprou uma casa na cidade de Zhujiang Sijiyue e originalmente concordou em entregar a casa até o final de junho de 2023, mas o desenvolvedor escondeu o fato de que o projeto foi suspenso.

O Departamento de Segurança Habitacional e Imobiliária do Distrito de Jiangning respondeu em 17 de abril, afirmando que, após verificação, os edifícios 1, 2, 3, 5, 6 e 7 foram limitados e o prazo de entrega do contrato é 30 de junho de 2023. No dia 25 de março, a nossa mesa, em conjunto com a Comissão de Gestão Aeroportuária, organizou uma reunião presencial com proprietários e empresas de desenvolvimento para instar as empresas a acelerar a resolução de conflitos com o empreiteiro geral de construção (Suzhong Construction) e a retomar os trabalhos. O mais breve possível. Quanto à questão do reembolso do check-out, a empresa afirmou que irá comunicar e negociar integralmente com os proprietários.

Como pode ser visto nos comentários acima, as negociações sobre o reembolso do check-out começaram já em abril de 2023.

Em junho de 2023, dezembro de 2023 e fevereiro de 2024, ainda havia compradores de casas relatando problemas semelhantes no quadro de mensagens do People's Daily Online.

Em resposta a estas mensagens, a Zona de Desenvolvimento Económico e Tecnológico de Nanjing Jiangning (doravante denominada "Zona de Desenvolvimento") respondeu.

Em resposta à mensagem de fevereiro de 2024, a zona de desenvolvimento respondeu em 27 de fevereiro que o tribunal decidiu em novembro de 2023 que Zhujiang e Suzhong Construction (o empreiteiro geral original) haviam rescindido o contrato, e o novo empreiteiro geral havia inserido a confirmação final da proposta estágio. Em resposta ao pedido de retirada do comprador, a zona de desenvolvimento recomenda que o comprador se comunique e negocie com o desenvolvedor ou resolva o problema por meio de processo judicial.

Pode-se observar pelos comentários acima que a zona de desenvolvimento não solicitou ao desenvolvedor o reembolso ou check-out neste momento.

Em 3 de junho de 2024, a zona de desenvolvimento respondeu a uma mensagem no Diário do Povo Online de que a zona de desenvolvimento propunha claramente ativar os fundos da conta de supervisão do plano G104 antes de 30 de junho e iniciar o processo de check-out, e Zhujiang declarou que implementação específica seria fornecido antes do plano de 10 de junho.

Em 11 de julho de 2024, a zona de desenvolvimento respondeu no Diário do Povo Online: "Em 4 de junho de 2024, nosso comitê realizou outra reunião de coordenação de conflitos de compra de casa Zhujiang G104. Na reunião, o desenvolvedor foi instado a apresentar um check-out planejar e esclarecer o nó de tempo correspondente Após a reunião, após discussão na sede da Empresa Zhujiang, o desenvolvedor afirmou que apenas reembolsaria o pagamento da casa e não compensaria os juros da hipoteca. Atualmente, a maioria dos proprietários assinou acordos relevantes com o. desenvolvedor."

A esta altura, a primeira verificação coletiva centralizada de "edifícios inacabados" da China entrou na fase prática. A atenção e coordenação do comité de gestão da zona de desenvolvimento são dignas de elogio. No entanto, o check-out é um projeto de sistema complexo e as operações específicas subsequentes também são críticas.

Sendo o primeiro caso de check-out coletivo da China, o Zhujiang Four Seasons City servirá de modelo para situações semelhantes no futuro.

Como operar o processo subsequente é muito importante

O Ministério dos Recursos Naturais afirmou que apoia os governos locais na eliminação adequada de terrenos residenciais ociosos que foram transferidos, através de retomada, compra, etc., conforme apropriado, de acordo com o princípio de “comprar de acordo com a necessidade”. Os três lotes de terreno, G96, G97 e G105, são relativamente fáceis de gerir porque o terreno está quase subdesenvolvido.

No entanto, quase dez edifícios nos lotes G98 e G104 foram limitados. Definitivamente, não será suficiente para reembolsar os compradores de casas com os fundos da conta de supervisão. Em que proporção? O autor contactou o Pearl River Investment e o Comité de Gestão da Zona de Desenvolvimento Económico e Tecnológico de Nanjing Jiangning sobre esta questão, mas nenhuma das partes deu uma resposta clara.

Depois que o comprador da casa terminar o check-out, os lotes G98 e G104 e os bens anexados ao terreno deverão ser devidamente descartados. Se o incorporador financiar totalmente e abrigar adequadamente os compradores das casas, então os lotes junto com os edifícios no terreno deverão pertencer ao incorporador. Mas sob tais condições, os promotores devem sofrer perdas de investimento.

Desde Abril de 2024, o governo introduziu uma série de novas políticas imobiliárias, centradas em dois objectivos principais: digerir o stock imobiliário e garantir a entrega de habitação. Segundo fontes autorizadas relevantes, o objetivo da digestão do estoque imobiliário é principalmente garantir a entrega de moradias. Uma das ideias é que os governos locais comprem algumas casas comerciais a preços razoáveis ​​e depois as utilizem como habitação acessível. Actualmente, "comprar em vez de construir" habitação a preços acessíveis é, sem dúvida, uma escolha sábia para "desestocagem".

Portanto, o governo também pode considerar a compra de dois lotes de terreno, G98 e G104, para habitação a preços acessíveis. Ao utilizar este método, além do preço justo de mercado, o desenvolvedor deve ser parcialmente indenizado?

Se for dada compensação, qual é o padrão de compensação? As etapas operacionais específicas e métodos operacionais deste projeto podem se tornar uma referência importante para resolver problemas semelhantes no futuro.

No entanto, é preciso admitir que o projeto da cidade de Nanjing Sijiyue tem certas particularidades. Em primeiro lugar, o promotor Zhujiang Investment tem um bom balanço e ainda é capaz de fornecer alguns fundos. Em segundo lugar, sendo uma cidade de alto nível, Nanjing ainda tem uma grande procura de terrenos.

Portanto, depois que os vários problemas do projeto da cidade de Nanjing Sijiyue forem completamente resolvidos, ainda precisamos estudar, discutir e explorar soluções razoáveis ​​para os “edifícios inacabados”.

O check-out centralizado e o check-out coletivo da cidade de Nanjing Sijiyue são um bom precedente. O governo local coordenou ativamente e o desenvolvedor não fugiu da responsabilidade no final. Tudo isso é digno de elogio. A forma como este projecto será finalmente concretizado merece a atenção activa de toda a sociedade.