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Testo |. Chen Xi e Liu Jianzhong

Redattore｜Liu Jianzhong

A Nanchino, nel Jiangsu, un progetto sospeso per quasi due anni ha recentemente attirato l’attenzione sociale. Questo progetto si chiama "Pearl River Four Seasons Joy City" ed è il primo progetto nel paese in cui una società immobiliare ha accettato di effettuare il check-out e il rimborso sotto il coordinamento ufficiale.

Pearl River Four Seasons Joy City è il primo progetto di Pearl River Investment Group (di seguito denominato "Pearl River Investment") ad entrare a Nanchino. Il sito web ufficiale di Zhujiang Investment presenta un'introduzione rilevante: Zhujiang Four Seasons Joy City è composta da cinque lotti con una superficie totale di circa 600.000 metri quadrati. Comprende circa 40 mq di edifici residenziali, circa 90.000 mq di uffici, circa 65.000 mq di centri commerciali di proprietà e circa 30.000 mq di alberghi stellati.

Per i cinque lotti di terreno menzionati sopra, le società originarie dell'acquisto dei terreni sono tutte società controllate dal governo del distretto di Nanchino Jiangning. I cinque lotti sono: West Road and Bridge G96, Jiangning Urban Construction G97, Huining Municipal Government G98, Jiangning Urban Construction G104 e West West Road and Bridge G105. A quel tempo, i prezzi minimi della transazione erano: 6884 yuan/metro quadrato, 9318 yuan/metro quadrato, 9591 yuan/metro quadrato, 6746 yuan/metro quadrato e 6890 yuan/metro quadrato. Il prezzo totale dei cinque lotti di terreno è di 4,52 miliardi di yuan.

Alla fiera economica e commerciale dell'Autunno d'Oro a Nanchino, in Cina, nel 2020, Pearl River Investment e il governo del distretto di Jiangning hanno firmato formalmente un contratto. Il governo del distretto di Jiangning ha consegnato i cinque lotti di terreno sopra indicati a Pearl River Investment per lo sviluppo complessivo.

Da giugno a luglio 2020, Zhujiang Investment ha costituito cinque società di progetto per sviluppare i cinque appezzamenti di terreno sopra indicati: Nanjing Dingyue Real Estate (appezzamento di terreno sconosciuto), Nanjing Dingtai Real Estate (G97), Nanjing Dingming Real Estate (G98), Nanjing Dingrui Real Estate (G104), Nanjing Dingteng Real Estate (terreno sconosciuto). Nelle cinque società sopra menzionate, Zhujiang Investment controlla il 51% delle azioni e Nanjing Airport New City, che rappresenta attività di proprietà statale, detiene il 49% delle azioni.

Sebbene ci siano cinque appezzamenti di terreno, quelli che sono effettivamente entrati nella fase di sviluppo sono G98 (nome di registrazione del progetto: Yueming Jiayuan) e G104 (nome di registrazione del progetto: Dingrui Jiayuan). G98 sarà lanciato per la prima volta nel luglio 2021. Gli edifici 3, 5 e 6 verranno lanciati per la prima volta, con un totale di 154 unità. Nel gennaio 2022 verranno lanciati gli edifici 1, 2 e 7, con un totale di 128 unità. Nei sei edifici sono presenti in totale 282 suite, con un prezzo medio di circa 20.000 yuan/mq. Il contratto prevede la consegna il 30 giugno 2023.

Nell'aprile 2022 inizieranno le vendite degli edifici 1, 2, 8 e 9 del lotto G104, per un totale di 231 unità. Il tipo di unità e il prezzo sono sostanzialmente gli stessi del lotto G98 e sarà consegnato nel giugno 2024.

Secondo le persone coinvolte nelle vendite in quel momento, le vendite dei progetti sui due lotti sopra menzionati non erano buone e dopo giugno 2022 l'avanzamento del progetto ha cominciato a essere lento.

Nel gennaio 2023, un proprietario si è lamentato del fatto che il lotto G98 era stato sospeso nel luglio 2022 ed è rimasto sospeso. A quel tempo, la soluzione fornita dallo sviluppatore era quella di sostituire i possessori di G98 con il progetto G104. Ma non molto tempo dopo anche il complotto del G104 si fermò.

Fino ad ora, anche se diversi edifici del G98 e del G104 sono stati chiusi, le condizioni generali sono lungi dall’essere raggiunte. Le immagini seguenti mostrano la situazione dei due lotti visualizzati sulla mappa satellitare Baidu al 29 luglio 2024.

Il People's Daily Online ha lasciato un messaggio e i funzionari sono intervenuti attivamente

Il 26 marzo, 28 marzo e 7 aprile 2023, gli utenti della rete che hanno acquistato il lotto di terreno del G98 hanno riportato la situazione sul forum della leadership del People's Daily Online. Il messaggio del 26 marzo diceva che aveva acquistato una casa nella città di Zhujiang Sijiyue e inizialmente aveva accettato di consegnare la casa entro la fine di giugno 2023, ma il costruttore ha nascosto il fatto che il progetto era sospeso.

L'ufficio immobiliare e per la sicurezza immobiliare del distretto di Jiangning ha risposto il 17 aprile, affermando che dopo la verifica, gli edifici 1, 2, 3, 5, 6 e 7 sono stati limitati e che il tempo di consegna del contratto è il 30 giugno 2023. Il 25 marzo, il nostro ufficio, insieme al Comitato di gestione dell'aeroporto, ha organizzato un incontro faccia a faccia con i proprietari e le società di sviluppo per sollecitare le società ad accelerare la risoluzione dei conflitti con l'appaltatore generale della costruzione (Suzhong Construction) e a riprendere i lavori appena possibile. Per quanto riguarda la questione dei rimborsi al check-out, la società ha dichiarato che comunicherà e negozierà pienamente con i proprietari.

Come si può vedere dai commenti sopra, le trattative sui rimborsi al check-out sono iniziate già nell'aprile 2023.

Nel giugno 2023, dicembre 2023 e febbraio 2024, c'erano ancora acquirenti di case che segnalavano problemi simili sulla bacheca del People's Daily Online.

In risposta a questi messaggi, ha risposto la Zona di sviluppo economico e tecnologico di Nanchino Jiangning (di seguito denominata "Zona di sviluppo").

In risposta al messaggio del febbraio 2024, la zona di sviluppo ha risposto il 27 febbraio che il tribunale aveva stabilito nel novembre 2023 che Zhujiang e Suzhong Construction (l'appaltatore generale originale) avevano rescisso il contratto e che il nuovo appaltatore generale aveva inserito la conferma dell'offerta finale palcoscenico. In risposta alla richiesta di ritiro dell'acquirente, la zona di sviluppo raccomanda all'acquirente di comunicare e negoziare con lo sviluppatore o di risolvere la questione tramite procedimenti legali.

Dai commenti di cui sopra si può vedere che la zona di sviluppo non ha invitato lo sviluppatore a rimborsare o effettuare il check-out in questo momento.

Il 3 giugno 2024, la zona di sviluppo ha risposto a un messaggio sul People's Daily Online in cui si diceva che la zona di sviluppo proponeva chiaramente di attivare i fondi del conto di supervisione del lotto G104 prima del 30 giugno e di avviare il processo di check-out, e Zhujiang ha dichiarato che l'implementazione specifica verrebbero forniti prima del piano del 10 giugno.

L'11 luglio 2024, la zona di sviluppo ha risposto al People's Daily Online: "Il 4 giugno 2024, il nostro comitato ha tenuto un altro incontro di coordinamento del conflitto per l'acquisto di case Zhujiang G104. Durante l'incontro, lo sviluppatore è stato invitato a presentare un check-out pianificare e chiarire il nodo temporale corrispondente. Dopo l'incontro, dopo la discussione presso la sede della Zhujiang Company, il promotore ha dichiarato che avrebbe rimborsato solo il pagamento della casa e non avrebbe compensato gli interessi ipotecari. Attualmente, la maggior parte dei proprietari ha firmato accordi pertinenti con sviluppatore."

A questo punto, il primo check-out collettivo centralizzato in Cina di "edifici non finiti" è entrato nella fase pratica. L’attenzione e il coordinamento del comitato di gestione della zona di sviluppo sono degni di lode. Tuttavia, il check-out è un progetto di sistema complesso e anche le successive operazioni specifiche sono critiche.

Essendo il primo caso di check-out collettivo in Cina, Zhujiang Four Seasons City servirà da modello per situazioni simili in futuro.

Come gestire il processo successivo è molto importante

Il Ministero delle Risorse Naturali ha dichiarato che aiuta i governi locali a smaltire correttamente i terreni residenziali inutilizzati che sono stati trasferiti riprendendoli, acquistandoli, ecc., a seconda dei casi, secondo il principio di "acquisto secondo necessità". I tre appezzamenti di terreno, G96, G97 e G105, sono relativamente facili da gestire perché il terreno è quasi non edificato.

Tuttavia, quasi dieci edifici sui lotti G98 e G104 sono stati bloccati. Sicuramente non sarà sufficiente per ripagare gli acquirenti delle case con i fondi sul conto di supervisione. Quindi chi si farà carico dei soldi insufficienti? In quale proporzione? L'autore ha contattato Pearl River Investment e il comitato di gestione della zona di sviluppo economico e tecnologico di Nanchino Jiangning su questo tema, ma nessuna delle parti ha dato una risposta chiara.

Dopo che l'acquirente della casa ha terminato il check-out, i lotti G98 e G104 e i beni annessi al terreno devono essere adeguatamente smaltiti. Se il promotore finanzia completamente e ospita adeguatamente gli acquirenti di case, allora i lotti insieme agli edifici sul terreno dovrebbero appartenere al promotore. Ma in tali condizioni, gli sviluppatori devono subire perdite sugli investimenti.

Dall’aprile 2024, il governo ha introdotto una serie di nuove politiche immobiliari, concentrandosi su due obiettivi principali: digerire il patrimonio immobiliare e garantire la consegna di alloggi. Secondo fonti autorevoli, lo scopo della digestione del patrimonio immobiliare è principalmente quello di garantire la consegna degli alloggi. Una delle idee è che i governi locali acquistino alcune case commerciali a prezzi ragionevoli e poi le utilizzino come alloggi a prezzi accessibili. Allo stato attuale, "l'acquisto anziché la costruzione" di alloggi a prezzi accessibili è senza dubbio una scelta saggia per "ridurre le scorte".

Pertanto, il governo potrebbe anche prendere in considerazione l’acquisto di due lotti di terreno, G98 e G104, per alloggi a prezzi accessibili. Quando si utilizza questo metodo, oltre al giusto prezzo di mercato, lo sviluppatore dovrebbe essere parzialmente ricompensato?

Se viene concesso un risarcimento, qual è lo standard di risarcimento? Le fasi operative e i metodi operativi specifici di questo progetto potrebbero diventare un riferimento importante per risolvere problemi simili in futuro.

Bisogna però ammettere che il progetto della città di Nanchino Sijiyue presenta alcune particolarità. Innanzitutto, lo sviluppatore Zhujiang Investment ha un buon bilancio ed è ancora in grado di fornire alcuni fondi. In secondo luogo, essendo una città di alto livello, Nanchino ha ancora una grande richiesta di terreni.

Pertanto, dopo che i vari problemi del progetto della città di Nanchino Sijiyue sono stati completamente risolti, dobbiamo ancora studiare, discutere ed esplorare soluzioni ragionevoli per gli "edifici non finiti".

Il check-out centralizzato e il check-out collettivo della città di Nanchino Sijiyue rappresentano un buon precedente. Il governo locale si è coordinato attivamente e alla fine il promotore non si è sottratto alle responsabilità. Tutto questo è degno di lode. Il modo in cui questo progetto sarà finalmente risolto merita l'attenzione attiva di tutta la società.