소식

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

텍스트 | 첸시(Chen Xi)와 류젠중(Liu Jianzhong)

편집자｜류젠중

장쑤성 난징에서는 2년 가까이 중단됐던 프로젝트가 최근 사회적 주목을 받았다. 이번 프로젝트는 '주강 사계절 조이시티'로 불리며, 부동산 회사가 공식적인 조율 하에 점검 및 환불에 합의한 국내 최초의 프로젝트이다.

주강 사계절 조이시티는 주강투자그룹(이하 '주강투자')이 난징에 진출하는 첫 프로젝트다. Zhujiang Investment의 공식 웹사이트에는 관련 소개가 있습니다. Zhujiang Four Seasons Joy City는 5개 부지로 구성되어 있으며 총 면적은 약 600,000평방미터입니다. 여기에는 약 40제곱미터의 주거용 건물, 약 90,000제곱미터의 사무실 기지, 약 65,000제곱미터의 자체 쇼핑몰, 약 30,000제곱미터의 성급 호텔이 포함됩니다.

위에서 언급한 5개 토지 필지에 대해 원래 토지 구매 회사는 모두 난징 장닝구 정부 통제 회사입니다. 5개 부지는 West Road and Bridge G96, Jiangning Urban Construction G97, Huining Municipal Government G98, Jiangning Urban Construction G104 및 West West Road 및 Bridge G105입니다. 당시 거래 하한 가격은 6884위안/평방미터, 9318위안/평방미터, 9591위안/평방미터, 6746위안/평방미터, 6890위안/평방미터였습니다. 5개 필지의 총 가격은 45억2000만 위안이다.

2020년 중국 난징 황금추절 경제 무역 박람회에서 Pearl River Investment와 장닝구 정부는 공식적으로 계약을 체결했습니다. 장닝구 정부는 전반적인 개발을 위해 위 5개 토지를 Pearl River Investment에 넘겨주었습니다.

2020년 6월부터 7월까지 Zhujiang Investment는 위 5개 토지 구획을 개발하기 위해 5개 프로젝트 회사를 설립했습니다: Nanjing Dingyue Real Estate(알 수 없는 토지 구획), Nanjing Dingtai Real Estate(G97), Nanjing Dingming Real Estate(G98), Nanjing Dingrui Real Estate (G104), Nanjing Dingteng 부동산(토지 미상). 위 5개 기업 중 주장투자가 지분 51%를, 국유자산을 대표하는 난징공항신도시가 49% 지분을 보유하고 있다.

5개 필지가 있지만 실제로 개발 단계에 들어간 것은 G98(프로젝트 등록명: Yueming Jiayuan)과 G104(프로젝트 등록명: Dingrui Jiayuan)이다. G98은 2021년 7월에 첫 출시된다. 3, 5, 6동은 총 154세대로 첫 출시되며, 2022년 1월에는 1, 2, 7동이 오픈된다. 총 128개 유닛. 6개 건물에 총 282개의 스위트룸이 있으며 평균 가격은 평방미터당 약 20,000위안입니다. 계약서에는 2023년 6월 30일 납품이 명시되어 있습니다.

2022년 4월에는 Lot G104의 1, 2, 8, 9동이 총 231가구로 판매를 시작합니다. 유닛 종류와 가격은 기본적으로 G98 플롯과 동일하며, 2024년 6월 인도될 예정이다.

당시 매매 관계자에 따르면 위 두 필지의 프로젝트 매매가 좋지 않아 2022년 6월 이후 사업 진행이 더디어지기 시작했다고 한다.

2023년 1월, 한 소유주가 G98 계획이 2022년 7월 중단됐고 계속 중단됐다고 불만을 토로했습니다. 당시 개발자가 제시한 해결책은 G98 소유자를 G104 프로젝트로 교체하는 것이었습니다. 그러나 얼마 지나지 않아 G104 계획도 중단되었습니다.

지금까지 G98과 G104의 여러 건물이 상한을 받았음에도 전체적인 현황은 아직 전달되지 않은 상황이다. 다음 사진은 2024년 7월 29일 바이두 위성지도에 표시된 두 부지의 상황을 보여준다.

인민일보 온라인에 글을 남겼고, 관계자들이 적극적으로 개입했다.

2023년 3월 26일, 3월 28일, 4월 7일 G98 토지를 구입한 네티즌들은 인민일보 온라인 지도부 게시판에 이 상황을 제보했다. 3월 26일자 메시지에는 그가 주장쓰위에(Zhujiang Sijiyue)시에 집을 구입하고 원래 2023년 6월 말까지 집을 양도하기로 합의했지만 개발자가 프로젝트가 중단되었다는 사실을 숨겼다고 나와 있습니다.

장닝구 주택안전부동산국은 4월 17일 답변을 통해 확인 결과 1, 2, 3, 5, 6, 7동 건물의 입주가 제한되었으며 계약 인도 시기는 2023년 6월 30일이라고 밝혔다. 3월 25일 우리국은 공항관리위원회와 함께 발주처 및 개발업체들과 대면회의를 소집하여 건설종합건설업체(Suzhong Construction)와의 갈등 해결을 가속화하고 작업을 재개할 것을 기업들에 촉구했습니다. 최대한 빨리. 체크아웃 환불 문제와 관련해 회사는 소유주와 충분히 소통하고 협의할 것이라고 밝혔다.

위 댓글에서 볼 수 있듯이 체크아웃 환불에 관한 협상은 이르면 2023년 4월부터 시작되었습니다.

2023년 6월, 2023년 12월, 2024년 2월에도 여전히 인민일보 온라인 게시판에는 비슷한 문제를 신고하는 주택 구입자들이 있었다.

이러한 메시지에 대해 난징장닝경제기술개발구(이하 '개발구')가 응답했습니다.

2024년 2월의 메시지에 개발구는 2023년 11월 법원이 주장건설(원 종합건설업체)이 계약을 해지했고, 신규 종합건설업체가 최종 입찰확정에 들어섰다고 판결했다고 2월 27일 답변했다. 단계. 개발구에서는 구매자의 철회 요청에 대해 구매자가 개발사와 소통 및 협의하거나 법적 절차를 통해 해결할 것을 권고하고 있습니다.

위의 댓글을 보면 현재 개발구에서는 개발자에게 환불이나 체크아웃을 촉구하지 않았다는 것을 알 수 있습니다.

2024년 6월 3일, 개발구는 6월 30일 이전에 G104 계획의 감독 계정 자금을 활성화하고 체크아웃 프로세스를 시작할 것을 개발구에서 명확하게 제안했다는 인민일보 온라인의 메시지에 응답했으며 Zhujiang은 구체적인 구현을 명시했습니다. 6월 10일 이전에 제공될 예정입니다.

2024년 7월 11일 개발구는 인민일보 온라인에 "2024년 6월 4일 우리 위원회는 또 다른 주장(Zhujiang) G104 주택 구입 갈등 조정 회의를 열었고, 여기서 개발자는 체크아웃 계획을 마련하고 회의 후 Zhujiang Company 본사에서 논의한 후 개발자는 주택 지불만 환불하고 모기지 이자는 보상하지 않을 것이라고 밝혔습니다. 현재 대부분의 소유자는 개발자와 관련 계약을 체결했습니다. ”

이때까지 중국 최초의 '미완성 건물'에 대한 중앙 집중식 집단 점검이 실제 단계에 진입했습니다. 개발구관리위원회의 관심과 조율은 칭찬할 만하다. 그러나 체크아웃은 복잡한 시스템 프로젝트이므로 후속 특정 작업도 중요합니다.

Zhujiang Four Seasons City는 중국 최초의 집단 체크아웃 사례로 향후 유사한 상황의 모델이 될 것입니다.

후속 공정을 어떻게 운영하느냐가 매우 중요합니다

천연자원부는 지방자치단체가 환수, 매입 등을 통해 양도한 유휴 택지를 적절하게 처분할 수 있도록 지원한다고 밝혔습니다. G96, G97, G105 3필지 토지는 거의 미개발된 토지로 상대적으로 다루기 쉬운 토지입니다.

그러나 G98과 G104 부지의 10개 건물에 대한 상한선이 정해져 있어 감독 계좌에 있는 자금으로 주택 구매자에게 상환하기에는 확실히 부족합니다. 어떤 비율로? 저자는 이 문제에 대해 주강투자(Pearl River Investment)와 난징장닝(Nanjing Jiangning) 경제기술개발구 관리위원회에 문의했지만 양측 모두 명확한 답변을 내놓지 못했습니다.

주택 구매자가 체크아웃을 마친 후에는 G98 및 G104 부지와 땅에 부착된 자산을 적절하게 폐기해야 합니다. 개발자가 주택 구입자에게 자금을 완전히 조달하고 적절하게 주택을 제공하는 경우 해당 부지와 그 위의 건물은 개발자의 소유여야 합니다. 그러나 이러한 상황에서 개발자는 투자 손실을 감수해야 합니다.

2024년 4월부터 정부는 부동산 재고 소화와 주택 공급 보장이라는 두 가지 주요 목표에 초점을 맞춘 다수의 새로운 부동산 정책을 도입했습니다. 관련 권위 있는 소식통에 따르면 부동산 재고를 소화하는 목적은 주로 주택 공급을 보장하는 것입니다. 그 아이디어 중 하나는 지방자치단체가 합리적인 가격으로 상업용 주택을 일부 구입해 저렴한 주택으로 활용하는 것입니다. 현재 저렴한 주택을 "건설하는 대신 구입"하는 것은 의심할 여지 없이 "재고 정리"를 위한 현명한 선택입니다.

따라서 정부는 저렴한 주택을 위해 G98과 G104라는 두 개의 토지를 구입하는 것도 고려할 수 있습니다. 이 방법을 사용할 경우 공정한 시장 가격 외에 개발자에게 부분적으로 보상을 주어야 합니까?

보상을 한다면 보상기준은 어떻게 되나요? 본 프로젝트의 구체적인 운영 단계와 운영 방법은 향후 유사한 문제를 해결하는 데 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

그러나 난징 쓰지웨 시티 프로젝트에는 특정한 특징이 있다는 점을 인정할 필요가 있습니다. 우선, 개발사인 Zhujiang Investment는 대차대조표가 양호하고 여전히 일부 자금을 제공할 수 있습니다. 둘째, 난징은 고급 도시로서 여전히 토지 수요가 많습니다.

따라서 난징시지웨시 프로젝트의 다양한 문제가 완전히 해결된 후에도 "미완성 건물"에 대한 합리적인 해결책을 연구하고 논의하고 모색해야 합니다.

난징시지위에시의 중앙집중식 체크아웃과 집단 체크아웃은 좋은 선례이다. 지자체가 적극적으로 조율했고, 결국 개발사가 책임을 회피하지 않은 점은 칭찬할 만하다. 이 프로젝트가 어떻게 최종적으로 마무리될지는 사회 전체의 적극적인 관심을 받을 만하다.