Νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Κείμενο |. Chen Xi και Liu Jianzhong

Συντάκτης｜Liu Jianzhong

Στο Nanjing του Jiangsu, ένα έργο που έχει ανασταλεί για σχεδόν δύο χρόνια έχει προσελκύσει πρόσφατα την κοινωνική προσοχή. Αυτό το έργο ονομάζεται "Pearl River Four Seasons Joy City" και είναι το πρώτο έργο στη χώρα όπου μια εταιρεία ακινήτων έχει συμφωνήσει να ελέγξει και να επιστρέψει τα χρήματα υπό επίσημο συντονισμό.

Το Pearl River Four Seasons Joy City είναι το πρώτο έργο του Pearl River Investment Group (εφεξής καλούμενο "Pearl River Investment") που εισέρχεται στη Ναντζίνγκ. Η επίσημη ιστοσελίδα της Zhujiang Investment έχει σχετική εισαγωγή: Το Zhujiang Four Seasons Joy City αποτελείται από πέντε οικόπεδα, συνολικής έκτασης περίπου 600.000 τετραγωνικών μέτρων. Περιλαμβάνει περίπου 40 τετραγωνικά μέτρα κτιρίων κατοικιών, περίπου 90.000 τετραγωνικά μέτρα βάσης γραφείων, περίπου 65.000 τετραγωνικά μέτρα ιδιόκτητα εμπορικά κέντρα και περίπου 30.000 τετραγωνικά μέτρα ξενοδοχεία με αστέρια.

Για τα πέντε αγροτεμάχια που αναφέρονται παραπάνω, οι αρχικές εταιρείες αγοράς γης είναι όλες εταιρείες που ελέγχονται από την κυβέρνηση της περιφέρειας Nanjing Jiangning. Τα πέντε οικόπεδα είναι: West Road and Bridge G96, Jiangning Urban Construction G97, Huining Municipal Government G98, Jiangning Urban Construction G104 και West West Road and Bridge G105. Εκείνη την εποχή, οι κατώτατες τιμές συναλλαγής ήταν: 6884 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο, 9318 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο, 9591 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο, 6746 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο και 6890 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο. Η συνολική τιμή των πέντε αγροτεμαχίων είναι 4,52 δισεκατομμύρια γιουάν.

Στην China Nanjing Golden Autumn Economic and Trade Fair το 2020, η Pearl River Investment και η Κυβέρνηση της Περιφέρειας Jiangning υπέγραψαν επίσημα σύμβαση Η κυβέρνηση της περιοχής Jiangning παρέδωσε τα παραπάνω πέντε αγροτεμάχια στην Pearl River Investment για συνολική ανάπτυξη.

Από τον Ιούνιο έως τον Ιούλιο 2020, η Zhujiang Investment ίδρυσε πέντε εταιρείες έργου για την ανάπτυξη των παραπάνω πέντε αγροτεμαχίων: Nanjing Dingyue Real Estate (άγνωστο αγροτεμάχιο), Nanjing Dingtai Real Estate (G97), Nanjing Dingming Real Estate (G98) , Nanjing Dingrui Real Estate (G104), Nanjing Dingteng Real Estate (άγνωστη γη). Στις πέντε παραπάνω εταιρείες, η Zhujiang Investment ελέγχει το 51% των μετοχών και το Nanjing Airport New City, που αντιπροσωπεύει κρατικά περιουσιακά στοιχεία, κατέχει το 49% των μετοχών.

Αν και υπάρχουν πέντε οικόπεδα, αυτά που έχουν εισέλθει πραγματικά στο στάδιο ανάπτυξης είναι το G98 (όνομα εγγραφής έργου: Yueming Jiayuan) και το G104 (όνομα εγγραφής έργου: Dingrui Jiayuan). Το G98 θα λανσαριστεί για πρώτη φορά τον Ιούλιο του 2021. Τα κτίρια 3, 5 και 6 θα κυκλοφορήσουν για πρώτη φορά, με συνολικά 154 μονάδες Τον Ιανουάριο του 2022, τα κτίρια 1, 2 και 7 θα τεθούν σε λειτουργία συνολικά 128 μονάδες. Υπάρχουν συνολικά 282 σουίτες στα έξι κτίρια, με μέση τιμή περίπου 20.000 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο Η σύμβαση προβλέπει παράδοση στις 30 Ιουνίου 2023.

Τον Απρίλιο του 2022, τα Κτίρια 1, 2, 8 και 9 της παρτίδας G104 θα ξεκινήσουν τις πωλήσεις, με συνολικά 231 μονάδες. Ο τύπος μονάδας και η τιμή του είναι βασικά τα ίδια με αυτά του οικοπέδου G98 και θα παραδοθεί τον Ιούνιο του 2024.

Σύμφωνα με άτομα που συμμετείχαν τότε στις πωλήσεις, οι πωλήσεις των έργων στα δύο παραπάνω οικόπεδα δεν ήταν καλές και μετά τον Ιούνιο του 2022 η πρόοδος του έργου άρχισε να είναι αργή.

Τον Ιανουάριο του 2023, ένας ιδιοκτήτης παραπονέθηκε ότι το οικόπεδο G98 είχε ανασταλεί τον Ιούλιο του 2022 και παρέμεινε σε αναστολή. Εκείνη την εποχή, η λύση που δόθηκε από τον προγραμματιστή ήταν να αντικαταστήσει τους κατόχους G98 με το έργο G104. Αλλά λίγο αργότερα, η πλοκή του G104 σταμάτησε επίσης.

Μέχρι τώρα, αν και πολλά κτίρια των G98 και G104 έχουν περιοριστεί, η συνολική κατάσταση απέχει πολύ από το να παραδοθεί. Οι παρακάτω εικόνες δείχνουν την κατάσταση των δύο οικοπέδων που εμφανίζονται στον δορυφορικό χάρτη Baidu στις 29 Ιουλίου 2024.

Η People's Daily Online άφησε ένα μήνυμα και οι αξιωματούχοι παρενέβησαν ενεργά

Στις 26 Μαρτίου, στις 28 Μαρτίου και στις 7 Απριλίου 2023, χρήστες του Διαδικτύου που αγόρασαν το αγροτεμάχιο της G98 ανέφεραν την κατάσταση στον πίνακα μηνυμάτων ηγεσίας της People's Daily Online. Το μήνυμα στις 26 Μαρτίου ανέφερε ότι αγόρασε ένα σπίτι στην πόλη Zhujiang Sijiyue και αρχικά συμφώνησε να παραδώσει το σπίτι μέχρι τα τέλη Ιουνίου 2023, αλλά ο κύριος του έργου απέκρυψε το γεγονός ότι το έργο είχε ανασταλεί.

Το Γραφείο Ασφάλειας Κατοικιών και Ακινήτων της Περιφέρειας Jiangning απάντησε στις 17 Απριλίου, δηλώνοντας ότι μετά την επαλήθευση, τα κτίρια 1, 2, 3, 5, 6 και 7 έχουν περιοριστεί και ο χρόνος παράδοσης της σύμβασης είναι στις 30 Ιουνίου 2023. Στις 25 Μαρτίου, το γραφείο μας, μαζί με την Επιτροπή Διαχείρισης Αεροδρομίου, διοργάνωσαν μια συνάντηση πρόσωπο με πρόσωπο με ιδιοκτήτες και εταιρείες ανάπτυξης για να παροτρύνουν τις εταιρείες να επιταχύνουν την επίλυση των συγκρούσεων με τον γενικό εργολάβο κατασκευής (Suzhong Construction) και να συνεχίσουν τις εργασίες όσο το δυνατόν συντομότερα. Σχετικά με το θέμα της επιστροφής χρημάτων στο check-out, η εταιρεία δήλωσε ότι θα επικοινωνήσει πλήρως και θα διαπραγματευτεί με τους ιδιοκτήτες.

Όπως φαίνεται από τα παραπάνω σχόλια, οι διαπραγματεύσεις σχετικά με τις επιστροφές χρημάτων κατά το check-out έχουν ξεκινήσει ήδη από τον Απρίλιο του 2023.

Τον Ιούνιο του 2023, τον Δεκέμβριο του 2023 και τον Φεβρουάριο του 2024, εξακολουθούσαν να υπάρχουν αγοραστές κατοικιών που ανέφεραν παρόμοια προβλήματα στον πίνακα μηνυμάτων του People's Daily Online.

Σε απάντηση σε αυτά τα μηνύματα, η Ζώνη Οικονομικής και Τεχνολογικής Ανάπτυξης Nanjing Jiangning (εφεξής καλούμενη «Ζώνη Ανάπτυξης») απάντησε.

Σε απάντηση στο μήνυμα τον Φεβρουάριο του 2024, η ζώνη ανάπτυξης απάντησε στις 27 Φεβρουαρίου ότι το δικαστήριο αποφάσισε τον Νοέμβριο του 2023 ότι η Zhujiang και η Suzhong Construction (ο αρχικός γενικός ανάδοχος) είχαν τερματίσει τη σύμβαση και ο νέος γενικός ανάδοχος είχε καταθέσει την τελική επιβεβαίωση προσφοράς στάδιο. Σε απάντηση στο αίτημα του αγοραστή για απόσυρση, η ζώνη ανάπτυξης συνιστά στον αγοραστή να επικοινωνήσει και να διαπραγματευτεί με τον προγραμματιστή ή να το επιλύσει μέσω νομικών διαδικασιών.

Μπορεί να φανεί από τα παραπάνω σχόλια ότι η ζώνη ανάπτυξης δεν προέτρεψε τον προγραμματιστή να επιστρέψει τα χρήματα ή να κάνει check out αυτήν τη στιγμή.

Στις 3 Ιουνίου 2024, η ζώνη ανάπτυξης απάντησε σε ένα μήνυμα στο People's Daily Online ότι η ζώνη ανάπτυξης πρότεινε ξεκάθαρα να ενεργοποιηθούν τα κεφάλαια του λογαριασμού εποπτείας του οικοπέδου G104 πριν από τις 30 Ιουνίου και να ξεκινήσει η διαδικασία ολοκλήρωσης αγοράς και ο Zhujiang δήλωσε ότι η συγκεκριμένη εφαρμογή θα παρασχεθεί πριν από τις 10 Ιουνίου. σχέδιο.

Στις 11 Ιουλίου 2024, η ζώνη ανάπτυξης απάντησε στο People's Daily Online, "Στις 4 Ιουνίου 2024, η επιτροπή μας πραγματοποίησε μια άλλη συνάντηση συντονισμού για την αγορά κατοικιών Zhujiang G104, στην οποία ο προγραμματιστής κλήθηκε να καταλήξει σε ένα σχέδιο ταμείου και διευκρίνιση του αντίστοιχου χρονικού κόμβου Μετά τη συνάντηση, μετά από συζήτηση στα κεντρικά γραφεία της εταιρείας Zhujiang, ο κύριος του έργου δήλωσε ότι θα επέστρεφε μόνο την πληρωμή του σπιτιού και δεν θα αντιστάθμιζε τους τόκους του στεγαστικού δανείου προς το παρόν. ”

Μέχρι αυτή τη στιγμή, το πρώτο κεντρικό συλλογικό check-out της Κίνας «ημιτελών κτιρίων» έχει εισέλθει στο πρακτικό στάδιο. Η προσοχή και ο συντονισμός της επιτροπής διαχείρισης ζώνης ανάπτυξης είναι άξιοι επαίνου. Ωστόσο, το check-out είναι ένα πολύπλοκο έργο συστήματος και οι επακόλουθες συγκεκριμένες λειτουργίες είναι επίσης κρίσιμες.

Ως η πρώτη συλλογική περίπτωση check-out της Κίνας, η Zhujiang Four Seasons City θα χρησιμεύσει ως πρότυπο για παρόμοιες καταστάσεις στο μέλλον.

Ο τρόπος λειτουργίας της επόμενης διαδικασίας είναι πολύ σημαντικός

Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων έχει δηλώσει ότι υποστηρίζει τις τοπικές κυβερνήσεις για τη σωστή διάθεση αδρανή οικιστικής γης που έχει μεταβιβαστεί με ανάληψη, αγορά κ.λπ. Τα τρία οικόπεδα, G96, G97 και G105, είναι σχετικά εύκολο στη διαχείριση επειδή η γη είναι σχεδόν ανεκμετάλλευτη.

Ωστόσο, σχεδόν δέκα κτίρια στα οικόπεδα G98 και G104 δεν θα είναι αρκετά για να αποπληρώσουν τους αγοραστές κατοικιών με τα κεφάλαια στον λογαριασμό επίβλεψης. Σε τι αναλογία; Ο συγγραφέας επικοινώνησε με την Pearl River Investment και την Επιτροπή Διαχείρισης Οικονομικής και Τεχνολογικής Ανάπτυξης της Nanjing Jiangning για αυτό το θέμα, αλλά κανένα από τα μέρη δεν έδωσε σαφή απάντηση.

Αφού ο αγοραστής κατοικίας ολοκληρώσει τον έλεγχο, τα οικόπεδα G98 και G104 και τα περιουσιακά στοιχεία που είναι προσαρτημένα στο έδαφος πρέπει να απορριφθούν σωστά. Εάν ο κύριος του έργου χρηματοδοτεί πλήρως και στεγάζει σωστά τους αγοραστές κατοικιών, τότε τα οικόπεδα, μαζί με τα κτίρια από πάνω τους, θα πρέπει να ανήκουν στον κύριο του έργου. Αλλά υπό τέτοιες συνθήκες, οι προγραμματιστές πρέπει να υποστούν επενδυτικές απώλειες.

Από τον Απρίλιο του 2024, η κυβέρνηση έχει εισαγάγει μια σειρά από νέες πολιτικές ακίνητης περιουσίας, εστιάζοντας σε δύο βασικούς στόχους: την αφομοίωση του αποθέματος ακινήτων και τη διασφάλιση της παράδοσης κατοικιών. Σύμφωνα με σχετικές έγκυρες πηγές, σκοπός της αφομοίωσης του αποθέματος ακινήτων είναι κυρίως η διασφάλιση της παράδοσης των κατοικιών. Μια από τις ιδέες είναι ότι οι τοπικές κυβερνήσεις αγοράζουν ορισμένες εμπορικές κατοικίες σε λογικές τιμές και στη συνέχεια τις χρησιμοποιούν ως προσιτές κατοικίες. Επί του παρόντος, η «αγορά αντί για κατασκευή» προσιτών κατοικιών είναι αναμφίβολα μια σοφή επιλογή για «αποθεματοποίηση».

Ως εκ τούτου, η κυβέρνηση μπορεί επίσης να εξετάσει το ενδεχόμενο αγοράς δύο οικοπέδων, G98 και G104, για οικονομικά προσιτή στέγαση. Κατά τη χρήση αυτής της μεθόδου, εκτός από τη δίκαιη τιμή αγοράς, θα πρέπει να αποζημιωθεί μερικώς ο προγραμματιστής;

Εάν δοθεί αποζημίωση, ποιο είναι το επίπεδο της αποζημίωσης; Τα συγκεκριμένα βήματα λειτουργίας και οι μέθοδοι λειτουργίας αυτού του έργου ενδέχεται να αποτελέσουν σημαντική αναφορά για την επίλυση παρόμοιων προβλημάτων στο μέλλον.

Ωστόσο, πρέπει να παραδεχτούμε ότι το έργο Nanjing Sijiyue City έχει ορισμένες ιδιαιτερότητες. Πρώτα απ 'όλα, ο προγραμματιστής Zhujiang Investment έχει καλό ισολογισμό και εξακολουθεί να είναι σε θέση να παρέχει κάποια κεφάλαια. Δεύτερον, ως πόλη υψηλού επιπέδου, η Ναντζίνγκ εξακολουθεί να έχει μεγάλη ζήτηση για γη.

Επομένως, αφού επιλυθούν πλήρως τα διάφορα προβλήματα του έργου Nanjing Sijiyue City, πρέπει ακόμα να μελετήσουμε, να συζητήσουμε και να εξερευνήσουμε λογικές λύσεις για «ημιτελή κτίρια».

Το κεντρικό check-out και το συλλογικό check-out της Nanjing Sijiyue City αποτελούν καλό προηγούμενο. Η τοπική αυτοδιοίκηση συντόνισε ενεργά και ο κύριος του έργου δεν απέφυγε την ευθύνη τελικά. Το πώς τελικά διευθετήθηκε αυτό το έργο αξίζει την ενεργό προσοχή ολόκληρης της κοινωνίας.