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Texte Chen Xi et Liu Jianzhong

Éditeur｜Liu Jianzhong

À Nanjing, dans le Jiangsu, un projet suspendu depuis près de deux ans a récemment attiré l'attention de la société. Ce projet s'appelle "Pearl River Four Seasons Joy City" et est le premier projet dans le pays où une société immobilière a accepté de procéder à l'enregistrement et au remboursement sous coordination officielle.

Pearl River Four Seasons Joy City est le premier projet de Pearl River Investment Group (ci-après dénommé « Pearl River Investment ») à entrer à Nanjing. Le site officiel de Zhujiang Investment a une introduction pertinente : Zhujiang Four Seasons Joy City se compose de cinq parcelles d'une superficie totale d'environ 600 000 mètres carrés. Il comprend environ 40 mètres carrés de bâtiments résidentiels, environ 90 000 mètres carrés de bureaux, environ 65 000 mètres carrés de centres commerciaux indépendants et environ 30 000 mètres carrés d'hôtels étoilés.

Pour les cinq parcelles mentionnées ci-dessus, les premières sociétés d'achat de terrains sont toutes des sociétés contrôlées par le gouvernement du district de Nanjing Jiangning. Les cinq parcelles sont : West Road et Bridge G96, Jiangning Urban Construction G97, Huining Municipal Government G98, Jiangning Urban Construction G104 et West West Road et Bridge G105. Les enchères auront toutes lieu en décembre 2019. À cette époque, les prix planchers des transactions étaient de 6 884 yuans/mètre carré, 9 318 yuans/mètre carré, 9 591 yuans/mètre carré, 6 746 yuans/mètre carré et 6 890 yuans/mètre carré. Le prix total des cinq parcelles de terrain est de 4,52 milliards de yuans.

Lors de la foire économique et commerciale Golden Autumn à Nanjing, en Chine, en 2020, Pearl River Investment et le gouvernement du district de Jiangning ont officiellement signé un contrat. Le gouvernement du district de Jiangning a remis les cinq parcelles de terrain ci-dessus à Pearl River Investment pour un développement global.

De juin à juillet 2020, Zhujiang Investment a créé cinq sociétés de projet pour développer les cinq parcelles de terrain ci-dessus : Nanjing Dingyue Real Estate (parcelle inconnue), Nanjing Dingtai Real Estate (G97), Nanjing Dingming Real Estate (G98), Nanjing Dingrui Real Estate. (G104), Nanjing Dingteng Real Estate (terrain inconnu). Dans les cinq sociétés ci-dessus, Zhujiang Investment contrôle 51 % des actions et Nanjing Airport New City, qui représente les actifs appartenant à l'État, détient 49 % des actions.

Bien qu'il y ait cinq parcelles de terrain, celles qui sont effectivement entrées dans la phase de développement sont G98 (nom d'enregistrement du projet : Yueming Jiayuan) et G104 (nom d'enregistrement du projet : Dingrui Jiayuan). Le G98 sera lancé pour la première fois en juillet 2021. Les bâtiments 3, 5 et 6 seront lancés pour la première fois, avec un total de 154 unités. En janvier 2022, les bâtiments 1, 2 et 7 seront lancés, avec un total de 154 unités. un total de 128 unités. Il y a un total de 282 suites dans les six bâtiments, avec un prix moyen d'environ 20 000 yuans/mètre carré. Le contrat prévoit une livraison le 30 juin 2023.

En avril 2022, les bâtiments 1, 2, 8 et 9 du terrain G104 débuteront les ventes, avec un total de 231 logements. Son type d'unité et son prix sont fondamentalement les mêmes que ceux du terrain G98, et il sera livré en juin 2024.

Selon les personnes impliquées dans les ventes à l'époque, les ventes des projets sur les deux parcelles ci-dessus n'étaient pas bonnes et après juin 2022, l'avancement du projet a commencé à être lent.

En janvier 2023, un propriétaire s'est plaint que la parcelle G98 avait été suspendue en juillet 2022 et est restée suspendue. A cette époque, la solution proposée par le développeur était de remplacer les propriétaires du G98 par le projet G104. Mais peu de temps après, le complot du G104 s’est également arrêté.

Jusqu'à présent, même si plusieurs bâtiments du G98 et du G104 ont été plafonnés, l'état général est loin d'être au rendez-vous. Les images suivantes montrent la situation des deux parcelles affichées sur la carte satellite Baidu le 29 juillet 2024.

Le Quotidien du Peuple en ligne a laissé un message et les responsables sont activement intervenus

Les 26, 28 mars et 7 avril 2023, les internautes qui ont acheté la parcelle du G98 ont rapporté la situation sur le forum de discussion des dirigeants du Quotidien du Peuple en ligne. Le message du 26 mars indiquait qu'il avait acheté une maison dans la ville de Zhujiang Sijiyue et avait initialement accepté de remettre la maison d'ici la fin juin 2023, mais le promoteur a caché le fait que le projet avait été suspendu.

Le Bureau de la sécurité du logement et de l'immobilier du district de Jiangning a répondu le 17 avril, déclarant qu'après vérification, les bâtiments 1, 2, 3, 5, 6 et 7 ont été plafonnés et que le délai de livraison du contrat est le 30 juin 2023. Le 25 mars, notre bureau, en collaboration avec le comité de gestion de l'aéroport, a organisé une réunion en face-à-face avec les propriétaires et les sociétés de développement pour exhorter les entreprises à accélérer la résolution des conflits avec l'entrepreneur général de construction (Suzhong Construction) et à reprendre les travaux. dès que possible. Concernant la question des remboursements en cas de départ, la société a déclaré qu'elle communiquerait et négocierait pleinement avec les propriétaires.

Comme le montrent les commentaires ci-dessus, les négociations sur les remboursements en cas de départ ont commencé dès avril 2023.

En juin 2023, décembre 2023 et février 2024, des acheteurs de maison signalaient encore des problèmes similaires sur le forum de discussion en ligne du Quotidien du Peuple.

En réponse à ces messages, la zone de développement économique et technologique de Nanjing Jiangning (ci-après dénommée la « zone de développement ») a répondu.

En réponse au message de février 2024, la zone de développement a répondu le 27 février que le tribunal avait statué en novembre 2023 que Zhujiang et Suzhong Construction (l'entrepreneur général d'origine) avaient résilié le contrat et que le nouvel entrepreneur général avait saisi la confirmation finale de l'offre. scène. En réponse à la demande de retrait de l'acheteur, la zone de développement recommande à l'acheteur de communiquer et de négocier avec le promoteur ou de résoudre le problème par une procédure judiciaire.

Il ressort des commentaires ci-dessus que la zone de développement n'a pas exhorté le développeur à rembourser ou à payer pour le moment.

Le 3 juin 2024, la zone de développement a répondu à un message du Quotidien du Peuple en ligne selon lequel la zone de développement proposait clairement d'activer les fonds du compte de supervision du terrain G104 avant le 30 juin et de démarrer le processus de départ, et Zhujiang a déclaré que la mise en œuvre spécifique serait fourni avant le plan du 10 juin.

Le 11 juillet 2024, la zone de développement a répondu sur le Quotidien du Peuple en ligne : « Le 4 juin 2024, notre comité a tenu une autre réunion de coordination du conflit d'achat d'une maison Zhujiang G104. Lors de la réunion, le promoteur a été invité à proposer un check-out. planifier et clarifier le nœud temporel correspondant. Après la réunion, après discussion au siège de la société Zhujiang, le promoteur a déclaré qu'il ne rembourserait que le paiement de la maison et ne compenserait pas les intérêts hypothécaires. À l'heure actuelle, la plupart des propriétaires ont signé des accords pertinents avec le. développeur."

A cette époque, le premier contrôle collectif centralisé des « bâtiments inachevés » en Chine est entré dans la phase pratique. L’attention et la coordination du comité de gestion de la zone de développement méritent d’être saluées. Cependant, le paiement est un projet de système complexe et les opérations spécifiques ultérieures sont également critiques.

En tant que premier cas de départ collectif en Chine, Zhujiang Four Seasons City servira de modèle pour des situations similaires à l'avenir.

La manière de gérer le processus ultérieur est très importante

Le ministère des Richesses naturelles a déclaré qu'il aidait les gouvernements locaux à disposer correctement des terrains résidentiels inutilisés qui ont été transférés en reprenant, en achetant, etc., le cas échéant, conformément au principe de « l'achat en fonction des besoins ». Les trois terrains G96, G97 et G105 sont relativement faciles à gérer car le terrain est quasiment sous-exploité.

Cependant, près de dix immeubles sur les parcelles G98 et G104 ont été plafonnés. Cela ne suffira certainement pas à rembourser les acheteurs de logements avec les fonds du compte de supervision. Alors, qui supportera l'argent insuffisant ? Dans quelle proportion ? L'auteur a contacté Pearl River Investment et le comité de gestion de la zone de développement économique et technologique de Nanjing Jiangning à ce sujet, mais aucune des parties n'a donné de réponse claire.

Une fois que l'acheteur a terminé son règlement, les parcelles G98 et G104 ainsi que les actifs attachés au terrain doivent être éliminés de manière appropriée. Si le promoteur finance entièrement et héberge correctement les acheteurs de maison, alors les parcelles ainsi que les bâtiments sur le terrain devraient appartenir au promoteur. Mais dans de telles conditions, les promoteurs doivent subir des pertes sur leurs investissements.

Depuis avril 2024, le gouvernement a mis en place un certain nombre de nouvelles politiques immobilières, axées sur deux objectifs majeurs : digérer le parc immobilier et assurer la livraison de logements. Selon des sources faisant autorité, l'objectif de la digestion du parc immobilier est principalement d'assurer la livraison de logements. L'une des idées est que les gouvernements locaux achètent des maisons commerciales à des prix raisonnables et les utilisent ensuite comme logements abordables. À l'heure actuelle, "l'achat plutôt que la construction" de logements abordables est sans aucun doute un choix judicieux pour le "déstockage".

Par conséquent, le gouvernement pourrait également envisager d’acheter deux terrains, G98 et G104, pour y construire des logements abordables. Lorsqu’il utilise cette méthode, en plus du juste prix du marché, le promoteur doit-il être partiellement indemnisé ?

Si une compensation est accordée, quelle est la norme de compensation ? Les étapes opératoires et les méthodes opératoires spécifiques de ce projet pourraient devenir une référence importante pour résoudre des problèmes similaires à l'avenir.

Il faut cependant admettre que le projet Nanjing Sijiyue City présente certaines particularités. Tout d’abord, le développeur Zhujiang Investment a un bon bilan et est toujours en mesure de fournir des fonds. Deuxièmement, en tant que ville de haut niveau, Nanjing a toujours une forte demande de terrains.

Par conséquent, une fois que les différents problèmes du projet de la ville de Nanjing Sijiyue auront été complètement résolus, nous devons encore étudier, discuter et explorer des solutions raisonnables aux « bâtiments inachevés ».

Le départ centralisé et le départ collectif de la ville de Nanjing Sijiyue constituent un bon précédent. Le gouvernement local s'est activement coordonné et le promoteur n'a finalement pas échappé à ses responsabilités. Tout cela mérite des éloges. La manière dont ce projet sera finalement résolu mérite l’attention active de la société tout entière.